Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи недвижимости: когда платить и как рассчитать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Именно характер использования имущества определил итог судебного заседания и вынесенного Постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2016 N 16АП-5425/2015 по делу N А63-8749/2015.
Имущественный вычет в случаях покупки у близких родственников
Часто возникают споры, применять ли имущественный вычет в случаях покупки имущества у близких родственников. В силу ст. 105.1 НК РФ взаимозависимыми для целей налогообложения признаются лица, особенности отношений между которыми могут оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых ими. Закон прямо относит к взаимозависимым близких родственников (супругов, родителей, детей, братьев, сестер и т.п.).
Налоговые органы однозначно исходят из невозможности применения имущественного налогового вычета в случае приобретения имущества у таких лиц (см., например, письмо Министерства финансов РФ от 18 ноября 2010 г. N 03-04-05/7-680, письмо УФНС России по г. Москве от 5 мая 2012 г. N 20-14/040261@). До недавнего времени суды критически относились к доводам налоговых органов. Достаточно распространенной была позиция, что наличие родственных отношений не является достаточным основанием для отказа в предоставлении налогоплательщику имущественного налогового вычета. Для этого налоговый орган должен был дополнительно доказать факт влияния родственников на условия и экономические результаты сделки купли-продажи имущества.
Однако с принятием Определения Верховного Суда от 3 июня 2015 г. N 38-КГ15-3 суды скорректировали свою позицию. Если между продавцом и покупателем имущества была обнаружена взаимозависимость, предусмотренная п. 2 ст. 105.1 НК РФ, покупателю должно быть отказано в праве на применение имущественного налогового вычета. Неважно оказывалось ли фактическое влияние на условия и экономические результаты сделки купли-продажи имущества.
9 февраля 2016 года Определением Челябинского областного суда по делу N 11а-2318/2016 истцу было отказано в предоставлении налогового вычета по сделке купли-продажи доли в квартире. Судьи сослались на то, что стороны договора являются взаимозависимыми лицами.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Об уничтожении транспортного средства
Суды посчитали, что плательщик обязан уплатить транспортный налог за 2016 год. Однако транспортное средство физически прекратило существование в ходе пожара в ноябре 2014 года. Это подтверждалось материалами уголовного дела, справкой от МЧС и договором купли-продажи, согласно которому были реализованы годные остатки автомобиля.
Плательщик просил снять транспорт с учета, но ему отказали из-за запрета регистрации, наложенного ФССП. Также плательщик уведомил об уничтожении и реализации остатков транспорта налоговую службу.
Верховный суд пришел к выводу, что в 2016 году спорное транспортное средство фактически не существовало, а потому не было одного из обязательных условий для начисления транспортного налога.
Так, объект налогообложения должен одновременно отвечать двум критериям:
- являться транспортом с конкретными физическими показателями;
- быть зарегистрированным.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Как работает и кому выгодна такая схема?
На российском рынке недвижимости сделки купли-продажи квартир с указанием заниженной стоимости объекта в договоре являются очень распространенным явлением. Можно сказать, что это скорее правило, чем исключение.
Причина такого явления – на поверхности.
С продажи квартиры, срок владения которой составляет менее пяти лет (менее трех для отдельных категорий) придется заплатить 13% (может быть 15% при годовом доходе выше 5 млн рублей) от разницы между суммой продажи и стоимостью, за которую жилье было приобретено. С учетом колоссального за последний год роста цен на рынке жилой недвижимости сумма может стать внушительной.
Например, если сегодня за 5 миллионов продать студию, которая приобреталась в 2017 году за 3,5 млн, придется заплатить минимум 195 тысяч рублей налогов. То есть почти 4% от полной стоимости квартиры.
Сразу становится понятно, что в основной массе случаев инициатива указать меньшую цену исходит от продавца недвижимости.
К такой хитрости нередко прибегают инвесторы, которые приобретают квартиры сразу с прицелом на перепродажу, а «лишний» налог снижает их прибыль, поэтому является крайне нежелательным.
Также занижать цену продажи могут продавцы – юридические лица, стремящиеся снизить налог компании на прибыль.
Редко, но все же случается, что инициатором занижения цен на Недвижимость выступают покупатели, которые преследует цель снизить или скрыть реальный уровень своих доходов.
