Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить доли детям в квартире и сэкономить на нотариусе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.
Права супругов при покупке недвижимости
В Росреестре уточнили, что оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно:
- на одного из супругов. При этом даже если законным владельцем будет зарегистрирован один супруг, оформленная на него недвижимость будет считаться совместной собственностью супругов;
- в общую совместную собственность супругов;
- с выделением долей супругов в соответствии с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества.
Какие документы потребует орган при оформлении материнского капитала
С 1 января 2007 года по 31 декабря 2019 года право получить маткапитал появлялось с рождением или усыновлением семьей второго ребенка. С учетом всех индексаций установлен номинал в 483 882 рубля.
В январе 2020 года государство изменило правила пользования материнским капиталом и решило продлить этот проект до конца 2026 года. Теперь семьи могут претендовать на господдержку после рождения первого ребенка. Возможно также получение дополнительной суммы, равной 155 550 рублям. В целом семья получит 639 431 рубль, если:
- С 2020 по 2026 год в семье родились двое детей.
- Первый ребенок родился до 2019 года, а второй — в 2020 году и далее. Но при условии, что первый ребенок родился до начала программы господдержки, а второй — в 2020 году и позже, то маткапитал они получат только 483 882 рубля.
- С 2020 года по 2026 был рожден третий или последующие дети, несмотря на то, что первые дети родились до 2007 года. Этот пункт действителен при условии, что семья ранее не обналичила сертификат.
Изменения коснулись и порядка получения материнского капитала. В марте 2020 года его начали выдавать в электронном формате. Загс самостоятельно направляет данные ребенка и его родителей в ПФР для оформления маткапитала. Если у родителя-владельца сертификата есть зарегистрированный личный кабинет на одном из сайтов: ПФР или Госуслуги, через 15 дней туда поступят документы — сертификат и уведомление о его выдаче.
Родители, которые не зарегистрированы на этих платформах, подают заявку лично в ПФР или в МФЦ.
Документы на усыновленного ребенка есть только у приемных родителей. По этой причине, для таких семей порядок оформления сертификата остается прежним.
Какие документы должны предоставить родители для получения сертификата:
- паспорт владельца сертификата;
- свидетельства о рождении на всех детей (для усыновленных — свидетельства об усыновлении);
- документы законного представителя или доверенного лица (паспорт и доверенность).
Право на первоочередное владение сертификатом принадлежит маме. Однако в определенных ситуациях маткапитал выдают на имя отца или усыновителя, если:
- отец — единственный усыновитель второго ребенка;
- мама умерла или ее лишили родительских прав.
Из-за чего могут отказать в переводе маткапитала на ипотечный счет?
Специалисты пенсионного фонда рассматривают заявление в течение 30 дней. Они могут отказать в переводе средств маткапитала на ипотечный счет, если есть проблемы с документами. Среди частых причин отказов – то, что кредит не является нецелевым, т. е. в нем не указано, что он выдавался на приобретение или строительство жилого помещения. Также причиной отказа может стать несоответствие дат подписания договора купли-продажи и даты оформления ипотечного кредита.
Если пенсионный фонд примет заявление, следующим шагом является подача заявления в банк на погашение ипотеки маткапиталом. Если средств маткапитала хватает только на списание части кредита, следует согласовать с банком новый график платежей. В зависимости от кредитного договора с помощью маткапитала можно сократить срок выплаты кредита либо уменьшить размер ежемесячных платежей.
КАК ВЫДЕЛИТЬ ДОЛИ ДЕТЯМ ПОСЛЕ ВЫПЛАТЫ ИПОТЕКИ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА
Если семья решила использовать материнский капитал для покупки недвижимости в ипотеку, то сразу выделить доли детям не получится. Выдавая ипотеку и получая недвижимость в залог, банк не желает видеть среди ее собственников несовершеннолетних. Такую недвижимость с долями детей, банк не сможет продать с торгов в случаи невыплаты кредита заемщиком. С другой стороны, Пенсионный фонд не перечислит средства материнского капитала банку в счет ипотеки, пока не будет выполняться условие о выделении долей детям и супругу. В таких случаях нужно оформить обязательство. Срок на выполнение обязательства по выделению детям долей установлен законом – не более шести месяцев с момента снятия залога (ипотечного обременения).
