Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Росреестр об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Со дня принятия и в течение 3 лет действует решение об изъятии, которое возможно обжаловать в суде по закону. Есть у собственника право обжаловать возможность построения в другом месте гособъектов, обоснованность и сам факт решения, ну и конечно условия выкупа (пп. 13, 14 ст. 56.6 ЗК РФ).
Срок решения об изъятии земли действует в течение трех лет
За изымаемое имущество, государство обязуется компенсировать в виде другой недвижимости или же в денежном эквиваленте. Собственник сам решает какой выбрать вариант компенсации. Ввиду того, что происходит выкуп земли государством у вас, то вам определяют цену выкупа и сумму, какая будет уплачена вам.
Оценивается рыночная стоимость и несмотря на то, что собственник готов договориться с госорганом о цене, но оценщика хоть как придется привлекать.
Для оценки убытков собственника берутся такие данные и включаются в выкупную цену, как: скважина, хозяйственные постройки, наличие многолетних насаждений, расходы связанные с переездом собственника.
Государство вправе не компенсировать цену недвижимости, если она не соответствует целевому назначению земельного участка. Смотреть в пп. 2, 8 ст. 56.8 ЗК РФ. Не входят для компенсации и постройки, какие были построены уже после уведомления об изъятии земельного участка.
Вам обязаны прислать проект соглашения на изъятие недвижимости для подписания вами (п. 2 ст. 56.9 ЗК РФ). В нем должны быть указаны сроки и порядок расчетов компенсации. А вы можете предложить свой вариант, либо согласиться с представленным (п. 2 ст. 56.10 ЗК РФ).
Имущественный налоговый вычет с изъятого имущества
Согласно статье 220, п. 7 Налогового кодекса РФ, вы обязаны оплатить налоги с полученных доходов за изъятое имущество. Но государство предоставляет право с полученной компенсации получить имущественный налоговый вычет.
Чтобы получить имущественный налоговый вычет с изъятого имущества, следует подать в ФНС налоговую декларацию. И подавать налоговую декларацию не позже года, следующего за тем, в каком компенсацию вам выплатили. Иными словами, в течение года (п. 7 ст. 220 НК РФ).
От отсутствия льготы по уплате налога на имущества – оплата вами производится за тот год, в который произошло изъятие. Налог высчитают исходя из времени в году пропорционально, пока вы считались владельцем имущества.
Смотрите внимательно предложенную стоимость за ваш участок при изъятии и сравнивайте ее с рыночной ценой на аналогичные участки с домами. Либо обратитесь в агентство недвижимости, но скорее всего придется внести небольшой размер в оплату за оказание услуги.
Комментирует Анатолий Несмиян:
…Проблема вот в чем. Помимо чисто технического ввода земель в оборот (а значит — рекультивации их) снова всплывает один из ключевых показателей сельского хозяйства — так называемая «тракторовооруженность», то есть количество условных тракторов и иной техники на гектар. Общее количество тракторов в хозяйствах за 10 лет снизилось с 310,3 тыс машин в 2010 году до 203,6 тыс машин в 2020 году (без учета тракторов, на которых смонтированы землеройные, мелиоративные и другие машины).
Увеличение земель в обороте дополнительно снизит удельные показатели, и это при том, что Россия еще в середине десятых годов, к примеру, в два раза отставала по ним от Белоруссии. Сравнивать с развитыми странами вообще бессмысленно — здесь отставание практически на порядок.
Что означает слабая тракторовооруженность и низкая механизация? Падение производительности, ухудшение качества обработки почвы и как итог — ее деградацию. Ростовский «Россельмаш», безусловно, не вытянет весь объем задач, здесь требуется целая госпрограмма. Но кто видел эту программу и каковы ее результаты?
В итоге системная проблема опять решается «по краю» — а давайте увеличим посевные площади! Вот просто возьмем и увеличим. Ну, увеличим (может быть). И что дальше?
Как найти информацию о бесхозном земельном участке
Чтобы отыскать сведения о брошенном участке, воспользуйтесь электронной публичной кадастровой картой Российской Федерации. Чтобы это осуществить, зайдите на официальный сайт Росреестра. Посредством данной карты можете определить, формировался ли раньше бесхозяйный участок.
Разыщите на электронной карте свой участок. Осуществить это можете легко. В левом верхнем углу страницы введите кадастровый номер своей земли. Отыскать его вы можете в свидетельстве о государственной регистрации. После нахождения своего участка, найдите и рассмотрите заброшенный участок на электронной карте.
