Сведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.

1. Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются правообладателями (собственниками земельных участков и объектов капитального строительства) самостоятельно.
2. Лицо, желающее изменить ВРИ земельного участка, обращается в местное МФЦ с заявлением о смене ВРИ ЗУ и прикладывает комплект документов, удостоверяющих его права на данный ЗУ.
3. Если территориальная зона по ПЗЗ вашего населенного пункта предполагает в качестве основного или вспомогательного ВРИ ЗУ, за сменой которого обращается заявитель, то в ЕГРН вносятся изменения. Если не предполагает, то заявитель получит отказ.
4. После смены ВРИ земельного участка, у него изменится кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость устанавливается в зависимости от ЦН и ВРИ земельного участка, а рассчитывается на основании массовой кадастровой оценки проводимой не чаще чем раз в 5 лет и актуализируется исходя из поправочного коэффициента, установленного правительством вашей области.

Как узнать виды разрешенного использования земли

В 2014 году Минэкономразвития РФ выпустило приказ, где установило 13 категорий ВРИ. Их распределили по целевому назначению: для ЛПХ, садоводства, строительства дорог, жилой застройки и т.д.

Органы муниципальной власти самостоятельно формируют для каждой зоны в пределах земель населенных пунктов основные, условно разрешительные и вспомогательные ВРИ. Последние используется как комплементарные и не могут существовать отдельно, потому некоторые участки имеют два ВРИ.

Узнать категорию землепользования надела можно с помощью нескольких сервисов:

1. Заказать выписку из ЕГРН. Для этого обращаются к порталам Росреестра, Госуслуг. Также допускается прийти в МФЦ, заказать и получить документ очно.
2. Посмотреть “Публичную кадастровую карту” на сайте Росреестра. Чтобы узнать характеристики земли, понадобится указать адрес объекта и его кадастровый номер.

Варианты решения вопроса об изменении ВРИ участка

Изменение ВРИ земельного участка может происходить по одному из вариантов:

1. при установленных градостроительных регламентах — по заявлению в кадастровую службу, (непосредственно, в МФЦ, почтовым отправлением или в электронной форме, через официального представителя) — это заявление о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости, в котором в графе «изменение вида разрешённого использования» нужно указать выбранный по Классификатору вид использования земельного участка) с приложением к нему комплекта документов,
2. при необходимости проведения публичных слушаний для установления нового вида использования участка (из состава условно разрушенных видов или при отсутствии действующих ПЗЗ) в соответствии с Классификатором, по которому выбран новый вид, — на основании заявления в администрацию, подготавливающей, по итогам публичных слушаний, постановление об изменении вида разрешённого земельного участка.

Все земельные участки, зарегистрированные в России, следует использовать в соответствии с установленным государством целевым назначением. Для этого государство разработало специальные характеристики (виды разрешенного использования земельных участков). Благодаря ВРИ пользователь знает, как распоряжаться участком и какую деятельность на нём можно осуществлять, а также можно узнать, имеет ли владелец право на смену вида и повторную кадастровую регистрацию.

Вид разрешенного использования разрабатывают не под отдельный участок, а для конкретных площадей, на которых расположено несколько разных по размерам земельных наделов, принадлежащих одному или нескольким собственникам. Потому далеко не везде владелец имеет право подать заявление на смену. По определённым причинам правообладателю может понадобиться изменить разрешенного использования земельного участка. К примеру, если земли лесного хозяйства после вырубки растительности планируется перевести под участки для сельхозназначения. Провести данную процедуру можно только после регистрации земельного участка в государственных надзорных органах, после подачи заявления и получения положительного решения.

Правила зонирования территории

В отношении данного процесса принят строгий регламент, регулируемый ст. 34 ГсК РФ, что нужно для соблюдения правил застройки и других градостроительных норм. Среди главных ограничений, которые применяются в этой отрасли:

• можно объединять земли с одним типом;

• новая постройка не должна наносить ущерб уже действующим;

• соответствие культурным, историческим и религиозным особенностям местности;

• границы зон должны совпадать с линиями других поселений, осевыми улицами и магистралями, естественными природными объектами.