Механизм работы сделки с занижением довольно прост – в договоре прописывается заниженная стоимость объекта недвижимости, а остальная часть средств продавцу передается без регистрации, наличными при встрече или через ячейку в банке. Доплату можно задокументировать с помощью расписки либо указать в приложении к основному договору, которое в органы Росреестра подаваться не будет.
Как правило, чтобы не платить налог совсем, указывается номинал, за который квартира ранее приобреталась.
Налоговых споров по применению налогоплательщиками стандартных и социальных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц значительно меньше, чем споров по применению имущественных налоговых вычетов.
Анализ судебной практики показывает, что суды в своих актах обращают внимание на неукоснительное соблюдение налогоплательщиками условий применения таких налоговых вычетов. Прежде всего суды учитывают заявительный порядок предоставления таких вычетов. Так, согласно ст. 218 НК РФ стандартные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщику одним из налоговых агентов, являющихся источником выплаты дохода, по выбору налогоплательщика на основании его письменного заявления и документов, подтверждающих право на такие налоговые вычеты. В случае если в течение налогового периода стандартные налоговые вычеты налогоплательщику не предоставлялись или были предоставлены в меньшем размере, чем предусмотрено законом, то по окончании налогового периода на основании налоговой декларации и документов, подтверждающих право на такие вычеты, налоговым органом производится перерасчет налоговой базы с учетом предоставления стандартных налоговых вычетов. Аналогичное правило предусмотрено в ст. 219 НК РФ в отношении социального налогового вычета — этот вычет предоставляется, как правило, при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган по окончании налогового периода.
Исходя из этого, если налогоплательщики оспаривают действия или бездействие работодателя или налогового органа по предоставлению им стандартного или социального налогового вычета, то судам следует запрашивать доказательства, подтверждающие факт обращения налогоплательщика к работодателю или к налоговому органу с соответствующей декларацией и (или) заявлением (см., например, Апелляционное определение Саратовского областного суда от 7 февраля 2013 г. по делу N 33-737).
Следует также учитывать, что стандартные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщику только в случае наличия у него дохода в соответствующем налоговом периоде. Президиум Архангельского областного суда в Постановлении от 13 июня 2007 г. обоснованно подчеркнул, что стандартный налоговый вычет не накапливается в течение налогового периода и не подлежит суммированию нарастающим итогом в случае отсутствия налоговой базы за отдельные месяцы налогового периода.
Возникают на практике и споры относительно субъектов, имеющих право на получение налоговых вычетов. Как правило, эти споры обусловлены семейно-правовым статусом налогоплательщика. Например, согласно подп. 2 п. 1 ст. 219 НК РФ социальным вычетом на обучение ребенка могут воспользоваться родители за обучение своих детей в возрасте до 24 лет, а также опекуны (попечители) за обучение подопечных в возрасте до 18 лет. Вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов на обучение, но не более 50 000 руб. на каждого ребенка в общей сумме на обоих родителей (опекуна или попечителя). Применяя эту норму, налоговые органы нередко отказывают в применении социального налогового вычета родителю, не указанному в договоре на обучение или в справке на оплату обучения. Верховный Суд РФ при разрешении одного из дел, где налоговым органом была высказана такая позиция, принял судебное постановление в пользу налогоплательщика. В Определении от 16 июня 2006 г. N 48-В05-29 суд отметил, что по смыслу п. 2 ст. 219 НК РФ, если оба супруга участвуют в оплате обучения ребенка, налоговый вычет предоставляется каждому из них. При этом оба родителя вправе получить его в сумме, фактически уплаченной за обучение. Суд также отметил, что ст. 219 НК РФ не содержит условий предоставления социального вычета только тому супругу, который указан в справке на оплату обучения.
Интересными являются налоговые споры, вытекающие из конкуренции, с одной стороны, стандартных и социальных налоговых вычетов и, с другой стороны, имущественных налоговых вычетов. Имеются в виду ситуации, когда налогоплательщик одновременно использует эти вычеты в одном налоговом периоде. Налоговые органы, применяя имущественный налоговый вычет, нередко отказывают в применении иных налоговых вычетов, ссылаясь на то, что источник для возврата налога отсутствует. Такие решения налоговых органов основаны на разъяснении Министерства финансов РФ, изложенном в письме от 20 апреля 2009 г. N 03-04-05-01/229. Финансовое ведомство указало, что, если при предоставлении имущественного налогового вычета в связи с приобретением квартиры, предусмотренного ст. 220 НК РФ, у налогоплательщика осталась сумма доходов, подлежащих налогообложению (с учетом иных налоговых вычетов, предоставленных налогоплательщику), налогоплательщик вправе получить социальный налоговый вычет по расходам на обучение в пределах оставшейся части подлежащих налогообложению доходов. Если же в результате получения имущественного и иных налоговых вычетов налоговая база за соответствующий налоговый период оказалась равной нулю, дополнительно получить социальный налоговый вычет по расходам на обучение не представляется возможным, поскольку отсутствуют доходы, которые могут быть уменьшены на сумму вышеуказанных расходов.
