Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантия на новостройки: кто и как отвечает за брак». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выше мы уже говорили, что претензия (за одним исключением) – это не обязательный атрибут спора по выявленным недостаткам. Соответственно, не может быть никаких особых требований по вручению претензии под подпись или заказным письмом.
Слабые места новостроек
Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.
Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов. Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.
Ответственность продавца за дефекты
Продавец отвечает только за те дефекты, которые имела недвижимость в момент передачи недвижимости, т.к. этот момент и является моментом перехода ответственности и риска возникновения ущерба на покупателя.
Явные дефекты не могут быть предъявлены покупателем, поскольку считается, что покупатель о них знал и приобрел недвижимость уже с этими дефектами. Если продавец явно заверил покупателя, что недвижимость не имеет дефектов, то он отвечает и за явные дефекты. Можно только порекомендовать, чтобы с точки зрения юридической чистоты сделки явные дефекты были указаны в договоре купли-продажи. Однако, если явный дефект проявился в моменте передаче недвижимости, рекомендуем указать его в протоколе приема-передачи, а также срок или порядок его устранения.
Последующая рекламация/ претензия (т.е. по истечени какого то времени) будет проблематичной.
Вся ответственность продавца за недостатки касается по сути только скрытых дефектов. В качестве резюме ко всему вышеприведенному можно сказать, что ответственность продавца за недостатки возникает при исполнении нижеследующих условий:
- Дефект должен существовать в моменте приема недвижимости покупателем;
- при факте приеме недвижимости покупателем дефект не является явным;
- дефект был выявлен впоследствии (после факта передачи недвижимости продавца покупателю).
В качестве примера ответственности продавца за скрытые дефекты можем привести случай, когда впоследствии (например, с наступлением зимы) окажется, что в доме не работает отопительная система. В случае, если будет установлено, что данное обстоятельство наблюдалось уже в прошлую зиму (т.е. неполадка уже существовала в моменте передачи недвижимости), речь идет о скрытом дефекте, ответственность за который несёт продавец. И наоборот, если отопительная система перестанет работать в результате неполадки после факта передачи недвижимости, продавец не несёт ответственности за этот дефект, поскольку не было выполнено условие наличия недостатка в моменте приёма недвижимости покупателем.
Покупатель имеет право заявить продавцу о скрытом дефекте недвижимости в течение 5-ти лет с момента приобретения права собственности. Если покупатель не заявит продавцу о скрытом дефекте недвижимости в вышеприведённый срок, то суд не признает претензию покупателя, если продавец возразит, что о дефекте не было заявлено вовремя. Вышеприведённое временное ограничение не распространяется на заявление о скрытом дефекте в случае, если дефект является следствием обстоятельства, о котором продавец в моменте передачи вещи знал или должен был знать. В качестве примера можно привести неправильно выбранный технический процесс, о котором продавец знал и который либо является причиной дефекта, либо таковым является.
В связи с уведомлением о дефекте покупатель также подаст продавцу свою претензию, следующую из ответственности продавца за дефекты. В случае, если речь идет о скрытом дефекте, который возможно устранить, покупатель имеет право потребовать от продавца устранения скрытого дефекта или пропорциональную скидку с покупной цены. В ситуации, когда скрытый дефект не подлежит устранению, а недвижимость не может быть использована стандартным и надлежащим образом (например, нарушена статика здания и т.п.), покупатель имеет право требовать от продавца пропорциональной скидки с покупной цены, выйти из договора купли-продажи и, следовательно, требовать от продавца возврата всей покупной цены.
Способы ограничения ответственности продавца за скрытые дефекты
С целью избежать ответственности за дефекты в договорах о переводе часто встречаются формулировки, которые преследуют цель избавить продавца от этой ответственности. Речь идет, прежде всего, о следующих формулировках: «недвижимость переводится на страх и риск покупателя» ( как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí jak stojí a leží“, либо «недвижимость переводится на покупателя как единое целое»
(как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“)
или «у покупателя была возможность заблаговременно установить все дефекты предмета продажи» (как это выглядит на чешском “kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“). Любые из указанных или подобных им положений не имеют должного эффекта, и не исключат или ограничат ответственности продавца.