Красный контур, очерчивающий территорию земли, свидетельствует о том, что данная земля была раньше учтена, что существенно упрощает процесс получения. Если же не получилось ознакомиться с очертаниями бесхозного участка, следовательно, его прежде необходимо сформировать из федеральных или земель города.
Право владения появляется только после производства регистрационной записи в едином государственном реестре недвижимости. Чтобы осуществить это действие, нужно передать определенный пакет документов в Росреестр.
Гражданский кодекс Российской Федерации декларирует, что земли, которые не находятся во владении граждан, организаций и муниципалитета, относятся к собственности государства.
Следовательно, первое, что нужно осуществить, это определить, кто является собственником интересующего вас участка земли. Запомните, что земли, принадлежащие муниципалитету или государству, могут быть переданы в собственность гражданам за плату. Производится данное действие путем осуществления торгов.
Ст. 56.2. – ст. 56.12. ЗК РФ регламентируют, какие нововведения 2023 в порядке изъятия предусмотрены:
- сначала государство, орган исполнительной власти российского региона или муниципалитет (ст. 56.2. ЗК России) принимают решение об изъятии при наличии соответствующих оснований – как по собственной инициативе, так и по представлению организаций, включенных в перечень, утвержденный Постановлением Правительства № 442 от 6. 05. 2015 года “Об утверждении…”;
- далее осуществляется выявление лиц, имеющих право пользования, владения или распоряжения изымаемым участком в порядке, установленным в ст. 56.5. ЗК РФ, с целью заключения с указанными лицами соглашений об изъятии;
- затем, в соответствии со ст. 56.10. ЗК РФ, правообладателю направляется проект соглашения об изъятии, который он должен подписать (или отказаться от подписания), а далее отправить в орган, утвердивший вердикт об изъятии;
- потом правообладателю земли выплачивается возмещение за изымаемый участок (ст. 56.8. ЗК РФ);
- наконец, право частной собственности или иное вещное право прекращается в установленном порядке в Росреестре и переходит к муниципальным, региональным или федеральным властям.
Каков порядок изъятия неспользуемых земель сельхозназначения?
Комиссия, установившая факт неиспользования земли, либо использования с нарушением закона, сначала даст землевладельцу шанс исправиться. Ему будет выдано предписание на устранение нарушения – и указан срок, в течение которого землю следует привести в порядок. Одновременно с этим комиссии отправит заявление в Росреестр: в ЕГРП будет внесена особая запись, согласно которой любые сделки с участком запретят до устранения выявленных нарушений.
- Если в указанный срок землевладелец приведёт участок в порядок, ограничение в ЕГРП будет снято в течение пяти рабочих дней.
- Если же хозяин участка мер не примет, ему будет назначено административное наказание, земля так и останется под запретом, а орган государственной власти инициирует торги по продаже участка.
Если публичные торги дважды будут признаны несостоявшимися, то в течение следующих двух месяцев орган исполнительной власти будет обязан провести ещё одни торго – посредством публичного предложения.
Собственник, который приобретёт участок через процедуру торгов, обязуется в течение года начать использовать участок по назначению.
Несогласие с размером компенсации необходимо обосновать
Должна быть веская причина и приложена копия договора купли-продажи с заключением независимой экспертизы или то, что участок этот куплен по цене выше, чем предлагается. Можно подать свой проект соглашения, в котором прописать ответ: «подписать соглашусь, если измените условия таким-то образом».
Но помните, что за экспертизу вам нужно с собственного кармана заплатить. А если дело доходит до суда и мирно изменить условия не выходит, то взыскать с органа власти стоимость за экспертизу.
Если вы согласны с условиями в проекте соглашения, тогда обратно один экземпляр можете отправить. При получении проекта собственником или правообладателем и игнорированием без отправления своего возражения и отсутствия подписи – орган обращается с иском в суд для принудительного изъятия земельного участка.
Законы РФ об изъятии земельных участков в 2021 году
Депутаты активно обсуждают и еще несколько немаловажных изменений, в частности, введение практики единовременного компенсирования из государственной казны средств в размерах рыночных стоимостей снесенных конструкций тем людям, которые при приобретении участков не знали, что объекты, пусть и зарегистрированные, строились «на свой страх и риск». То же планируют распространить и на общественно важные зоны культурного наследия, пролегания трубопроводов, железнодорожных путей, электроэнергетических кабелей и пр., которые не могли, но почему-то оказались полностью или частично отданы недобросовестными чиновниками в дачное пользование.