Смена ВРИ земельного надела – процедура важная и необходимая. С одной стороны – это возможность на законных основаниях хозяйствовать на своей земле, с другой – возможность сэкономить на налогах или напротив, увеличить кадастровую, а значит и рыночную стоимость земли.

Весь процесс смены ВРИ земельного участка от подачи соответствующего заявления до момента внесения изменяющих записей в Земельный кадастр занимает от 1,5 до 2,5 мес.

Часть этапов процедуры является платной, к этому надо быть готовым заранее, чтобы из-за несвоевременной оплаты госпошлины не отодвинуть время получения необходимой вам выписки. Кроме того у вас всегда есть возможность выбора – пройти весь путь самостоятельно, либо доверить работу юристу.

Как быстро изменить ВРИ?

Тем, кто никогда не сталкивался с процедурой смены ВРИ, сложно представить себе этот процесс на практике. В первую очередь сложность состоит в том, что взаимодействовать приходится с местным землеустроительным комитетом. Для того, чтобы заявление и приложения к нему были приняты в кратчайшие сроки к рассмотрению, необходимо крайне тщательная предварительная подготовка.

Администрация местного муниципалитета вправе отказать заявителю при выявлении любых несоответствий и ошибок в поданных документах. А, как показывает практика, такие ошибки выявляются регулярно. Ошибочно напечатанные даты, искаженные сведения, опечатки и т.д. Убедиться в том, что ваш пакет документов и заявление соответствует действующим требованиям, лучше заранее. Сделать это просто – обратитесь к земельному юристу за консультацией. Специалист проверит ваш пакет документов и даст рекомендации, либо предложит действовать далее от вашего имени.

Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.

Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.

Никаких разрешений и согласований получать не нужно.

Важный нюанс.

Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.

Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.

Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).

Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.

Согласно ЗК РФ, все земли делятся на территории с назначением. Это позволяет не строить промышленные сооружения в пределах населенных пунктов, чтобы не портить экологическую обстановку. Выделяют следующие категории:

• населенных пунктов, где разрешается возведение построек в рамках развития сельских и городских территорий;
• сельхозназначения с ограничениями по строительству и применению;
• земли под объекты энергетики, промышленности, связи, военных разработок, объектов государственной безопасности и космических направлений;
• участки запасного назначения;
• охраняемые и заповедные территории;
• лесничество;
• охраняемые зоны рядом с водоемами.

Обычно изменение вида разрешенного использования земли запрашивается в отношении участков населенных пунктов и сельхозназначения. При правильном выборе появляется возможность не только возвести жилой дом для круглогодичного проживания, но и получить регистрацию по месту проживания или пребывания. Это допускается только на участках под ИЖС.

Выделяют самые популярные ВРИ:

• осуществление сельскохозяйственной деятельности с возможностью возведения помещений для переработки и хранения полученной продукции;
• организация огородничества и садоводства;
• ЛПХ;
• крестьянско-фермерская деятельность;
• ИЖС с возможностью постройки жилого дома с соблюдением основных требований.

До 2020 года их определение было отдано на откуп муниципалитетам, решения которых влияли на стоимость объектов. Затем был принят общий классификатор, обязательный для использования. Такое правило введено в 2020 году. Документ перечисляет только основные ВРИ. В 2020 году действует Классификатор ВРИ ЗУ 2020.

Документ содержит список из 15 ВРИ, каждый из которых имеет несколько подкатегорий. Если для участка вид был установлен до принятия классификатора, он продолжает действовать независимо от соответствия тем данным, которые указаны в документе.

Цель использования земельного надела согласно указанному документу может быть следующая: жилая застройка, отдых, сельскохозяйственное использование, предпринимательство, транспорт, использование лесов, ведение садоводства, огородничества и другие.

Изменить ВРИ земельного участка допускается только в рамках кодов, перечисленных в Классификаторе.

Изменение ВРИ посредством обращения в администрацию

Если испрашиваемый вид не соответствует основному виду разрешенного использования, заявление об изменении ВРИ следует направлять в муниципалитет. В этом случае решение об изменении ВРИ участка будет приниматься на Градостроительном совете области по результатам публичных слушаний.

Заявление в муниципалитет подается посредством:

• МФЦ;
• регионального портала государственных и муниципальных услуг.