Действует общее положение, что как единое целое можно перевести только совокупность вещей, а не отдельным образом определенную недвижимость. Исключение ответственности продавца нельзя выводить даже из содержащегося в договоре общего заявления о том, что покупатель был ознакомлен с техническим состоянием недвижимости и т.п. Ответственность продавца не исключена даже в том случае, если он знал о дефекте.
Если продавец хочет избавиться от ответственности за дефект, то он должен совершенно ясным образом обратить внимание покупателя на дефект недвижимости, и доказать этот факт в случае возможного судебного разбирательства.
Далее, закон позволяет заключить между продавцом и покупателем соглашение об освобождении продавца от ответственности за недостатки. Таким образом можно исключить ответственность и за отдельные части недвижимости или ее составные части (например, отопительная система и т.п.). Данное освобождение от ответственности требует согласия покупателя, которое, как показывает практика, весьма трудно получить. Если покупатель не будет согласен с данным положением в договоре, то права по дефектному исполнению не должны ущемляться.
Акт осмотра (дефектовая ведомость)
Каким бы ни оказалось итоговое решение по приемке квартиры, обязательно следует составить акт осмотра – его еще называют дефектовой ведомостью. В него надо включить список всех недостатков, обозначить сроки их устранения, если они не были прописаны в договоре, и передать его застройщику.
Важно, чтобы акт осмотра был подписан представителем застройщика с расшифровкой его должности и ФИО, обращает внимание Юрий Крюков. Также специалист должен иметь все полномочия на приемку претензий по качеству. В противном случае, если дойдет дело до суда, то могут возникнуть проблемы.
Если на этапе осмотра квартиры не выявлены существенные недостатки или имеются предложения по незначительным доработкам, то, как правило, клиент и застройщик оформляют передаточные документы. Результат долевого строительства переходит в пользование клиенту, поясняет Руслан Соловьев.
Согласно п. 5 ст. 8 214-ФЗ, дольщик может отказаться от подписания передаточного акта до исправления недочетов застройщиком. Но, с точки зрения судебной практики, сделать это можно лишь при наличии существенных недостатков квартиры, акцентирует Денис Артемов.
Отсутствие фурнитуры на окнах или поцарапанные стены к ним не относятся. В этом случае отказ от подписания акта будет расценен как уклонение и намеренное увеличение срока передачи квартиры, ведь за просрочку застройщик оплачивает неустойку. Тогда, на основании п. 6 ст. 8 214-ФЗ, застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи.
По закону № 2300-1 «О защите прав потребителей» за нарушение сроков устранения недостатков застройщик несет ответственность в размере 1% либо от стоимости квартиры, либо от стоимости работ за каждый день нарушения. Это зависит от того, делает ли обнаруженный недостаток квартиру непригодной для проживания.
Что покупатель вправе потребовать от продавца, если обнаружил недостаток в приобретенной квартире?
Для начала обнаруженный недостаток не должен быть оговорен в договоре. При цене на квартиру ниже рыночной, как правило, имеются различные дефекты (при условии, что с документами все в порядке). Хороший риэлтор или юрист посоветует продавцу указать эти недостатки в договоре. Если продавец пренебрег хорошим советом и оговорил недочеты в устной форме, то у покупателя есть карт-бланш (или шанс на миллион). В этом случае покупатель может «включить заднюю» и настаивать на том, что ни о каких недостатках речи не шло.
Если недостатки в договоре не оговорены, то покупатель вправе:
- требовать уменьшения цены;
- требовать устранить дефекты;
- требовать возместить деньги, потраченные на устранение дефектов.
Продавец отказывается от устранения недостатков? Изменить его решение может только суд, а при неисполнении решения суда судебные приставы.
Для принятия положительного решения по делу покупателю необходимо подтвердить факт выявленных неисправностей и стоимость их устранения независимой экспертизой (оплачивается покупателем и стоит дорого). При этом:
- продавец должен быть надлежащим образом уведомлен о проведении экспертизы;
- присутствовать при осмотре помещения экспертом;
- затраты на устранение дефектов должны быть подтверждены экспертом расчетным путем;
- помещение должно не соответствовать либо качеству, указанному в договоре, либо строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам, ГОСТу и прочей документации.
