Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как принимать квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
А может быть лучше подать в суд иск об устранении строительных недостатков?
На практике такой способ защиты интересов дольщиков является менее эффективным, так как исполнить решение с неимущественным требованием значительно сложнее. Для принудительного исполнения решения суда придется обращаться в службу судебных приставов, судебный пристав должен «заставить» застройщика выполнить строительные работы и проверить их объем и качество. При этом процедура исполнения подобных решений суда фактически не регламентирована. Поэтому прибегать к такому способу защиты рекомендуется только в том случае, если устранить дефекты фактически может только застройщик (например, дефекты касаются общедомового имущества: фасада, кровли, фундамента и т.д.). В таком случае рекомендуем заявить в иске требование о взыскании штрафа за каждый день неисполнения решения суда, финансовая ответственность будет стимулировать застройщика к более быстрому исполнению решения, а при просрочке дольщик сможет получить денежную компенсацию.
Что делать, если при приемке квартиры выявлены недостатки?
Если при приемке квартиры в новостройке обнаружились дефекты, работает следующий алгоритм дальнейших действий:
- Дольщик заносит в акт осмотра существенные дефекты. Если обнаруженные дефекты относятся к несущественным, их указывают в акте приемки-передачи и подписывают его.
- Недостатки застройщик обязан исправить в течение 60 дней.
- После устранения существенных недостатков нужно провести приемку квартиры в новостройке повторно.
- Если в квартире по-прежнему сохраняются существенные дефекты, все повторяется. Если недостатки, которые сохранились, относятся к несущественным, подписывается акт приемки-передачи.
Теперь, зная какие нарушения могут допускать застройщики, вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и обеспечить себе комфортное проживание.
Если вы обнаружили серьезный дефект позже, помните, что по закону гарантия на квартиры по договору ДДУ составляет 5 лет, значит все нарушения все равно должна устранить строительная компания.
В этой статье
- Что такое приемка жилья
- Что должен сделать застройщик до передачи квартиры
- Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке
- Документы
- Инструменты
- Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без
- Квартира в новостройке без отделки
- Квартира в новостройке с отделкой
- Что проверить при приемке квартиры
- В подъезде
- Лифт
- Электрощит и теплоузел
- Подвал и чердак
- В квартире
- Входная дверь
- Окна
- Потолок
- Пол
- Стены
- Электрика
- Водоснабжение и водоотведение
- Отопление
- Вентиляция
- Площадь помещений
- Как принять квартиру в новостройке
- Куда и как вносить замечания
- Обращение в службу по приемке квартир
- Заключение
Законодательное регулирование
С целью регулирования отношений между застройщиками и дольщиками принят закон, посвященный долевому строительству № 214-ФЗ. Однако нормы, приведенные в этом законе, по-разному могут трактоваться судом.
Согласно п. 2 ст. 7 закона №214-ФЗ, следует различать недостатки, которые привели к ухудшению качества объекта и другие недостатки, из-за которых жилье становится непригодным для проживания или иного целевого использования, как это указано в подписанном с дольщиком договоре. Поскольку одним судам достаточно доказать, что недостатки отразились на ухудшении качества объекта, а другие считают, что жилье из-за недостатков должно стать непригодным для жизни, однозначной судебной практики не существует.
Следующие нормы закона №214-ФЗ помогут дольщикам защитить свои права в случае выявления некачественного исполнения строительных работ застройщиком:
- п. 1 ч. 2 ст. 7 обязывает застройщиков за свой счет устранить все дефекты;
- п. 2 ч. 2 ст. 7 предписывает пересмотреть в сторону уменьшения стоимости по договору долевого участия на затраты, которые понес дольщик при самостоятельном устранении дефектов;
- п. 3 ч.2 ст. 7 предусматривает компенсацию за устранение дольщиком дефектов, которые удалось обнаружить в течение срока гарантии – 5 лет с момента завершения строительства, если эти недостатки были зафиксированы экспертизой;
- ч. 6 ст. 7 предполагает обращение дольщика в суд, если застройщик откажется удовлетворить требования собственника в претензионном порядке.