Реакция судов на такую позицию налоговых органов различна. Так, из материалов дела N 33-4280АП/2012г., рассмотренного Верховным судом Республики Коми (Апелляционное определение от 27 сентября 2012 г.), следует, что налогоплательщик получил имущественный налоговый вычет у налогового агента (работодателя) в связи с приобретением квартиры. Кроме этого, в связи с тем что работодателем в течение налогового периода не были применены стандартные налоговые вычеты, налогоплательщик подал в налоговый орган уточненную налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц, в которой им заявлен стандартный налоговый вычет. Налоговый орган своим решением отказал в предоставлении стандартного налогового вычета на основании того, что у налогоплательщика отсутствует налоговая база по налогу на доходы для предоставления стандартного налогового вычета в связи с предоставлением им в указанном периоде имущественного налогового вычета на всю сумму дохода. Рассматривая возникший спор, суд указал, что законодательством о налогах и сборах не исключена возможность перерасчета налоговой базы с учетом предоставления стандартных налоговых вычетов по окончании налогового периода на основании заявления налогоплательщика. Указанный перерасчет должен быть произведен налоговым органом, а таким заявлением является уточненная налоговая декларация. Полученные налогоплательщиком доходы, облагаемые по ставке 13 процентов, в полном объеме уменьшены работодателем на заявленный налогоплательщиком имущественный налоговый вычет, право на получение которого подтверждено налоговым органом. При этом из представленных документов суд усмотрел, что налогоплательщик также имел право на получение стандартного налогового вычета, который налоговым агентом ему предоставлен не был. Следовательно, реализовать право на получение стандартного налогового вычета налогоплательщик имеет только в порядке п. 4. ст. 218 НК РФ. Такое право законом не ограничено, поскольку получение имущественного налогового вычета, повторное предоставление которого не допускается и остаток которого в результате перерасчета может быть перенесен на последующие налоговые периоды до его полного использования, не исключает право налогоплательщика на получение в установленном законом порядке иных налоговых вычетов.
Налоговый вычет при покупке квартиры
В числе вышеуказанных объектов четыре объекта были получены предпринимателем в дар от физических лиц, не являющихся членами его семьи и (или) близкими родственниками.
Налицо небезупречная, но относительно стройную систему критериев оценки налоговой выгоды, которая, пожалуй, впервые унифицирована между ФНС и Верховным судом.
С января 2020 года вступили в силу поправки к п. 3 ст. 217.1 НК РФ (появился пп. 4). Теперь налогоплательщик освобождается от уплаты налога при продаже объекта недвижимости, срок владения которым составляет более 3 лет, если этот объект является единственным жильем, находящимся в его собственности.
Если квартира принадлежала вам в долях с кем-то, то ИФНС рассчитает доход пропорционально вашей доле в праве собственности на эту квартиру.
4.1. В соответствии со ст. 172 НК РФ налоговые вычеты производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), а также документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога. Законодательством не определен момент исполнения обязанности по уплате налога поставщику, следовательно, правомерно считать обязанность исполненной в момент предъявления в банк поручения на уплату соответствующей суммы налога и списания последней со счета плательщика.
(Постановление ФАС МО от 8 июня 2006 г. по делу N Ф09-2577/06-С2)
4.2. Акт зачета взаимных требований, в котором сумма НДС выделена отдельной строкой, может быть принят в качестве допустимого доказательства, хотя он и не был представлен налогоплательщиком во время проведения выездной налоговой проверки.
(Постановление ФАС ЗСО от 11 августа 2006 г. по делу N Ф04-4975/2006(25280-А27-33))
4.3. Непредставление предприятием счетов-фактур и документов по оплате товаров (услуг) согласно требованию инспекции не свидетельствует об отсутствии данных документов, подтверждающих правомерность применения вычетов по НДС, а также не служит подтверждением отсутствия у общества права на налоговые вычеты.
