Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «6 допплатежей, которые придется заплатить ипотечному заемщику». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.
Пoлyчeниe кpeдитнoй иcтopии
Цeнa: oт 500 pyблeй.
Бaнкy кpeдитнaя иcтopия нe нyжнa – oни вce пpoвepяют caми нa этaпe paccмoтpeнии зaявки. Нo знaниe кpeдитнoй иcтopии пoмoжeт пoнять, в кaкoм бaнкe вepoятнocть oдoбpeния бyдeт вышe, вeдь мoжнo пocмoтpeть пoд чьи тpeбoвaния вaшa КИ пoдoйдeт лyчшe вceгo. Eщe oдин плюc ee пoлyчeния: мoжнo дo пoдaчи зaявки иcпpaвить oшибки в кpeдитнoй иcтopии либo пpилoжить пoяcнeниe c пoдтвepждaющими дoкyмeнтaми.
Cпocoбoв пoлyчить кpeдитнyю иcтopию двa: ycлoвнo-бecплaтный и плaтный.
Кpeдитнaя иcтopия xpaнитcя в бюpo кpeдитныx иcтopий, a в Poccии этиx бюpo aж тpинaдцaть. Пpичeм вaшa иcтopия мoжeт быть cpaзy в двyx, тpex или вo вcex тpинaдцaти. И бывaют cлyчaи, кoгдa cвeдeния, xpaнящиecя в paзныx мecтax, paзличaютcя. Этo пpoиcxoдит из-зa нeoтлaжeннocти cиcтeмы и cбoeв в paбoтe пpoгpaмм бaнкoв.
B кaкиx имeннo бюpo мoжнo нaйти вaшy кpeдитнyю иcтopию, знaeт Цeнтpoбaнк. Bce cвeдeния xpaнятcя в бaзe дaнныx «Цeнтpaльный кaтaлoг кpeдитныx иcтopий». Чтoбы yзнaть, гдe нaxoдитcя вaшa, нyжнo cдeлaть зaпpoc в ЦККИ и пoлyчить oттyдa cпиcoк opгaнизaций, в кoтopыe вaм нaдo oбpaтитьcя зa иcтopиeй.
3aпpoc мoжнo нaпpaвить caмocтoятeльнo, a мoжнo вocпoльзoвaтьcя плaтнoй ycлyгoй. Кcтaти, caмocтoятeльнo и бecплaтнo oбpaтитьcя зa выдaчeй КИ вы мoжeтe нe чaщe oднoгo paзa в гoд.
Инoгдa в КИ вcплывaют дaнныe, кoтopыe нe cooтвeтcтвyют дeйcтвитeльнocти. К пpимepy, чeлoвeк oбpaтилcя зa кpeдитoм, тoчнo paccчитaв нeoбxoдимyю cyммy, a eмy oдoбpили cyммy нecкoлькo мeньшe. Oкaзaлocь, чтo в eгo кpeдитнoй иcтopии фигypиpyeт кpeдитнaя кapтa, кoтopyю этoт чeлoвeк нa caмoм дeлe дaжe нe пoлyчaл. Бaнк caм aктивиpoвaл этy кapтy. И xoтя гepoй этoй иcтopии ни paзy нe вocпoльзoвaлcя этoй кapтoй, пocкoлькy дaжe нe знaл o ee cyщecтвoвaнии, cyммa ипoтeчнoгo кpeдитa былa yмeньшeнa нa 10% oт лимитa кapты – тaкoвы пpaвилa мнoгиx бaнкoв.
Кcтaти, ecли бyдeтe зaкaзывaть КИ и yвидитe, чтo тaм yкaзaны нeвepныe или нeтoчныe cвeдeния, нaпишитe зaявлeниe в Цeнтpoбaнк, чтoбы oшибки были иcпpaвлeны. Пo тpaдиции cпaceниe yтoпaющиx – дeлo pyк caмиx yтoпaющиx, тaк чтo нe пoлeнитecь пoзaбoтитьcя o тoм, чтoбы в вaшeм дoкyмeнтe были yкaзaны тoлькo дocтoвepныe cвeдeния.
Гocпoшлинa и cнятиe oбpeмeнeния
Гocпoшлинa — обязательный расход при осуществлении множества операций, и вы, скорее всего, уже с ней сталкивались. Например, когда оформляли загранпаспорт. В случае с приобретением недвижимости госпошлина — цена того, что ваше право собственности будет зарегистрировано государством в установленном порядке.