Аналогом независимой экспертизы может стать судебная экспертиза. По сути это одно и тоже. Независимая экспертиза проводится до судебного заседания, а судебная экспертиза назначается судом и проводится после принятия судебного дела к производству, но до вынесения решения по делу.
Бывает, что расходы по судебной экспертизе нужно уплачивать после ее проведения. И это очень большой плюс для покупателя, так как при принятии решения в его пользу все судебные расходы (а экспертиза — это судебные расходы) ложатся на плечи продавца.
Требования к застройщику
Зафиксировав и обосновав претензии, новосел может рассчитывать на несколько вариантов решения проблемы:
- Первый вариант — устранение недостатков за счет застройщика. В этом случае ответственная фирма берет на себя обязательства провести ремонт без привлечения средств владельца жилья.
- Второй вариант — выдача владельцу суммы, равной стоимости ремонта.
- Третий вариант — снижение стоимости жилья согласно оценке исправления недостатков.
Первый вариант особенно выгоден покупателю, ведь проводимые своими силами ремонтные работы не всегда дают ожидаемый результат. Для устранения дефектов придется привлекать наемных работников, а это — лишние расходы, риски нарушения установленных сроков, использования некачественных материалов и недобросовестности исполнителей.
В тех случаях, когда, кроме ремонта, были выполнены другие работы, они также фиксируются в документации. Сохраняйте все чеки. Подтверждающие бумаги понадобятся при обращении в суд.
Подготовьте:
- договор с подрядчиком;
- письменные расписки;
- выписки с лицевого счета;
- чеки и другие документы.
Составление акта – это всегда результат договоренности сторон о его составлении, поскольку закон не рассматривает акт приема-передачи в качестве обязательного документа.
Статья 556 ГК РФ гласит, что договор купли-продажи недвижимости предполагает составление документа, фиксирующего факт исполнения обязательства продавца. Но таким документом вполне может быть и сам договор купли-продажи.
Тем не менее, практика составления актов широко распространена и вполне оправдана, поскольку акт:
- фиксирует факт передачи недвижимости;
- в определенных пределах фиксирует состояние передаваемого жилого помещения;
- фиксирует факт осмотра покупателем жилого помещения.
Как правило, под осмотром квартиры понимается не проверка технического состояния квартиры и коммуникаций, а лишь проверка и визуальный осмотр имеющихся в квартире явно видимых элементов. К видимым элементам могут относиться:
- окна и двери;
- сантехника;
- мебель, если квартира приобретается вместе с конкретными видами мебели;
- наличие или отсутствие ремонта;
- видимые невооруженным взглядом дефекты.
Что касается скрытых дефектов или функциональности оснащения квартиры, то они могут быть определены только по результатам пробного тестирования, либо по результатам осмотра эксперта или специалиста.
Законодательное регулирование
С целью регулирования отношений между застройщиками и дольщиками принят закон, посвященный долевому строительству № 214-ФЗ. Однако нормы, приведенные в этом законе, по-разному могут трактоваться судом.
Согласно п. 2 ст. 7 закона №214-ФЗ, следует различать недостатки, которые привели к ухудшению качества объекта и другие недостатки, из-за которых жилье становится непригодным для проживания или иного целевого использования, как это указано в подписанном с дольщиком договоре. Поскольку одним судам достаточно доказать, что недостатки отразились на ухудшении качества объекта, а другие считают, что жилье из-за недостатков должно стать непригодным для жизни, однозначной судебной практики не существует.
Следующие нормы закона №214-ФЗ помогут дольщикам защитить свои права в случае выявления некачественного исполнения строительных работ застройщиком:
- п. 1 ч. 2 ст. 7 обязывает застройщиков за свой счет устранить все дефекты;
- п. 2 ч. 2 ст. 7 предписывает пересмотреть в сторону уменьшения стоимости по договору долевого участия на затраты, которые понес дольщик при самостоятельном устранении дефектов;
- п. 3 ч.2 ст. 7 предусматривает компенсацию за устранение дольщиком дефектов, которые удалось обнаружить в течение срока гарантии – 5 лет с момента завершения строительства, если эти недостатки были зафиксированы экспертизой;
- ч. 6 ст. 7 предполагает обращение дольщика в суд, если застройщик откажется удовлетворить требования собственника в претензионном порядке.