Когда ипотека погашена полностью, нужно будет получить в банке справку об отсутствии задолженности по кредиту, обратиться с ней в МФЦ «Мои документы» вместе с заявлением о снятии залога, и получить там же Выписку из ЕГРН о праве собственности на недвижимость без отметки об обременении. Теперь собственник может выделить доли всем членам семьи, в соответствии с нотариальным обязательством. Чтобы выделить доли супругу и детям нужно подать в МФЦ «Мои документы» соглашение о распределение долей или договор дарения для регистрации новых прав собственности в Россреестре. За регистрацию выделения долей детям и супругу, нужно оплатить госпошлину. Сумма госпошлины (2000 рублей) делится на количество будущих собственников.
Ждем вас по адресу: с. Сакмара ул. Советская, 49, либо можно получить дополнительную консультацию
по телефону: 8(35331)22-1-68.
В чем сущность нововведения
Так, с 31 июля 2019 года нотариальное удостоверение не требуется при заключении сделки по отчуждению или ипотеке долей на жилое помещение, если сделка проводится одновременно со всеми собственниками.
Другими словами, договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей может быть заключен в простой письменной форме, если подписан всеми долевыми собственниками недвижимости без исключения.
Если ранее была оформлена общая совместная собственность на супругов или единоличная собственность на одного из родителей, и теперь предстоит выделить доли всем членам семьи, теперь идти к нотариусу не нужно!
Достаточно составить Соглашение об ОПРЕДЕЛЕНИИ долей в простой письменной форме, где указывается размер доли у каждого члена семьи. Данное соглашение вместе с заявлением о регистрации долевой собственности нужно предоставить в Росреестр.
Пять правил для сделок с маткапиталом
В начале 2021 года программа материнского капитала обновилась. Да, «вознаграждение» за первого ребенка стали выплачивать еще в прошлом году, но теперь увеличилась и сумма выплаты.
Притом что материнский капитал — отличное решение жилищного вопроса для семьи, такие сделки требуют и определенных знаний. Циан.Журнал вместе с экспертами разобрал тонкости использования помощи от государства.
Условия игры
С 1 января 2021 года материнский капитал был проиндексирован на 3,7%. Теперь государство выделяет 639,4 тыс. рублей при рождении (усыновлении) второго ребенка или последующих детей семьям, в которых первый ребенок родился до 2020 года, а второй — после этого срока.
Семьи, где родился (или был усыновлен) первый ребенок, получат по 483,9 тыс. рублей. Еще 483,9 тыс. рублей власти выплатят при рождении третьего ребенка, деньги можно использовать на погашение ипотечного кредита.
Третий ребенок должен быть рожден в период с 2019 по 2022 год, оформить ипотечный кредит разрешается до 1 июля 2023-го.
В общей сложности, родив троих детей, родители получат более 1 млн рублей. Срок программы продлен до 2026 года.
При этом, если семья уже использовала часть маткапитала, то сумма остатка тоже была проиндексирована в этом году на 3,7%. Выяснить остаток можно в мобильном приложении Пенсионного фонда (ПФР), на портале госуслуг или в личном кабинете на сайте ПФР.
Еще одним нововведением стало трехкратное сокращение сроков оформления материнского капитала: теперь на выдачу сертификата отводится не более пяти рабочих дней (вместо прежних 15), а на рассмотрение заявления о распоряжении средствами — не более 10 рабочих дней вместо целого месяца.