Можно немного сэкономить на этой статье расходов, если подавать документы в цифровом виде — но только в том случае, если у вас уже есть электронно-цифровая подпись. Если ее нет, то оформлять ее специально ради подачи документов не стоит — вместо экономии выйдет сумма больше.
Ecли пpи пoдпиcaнии кpeдитнoгo дoгoвopa вы подписали зaклaднyю, после полного возврата долга вам нужно будет снять обременение с недвижимости, которая уже перешла вам в собственность. Для этого необходимо предъявить зaклaднyю c oтмeткoй в peгиcтpиpyющий opгaн, предварительно получив ее в банке — оплата ускоренной выдачи поможет получить такой документ в течение суток.
Koмиccия pиелтopy (и другим помощникам в оформлении сделки)
Есть те, кто хочет сделать все самостоятельно, и даже делает, и даже не совершает никаких обидных дорогостоящих ошибок. Тем не менее, очень многие не пренебрегают помощью профессионалов. Ведь невозможно самостоятельно изучить и предусмотреть все тонкости приобретения недвижимости в ипотеку и оформления ее в собственность.
Риелтор готов взять на себя все заботы заемщика по подбору вариантов жилья, переговоры с продавцами, проверку благонадежности застройщика, оформление кредитного договора и многое, многое другое. А взамен вы выплачиваете ему гонорар в размере около 5% от суммы сделки. Эта цифра может быть и меньше, и больше — все зависит от аппетитов конкретного специалиста.
Заложить в допрасходы по ипотеке также следует гонорар юристу и нотариусу — если вы обращаетесь в процессе к этим специалистам.
Дополнительные расходы
К дополнительным (необязательным) расходам можно отнести:
— Банковские комиссии;
— Услуги риэлтора и ипотечного брокера.
Раньше банковские комиссии по ипотеке занимали целые разделы в тарифах кредитных организаций. С вас могли взять плату за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за перечисление денег и т. д. Впоследствии ЦБ РФ запретил эту порочную практику. Но за дополнительные услуги банка вам придется заплатить. Например, за открытие аккредитива или аренду банковской ячейки для проведения расчетов с продавцом.
Также сюда можно отнести плату за выдачу различных справок и согласий кредитной организации, а также комиссии за снижение процентной ставки и изменение условий ипотечного договора. Например, в ПАО «Росбанк Дом» такая услуга стоит 1% от суммы задолженности по кредиту.
Для поиска подходящего жилья и оптимальной ипотечной программы вы можете воспользоваться помощью риэлтора и кредитного брокера. Будьте готовы отдать им от 2% от суммы сделки. Если от услуг риэлтора отказываться не стоит, то без кредитного брокера можно обойтись. Во-первых, помощь в поиске банка вам может оказать тот же специалист по недвижимости, во-вторых, вы сами в состоянии выбрать кредитную организацию. Сегодня это легко сделать в интернете.
Таким образом, планируя ипотечный кредит, запаситесь приличной суммой денег. Обязательно вникайте в каждую статью расходов, оценивайте необходимость и размер дополнительных трат.
Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.
Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.
Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.
В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?
- Перепланировки не узаконены;
- Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
- Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
- Значительный износ жилья;
- Квартира находится в деревянном доме;
- Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.
Расходы при подготовке документов к сделке
Эта категория затрат полностью ложится на плечи продавца, который намерен сразу же после того, как найдется покупатель, приступить к оформлению сделки купли-продажи. Этот момент очень важен, так как нехватка нужных бумаг на момент подписания купчей может застопорить процесс продажи на неопределенный срок.
Чаще всего требуются такие документы:
- Справки БТИ (поэтажный план, оценка, экспликация). Если с момента последней поверки не прошло более года, то за получение этих справок придется заплатить сумму около 400-500 руб.
- Если оценка квартиры не производилась, либо устарела, то за выезд техника БТИ на дом придется заплатить 1200 руб.
- Дополнительные справки БТИ о соответствии адреса, а также о соответствии площади жилья обойдутся еще в сумму около 400-500 руб.
- Если в квартире имеется перепланировка (неузаконенная), то в зависимости от ее характера придется потратить сумму от 30 тыс. руб.
- Справка из ФНС об отсутствии задолженности по оплате налога – бесплатно.
- Выписки из домовой книги, справки об отсутствии задолженности по ЖКХ – бесплатно.
Сбором справок можно заниматься самостоятельно, либо поручить это риелтору, стоимость услуг которого обойдется в сумму от 3 тыс. руб.