Для изменения ВРИ требуется:

• заявление по форме с указанием нового ВРИ участка;
• паспорт заявителя;
• выписка на участок из ЕГРН на объект недвижимости;
• заключение специалиста Мособлархитектуры о соответствии участка градостроительным регламентам и ПЗЗ, а также о наличии или отсутствии ограничений участка;
• документы, удостоверяющие право на участок.
• доверенность, если заявление подает представитель.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Зачастую возникает потребность перемены разрешения на использование не только для возможности строительства жилого дома, но и для проектов коммерческого направления. Например, автостоянки или комплекса для занятий спортом. Любое изменение должно производиться с согласия комиссии при администрации.

Главным отличием междуосновными ВРИ и условно разрешенными является то, что для использования земли, в соответствии с основным ВРИ, правообладателю не требуется ничье разрешение. Это право итак за ним закреплено правоустанавливающими документами. Иное дело условно разрешенные ВРИ. Чтобы получить право на любой из условно разрешенных ВРИ потребуется предварительное согласование с соответствующими органами местного самоуправления. Это в первую очередь касается капитального строительства.

Собственнику следует иметь в виду, что по итогам изменения ВРИ, может существенно измениться кадастровая стоимость участка, а в соответствии с этим изменится в большую сторону и размер земельного налога. Оспорить завышенную, по мнению правообладателя, кадастровую стоимость можно в Росреестре и в суде, согласно Ф №135 от 29.07.1998 г.

1. Перепродажа земли. С изменением ВРИ вполне возможно увеличить стоимость участка в несколько раз. Например, если ранее землю можно было использовать только для сельскохозяйственных нужд, а после смены ВРИ на ней можно будет построить многоквартирный дом, то цена участка возрастет минимум в 3-4 раза.
2. Строительство торговой точки или производственного предприятия. В этом случае земля будет приносить максимум прибыли даже в том случае, если конечной целью правообладателя станет ее перепродажа.
3. Жилое строительство. Эта цель стоит перед огромным количеством землевладельцев, которые и хотели бы построить жилье на своей земле, но не вправе этого сделать до смены ВРИ.

Проведение общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам выработки градостроительных решений направлено на обеспечение комплексного учета интересов населения, соблюдение права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации; далее — Земельный кодекс).

Согласно пункту 13.1 классификатора видов разрешенного использования «ведение огородничества» включает осуществление деятельности, связанной с выращиванием ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля; размещение некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений, предназначенных для хранения сельскохозяйственных орудий труда и выращенной сельскохозяйственной продукции. Согласно пункту 13.2 классификатора видов разрешенного использования «ведение садоводства» включает осуществление деятельности, связанной с выращиванием плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля; размещение садового дома, предназначенного для отдыха и не подлежащего разделу на квартиры; размещение хозяйственных строений и сооружений.

Выше были рассмотрены варианты изменения вида разрешенного использования земельного участка его собственником. Что же касается изменения вида арендатором земельного участка, то он имеет право изменять вид только с согласия собственника. Наиболее актуальным это является при аренде государственных и муниципальных земель.

Изменение одного ВРИ на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, то есть изменение допускается в случае, если Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) муниципального образования, к территории которого относится данный земельный участок, планируемый к установлению ВРИ предусмотрен.

Чтобы понять на какой вид разрешенного использования земельного участка можно изменить существующий, нужно обратиться к ПЗЗ. На примере участка под ИЖС порядок действий будет следующий:

1. Открываем раздел градостроительных регламентов;
2. Находим пункт «Для ИЖС (Ж-4)»;
3. Получаем список видов разрешенного использования земельных участков, которые возможны на данной территории.

К примеру, в Москве существует порядка 40 видов разрешенного использования земельных участков под ИЖС: гостиницы, рестораны, магазины, банки, школы, фитнес-центры, аптеки и т. д.

А теперь рассмотрим каждый возможный случай отдельно.

Прежде чем начать изменения, необходимо ответить на три вопроса:

1. возможно ли добиться перевода законным путем;
2. сколько денег на это потребуется;
3. и так ли это нужно.

В случае целесообразности действий — начинаем.