Маткапитал можно потратить на образование детей, товары и Услуги для детей-инвалидов, будущую (накопительную) пенсию матери, а также на ежемесячные выплаты для семей с доходами ниже прожиточного уровня. Пожалуй, самое частое использование господдержки — улучшение жилищных условий: оплата ипотечного кредита, первоначальный взнос по ипотеке или строительство дома.
Правило № 1. Жилье — только российское
На материнский капитал допустимо приобрести не любую недвижимость, а только жилье — и это основное правило, с которого стоит начинать разговор. На маткапитал полагается улучшать свои жилищные условия, поэтому купить, например, гараж или земельный участок не получится.
Материнский капитал разрешается тратить на квартиру или дом, а также на выплату ипотеки.
Еще с 2020 года маткапитал разрешено использовать для строительства индивидуального жилого дома и даже на покупку недостроенного дома.
Допускается приобретение на маткапитал доли в квартире, но только в двух случаях. Первый — доля представляет собой отдельную комнату, то есть является изолированной жилой единицей.
Понятно, что квартира, в которой приобретается доля, должна быть как минимум двухкомнатной. Второй вариант: у семьи ранее была определенная доля в квартире, теперь покупается оставшаяся.
В этом случае вся квартира переходит в собственность покупателя.
Об особенностях погашения средствами маткапитала ипотечного кредита речь пойдет ниже, а пока хотим предупредить: покупая жилье, отслеживайте некоторые вещи. Помните, что квартира или дом за материнский капитал должны быть отечественного «происхождения» (то есть удастся купить только российскую недвижимость).
Всегда обращайте внимание на качество жилых помещений — вариант с ветхими или аварийными исключается. Это имеет значение при ипотечных сделках — банк просто не выдаст деньги на спорные объекты.
Как выделить доли детям в квартире, если использовал маткапитал?
Расскажите, пожалуйста, об алгоритме выделения долей детям после погашения ипотеки материнским капиталом.
У нас в семье двое детей. Квартира полностью оформлена на меня. Читал в интернете, что сначала необходимо выделить долю супруге, затем каждый супруг выделяет долю каждому ребенку… Очень сложно. Есть ли возможность сделать проще?
Супруга говорит мне, что торопиться не нужно, так как на эти манипуляции нужно потратить деньги. А я вот переживаю, что как-нибудь ко мне придут работники соцзащиты или судебные приставы и обяжут в ускоренном порядке выделить долю или не выпустят за границу.
С уважением,
Михаил Х.
Михаил, вы правы, что лучше доли детям все-таки выделить. Это может стоить от 2 до 20 тысяч рублей в зависимости от того, понадобится вам нотариус или нет. Расскажу, как действовать и на чем можно сэкономить.
Как оформить выделение долей
Соглашение о выделении долей можно составить в письменной форме, но далее его необходимо заверить у нотариуса согласно ст. 42 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Помимо стандартных данных, которые необходимо указать в соглашении — паспортные данные, адрес и прочие характеристики недвижимости — необходимо отметить вид собственности, размер долей и условия их распределения. В любом случае, нотариус поможет вам в составлении этого документа, так что важных деталей вы не упустите.
Услуга не бесплатна. Размер госпошлины за удостоверение соглашения регламентируется ст. 333.24 Налогового кодекса и составляет 0,5% от цены договора (стоимости недвижимости), но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Доплатить придется и за техническую работу. Ее стоимость зависит от региона.
Какие документы понадобятся при регистрации
Теперь нужно зарегистрировать выделение долей в Росреестре. Для этого необходимо предоставить следующие документы:
— Паспорта родителей
— Свидетельства о рождении детей
— Соглашение о выделении долей в 3 экземплярах
— Свидетельство о браке или разводе
— Документ-основание права собственности
— Чеки об уплате госпошлины.
Обратите внимание: размер госпошлины — 2000 рублей за всех. Эту сумму нужно разделить на количество будущих собственников и оплатить отдельными квитанциями. Для семьи из 4 человек она составит 500 рублей с каждого.
Росреестр зарегистрирует выделение долей, и таким образом вы исполните свое обязательство. Дополнительно ничего делать не придется.