Особенности налогообложения
После заключения сделки купли-продажи жилья у покупателя не возникают обязанности по уплате налогов. Заплатить налог в казну в размере 13% (для нерезидентов – 30%) должен только продавец. Он может быть освобожден от этой обязанности, если объект находился в собственности дольше 5 лет (до 01.01.2016 – 3 лет). Существует и еще несколько исключений.
Что касается покупателя, он имеет право вернуть часть потраченных средств с помощью государства. Законом устанавливается определенный лимит вычета. Независимо от региона покупатель может вернуть 13% суммы, не превышающей 2 млн.руб. Таким образом, максимальная сумма, которую удастся получить, составит 260 000 руб.
Перечень расходов, которые можно включить в имущественный вычет, достаточно большой. Покупатель вправе вернуть часть денег за квартиру, купленную на первичном рынке или на вторичке, в ипотеку или на собственные сбережения. Также это право предоставляется тем, кто решил построить собственный дом, и людям, потратившим средства на отделку жилья в новостройке.
С учетом всего, за что платить, список для покупателя оказывается впечатляющим. Существенно сэкономить вряд ли удастся: почти все расходы являются обязательными. Но и такое радостное событие, как покупка собственного жилья, у многих происходит раз в жизни. Главное – предусмотреть все возможные расходы. Ведь если возникнут непредвиденные сложности, минимальной суммы может не хватить.
По закону об ипотеке обязательно страховать объект ипотеки на случай пожара, наводнения, взрыва бытового газа и других непреодолимых обстоятельств, которые могут привести к порче залогового имущества. Остальные виды страхования при оформлении ипотеки являются добровольными. Часто банки предлагают оплатить комплексную страховку, куда входит страхование титула (для вторичного жилья) и страхование жизни клиента. При отказе от комплексного страхования ставка по займу может быть увеличена на 1%. Есть и другой побочный эффект: при отказе от страховки «три в одном» банк может отказать клиенту в выдаче уже одобренной ипотеке без объяснения причин.
Факты об ипотечном страховании:
- если вы планируете досрочное погашение, не покупайте страховку на весь срок займа. Перерасчет страховой суммы удобнее для клиента при ежегодном перезаключении договора со страховщиком;
- вы сами можете выбрать страховые риски, которые для вас являются реальными, чтобы не переплачивать;
- внимательно изучите договор страхования и уточните порядок признания случая страховым. Чем дешевле страховка, тем больше способов ухода от страховой выплаты содержит договор страхования;
- размер выплаты по страховке в среднем составляет 0,7-2% от суммы оставшегося долга;
- страховка на дом обойдется дороже, чем полис на квартиру;
- полис страхования жизни и здоровья для заемщиков старше 45 лет стоит дороже, чем для более молодых;
- если пожилой человек берет ипотеку, при оформлении страхования жизни стоит включить в договор условие погашения оставшегося долга страховщиком в случае смерти до конца выплаты кредита. Такая услуга выгодна для наследников — им не потребуется выплачивать остаток ипотеки;
- полис титульного страхования вторичной недвижимости нужен в течение 3 лет с момента сделки. После истечения указанного срока титульное страхование не актуально, поскольку срок исковой давности для претензий по сделкам с недвижимостью составляет 3 года.
Стоит ли нанимать риелтора
Аргументы «за»
- Вам не придется искать жилье самостоятельно. Риелтор подберет подходящий вариант по вашим требованиям и сэкономит время. Главное очень точно сформулировать предпочтения.
- Вам не нужно самостоятельно вникать в юридические тонкости покупки квартиры. Всеми вопросами оформления покупки и проверкой квартиры должен заниматься риелтор.
- Риелтор профессиональным взглядом оценит квартиру, расскажет о ее достоинствах и недостатках. На основании этого он сможет обоснованно поторговаться с продавцом, чтобы снизить цену.
Аргументы «против»
- Договор с риелтором не гарантирует чистоту сделки купли-продажи на 100 %. Все детали вам придется проверять самостоятельно.
- Вы теряете деньги. В зависимости от сложности сделки комиссия риелтора составляет от 1 до 6 % от суммы. То есть при покупке квартиры за 6 500 000 руб., вы отдадите посреднику от 65 000 до 390 000 руб. Согласитесь, они бы вам пригодились самим.
- Риэлтор может предлагать вам только те варианты, где ему предлагают комиссию со стороны продавца. Это так называемые «партнерские сделки», когда риелтору покупателя застройщик или продавец платит от 0,5 % до 4 % за приведенного покупателя.