7.1. Датой начала выездной налоговой проверки является дата предъявления налогоплательщику (его представителю) решения руководителя (его заместителя) инспекции о проведении выездной налоговой проверки. Проверка завершается составлением справки о проведенной проверке, в которой фиксируются предмет проверки и сроки ее проведения.
(Постановление ФАС ЗСО от 9 августа 2006 г. по делу N Ф04-4012/2006(24048-А75-41))
7.2. На основании норм НК РФ у налогоплательщика отсутствует обязанность представлять документы одновременно с декларацией, а у налогового органа есть право истребовать необходимые для проведения проверки документы.
(Постановление ФАС МО от 4 июля 2006 г. по делу N КА-А40/5911-06-П)
7.3. Неверное указание в налоговой декларации, направляемой в электронном виде, одной из цифр в одной из строк в номере КПП общества не может служить основанием для вывода о том, что данная декларация не представлялась.
(Постановление ФАС ЗСО от 12 июля 2006 г. по делу N Ф04-4360/2006(24498-А27-37))
7.4. НК РФ не ограничивает для налогоплательщиков срок представления уточненных налоговых деклараций и когда уменьшаются исчисленные ранее к уплате в бюджет суммы налога. В данном деле сроки, установленные ст. 87 НК РФ для проведения камеральных и выездных проверок, не могут быть применимы, поскольку они определены в качестве гарантии защиты интересов налогоплательщика и не распространяют свое действие на проверку уточненных налоговых деклараций.
(Постановление ФАС ВСО от 29 июня 2006 г. по делу N А74-5387/05-Ф02-3120/06-С1)
Продажа квартиры без налога
Многие привыкли, что достаточно владеть квартирой 3 года, чтобы не платить налоги, и соответственно могли снизить налоговое бремя, дождавшись истечения этого периода. Однако с 2016 года внесены поправки, согласно которым необходимо владеть имуществом более 5 лет для того, чтобы не платить налог в бюджет.
Если продать квартиру до истечения 5-летнего срока, то необходимо будет начислить и уплатить в бюджет налог в размере 13%. Например, квартира стоит 10 000 000 рублей и мы владели ей 4 года. В 2016 году решаем продать квартиру — соответственно, налог составит 1 300 000 рублей.
При продаже недвижимости важным моментом является момент передачи собственности. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Прежний собственник утрачивает право собственности на недвижимое имущество с момента государственной регистрации такого права новым собственником (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Налогообложение доходов физических лиц при продаже имущества
Часто возникают споры, применять ли имущественный вычет в случаях покупки имущества у близких родственников. В силу ст. 105.1 НК РФ взаимозависимыми для целей налогообложения признаются лица, особенности отношений между которыми могут оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых ими. Закон прямо относит к взаимозависимым близких родственников (супругов, родителей, детей, братьев, сестер и т.п.).
Периодически возникают споры, правомерно ли применять имущественные вычеты в случае перепланировки (переустройства) дома. В Апелляционном определении Нижегородского областного суда от 03.02.2016 по делу N 33-1247/2016 рассмотрена следующая ситуация.
Налоговый орган начислил задолженность по НДФЛ. Проданный жилой дом с учетом изменения общей площади и внешних границ в результате кирпичного пристроя принадлежал налогоплательщику менее трех лет с момента регистрации права собственности. Следовательно, доходы от продажи данного имущества подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.
Еще один спорный случай отказа в предоставлении имущественного налогового вычета был рассмотрен Омским областным судом 13 января текущего года по делу N 33а-284/2016. Налоговый орган отказал истцу в налоговом вычете в порядке наследства, ссылаясь на то, что передача наследнику права на налоговый вычет в НК РФ не предусмотрена.
Возврат НДФЛ может быть реализован налогоплательщиком в виде получения налоговых вычетов, если соблюдались законодательно установленные процедуры.
- Правильно рассчитать налоги, без пеней и штрафов.
- Без ошибок заполнить документы и отчеты.
- Оптимизировать свой бухучет и сэкономить на налогах.
- Сократить время работы с бухгалтерской рутиной.
- Уверенно действовать при проверках и в судах.
Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 16.02.2021 и сообщает, что в соответствии с Регламентом Минфина России, утвержденным приказом Минфина России от 14.09.2018 № 194н, в Минфине России, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Вместе с тем в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже недвижимого имущества разъясняем следующее.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
Таким образом, при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее установленного срока владения таким имуществом, образуется доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
Пунктом 6 статьи 210 Кодекса установлено, что налоговая база по доходам от продажи имущества (за исключением ценных бумаг) и (или) доли (долей) в нем, по доходам в виде стоимости имущества (за исключением ценных бумаг), полученного в порядке дарения, а также по подлежащим налогообложению доходам, полученным физическими лицами в виде страховых выплат по договорам страхования и выплат по пенсионному обеспечению, в отношении которых применяется налоговая ставка, установленная пунктом 1.1 статьи 224 Кодекса, определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 (в части, относящейся к проданным имуществу и (или) доле (долям) в нем) и 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, а также с учетом особенностей, установленных статьями 213, 213.1 и 214.10 Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 214.10 Кодекса в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества.
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
Вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный хар��ктер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
- Продажа позже минимального срока владения
- Продажа единственного жилья
- Уменьшение доходов на расходы
- Уменьшение доходов от продажи на вычет без подтверждения расходов
- Уменьшение доходов от продажи детских долей на расходы родителей
- Уменьшение доходов на налоговую базу при дарении
- Уменьшение доходов на расходы дарителя или наследодателя
- Уменьшение доходов одного супруга на расходы другого
- Уменьшение доходов на маткапитал
- Учет в расходах процентов по ипотеке
- Учет в расходах сумм, выплаченных другим наследникам
- Использование других вычетов в том же году
- Зачет налога к возврату в счет налога с продажи
Многие физические лица пользовались тем, что сумма в договоре не определена, а следовательно, можно было сэкономить на налогах. То есть заплатить налог не с 10 млн, а, например, с 1 млн рублей. Но и тут с 2016 года произошли изменения. Если ранее стоимость собственности оценивалась по БТИ, то теперь стоимость оценивается по рынку или кадастровой стоимости.
Так, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимости меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта , в целях налогообложения доходы принимаются равными его кадастровой стоимости (по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности), помноженной на понижающий коэффициент 0,7. Размер коэффициента может быть уменьшен законом субъекта Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества.
Например, мы продали квартиру за 1 000 000 рублей — соответственно, заплатили налог 130 000 рублей. Но кадастровая стоимость была равна 10 000 000 рублей. Значит, от этой суммы мы должны были заплатить не менее 70%. То есть налог нужно исчислить как 13% от 7 000 000, то есть 910 000 рублей.
НДФЛ при продаже недвижимости в рассрочку
1. Налог на имущество необходимо будет платить без учёта понижающих коэффициентов. Данное правило теперь касается всей территории Российской Федерации (кроме города федерального значения Севастополь). За 2020 год собственники получат квитанции с полной суммой налога.
До 2020 года действовал переходный период, в соответствии с которым, при расчёте налога на имущество учитывались понижающие коэффициенты. Сделано это было для того, чтобы собственники недвижимости резко не ощущали увеличение налоговой нагрузки.
Ранее налог на имущество рассчитывался на основании инвентаризационной стоимости, которая была в разы меньше рыночной. Сейчас исчисление идёт исходя из кадастровой, которая иногда превышает рыночную.
Пункт 3 статьи 5 Федерального закона от 04.10.2014 N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц».
2. Налогооблагаемую базу при продаже недвижимости можно будет уменьшить теперь за счёт вычета за оплату учёбы и вычета на лечение.
Данная возможность — это новелла в Налоговом кодексе РФ. Уменьшить размер налога можно будет в пределах соответствующего предоставляемого вычета. Это означает, например, что к не облагаемому 1 млн. рублей при продаже недвижимости, прибавляется сумма недополученного социального вычета.
Соответствующее правило вводится подпунктом «е» пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации в части налогообложения доходов физических лиц, превышающих 5 миллионов рублей за налоговый период».
3. Следующее дополнение Налогового кодекса РФ связано с началом исчисления срока владения жилым помещением приобретённым по договору участия в долевом строительстве (ДУДС), договору участия в ЖСК или уступки прав по ДУДС, в целях налогообложения.
В случае продажи жилого помещения, по истечении пяти лет с момента полной оплаты по вышеуказанным договорам, налог на доход полученный от продажи оплачивать не нужно. До этого приходилось ждать пять лет с момента оформления собственности на квартиру. Правило коснётся налогов подлежащих уплате начиная с 2019 года.
Федеральный закон от 23.11.2020 № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», дополняет пункт 2 статьи 217.1 НК РФ новым абзацем.