В соответствии с Земельным (ст. 1, 7) и Градостроительным Кодексом РФ (ст. 37), вы можете выбрать любой, из предусмотренных видов разрешенного использования для земельного участка и расположенного на нем здания, самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований. Из 37 статьи Градостроительного кодекса РФ следует, что при соблюдении технических условий, можно изменить вид разрешенного использования с одного на другой.

То есть без проведения публичных слушаний можно изменить только основной и вспомогательный вид разрешенного использования. Для этого собственнику земельного участка нужно обратиться с заявлением в Росреестр и предоставить:

1. Заявление установленного образца (выдает Росреестр);
2. Копию Правил Землепользования и застройки с указанием возможного вида разрешенного использования для данной территории (где взять писал выше);
3. Декларацию о выбранном виде разрешенного использования земельного участка в виде, как указано в Правилах Землепользования и застройки.

Постараюсь ответить общими основаниями, т.к. порядок изменения разрешенного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства регламентируется ПЗЗ соответствующего муниципального субъекта.

Итак, в случае если правообладатель земельного участка и (или) объекта капитального строительства (в вашем случае собственники) намерен изменить основной вид разрешенного использования на условно разрешенный вид использования, применяется порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства. Для этого, вам необходимо направить соответствующее заявление в комиссию по градостроительству и земельным отношениям. Перечень документов, которые необходимо прикладывать к заявлению определен пунктами соответствующих правил — вашего субъекта.

Документы нужны следующие:

1. правоустанавливающие документы на земельный участок или решение уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта;
2. правоустанавливающие документы на расположенные на земельном участке объекты капитального строительства (договоры, свидетельства о государственной регистрации прав, иные акты о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (при наличии);
3. кадастровый план (паспорт) земельного участка;
4. копия топографического плана города Тюмени в масштабе 1:2000 с нанесением границ земельного участка на бумажном носителе (выкопировка);
5. план границ земельного участка с координатами характерных точек;
6. санитарно-эпидемиологическое заключение;
7. сведения о заявителе: для физических лиц — документ, удостоверяющий личность заявителя; для физических лиц, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, — свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя; для юридических лиц — свидетельство о государственной регистрации юридического лица»

Далее, иниицируется обсуждение на публичных слушаниях (в которых участвуют прежде всего соседи). В течение 15 дней с момента проведения публичных слушаний подготавливается заключение о результатах публичных слушаний.

На основании данного заключения, комиссия направляет рекомендации главе администрации вашего муниципального образования. После чего администрация принимает решение о выдаче разрешения либо же об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. Или же, если вам не поможет данная инструкция, то вы вправе обратиться в суд с соответствующем заявлением.

КЖС — это комплексное освоение территории в целях жилищного строительства. Оформить жилой дом на арендуемом ЗУ с РВИ КЖС возможно лишь с соблюдением требований земельного и градостроительного законодательства в форме комплексного освоения при условии реализации всех обязательств первоначального застройщика, в том числе по подготовке документации по планировке территории и выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка (массива), ранее предоставленного застройщику для комплексного освоения, имеют такой же вид разрешенного использования – комплексное освоение в целях жилищного строительства. Это значит, что индивидуальная жилищная застройка таких участков гражданами недопустима.

Как сменить вид разрешенного использования участка земли?

В качестве документации устанавливающей права на участок можно предоставить:

• Договора
• Свидетельства.
• Решения суда.
• Акты госорганов власти.
• Постановление (распоряжение) муниципалитета о выделении земельного участка.
• Картографический материал, позволяющий точно позиционировать местонахождение участка и его положение по отношению к соседним объектам.

В состав документации включаются выписки по формам — КВ.1, КВ.2 и КВ.3.

По итогам рассмотрения обращения заявителя уполномоченным органом власти выносится распорядительный акт о смене ВРИ земучастка либо мотивированный отказ в предоставлении услуги.

Положительное решение является законным основанием для внесения изменений в информационную базу Госкадастра недвижимости.

Факт изменения и корректировки ВРИ земельного надела должен быть зафиксирован в базе данных подведомственной Росреестру кадастровой палаты.

