Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор участия в долевом строительстве (ДДУ): условия и подводные камни». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.
Как правильно заключить договор и оплатить новую квартиру / Rusbase
В прошлой статье Елена Бойцова, адвокат и председатель коллегии адвокатов города Москвы «Центр правовых экспертиз», рассказывала, как проверить застройщика: смотрели, как он строит объекты, работает с дольщиками. Это был подготовительный этап. Теперь, когда застройщик проверен, можно запускать процесс покупки новой квартиры.
Прежде всего нужно подписать договор участия в долевом строительстве. Потом заплатить застройщику за квартиру: полностью, в рассрочку или по ипотеке.
Заключение договора — нервный процесс. Вы рискуете большой суммой. Вот почему так важно не поддаваться эмоциям и действовать разумно.
О том, как правильно себя вести себя при заключении договора и проведении оплаты, расскажем в сегодняшней статье.
ЖСК должен обладать правами застройщика!
Жилищно-строительный кооператив — некоммерческое объединение людей или организаций в целях строительства многоквартирного жилого дома, а также для управления им.
При вступлении в ЖСК проверьте:
— Правоустанавливающие документы на юридическое лицо ЖСК.
— Разрешение на строительство, оформленное на ЖСК.
— Документы на земельный участок, предоставленный в безвозмездное срочное пользование ЖСК.
— Устав кооператива на наличие дополнительных плат, не предусмотренных договором пая.
! Не оформляйте генеральную доверенность на сотрудников ЖСК для принятия решений на общих собраниях от вашего лица!
Вы не защищены 214-ФЗ, если вам предлагают приобрести жилье:
— по предварительному договору долевого участия;
— по договору соинвестирования;
— по предварительному договору купли-продажи;
— по вексельной схеме;
— через ЖСК, не обладающий признаками застройщика.
Этап 3: проверить пункт о компенсации площади
Случается, что в процессе строительства по той или иной причине площадь квартиры меняется от проектной величины. В этом случае возникает противоречие. По договору квартира имеет одну площадь, а по итогам обмеров, выполненных приемной комиссией, площадь получается иной — больше или меньше проектной.
Застройщику может быть крайне невыгодно доплачивать дольщикам за разницу в площади, поэтому он может «опустить» такой пункт. Но тогда по Закону о защите прав потребителей и дольщик не обязан доплачивать строительной компании за «лишние» квадратные метры. В результате компании стараются так хитро сформулировать этот пункт, чтобы покупатель обязан был оплатить лишнюю площадь, а застройщик не обязан выплачивать компенсацию за недостающую площадь.
Стоит иметь в виду, что на выплату компенсации закон отводит достаточно короткий срок. С момента установления обстоятельства, из-за которого возникло основание для выплаты компенсации, на ее совершение отводится всего 10 дней. Это означает, что после того, как комиссия проведет замеры и выяснит несоответствие площади квартиры проекту, у застройщика имеется только 10 дней на то, чтобы вернуть деньги дольщику, но и у дольщика при превышении площади заявленной по проекту, тоже есть только 10 дней на оплату компенсации строительной компании.
В какие суммы выливается компенсация, подсчитать довольно просто, ведь цена квадратного метра известна еще на стадии размещения рекламы будущего строительства в СМИ. Допустим, стоимость 1 кв.м. равна 20 тыс.
руб., а несоответствие выявлено в 2 кв.м. Это значит, что за 10 дней после замеров должно быть выплачено 40 тыс. руб.
Нарушение сроков выплат влечет наступление предусмотренных законом последствий.
Этап 4: проверить, кто подписывает договор со стороны застройщика.
Согласно закону, лишь генеральный директор от имени строительной компании имеет право без доверенности ставить свою подпись на ДДУ. На практике так бывает крайне редко, что не удивительно. Квартир строительная компания может продавать многие тысячи, генеральный директор просто не в силах подписать каждый такой договор.
Обычно подпись ставит коммерческий директор, глава отдела продаж, везде по-своему.
Задача дольщика и его юриста – просмотреть ДДУ и выяснить, кто именно поставит на нем свою подпись. Если подпись ставит не генеральный директор (а именно так и будет), тогда необходимо потребовать показать оригинал доверенности на право подписи и его нотариально заверенную копию. В крайнем случае, копию доверенности может заверить своей подписью и печатью генеральный директор.
Только так в случае судебного разбирательства дольщик сможет доказать, что на его экземпляре договора стоит подпись действительно уполномоченного лица строительной компании.
Суть всех проверок сводится к тому, чтобы составить так называемый дефектный список. В него дольщик совместно с юристом вносит все спорные пункты договора. При этом важно понимать, что не устраивает покупателя и почему.