Какие документы нужны для выделения долей при использовании материнского капитала?
Для того чтобы составить соглашение о выделении долей по материнскому капиталу, нотариусу понадобятся:
- правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право на жилое помещение (договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, договор уступки права требования по договору долевого участия);
- справка из выплатного дела, если средства поступили из Пенсионного фонда, или из муниципального управления соцзащиты, если использован краевой сертификат;
- документы, удостоверяющие личность: паспорта, свидетельства о рождении.
При этом, даже когда у семьи нет никаких документов кроме паспортов и свидетельств о рождении, она может обратиться к нотариусу для составления соглашения. Нотариус в таком случае самостоятельно запрашивает все необходимое в Росреестре, Пенсионном фонде или органах местного самоуправления. Однако при отсутствии документов оформление долей займет больше времени, потому что не все органы участвуют в системе межведомственного электронного взаимодействия и справки о сумме выплаты отправляют в бумажном виде по почте.
Как быть с непогашенной ипотекой и материнским капиталом после развода
Если в покупку ипотечной квартиры вложены средства материнского капитала, наиболее оптимальным решением при разводе будет погашение ипотеки и выдел долей в недвижимости.
После снятия обременения и оформления долей жилье можно продать на общих основаниях (с условием получения разрешения органа опеки на продажу), а полученные от продажи денежные средства разделить пропорционально долям.
Однако в большинстве случаев, у заемщиков отсутствуют необходимые суммы для досрочного погашения ипотеки, и квартира продолжает оставаться в залоге у банка. В такой ситуации возможны следующие варианты:
- Заявите требования о разделе долга по ипотеке в процессе судебного раздела совместного имущества супругов при разводе.
- Обратитесь в суд с самостоятельным иском о разделе остатка задолженности и процентов по ипотечному кредиту между бывшими супругами. Такой раздел не нарушает прав кредитора по взысканию задолженности — солидарная ответственность супругов сохраняется.
- Попробуйте договориться с банком о реструктуризации задолженности по кредитному договору, путем перезаключения индивидуальных договоров на каждого из бывших супругов, с разделом остатка ипотеки поровну. Однако банки редко идут на подобное, поскольку для них два солидарных должника лучше, чем один.
- Рассмотрите вопрос перекредитования и погашения остатка задолженности по ипотеке иными заемными средствами. Это позволит снять обременение (залог) с жилого помещения и распорядиться им.
- Продолжите совместно выплачивать ипотеку, предварительно договорившись (письменно/устно) с другим супругом. После погашения долга, выделения долей и получения разрешения органа опеки и попечительства можно будет продать квартиру и разделить вырученные от продажи деньги пропорционально долям в недвижимости.
- В случае отсутствия денег для оплаты ипотеки и наличия просроченной задолженности по кредитному договору банк вправе произвести реализацию такой недвижимости на торгах. В этом случае можно рассчитывать только на остаток денежных средств от реализации за минусом остатка задолженности по кредиту.
При наличии непогашенной ипотеки все действия в отношении квартиры необходимо согласовывать с банком.
Нормативными актами не устанавливается конкретный размер долей при погашении ипотеки посредством маткапитала. Как правило, разделение происходит по принципу разделения жилплощади на равные части, в зависимости от количества людей проживающих в семье.
Такое разделение не является обязательным и в некоторых случаях родители разделяют собственность на несколько равных частей для детей, а оставшуюся долю оформляют на одного из родителей или в совместное владение.
Несмотря на отсутствие регламентирующих законов, при разделении жилплощади на части необходимо учесть определенные факторы:
- Целесообразно при разделении передать ребенку «идеальную» долю, то есть соответствующую Федеральным стандартам – не менее 6 м2.
- Наиболее разумный вариант выделения – пропорционально средствам, потраченным на покупку из семейного капитала (Например, если стоимость жилья 500 тысяч рублей лучше разделить его на равные части между всеми членами семьи, если цена составляет миллион, то выделить детям по 1/6).
