Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Защита прав дольщиков при долевом строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Долевое строительство все еще остается достаточно рискованной сферой, добиться устранения всех проблем невозможно. Период реализации проекта – это не месяцы, а годы ожидания, в течение которых может произойти много разных событий: задержка сроков возведения объекта, заморозка строительства, у застройщика могут возникнуть финансовые проблемы, которые закончатся банкротством. Сегодня 214 ФЗ страхует дольщиков практически от всех видов рисков, но чтобы воспользоваться своими правами, их нужно знать. Большинство же граждан не представляют, какие гарантии им предоставляет закон, и ориентируются только на ДДУ, который подписывают с застройщиком и регистрируют в Росреестре.
ОВС: платим за чужие ошибки сообща
Общество взаимного страхования – этот вид гарантии исполнения обязательств перед дольщиками предполагал объединение застройщиков, которые, в случае необходимости покрывали обязательства застройщика-банкрота. Сегодня общество продолжает работу, однако законодатели хотят упразднить и его, поскольку новые поправки, которые вступают в силу в этом году, предполагают формирование государственного фонда, куда застройщики будут платить взносы.
Собственно, все идет к тому, что государство целенаправленно принимает все риски на свои плечи. Правда, делается это с целью переложить возможные проблемы на плечи самих же застройщиков, которые на законодательном уровне будут вынуждены платить по счетам банкротов. Впрочем, будущим дольщикам такой поворот событий только на руку, им все равно, как именно будет решаться проблема завершения строительства при ее возникновении.
Закон ФЗ-214, регулирующий долевое строительство, защищает интересы покупателей жилья лучше, чем законодательные нормы, рассматривающие иные форматы сделок на первичном рынке жилья. Однако, этот закон, несмотря на все доработки, которые осуществлялись в течение всего срока его существования, к сожалению, так и не стал идеальным. Даже в его последней реакции (поправки вступят в силу уже этим летом) эксперты уже обнаружили лазейки, которыми, по всей вероятностью будут пользоваться застройщики.
Таким образом, рассматривая степень гражданской ответственности застройщика, не стоит забывать о рисках, которые присутствуют на первичном рынке и уделять внимание проверки деятельности застройщика, у которого вы собираетесь приобрести квартиру.
Неустойка за просрочку сдачи объекта
Застройщик за месяц до наступления срока передачи объекта долевого строительства обязан уведомить участников, что готов к передаче жилья. Если по каким-то причинам возникла задержка строительства, он должен заранее (за 2 месяца до наступления дня передачи) сообщить об этом дольщику, направив письмо о переносе срока передачи объекта, и предложить ему подписать соглашение о продлении указанного срока. Соглашаться или нет, подписывать ли данный документ – дело каждого гражданина, закон не обязывает его это делать. Стоит только учесть, что дольщики, которые подписывают такое соглашение, не могут требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры, поскольку они согласились на продление срока строительства.
Другой комментарий к Ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)
Комментируемая правовая норма регулирует ответственность сторон договора участия долевого строительства за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по нему. Она, по сути, дублирует положения общих норм гражданского права .
———————————
См.: ст. 15, 393 и 394 Гражданского кодекса РФ.
В норме предусмотрена обязанность стороны, нарушившей свои обязательства по указанному договору (должник), выплатить своему кредитору неустойку.
Напомним, что неустойка выполняет в гражданском праве две функции — с одной стороны, она является способом обеспечения исполнения обязательств , с другой стороны, это мера гражданско-правовой ответственности должника .
———————————
См.: ст. 330 Гражданского кодекса РФ.
См.: ст. 394 Гражданского кодекса РФ.
По общему правилу кредитор по нарушенному перед ним обязательству вправе требовать как законную неустойку , так и договорную .
———————————
См.: ст. 332 Гражданского кодекса.
См.: ст. 331 Гражданского кодекса РФ.
В Законе N 214-ФЗ установлено несколько случаев выплаты законной неустойки. В первом случае участник долевого строительства обязан уплатить застройщику законную неустойку при просрочке платежей в адрес застройщика по договору участия в долевом строительстве .
———————————
См.: часть 6 ст. 5 Закона N 214-ФЗ.
Во втором случае застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку при нарушении со стороны застройщика установленного срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства .
———————————
См.: часть 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.
Интересен вопрос о соотношении норм об ответственности, предусмотренных Законом «О защите прав потребителей», и норм об ответственности, предусмотренных Законом.
Верховный Суд России отмечает, что «Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (пункт 3 статьи 3, пункт 2 статьи 9, статья 10 Федерального закона)» .
———————————
См.: вопрос 26 и ответ на него Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за 1 квартал 2005 года, утвержденного Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ 4, 11 и 18 мая 2005 года.