Подать заявление в ведомство можно:

• лично,
• через Центр услуг (МФЦ),
• сайт Госуслуги
• или отправив электронный запрос на официальный сайт Росреестра.

При предоставлении услуги в электронном виде в дополнение к бланку заявления потребуется направить электронный вид плана межевания, подписанного ЭП изготовившего его специалиста. При этом план предоставляется в формате XML, либо в виде отсканированной версии бумажной формы плана.

Изменение вида разрешенного использования

Описание

Полное наименование услуги

Принятие решения об изменении вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования

Как получить услугу?

1. Лично или через своего законного представителя подать заявление установленной формы и необходимые документы в МФЦ.

2. Информацию о муниципальных услугах, предоставляемых в электронном виде в Электростали, а также порядок предоставления муниципальных услуг, формы и бланки заявлений, необходимых для получения муниципальных услуг и при необходимости формы обжалования действий (бездействий) должностных лиц, ответственных за исполнение муниципальных услуг» вы можете найти на официальном сайте «Портал государственных и муниципальных услуг Московской области».

www.pgu.mosreg.ru

Орган, предоставляющий услугу

Администрация Электростали

Дополнительно

Стоимость и порядок оплаты

Государственная услуга оказывается бесплатно

Категории получателей

В качестве лиц, имеющих право на получение муниципальной услуги, могут выступать:

-физические и юридические лица.

Интересы заявителей могут представлять иные лица, уполномоченные представлять заявителя в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Сроки оказания услуги

Срок предоставления государственной услуги не превышает 35 (тридцати пяти) дней с даты регистрации заявления заявителя о предоставлении государственной услуги в Администрации Электростали.

Срок предоставления государственной услуги исчисляется без учета сроков на проведение публичных слушаний (общий срок публичных слушаний не должен превышать 45 календарных дней).

Основание для отказа в оказании услуги

Основаниями для отказа в предоставлении государственной услуги являются:

— выявление в заявлении и (или) прилагаемых к нему документах недостоверной, искаженной или неполной информации, в том числе представление заявителем документов, срок действительности которых на момент поступления в администрацию района в соответствии с действующим законодательством истек;

— подача заявления и прилагаемых к нему документов лицом, не входящим в перечень лиц, установленный законодательством;

— непредставление заявителем одного или более необходимых документов;

— нарушение прав и законных интересов третьих лиц;

— установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Результат оказания услуги

Результатом предоставления государственной услуги является:

1) Решение органа местного самоуправления об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования.

2) Решение органа местного самоуправления об отказе в изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования.

Порядок действий при изменении назначения здания

Смена назначения здания проводится на основании распорядительного документа (распоряжения), выданного уполномоченным органом. Если здание или его часть принадлежит городу, то обращаться надо в Департамент городского имущества г. Москвы. Если собственником является не город, то смена назначения здания будет происходить через БТИ.

Чтобы сменить целевое назначение здания, необходимо обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы или БТИ соответственно, с письменным заявлением и следующим пакетом документов:

• правоустанавливающие документы на объект;
• технический паспорт;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

• Следует составить четкий перечень желаемых изменений и планы их воплощения в жизнь;
• Сделать юридически грамотное обоснование с указанием весомых аргументов. И все же целевое назначение надела стоит сохранить и подвести его под существующую категорию;
• Соберите подписи соседей под тем, что они не возражают против ваших действий.
• Разрешительные документы стоит взять у владельцев всех участков, граничащих с вашим.
• Правильно оформить требуемый пакет бумаг и вместе с ними обратиться к главе местного самоуправления. Взамен документов требуют расписку в их получении с полным перечнем документов. Так поступают при личном обращении.
• При отсутствии возможности или желания посещать администрацию, заявление со всеми приложениями передают туда регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением. К нему прикладывают опись вложений. Ответ, содержащий удовлетворение просьбы или мотивированный отказ, должен прийти в течение 45 дней.

Данная процедура оговорена в ч.1 ст. 22 ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту РФ – городу Федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» № 43 от 5.04.2022 года.

Похожие записи:

• Продавец на ОСНО, покупатель на УСН – НДС
• Калькулятор пособия по беременности и родам в 2023 году
• Единое пособие с 1 января 2023 года в Ростовской области