Покупка квартиры: как убедиться, что застройщику можно доверять
Ниже перечислены важные факторы, которые позволяют убедиться в надежности девелопера:
- наличие разрешения на строительство, проектной декларации, документации на земельный участок (соответственно, на право собственности либо аренды). Проект должен быть согласован с администрацией города (это актуально и для Москвы). По закону разрешение на новое строительство выдает орган местного самоуправления;
- девелопер обязан лично сделать предложение о внесении оплаты через эскроу-счет либо, если продает дом по старой схеме, ознакомить с ЗОСК. Он подтверждает право компании производить строительство без размещения денег на названном выше счету. [5]
- наличие аккредитации застройщика в крупных кредитных организациях России. Также информативной станет проверка инвестора конкретного проекта;
- деловая репутация компании. Для проведения ее анализа изучается перечень реализованных такой организацией проектов, длительность пребывания на рынке и пр. Информация о застройщике и объекте содержится в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства. Сведения о девелопере легко найти также на сайте ФНС и в базе Арбитражного суда. Кроме того, существует единая система Наш.Дом.рф, которая содержит материалы о деятельности застройщиков.
Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку
Застройщиком при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку обязательно должно быть юридическое лицо. Но приобретать жилье у него может как юридическое лицо, так и физическое. В данном случае покупатель является инвестором: он вкладывает средства в строительство, чтобы после сдачи объекта претендовать на получение своей доли.
Со стороны инвестора такое вложение вполне выгодно:
- по цене приобретение квартиры в строящемся доме равноценно покупке «убитой» хрущевки, при этом новостройки, как правило, обладают более крупными габаритами и значительно комфортнее вариантов, представленных на рынке вторичного жилья;
- у квартиры в новостройке нет бывших владельцев, которые могли оставить многотысячные долги по коммунальным платежам или вообще заложить квартиру;
- если недвижимость приобретена для того, чтобы в будущем перепродать ее, инвестор гарантированно останется в плюсе, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем станет гораздо выше;
- нет необходимости в покупке первой попавшейся квартиры в неблагополучном районе, можно приобрести жилье повышенной комфортности с приятными соседями и развитой инфраструктурой.
Однако при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски также стоит учитывать:
- после заключения ДДУ переезда можно прождать года два, поэтому такой вариант не подойдет людям, желающим сразу же заселиться в новую квартиру;
- помимо затрат на покупку жилья, нужно учесть также расходы на обустройство квартиры (ремонт, мебель, техника).
Поэтому, решив приобрести квартиру по ДДУ в ипотеку, необходимо заранее взвесить все за и против, чтобы не оказаться в безвыходном положении.
Помимо преимуществ и недостатков приобретения жилплощади в строящемся доме, нужно также оценить возможные риски, связанные с оформлением ипотеки. Несмотря на множество положительных моментов, процедура имеет и существенные минусы.
Плюсы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку:
- оформлять ипотечный заем будет проще, поскольку документами, как правило, занимается застройщик;
- вероятность отказа в выдаче ипотеки практически равна нулю;
- процентная ставка при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже, чем при покупке готового жилья.
Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с материнским капиталом
Допустимо ли использование средств материнского капитала для участия в долевом строительстве? На сегодняшний день ограничений на данный вид применения сертификата не существует.
Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с привлечением маткапитала возможна при соблюдении нескольких условий:
- на момент приобретения квартиры ребенку, после рождения которого родители получили сертификат, должно исполниться три года. В противном случае маткапитал при покупке за наличные деньги не может быть учтен;
- покупка квартиры по ДДУ с использованием средств материнского капитала допустима только при получении ипотеки.
С 1 июля 2019 года, по общему правилу, для исполнения финансовых обязательств по договорам участия в долевом строительстве стало применяться открытие эскроу-счетов.
Так, согласно частям 1.2 и 4 статьи 3 Закона № 214-ФЗ, застройщик вправе привлекать деньги дольщиков и осуществлять строительство объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов, либо при размещении денежных средств дольщиков на эскроу-счетах, либо при выполнении обязанности по уплате взносов в специальный компенсационный фонд.
Если вы прочли нашу статью до конца, вы узнали:
— правовой механизм сделки по ДДУ регулируется основным законом ФЗ-214;
— какие важные пункты должны обязательно присутствовать в договоре;
— какие документы входят в перечень обязательных для государственной регистрации договора в РосРеестре;
— на какие гарантии защиты прав, интересов и имущества могут рассчитывать дольщики при заключении сделки по ДДУ;
— предварительный договор долевого участия – это уловка строительной компании! Он не гарантирует дольщику получения квартиры и не является основанием для внесением оплаты;
— поправки к ФЗ-214, принятые в 2018 году, ужесточили требования к застройщикам;
— с 1 июля 2019 года начинает действовать система счетов эскроу, взамен долевого участия в строительстве;
— ДДУ может быть расторгнут любой из сторон, важно обращать внимание на размер неустойки, зафиксированный в документе.
Как проходит государственная регистрация договора участия в долевом строительстве?