Сроки обнаружения дефектов в новостройке
Гарантия качества распространяется на ограниченный период времени. Информацию о гарантийных сроках застройщик сообщает в виде Инструкции по эксплуатации объекта строительства по договору о долевом участии (ДДУ).
Согласно ч. 1.1. ст. 7 закона №214, в документе должны быть указаны:
- сроки гарантии по эксплуатации квартиры;
- срок действия гарантии на службу отделки помещений, инженерных коммуникаций, конструкций и неотделимых от квартиры предметов.
Основные моменты при приемке квартиры, где могут возникнуть недостатки
В договоре долевого участия указывается множество показателей, по которым следует принимать квартиру от застройщика:
- Тип отделки. Их всего три: без отделки, черновая и чистовая отделка. Несоблюдение этого требования дает вам основание требовать от застройщика проведения дополнительных работ и приведение квартиры к прописанным нормам, поскольку с учетом стоимости отделочных материалов данное несоответствие является очень существенным недостатком.
- Соответствие плану, который был оговорен в договоре. Для этого проверить площадь комнат, коридоров, санузлов, балконов, их длину и ширину. Бывает, что площадь квартиры не соответствует плану. В этом случае дольщик вправе предъявить претензию и потребовать обратно деньги за недополученные квадратные метры.
- Работоспособность коммуникаций. Данную процедуру довольно сложно осуществить, особенно если квартира сдается без отделки. Но в случае обращения в специальную компанию по проведению экспертизы наличия существенных дефектов это не составит труда. Электричество, разводка любых коммуникаций, водопровод, газопровод, вентиляция – все должно работать исправно.
- Общее состояние конструкций и отдельных элементов. Здесь необходимо обращать внимание на любые отклонения, которые можно увидеть невооруженным глазом. Стены не должны отклоняться от вертикали, стяжка должна быть ровной, а в углах не должно быть следов плесени или грибка. Любые разбитые или сломанные элементы (окна, двери, замки) застройщик должен отремонтировать или заменить за свой счет. Все эти дефекты являются существенными и дольщик вправе не принимать такую квартиру и потребовать у застройщика вернуть все уплаченные за нее деньги, а также погасить неустойку.
- Наличие оговоренных аксессуаров. Если в договоре указано наличие умывальников, унитаза и розеток, значит, они должны быть. Несмотря на то, что их стоимость по сравнению со стоимостью квартиры мизерна, это не дает повода прощать застройщику такие недоработки.
Если вы желаете полностью обезопасить себя от возможных проблем, связанных с эксплуатацией квартиры, то стоит обратиться к профессионалам, которые не только изучат ваше новое жилье, но и выдадут заключение о его соответствии или несоответствии нормам договора. Специалист сможет провести полный визуальный осмотр, а также осмотр с помощью приборов и инструментов. Так, в перечень для осмотра входят:
- Полы. Стяжка должна укладывается на слой гидроизоляции (в ванной и туалете), которая хорошо видна при черновой отделке, так как обычно выходит на стены. В других комнатах укладывается обычная звукоизоляция. Отсутствие данных прослоек – грубое нарушение нормативов. Перепад высоты пола, наличие ям, трещин, пустот легко выявить строительным уровнем или простым постукиванием кулаком по покрытию.
- Стены осматривают очень внимательно, трогают руками – они должны быть гладкими и с прочным финишным слоем шпаклевки. Никакие пустоты, трещины, пятна плесени или грибка здесь недопустимы.
- Потолок в случае предчистовой отделки должен быть готов под покраску. Высоту комнат тоже измеряют и сравнивают с документами, поскольку занижение даже на 10 мм является недопустимым.
- Отопление должно быть готовым к использованию, так как сдача дома может произойти в любой момент, включая осенне-зимний период. Проверяется целостность радиаторов, труб, работоспособность системы и терморегуляторов.
- Водоснабжение и канализация. Здесь должны быть установлены фильтры очистки, счетчик, обратный клапан и дополнительная запорная арматура. Все соединения следует проверить на герметичность, а канализацию – на работоспособность.