Немаловажное нововведение заключается в том, что впредь дачникам придется обращаться к услугам геодезистов для осуществления процедуры межевания. Это необязательно, но рекомендуемо. Только так можно будет установить фактические границы надела, а, соответственно, и занести объект в публичную кадастровую карту в графическом формате. Если не предпринять подобного шага, собственник лишится возможности совершать любые юридические операции с территорией и расположенными на ней сооружениями. Завещать, дарить, продавать их будет запрещено, а, значит, рано или поздно земли все равно отойдут к муниципалитету. Введение такого правила чиновники считают необходимым потому, что сегодня около 1,5 млн. участков являются пересекающимися или накладывающимися друг на друга, что создает трудности в их разграничении.
Оценка размера возмещения производится заинтересованной стороной на основании рыночной информации. Лицо, не согласное с проведенной оценкой своего участка, может обратиться в суд, предоставив данные независимой экспертизы стоимости и возникающих убытков.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – для государственных интересов возможность изымать земельные участки должна быть, или все-таки надо ставить на первое место частную собственность?
|
Основания для изъятия земли
Согласно тексту статьи № 49 ЗК РФ, земельный надел может быть изъят у собственника в пользу государства или муниципалитета, но лишь при исключительной необходимости в этом, а также при наличии следующих оснований:
- Выполнение соглашений международного уровня РФ.
- При строительстве, реконструкции объектов, имеющих важное государственное значение (федеральное и региональное), либо объектов муниципальной значимости. Но при условии всякого отсутствия иных вариантов ведения застройки, работ по реконструкции таких объектов, как:
- объект атомной энергетики;
- объект энергетической системы;
- оборонный объект;
- транспортный объект;
- линейный объект;
- трассы федеральные, муниципальные и региональные.
- При наличии иных оснований, которые прописаны в ФЗ РФ:
|
Ст. № 15 |
ФЗ от 01.12.2007 № 310 – ФЗ «Об организации и проведении зимней Олимпиады в Сочи в 2022 году» |
|
Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004г. № 188 — ФЗ |
|
П.9,10, ст. № 95 |
|
|
Ст. № 25.2 |
Закон от 21.02. 1992г. от 21 февраля № 2022 – 1 «О недрах» |
Имущественный налоговый вычет с изъятого имущества
Согласно статье 220, п. 7 Налогового кодекса РФ, вы обязаны оплатить налоги с полученных доходов за изъятое имущество. Но государство предоставляет право с полученной компенсации получить имущественный налоговый вычет.
Чтобы получить имущественный налоговый вычет с изъятого имущества, следует подать в ФНС налоговую декларацию. И подавать налоговую декларацию не позже года, следующего за тем, в каком компенсацию вам выплатили. Иными словами, в течение года (п. 7 ст. 220 НК РФ).
От отсутствия льготы по уплате налога на имущества – оплата вами производится за тот год, в который произошло изъятие. Налог высчитают исходя из времени в году пропорционально, пока вы считались владельцем имущества.
Смотрите внимательно предложенную стоимость за ваш участок при изъятии и сравнивайте ее с рыночной ценой на аналогичные участки с домами. Либо обратитесь в агентство недвижимости, но скорее всего придется внести небольшой размер в оплату за оказание услуги.
Соглашение об изъятии земельного участка с застройщиком
Соглашение, представляет из себя документ, который подтверждает факт отчуждения земельного участка, собственником которого является юридическое либо физическое лицо, в пользу государственных или муниципальных структур, и заключается между муниципальными либо федеральными органами власти и собственником (правообладателем) изымаемого земельного участка и возведенных на ней строений.
Соглашение составляется письменно и содержит в себе следующую информацию:
- наименование лиц, являющихся сторонами сделки;
- кадастровый либо условный номера земельного участка;
- цель изъятия участка;
- реквизиты принятого решения, а именно: дата принятия решения, наименование органа, принявшего решение, регистрационный номер решения, место и дата публикации принятого решения;
- перечень прав, которые возникают либо прекращаются в связи с изъятием;
- срок передачи изымаемого имущества, который не может быть более шести месяцев со дня прекращения правомочий прежнего правообладателя;
- размер и порядок выплаты выкупной стоимости;
- перечень размещенных на участке строений и сооружений;
- перечень сервитутов, если таковые имеют место быть и необходимы.