Статья 3 закона №214-ФЗ обязывает регистрировать ДДУ, как и всякую законную сделку. Подлежащий государственной регистрации документ должен быть представлен в письменной форме.
Следующий пакет документов требуется для регистрации договора долевого участия:
- Заявления застройщика и дольщиков.
- Копии ДДУ, заверенные нотариусом. Их число определяется количеством участников ДДУ и одна копия понадобится для регистрирующего государственного органа.
- План земельного кадастра строительного участка (оригинал с копией), которые заверяет Москомзем (соответствующий ТОРЗ).
- Арендный договор или права собственника на землю (оригинал с заверенной копией).
- Санкции на строительство (2 копии).
- Проектная декларация.
- Детализация плана объекта недвижимости, где указываются площади жилых и нежилых помещений.
Примечание: кадастровый план в оригинале его владелец может получить по окончании регистрации договора долевого участия.
Для физических лиц необходимы следующие документы:
- ИНН – оригинал и копия.
- Доверенность, оформленная на физическое или юридическое лицо по поводу разрешения регистрации ДДУ, в оригинале, заверенном нотариально.
- Любое удостоверение личности физического лица.
Зачем нужно страхование договора долевого участия?
Неправильно составленные договора долевого участия в России стали причиной тысяч несостоявшихся сделок и удавшихся на этом афер.
Во избежание такого рецидива появился новый закон, по которому обязательства застройщика перед дольщиком подлежат неотложному страхованию. Он стал исполняться с 1 января 2014 года. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» – № 294 – ФЗ гарантирует дольщикам безопасность от мошеннических действий.
Существует 3 возможных варианта страхования договора долевого участия:
- Застрахованная ответственность застройщика страховой компанией.
- Выданная банком гарантия на инвестированную сумму.
- Возможное соучредительство в новом Обществе взаимного страхования ответственности.
Когда оформляется ДДУ
Договоры долевого участия оформляются до возведения здания или в готовом доме, но до ввода объекта в эксплуатацию. При этом застройщик обязуется предоставить квартиру с оговоренными и прописанными параметрами. Кроме заключения договора ДДУ непосредственно с застройщиком, возможно оформление переуступки. Эта процедура немного сложнее, чем оформление ДДУ – дольщик переуступает свое право собственности на квартиру, оформленное в договоре, третьему лицу. При этом, стоимость переуступки может быть как аналогичной изначальной, так и выше, если стоимость жилья выросла. Кроме того, новый дольщик не сможет ничего изменить в текущем ДДУ – ему переходит договор в неизменном виде. Подробности – в разделе «Вопросы и ответы».
Существуют другие виды договоров на покупку недвижимости: ДКП и ЖСК.
ДКП – договор купли продажи. Он применим, когда объект сдан в эксплуатацию. После вступления договора в силу, вы становитесь владельцем недвижимости сразу, без ожидания и прочего. Все максимально просто – вы выбираете объект, осматриваете и покупаете.
ЖСК – жилищно-строительные кооперативы. Сложная и не всегда прозрачная схема покупки квартиры, точно не регламентируемая законом. В теории, жильцы должны быть готовы без услуг посредника (как в случае ДДУ – банка) самостоятельно скооперироваться денежными средствами для строительства дома. При этом пайщики должны каким-то образом сами договориться обо всех условиях и правилах с компанией застройщиком – сколько будет стоить пай, какие будут сроки сдачи, как будут решаться вопросы неустоек и исправления дефектов постройки и прочее. Как показывает практика, ЖСК – благодатная почва для мошенников. Кроме того, отсутствие жесткого регулятора чревато срывами сроков застройщиком и неприятными разбирательствами по разным вопросам: право собственности, ценовые вопросы и прочее. В настоящее время в России разрешено только достраивать дома по ЖСК, новые кооперативы для строительства запрещены.
Приемка квартиры – ответственное мероприятие, которое может, как помочь вам сэкономить много нервов и денег, так и наоборот. Во время приемки квартиры застройщик демонстрирует покупателю то, что собственно и было построено. Если последнего все устраивает, то он подписывает акт приема-передачи и квартира переходит в его право собственности. Но! Во время стройки что-то могло пойти не по плану и квартира может оказаться с дефектами, которые сразу не видны – это могут быть трещины и полости в стенах, неправильные углы, щели, сквозняки, плохая теплоизоляция и многое другое. Правильный акт приема-передачи с составлением ведомости нарушений обяжет застройщика исправить все недочеты за свой счет и к определенному гарантийному сроку. Подробнее о приемке новостройки читайте здесь.
Стратегия и тактика переговоров с застройщиком
Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):
- В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
- Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
- И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
- Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
- Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.
Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:
- Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
- Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
- слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
- привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
- указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
- Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.
Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:
- увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
- изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
- предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
- установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
- уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).
В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия – переуступка по договору долевого участия в строительстве.
Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:
- через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
- по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
- претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
- на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
- переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.