Обратите внимание
Ваше право решать, какой вариант выбрать. Выбрать и купить квартиру можно самостоятельно, сэкономив деньги. Главное быть внимательным. После прочтения нашей инструкции покупка квартиры без риелтора не будет казаться такой сложной.
Самый главный нюанс, который отличает покупку квартиры на вторичном рынке – это необходимость проверки юридической чистоты приобретаемого жилья.
Что это такое? Под термином юридическая чистота квартиры подразумевают то, что после приобретения рассматриваемого жилья на него не заявят свои права иные граждане.
Можно, конечно, проверить данный аспект самостоятельно. Запросить расширенные справки из ЕГРП, тщательно изучить документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Узнать, получена ли квартира по наследству и есть ли обременения. Но лучше всего обратиться к специалистам и не экономить на данном вопросе.
Стоимость проверки юридической чистоты в зависимости от параметров квартиры и сложности процедуры может составлять от 5 тысяч рублей и более. Эта сумма также пойдёт в расходы покупателя.
Квартира от застройщика: сумма доплат может перевалить и за 100 000 руб., но некоторых расходов можно избежать
Дополнительные расходы при покупке квартиры в новостройке можно разделить на две группы. Первая – общепринятые и распространенные, такие расходы всегда прописываются в договоре приобретения. Вторая группа относится непосредственно к услугам, рассказывает заместитель директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Первая группа расходов: госпошлина, лишние «квадраты», «коммуналка»
К первой группе трат Валерий Кочетков относит, например, госпошлину за регистрацию ДДУ (+ 350 руб.).
Возможно, по его словам, потребуется доплата за разницу в площади при приемке квартиры. Этот пункт прописывается в ДДУ.
«Если по результатам обмеров, проведенных в отношении дома, сумма фактической общей площади квартиры и площади балконов, лоджий, веранд, террас с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, увеличится по отношению к сумме проектной площади (на основании данных плана создаваемого дома), участник долевого строительства обязан внести на расчетный счет застройщика дополнительные денежные средства за такую разницу в площади, исходя из стоимости квадратного метра на день заключения ДДУ», — объясняет Валерий Кочетков.
Эксперт отмечает, что бывает, когда застройщик не производит взаиморасчеты по обмерам БТИ вне зависимости от того, стала площадь квартиры больше или меньше. В этом случае в ДДУ прописывается, что цена квартиры окончательная и изменению не подлежит. Траты, связанные с проведением обмеров БТИ, также ложатся на плечи покупателя. Еще одна статья расходов – оплата «коммуналки» за три месяца вперед.
«Со дня подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства с эксплуатирующей организацией заключается договор на оказание коммунальных услуг, эксплуатацию и управление, а также производится оплата расходов по техническому обслуживанию жилого дома, эксплуатационным и коммунальным услугам на три месяца вперед. Дальнейшие платежи производятся в соответствии с порядком и условиями, установленными договором, заключенным с жилищно-эксплуатационной организацией», — перечисляет Валерий Кочетков.
Есть и вторая группа расходов, продолжает эксперт. Это непосредственно услуги, которые указываются в дополнительном договоре к договору приобретения. Стоимость таких услуг начинается от 15 тыс. руб.
Вторая группа расходов: риелторы, нотариус, бронирование
Ко второй группе дополнительных трат относятся, например, расходы на сопровождение сделки, уточняет председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Обычно такие услуги предоставляются агентством недвижимости, задействованным в реализации комплекса, или официальным представителем застройщика.
«Подразумевается оплата агентского договора, в котором прописывается обязательство застройщика сначала сформировать пакет документов для регистрации ДДУ, а потом, после окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию, – сформировать пакет документов для регистрации права собственности. У разных застройщиков и в разных проектах стоимость сопровождения сделки разная, от 25 до 135 тыс. руб. (на рынке новостроек массового сегмента). В проектах более дорогих сегментов эти суммы будут больше», — объясняет эксперт.
Кроме того, возможно, придется отплатить бронирование квартиры на период получения одобрения (согласия) ипотечного кредита и подготовки пакета документов для согласования ипотеки в банке.
Может понадобиться оплатить и услуги нотариуса. Если вы планируете поручить оформление сделки третьему лицу, потребуется доверенность. Также необходимо согласие супруга или супруги на совершение сделки или заявление о том, что не состоите в браке, перечисляет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Стоимость каждого документа, по ее словам, зависит от нотариальной конторы. В среднем один документ обойдется в 700 — 3 000 руб.