Соглашение подлежит обязательной регистрации в соответствии с нормами гражданского права, применяемых к регистрации сделок.
В случае если собственник более 90 календарных дней со дня получения соглашения не подписывает предлагаемый документ, орган, принявший такое решение, может обратиться в суд для принудительного изъятия земельного участка.
Иск об изъятии земельного участка составляется в письменном виде и содержит в себе:
- информацию о заявителе;
- данные об участке;
- цель изъятия.
Изъять в интересах государства могут земельный участок или его часть с постройками или без оных, вне зависимости от того, на каких правах им владеет физическое или юридическое лицо: собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения или аренды. Даже если данное пятно не фигурирует в Росреестре и Государственном кадастре, это не помешает принять решение об отчуждении собственности. «Законом прямо предусмотрено, что отсутствие у уполномоченного органа сведений о правообладателях земельных участков или об их точных границах не препятствуют реализации процедуры изъятия земельных участков», – поясняет юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Алексей Калинкин.
От волюнтаризма чиновников владельца недвижимости защищает исчерпывающий перечень оснований для изъятия. Он теперь четко закреплен в федеральном законодательстве. Ранее аналогичный список мог быть у каждого субъекта РФ – на случай необходимости распорядиться участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности и предоставленными лицам, например, на праве аренды. То есть новый порядок исключает региональное «творчество» в этом вопросе.
Сам перечень оснований, закрепленный в статье 49, пунктах 1 и 2 статьи 56.3 ЗК РФ, практически не изменился. Земля может потребоваться для строительства инфраструктурных объектов (дорог, мостов, инженерных коммуникаций, линий электропередачи), без которых немыслимо дальнейшее развитие территории. Но теперь уважительным поводом для начала процедуры изъятия считается не только строительство новых, но и реконструкция старых объектов государственного значения. Например, расширение региональных дорог.
Необходимые государству сети, трассы и т. д. должны быть обозначены на утвержденных документах территориального планирования и проектах планировки территории. При этом решение об изъятии принимается в течение трех лет со дня утверждения указанных документов. Впрочем, вопрос о перемене владельца земли может быть решен и без ППТ или генплана. Изъятие недвижимости можно обосновать, например, решением о создании особо охраняемой природной территории, о признании многоквартирного дома аварийным или наличием лицензии на пользование недрами.
Государство обещает в полной мере компенсировать потери как собственникам, так и владеющим землей на правах аренды, постоянного пользования или пожизненного владения. «Даже те правообладатели, о которых уполномоченному органу не было известно в момент принятия решения об изъятии, могут претендовать на возмещение убытков, если могут доказать свои права на землю», – поясняет Алексей Калинкин.
Итак, возмещается рыночная стоимость самой недвижимости, убытки, например из-за разрыва договора аренды с третьим лицом, а также упущенные владельцем выгоды. Рыночную цену участка определяет компания-оценщик. Нанимают ее либо органы власти, либо организации, подавшие ходатайство об изъятии пятна. «К сожалению, возможности повлиять на выбор оценщика закон собственнику не предоставляет. Согласие правообладателей изымаемой недвижимости на осуществление данных действий не требуется. Остается надеяться только на порядочность таких организаций», – сокрушается Ирина Худзинская. Или, добавим от себя, обращаться в суд и пытаться оспорить результаты оценки.
В главе ЗК РФ введен специальный расчет для определения рыночной стоимости иных, помимо собственности, прав на землю. Например, в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным гражданину, ему выплачивается рыночная стоимость утраченной недвижимости (для юридических лиц порядок иной). Если земля арендованная, то компенсация должна покрыть стоимость аренды до истечения срока, указанного в договоре. Или – предложат альтернативное пятно.
В новом порядке оценки заложен определенный риск, которого не было в прежнем законодательстве. Дело в том, что рыночная стоимость участка определяется на день, предшествующий принятию решения об изъятии, и считается действительной вплоть до дня подписания соглашения сторонами. Решение об изъятии действует три года. Теоретически можно представить себе ситуацию, в которой соглашение заключается по ценам трехлетней давности, и отнюдь не всегда в пользу собственника.