Сроки обнаружения дефектов в новостройке
Гарантия качества распространяется на ограниченный период времени. Информацию о гарантийных сроках застройщик сообщает в виде Инструкции по эксплуатации объекта строительства по договору о долевом участии (ДДУ).
Согласно ч. 1.1. ст. 7 закона №214, в документе должны быть указаны:
- сроки гарантии по эксплуатации квартиры;
- срок действия гарантии на службу отделки помещений, инженерных коммуникаций, конструкций и неотделимых от квартиры предметов.
Правило № 2: Как сэкономить 375 000 рублей на ремонте?
После приемки квартиры большинство дольщиков проводят ремонт. Капитальный или косметический — в зависимости от отделки, предусмотренной в ДДУ. И, конечно, все планируют бюджет на ремонт заранее. Заранее прикидывают объем работ и исходят из того состояния квартиры, в котором застройщик должен передать ее по условиям договора.
Однако очень часто после осмотра квартиры прорабом предполагаемая смета ремонта вырастает в разы. Обнаруживаются кривые стены, требующие выравнивания и полного демонтажа штукатурки, кривые углы, не позволяющие установить корпусную мебель. Выявляются проблемы с электрической проводкой и разводкой труб водоснабжения, с вентиляционной системой и кривыми дверными откосами, не позволяющими ровно установить дверное полотно.
Принимая квартиру у застройщика, нужно быть предельно внимательным и обязательно фиксировать в акте все выявленные недоделки. Лучше всего взять с собой на приемку строительного эксперта. Не стоит верить устным обещаниям строительной компании и принимать жилье с явными дефектами.
Как изменилась схема приемки квартир?
Временным порядком предусмотрена возможность по соглашению сторон изменить срок передачи квартиры. Также застройщик может уведомить дольщика о готовности передать квартиру не только письмом (с уведомлением или под расписку), но и электронным документом (с усиленной электронной подписью) по электронной почте, указанной в договоре долевого участия.
После получения такого уведомления дольщику дается семь дней (если в договоре не оговорен другой срок), чтобы подтвердить желание принять квартиру, например, договориться с застройщиком о дне приемки. Если этого не сделать, то через месяц (ранее этот срок составлял два месяца) застройщик сможет подписать односторонний акт, то есть передать квартиру гражданину без его участия. То есть уклоняться от осмотра и приемки квартиры нельзя, но также надо проследить, чтобы застройщик не назначил дату приемки за пределами двух месяцев.
Виды сдачи квартир в новостройках
Как правило, застройщики сдают квартиры всего в трёх видах: без отделки, с черновой и с чистовой отделкой. Покупатели находятся на каждый вариант оформления жилья.
Хоть в нормативных документах и прописано, какие минимальные оснащения должна иметь та или иная квартира в установленном виде сдачи, в остальном застройщик может маневрировать.
Некоторые при черновой отделке только штукатурят стены, другие же – разводят электрику, ставят двери или прокладывают трубы водоснабжения.
Обычно не стоит рассчитывать на высокое качество сделанного застройщиком ремонта. Дабы сэкономить финансовые средства в счёт повышения прибыли застройщики используют для отделок самые дешевые и недолговечные материалы.
С чего начинается приемка квартиры в новостройке?
Прежде чем квартиры будут переданы дольщикам, дом должна принять Государственная комиссия, которая выдаст разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Вслед за этим застройщик должен оформить всю необходимую документацию, что занимает от трех месяцев до полугода. Как правило в этот период застройщик уведомляет дольщика о готовности передачи ему квартиры в письменной форме. После получения радостной вести, начинается приемка квартиры в новостройке. Причем сделать это желательно в течение семи рабочих дней. Затягивая начало приемки более чем на два месяца, дольщик сильно рискует — застройщик имеет право подписать приемочный акт без участия владельца квартиры в одностороннем порядке.
Если застройщик не оповестил дольщика о готовности объекта, то передать квартиру в одностороннем порядке он не имеет права.
При этом дольщик обязан принять квартиру только в том случае, если ее качество соответствует его ожиданиям.
Как оформляется приемка-передача жилого объекта?