Как правило, среднестатистический покупатель платит за услуги нотариуса не более 3 000 руб., а затраты связаны с подтверждением согласия супруга на сделку или семейного статуса, если квартира приобретается супругами совместно, говорит заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова.
«Возможна ещё одна статья расходов – комиссия банка за перечисление денежных средств застройщику. Она взимается в случае, если ваш расчётный счёт принадлежит не тому же банку, что и расчетный счет застройщика. В среднем затраты составляют 2 тыс. руб. Некоторые застройщики работают с аккредитивами – в таком случае за его открытие необходимо будет заплатить порядка 3 тыс. руб.», — добавляет Мария Литинецкая.
Расходы при покупке и продаже квартиры
Даже если оформлять договор самостоятельно без привлечения юриста, траты неизбежны. Они включают:
- Госпошлину. Это не налог, а обязательный платеж, имеющий фиксированную величину. Стороны платят государству за оформление сделки. Госпошлина вносится при регистрации права собственности в Росреестре, при подаче запросов о предоставлении документов для продажи квартиры.
- Нотариальный тариф. Это величина сродни госпошлине, то есть она установлена на государственном уровне и отражена в Налоговом кодексе, в Основах законодательства РФ о нотариате. В отличие от госпошлины, нотариальный тариф остается в распоряжении нотариуса. Тариф платится за удостоверение договора и копий документов.
- Налог. НДФЛ платит только продавец квартиры, поскольку именно он получает доход. В отдельных случаях ставка налога может быть 13% или 30%. Даже если по закону граждане не должны платить налог, подача декларации с указанием нулевой суммы дохода обязательна.
Прочих расходов стороны могут избежать, если откажутся от услуг риелтора, аренды ячейки, помощи юриста. При этом возрастают риски лишиться денег, не став собственником квартиры, или же отдать недвижимость без последующей оплаты ее стоимости.
Особенности продажи квартиры в ипотеку и советы
Разбирая вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке, необходимо затрагивать и мелкие подробности, которые всё равно влияют на процесс оформления документов.
Есть несколько вариантов оплаты квартиры, которая продаётся при помощи ипотечного кредита. Ниже описаны самые популярные способы.
При помощи банка (безналичным путём). Банк переведёт вам на счёт средства через какое-то время после подтверждения успешной сделки. Вам необходимо заранее завести специальный расчётный счёт.
При помощи специальной банковской ячейки. Данный способ поможет получить всю сумму в срок наличными. Все средства закладываются в банковскую ячейку, а после подтверждения Росреетром перерегистрации собственности покупатель просто забирает деньги. Такой способ исключает потерю средств даже при отзыве лицензии банка, который оформляет ипотеку.
Есть в продаже квартиры и определённые подводные камни, ведь вам необходимо заранее узаконить все совершенные перепланировки. Банк никогда не согласится на сделку, если вы это не сделаете, а скрывать данный факт бесполезно, потому что в документах всё указывается.
Специфика Росвоенипотеки
Свои особенности имеет так называемая военная Ипотека, которой имеют право воспользоваться лица, находящиеся на военной службе по контракту. Она регулируется не только общими нормами об ипотеке, но и отдельно законом №117-ФЗ от 20 августа 2004 года.
Применительно к ней действуют следующие дополнительные правила:
- Воспользоваться ей могут только военнослужащие, имеющие не менее 3 лет выслуги. При этом для офицеров достаточно первого контракта, заключённого после 2005 года, а вот для сержантов, старшин, прапорщиков и мичманов, а также солдат и матросов требуется, чтобы контракт уже был вторым.
- Финансирование программы осуществляется не только за счёт личных средств военнослужащего, но и с использованием средств государственного бюджета.
- Военная ипотека действует по принципу накопительной ипотечной системы.
- Проверка качества и состояния жилья – более жёсткая, чем по «гражданской» ипотеке.
- Процедура получения ипотеки предусматривает дополнительную проверку жилья со стороны ЦЖЗ «Росвоенипотека».
- Если военная ипотека берётся на недостроенное жильё, то за её счёт покрывается только стоимость возведения. Расходы на ремонт, установку сантехники, электрооборудования и т. д. военнослужащий должен оплачивать самостоятельно.
Важно! Поскольку «Росвоенипотека» финансируется во многом за счёт государственных средств, ставки и размер первоначального взноса по ней весьма невелики. Однако и воспользоваться ей могут только те, кто служит в армии.
Подробнее об условиях и об особенностях оформления продажи квартиры по военной ипотеке читайте тут.