Таким образом, например, ответственность, предусмотренная Законом «О защите прав потребителей» за нарушение сроков передачи товара , не применяется в правоотношениях, регулируемых Законом, так как в данном случае действует специальная норма права .
———————————
См.: часть 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».
См.: часть 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.
Эта позиция подтверждена Обзором Верховного Суда России от 4 декабря 2013 года. Неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании части 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», а не положений Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», в том числе в случае заключения договора участником долевого строительства — гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности .
———————————
См.: пункт 20 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.
Следует подчеркнуть, что в случае неисполнения в добровольном порядке законных требований потребителей при исполнении договора участия в долевом строительстве кроме предусмотренной Законом законной неустойки с застройщика может быть взыскан дополнительный штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной в пользу потребителя .
———————————
См.: пункт 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».
В ряде случаев, предусмотренных Законом, застройщик обязан в счет своей ответственности перед участником долевого строительства выплатить ему проценты за пользование его денежными средствами. Такие проценты к неустойке не относятся и квалифицируются с точки зрения гражданского права как иная форма гражданской ответственности .
———————————
См.: ст. 395 Гражданского кодекса РФ.
Например, в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с Законом N 214-ФЗ на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований Закона N 214-ФЗ, гражданин может потребовать от этого лица немедленного возврата выплаченных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков .
———————————
См.: пункт 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ.
В другой норме Закона N 214-ФЗ содержится право участника долевого строительства в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный разумный срок потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона .
———————————
См.: пункт 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.
При расторжении договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным в пунктах 1 и 1.1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства полученные от него денежные средства и выплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства .
———————————
См.: пункт 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.
В случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств участнику долевого строительства при расторжении договора участия в долевом строительстве он также обязан по Закону N 214-ФЗ выплатить участнику долевого строительства проценты на задержанную к уплате сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства .
———————————
См.: пункт 6 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.
В случае признания судом договора участия в долевом строительстве недействительным в связи с совершением этой сделки под влиянием заблуждения застройщик также обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по этому договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона .
———————————
См.: пункт 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.
Ответственность застройщика по КоАП
Застройщик при недобросовестном исполнении своих обязанностей может нести административную ответственность. Регулируется она, помимо прочего, частью 2 ст. 14.28 КоАП. Данная статья предусматривает необходимость публикации в СМИ или в информационно-коммуникационных сетях стопроцентно достоверной информации об объекте строительства, а также запрещает нарушать сроки данного размещения.
Но наиболее распространённое административное нарушение – это привлечение денег дольщиков без имеющегося на руках разрешения на строительство.
Данное нарушение грозит застройщику большим штрафом, от 500 тысяч до миллиона рублей. Причём данный штраф может быть выписан не единожды, а за каждый заключенный договор долевого участия.
Ст. 14.3 КоАП РФ позволяет привести застройщика к ответственности даже за рекламу без имеющегося на руках разрешения на строительство, либо за рекламу, в которой указаны некорректные данные или неполная информация, например, отсутствие наименования застройщика. Штраф может варьироваться от ста тысяч до полумиллиона рублей.
Требуем официальный письменный отказ. От администрации учреждения, в котором лежит тело. И от представителей частной конторы. Если таковая ведёт с вами диалог.
В письменном отказе должны быть прописаны конкретные основания. Номера приказов и т.п. Желательно, постановления местных органов самоуправления.
Обязательно все это проверьте. Если ничего нет, то сразу пишем заявление в полицию и обращаемся в прокуратуру. Там уже разберутся что делать.
Если в письменном отказе будут ссылки. На какие-то приказы и т.п. То требуем выписки из приказов, и других документов, подтверждающих обоснованность требований.
Снимайте копии со всех полученных бумаг. И передавайте их нотариально заверенные копии. А не подлинники.
Ответственность по договору долевого участия в строительстве (ДДУ)
Для застройщиков предусмотрена повышенная ответственность за нарушение обязательств по закону о долевом участии в строительстве (№ 214-ФЗ).
Законодатель пытается ужесточить требование к застройщику, обезопасить людей. Как уже было сказано, правоотношения в долевом участии в строительстве между застройщиком и гражданином (покупателем) регламентируются законом о долевом участии в строительстве.
В соответствии с законом, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок, который установлен договором. При этом это срок исполнения должен быть един для всех участников долевого строительства.
Основные обязанности застройщика:
- Застройщик обязан публиковать в СМИ и/или сети Интернет проектную декларацию на объект долевого строительства.
- При заключении первого ДДУ застройщик должен предоставить проектную декларацию в контролирующий орган и в орган, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также хранить ее оригинал и вносить в нее изменения, предписанные законом.