4. Увеличивается перечень контролируемых сделок с недвижимостью в рамках Федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» от 07.08.2001 N 115-ФЗ.
Изменения в антиотмывочный закон коснуться сделок с недвижимостью. Если раньше подотчётные Росфинмониторингу (банки, нотариусы, риэлторы, и т.д.), должны были сообщать о сделке с недвижимостью, совершенной на сумму более 3 млн. рублей, то с января 2021 года под отчёт попадут операции с денежными средствами, наличные и безналичные, проводимые в рамках сделок с недвижимостью.
С одной стороны, в список контролируемых операций добавляется аренда, найм, ипотека. С другой стороны, если исходить из буквальной трактовки изменений, контролировать банки будут и расчёт через сейфовые ячейки по сделкам с недвижимостью. А значит, чтобы банк отчитался в Росфинмониторинг, банку должна быть известна сумма передаваемая наличными через ячейку.
Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 208-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» в целях совершенствования обязательного контроля”, вносит изменение, в том числе, в пункт 1.1. статьи 6 ФЗ №115.
5. Заключать сделки с недвижимостью можно будет дистанционно, через нотариусов находящийся в разных регионах. В такой сделке нужно, чтобы один из нотариусов находился в регионе местонахождения недвижимости.
Стороны подписывают договор с использованием цифровой подписи. Дополнительно, нотариус просит участника сделки расписаться на бумажном экземпляре для хранения в своё архиве.
Федеральный закон от 27.12.2019 N 480-ФЗ «О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации», регламентирует данный порядок.
6. Увеличиваются взносы на капитальный ремонт. Тарифы вырастет во многих регионах. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны платить взносы на капитальный ремонт в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации.
Рост взносов в регионах будет неравномерным, в целом он не превысит 5% процентов. В Москве, например, увеличение составит 66 копеек.
В Москве размер взноса увеличится на основании Постановления Правительства Москвы от 25 ноября 2020 года № 2066-ПП.
7. Изменения жилищного законодательства коснутся собственников квартир в многоквартирных домах. Речь идёт о новых правилах противопожарного режима.
В частности, запрещается следующее: устраивать хранение в цокольных этажах и подполье; устанавливать глухие решётки в местах аварийного выхода; запрещается хранение в тамбурах возле пожарных выходов и пожарных лестниц; запрещается пользоваться всем газовым оборудованием (в том числе плитой), при отсутствии технического обслуживания; запрещается оставлять источники огня без присмотра, это требование также относится к курильщикам.
Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479.
8. Субсидии, по оплате коммунальных платежей, обязаны будут предоставлять даже при наличии задолженности. Единственный случай для отказа -наличие судебного акта о взыскании долга.
Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
Вступившие в силу изменения в законе теперь обязывают граждан производить расчет налогового сбора, учитывая кадастровую стоимость и сумму, заявленную в соглашении. Налогооблагаемой базой выступает наибольшая величина. Для определения точной кадастровой цены, показатель умножается на 0.7.
Здесь важно понимать, какой налог платить с продажи квартиры. Сбор будет начисляться с той разницы, которую получил продавец с продажи объекта.
Налог с продажи квартиры по наследству не отличается от общих правил и требований. Единственное отличие – срок избавления от внесения денег. Он составляет не 60 месяцев, как в общем случае, а 36 месяцев.
При продаже квадратных метров, полученных по наследству, договорная стоимость недвижимости и это в том случае, если заявленная стоимость выше рыночной.
Налог на жилой объект будет 13% от суммы, приобретенной за жилой объект.
Налог с продажи доли квартиры зависит от размера доли, от полученной прибыли за реализацию квадратных метров.
До момента реализации жилого объекта, специалисты рекомендуют определить какой налог с продажи квартиры в собственности. Здесь значение имеет период продажи. Если это произошло до конца декабря 2015 года, то сделка сопровождается одними нормами, если это произошло уже в 2016 году тогда продажа по новым правилам.
Перечень ситуаций, когда платить обязательный взнос не нужно:
- Жилой объект был унаследован.
- Недвижимость – объект договора дарения.
- Приватизация и продажа до истечения трехлетнего периода пользования.
Оплачивается налоговый сбор и при получении жилого объекта по договору пожизненной ренты.
С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
Уменьшить налог на вычет: нюансы
Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов — например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.
Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.
Пример.
Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).
Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога. В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500). Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.