По итогам приемки квартиры в новостройке стороны подписывают акт, который составляется в двух экземплярах. В документе обязательно должен быть указан адрес дома, номер квартиры, ее общая площадь и стоимость, определенная после проведения замеров. Эти сведения необходимы для прохождения процедуры государственной регистрации права собственности на объект.
Перед началом приемки покупателю выдается смотровой лист. В него заносятся все дефекты, обнаруженные в квартире. Имеет смысл заявлять только обоснованные претензии о несоответствии фактических характеристик объекта условиям договора, а также строительным и иным техническим нормам.
Все недостатки, перечисленные в смотровом листе, застройщик обязан устранить в разумный срок за свой счет. Время, которое отводится на выполнение данных работ, оговаривается сразу. При нарушении указанного срока, клиент может отказаться от услуг застройщика и потребовать денежную компенсацию обнаруженных дефектов судебном порядке.
Принимая квартиру в новостройке самостоятельно, неопытный гражданин может столкнуться с большим количеством проблем, связанных с юридическими формальностями. Представители застройщиков — хитрые и изворотливые дипломаты, задача которых заключается в быстрой сдаче недвижимости.
Преимущества помощи от специалистов:
- выявляют скрытые изъяны помещений,
- для обследования используют точные приборы,
- тестируют отопление, сантехнику и вентиляцию,
- в случае нарушения приводят весомые аргументы, почему изъяны должны быть исправлены,
- оказывают содействие при оформлении дефектного листа,
- анализируют то, насколько правильно комнаты расположены в соответствии с планом стройки.
Эксперты знают и умеют оперировать едиными стандартами строительства (в частности, СНиПы и ГОСТы). Там, где обычному человеку нарушение будет казаться малозаметным, специалист по приемке квартиры в новостройке может увидеть потенциальную угрозу.
На что обращать внимание
Уровень готовности жилья предварительно уточняют в ДКП. Чаще всего квартиры в новостройках сдаются без чистовой отделки. Покупатель выполняет ее самостоятельно или поручает бригаде мастеров. На этом моменте можно внимательно осмотреть все помещения и оценить состояние квартиры. Выявить недостатки, не скрытые под декоративной отделкой, будет намного легче.
На что обращать внимание:
- Правильная геометрия. Стены, потолки и пол должны быть ровными, без зазоров и щелей на стыках.
- Отсутствие чрезмерной влажности — поверхности должны быть чистыми, без плесени.
- Установленные на счетчиках пломбы.
- Грамотный монтаж систем отопления и других коммуникаций.
Обязательно используйте стандартный лист осмотра. Его можно подготовить самостоятельно или с помощью профильных специалистов. Вместе с тем важно понимать: для проверки тепловых приборов одним осмотром не обойтись, их работоспособность оценивают с помощью специального оборудования.
По итогам осмотра покупатель имеет право отказать застройщику в подписании акта приема, если в его ходе выявлены серьезные недочеты и объект не соответствует сопутствующей документации:
- жилье не отвечает техническим характеристикам, указанным в договоре;
- состояние квартиры противоречит строительным и санитарным нормам;
- наблюдается несоответствие конструкторской документации действительности.
Дальнейший порядок действий выглядит так:
- Сделайте фотографии найденных недостатков зафиксируйте их в отдельном акте.
- Документ передайте застройщику под роспись ответственного лица.
- Составьте письменное соглашение с застройщиком. На этом этапе устанавливают сроки исправления недостатков (не более 2–3 месяцев).
Постановление Правительства РФ № 442 разделило все недостатки, которые собственник может обнаружить при приеме квартиры, на два типа:
- существенные;
- несущественные.
Если выявленные дефекты окажутся несущественными, то дольщик не имеет права отказаться от подписания акта приемки. В таком случае все недостатки перечисляются в документе, а застройщик обязуется устранить их в установленные законом сроки.
Когда обнаруженные дефекты оказываются существенными, владелец недвижимости может:
- отказаться от подписания акта приема до момента устранения всех недостатков;
- расторгнуть договор покупки квартиры и потребовать возврата денежных средств.