- Застройщик обязан ознакомить любое обратившееся лицо с пакетом документов о себе. Это учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года, аудиторское заключение за последний год деятельности. Точно также он должен предоставить документы и об объекте строительства (разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, заключение экспертизы проектной документации, если она имеется, проектную документацию со всеми изменениями и документы, которые подтверждают права застройщика на земельный участок).
- Застройщик имеет право использовать денежные средства дольщиков только для строительства объекта недвижимости в соответствии с проектной документацией.
- Построить данный объект недвижимости, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать его дольщикам.
- За месяц до срока передачи жилья направить заказным письмом/вручить лично под расписку дольщику уведомление о завершении строительства и необходимости принять объект.
- Не позднее чем через десять рабочих дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан передать это разрешение/или заверенную у нотариуса копию в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- При расторжении ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику его денежные средства и пеню в порядке, установленном ФЗ № 214.
- Обязательства застройщика считаются исполненными после того, как подписан акт приема-передачи объекта (или другого аналогичного документа).
Застройщик снимает с себя ответственность
Ущемляют интересы дольщиков условия договора, которые позволяют застройщику составить односторонний акт приема-передачи квартиры через семь дней после установленного договором строка. Притом что в законе о долевом строительстве установлено: застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта лишь после того, как истек двухмесячный срок со дня, предусмотренного для передачи квартиры в договоре.
Нарушающим права инвестора признается и условие, которое освобождает застройщика от гарантийных обязательств в том случае, если дольщик нарушил запрет на самостоятельную перепланировку квартиры. По закону застройщик может быть освобожден от соблюдения гарантийных обязательств только в том случае, если он сможет доказать, что именно проведенная участником долевого строительства перепланировка вывела из строя оборудование или элементы конструкции. Сама же по себе самостоятельная перепланировка квартиры не может служить безусловным освобождением застройщика от гарантийных обязательств.
Не так давно, буквально чуть более 10 лет назад, на российском строительном рынке можно было приобрести недвижимость в строящемся доме на основе обычного договора долевого строительства, разработанного самим застройщиком с максимальной защитой собственных интересов. При этом, права дольщика в долевом строительстве остались довольно призрачными, давая огромный повод для волнений до момента получения ключей от заветных квадратных метров. На защиту прав дольщиков встало Правительство РФ, приняв Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу в 2005 г. Однако, слишком высокие требования и обязательства, налагающиеся на застройщиков в соответствии с принятым законом, привели к тому, что многие строительные компании перешли на продажу объектов по предварительному договору купли-продажи, а также на основе создания жилищно-строительных кооперативов (ЖКХ) — все законно, а ответственности значительно меньше. В течение нескольких лет продолжались дискуссии по поводу ФЗ-214, в закон вносились разные поправки и изменения в соответствии с конструктивными предложениями, предлагаемыми застройщиками. Это дало свой положительный эффект — сегодня Федеральный закон предусматривает более гибкие условия реализации строительных объектов, сохранив при этом высокую ответственность за нарушение законодательства. Несомненно, новая редакция закона дала свои преимущества и для участников долевого строительства – их интересы теперь находятся под надежной правовой защитой. И большинство граждан готовы идти даже на какие-либо дополнительные расходы, но квартиру приобретают только по договору ДДУ на основании 214-ФЗ.
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
1. Залогом в порядке, установленном статьями 13 — 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
2 — 3. Утратили силу. (Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
Остановит ли УК РФ недобросовестных застройщиков?
Если следовать практике судебных разбирательств между дольщиками и строительными компаниями, то налицо в подавляющем большинстве случаев тщательная предварительная подготовка, которая позволяет замаскировать неблагонадежность компании. Казалось бы, поручительство банка или страховка – это надежная гарантия возмещения убытков дольщикам, если строительство не будет завершено в срок. Но на деле формулировки страховок и поручительств могут быть настолько туманными, что в итоге никто по ним ничего получить не сможет.
За счет средств, полученных от продажи первых квартир в будущем жилом комплексе застройщик получает на руки сумму, с лихвой покрывающую его затраты на совершение предусмотренных ФЗ №214 действий: оформление проектной декларации, получение разрешения на строительство и т.д. А вот потом все зависит от намерений строительной компании. Никто не даст гарантии, что строительство действительно будет вестись, а не остановится.
Чтобы доказать состав преступления по ст. 200.3 УК РФ, необходимо сначала доказать, что деньги были привлечены именно для целей строительства, а не для каких-то иных. А на практике добыть такие доказательства часто невозможно. Помощь профессионального юриста в подобной ситуации – необходимость, так как собрать доказательную базу не просто.