Как оспорить изъятие земельного участка в суде
Решение об изъятии может быть отменено. Например, в одном деле суд отменил решение о привлечении гражданина к ответственности за неиспользование земельного участка — мужчина доказал, что строительству объективно препятствовало обращение взыскания на заложенное имущество. Отсутствие денег на строительство дома не является основанием для освобождения от административной ответственности, однако сложное финансовое положение может быть учтено в качестве обстоятельства, смягчающего административную ответственность.
Также при привлечении к административной ответственности необходимо учитывать время, необходимое для освоения земельного участка и обстоятельства, исключающие возможность его использования. В качестве примера обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка, можно сослаться на отсутствие электроснабжения, водоснабжения и водоотведения.
«Если у человека нет денег на строительство дома, необходимо в первую очередь обнести приобретенный земельный участок забором и периодически очищать землю от заросшей травы и кустарников для того, чтобы у инспекторов не было подозрений в неиспользовании земельного участка по назначению», — советуют адвокаты.
Основания для изъятия земель
Ст. 49 ЗК РФ определяет причины, по которым органы власти могут получить право на участки, принадлежащие частным лицам. К ним относятся строительство и реконструкция следующих объектов:
- энергетические системы общегосударственного или локального масштаба;
- АЭС;
- оборонные сооружения, включая системы защиты государственной границы;
- транспортная инфраструктура, включая инфраструктуру железных дорог;
- объекты космической отрасли;
- обеспечение естественных монополий;
- коммуникации общегосударственного или локального масштаба, включая электричество, газопроводы, водо- и теплоснабжение;
- автодороги.
Основания для изъятия земли
Согласно тексту статьи № 49 ЗК РФ, земельный надел может быть изъят у собственника в пользу государства или муниципалитета, но лишь при исключительной необходимости в этом, а также при наличии следующих оснований:
- Выполнение соглашений международного уровня РФ.
- При строительстве, реконструкции объектов, имеющих важное государственное значение (федеральное и региональное), либо объектов муниципальной значимости. Но при условии всякого отсутствия иных вариантов ведения застройки, работ по реконструкции таких объектов, как:
- объект атомной энергетики;
- объект энергетической системы;
- оборонный объект;
- транспортный объект;
- линейный объект;
- трассы федеральные, муниципальные и региональные.
- При наличии иных оснований, которые прописаны в ФЗ РФ:
|
Ст. № 15 |
ФЗ от 01.12.2007 № 310 – ФЗ «Об организации и проведении зимней Олимпиады в Сочи в 2014 году» |
|
П.10, ст. № 32 |
Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004г. № 188 — ФЗ |
|
П.9,10, ст. № 95 |
Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г. № 136 — ФЗ |
|
Ст. № 25.2 |
Закон от 21.02. 1992г. от 21 февраля № 2395 – 1 «О недрах» |
Если находится в собственности
По закону существует возможность изъять земельный участок, который считается собственностью физ. лица. Но конфисковать его можно лишь в соответствии с порядком, который установлен официальными нормативными актами.
ВНИМАНИЕ! Процесс лишения участка лица, являющегося садоводом, огородником, дачником, определен положениями п. 2 ст.47 ФЗ от 15.04.1998 №66-ФЗ, а еще частью 3 ст.35 Конституции России, ст.44 ЗК, ст.284-287 ГК.
После изучения норм можно сделать определенные выводы:
- Для того чтобы человека участка земли, должны быть обнаружены нарушения, которые совершены им специально и систематически. В качестве подобных нарушений могут выступить, к примеру, неиспользование в соответствии с прямым назначением участка земли, который принадлежит гражданину на основе правомочий собственности;
- В качестве важнейшего условия конфискации участка, который находится в составе СНТ, выступает официальное уведомление владельца о том, что он совершает нарушения, которые могут стать причиной для изъятия;
- Лишить правомочия собственности гражданина может только суд. Внесудебные процедуры не могут быть применены к таким правовым отношениям;
- Вопрос о конфискации земельного участка может быть инициирован лишь уполномоченным госорганом или администрацией;
- Конфисковать землю можно лишь на основе его продаже путем проведения торгов. Не разрешена передача земли СНТ в собственность третьему лицу. Заинтересованные граждане могут участвовать в торгах;
- Запомните, не допускается конфискация земельного участка для СНТ в том случае, когда владелец не платит членские или иные взносы. Лишение членства не влияет на право собственности. Гражданин может стать индивидуальным садоводом;
- СНТ не может лишить садовода земельного участка.
Выше записаны главные аспекты лишения садовода правомочия собственности в отношении участка земли.