- Однако более выгодным вариантом явлется выделение незначительной доли (1/100). Это не запрещено законом, а в случае продажи квартиры будет меньше проблем.
Дарение доли представляет собой безвозмездную передачу части собственности на недвижимость другому лицу. Ранее приоритетным способом выделения доли считалось заключение договора дарения, так как положения о подобных сделках четко регламентированы в ГК РФ. В 2019 году все больше семей заключают соглашение о распределении долей, так как оно позволяет перераспределить собственность в дальнейшем.
Дарение может быть оформлено следующим образом:
- Путем заключения двух отдельных договоров, в таком случае доли детям будут выделены из собственности каждого из родителей.
-
По одной дарственной:
- Если мать не состоит в браке — в этом случае составляется документ, в котором указываются одаряемые (дети) и размер доли для каждого из них.
- При заключении с супругом брачного договора, по условиям которого купленное жилье отходит в собственность женщины — по одному договору собственность будет выделена как детям, так и мужу (по закону о материнском капитале супруг все равно имеет право на долю, и эту участь собственности ему необходимо выделить).
В каких случаях составляется соглашение о выделении долей
Если средства материнского капитала направляются в качестве недостающей суммы на приобретение готового жилья, то между продавцом и членами семьи может быть заключен договор купли-продажи с указанием на размер долей для каждого из покупателей. Тем самым требование закона, ч. 4 ст. 10 ФЗ №256 от 29.12.2006 г., будет исполнено и все члены семьи наделены долями.
Соглашение о выделении долей составляется, если средства материнского капитала были реализованы на основании обязательства о выделении долей . Оформление недвижимости в общую собственность данным способом осуществляется в следующих случаях:
- Если право собственности не может быть оформлено сразу при заключении договора купли-продажи — средства маткапитала направляются на строящееся жилье и до момента окончания строительства распорядиться имуществом нет возможности.
- Если жилье находится в залоге — при покупке квартиры по договору займа или ипотеки.
После снятия обременений с жилья доли членам семьи должны быть выделены в течение 6 месяцев. Согласно ст. 131 ГК РФ данная сделка подлежит государственной регистрации, так как подразумевает возникновение права собственности у граждан на недвижимое имущество. Соответственно, обязательство будет исполнено после оформления перехода права в Росреестре.
Соглашение о выделении долей должно быть исполнено по условиям составленного обязательства. Если изначально оба родителя обязались выделить доли детям, то соглашение должно быть оформлено также от имени обоих граждан.
Как выделить доли детям по материнскому капиталу
Исполнить требование законодательства и выделить доли детям, не удостоверяя договор у нотариуса, можно, если средства капитала направляются в качестве недостающей суммы на покупку жилья. Право на заключение подобной сделки возникает у родителей при наступлении ребенку 3 летнего возраста (после рождения которого возникло право на получение материнского сертификата).
В данном случае составлять обязательство и в дальнейшем обращаться к нотариусу для выделения долей нет необходимости, так как имеется возможность зарегистрировать право собственности сразу на всех членов семьи. Для этого стороны составляют договор купли-продажи, по условиям которого родители и дети будут выступать в роли покупателей жилья (закон не запрещает несовершеннолетним приобретать недвижимость). В данном договоре необходимо указать размер долей в имуществе каждого члена семьи, например, каждому по 1/4 квартиры.
При оформлении данной сделки в договоре купли-продажи указывается условие, согласно которому часть суммы будет оплачена продавцу из средств маткапитала. После подписания договора стороны регистрируют право собственности, однако недвижимость будет находиться в залоге у продавца до полной оплаты договора.
После проведения регистрации права собственности покупатели должны обратиться с заявлением о выдаче средств капитала в ПФР. Если все оформлено должным образом, то Пенсионный фонд переводит средства на счет продавца, после чего стороны сделки должны снять обременение с жилья в Росреестре.