- Вентиляция – один из самых важных элементов для полноценного существования человека, так как обеспечивает здоровое и безопасное дыхание. Отсутствие тяги показывает, что вентиляционные каналы забиты, что недопустимо.
- Электрические и другие сети. Необходимо проверить исправность всех розеток, выключателей, а также электрощитовых и узлов. Наличие и исправность прочих сетей (интернет, телефон, домофон) также необходимо проверить, поскольку в дальнейшем провести или заменить их будет очень непросто.
- Качество монтажа окон и отделки откосов. Здесь обнаруживается очень много проблем по итогу выполненных работ: начиная от отсутствия ручек или даже подоконников и заканчивая ненадлежащим функционированием того или иного элемента.
Несмотря на все моменты, принять квартиру с черновой отделкой гораздо проще, чем жилье с чистовым финишным покрытием. Ведь зачастую застройщик может скрыть под обоями или ламинатом различные дефекты, которые в дальнейшем могут привести к серьезным последствиям. Поэтому осмотр квартиры с чистовой отделкой должен быть самым полным и тщательным. Отдельно стоит поговорить о строительной экспертизе жилья.
Проверяется качество отделки стен, полов, потолков, исправность розеток и освещения, выключателей, а также все пункты, обязательные к проверке квартиры с черновой отделкой. При этом не все показатели можно определить на глаз. Лучше воспользоваться специальным инструментом, а еще лучше – пригласить профессионального специалиста из соответствующей компании проведения строительных экспертиз. Он поможет найти реальные проблемы в жилище и составит акт, который можно будет использовать для решения вопросов с застройщиком.
Выявление скрытых дефектов квартиры
Согласно нормам закона, обязанность поставить покупателя в известность об имеющихся существенных недостатках жилья, законодательно возложена на продавца. Если эти предписания проигнорированы собственником имущества, покупатель располагает правом предъявления к нему одного из следующих требований:
• уменьшения предварительно оговоренной сторонами покупной цены имущества;
• устранения в разумный срок всех выявленных дефектов;
• возмещения полной суммы расходов, понесенных покупателем в связи с устранением скрытых недостатков.
Разумность установленных законодателем сроков, необходимых для ликвидации дефектов скрытого характера, зависит от конкретных условий. Период, в течение которого покупатель располагает возможностью обращения в суд с подобного рода претензиями, равен двум годам. Исчисление этого срока начинается не с момента выявления того или иного недостатка, а со дня приема квартиры в пользование. Более длительные сроки могут быть предусмотрены соглашением сторон, зафиксированным в договоре.
Из приведенных требований закона следует, что покупатель должен действовать максимально разумно и осмотрительно. Следует помнить, что бремя доказывания оснований предъявленных исковых требований возлагается на инициатора судебного спора, каковым является истец. Именно ему предстоит в судебном порядке доказать скрытый характер установленных дефектов, невозможность их обнаружения по объективным причинам, а также непригодность жилья для использования по назначению.
Изложенные правовые нюансы хорошо известны практикующим адвокатам и юридическим компаниям, оказывающим услуги в сфере жилищного и гражданского законодательства. Вопросы реализации своих прав и интересов очень часто становятся камнем преткновения для людей, впервые решающих подобные задачи. Справиться с ними без помощи квалифицированного юриста удается далеко не всем. Экономия на юридической помощи, покупатель увеличивает риск оказаться в более сложной материальной ситуации.
Кто должен исправлять дефекты в купленной квартире?
Житель Северной столицы обратился с исковым заявлением в районный суд. Возмущенный собственник квартиры в петербургской новостройке потребовал от застройщика исправить обнаруженные через два с небольшим года после покупки недвижимости недоработки и дефекты, а именно: в течение 90 дней восстановить проектное состояние строительных конструкций и инженерных коммуникаций дома (парапеты, кровлю, фасад, кровельное ограждение, подземную автостоянку и прочее) в соответствии с условиями договора и требованиями СНиП. Заявитель аргументировал свои претензии, содержащиеся в иске, тем, что в стоимость приобретенной им квартиры входит стоимость общедолевого имущества, а
обнаруженные дефекты существенно снижают потребительские качества дома, нарушают санитарно-эпидемиологические нормы,
а также являются потенциальной угрозой здоровью и жизни проживающих в доме граждан.
Другой петербуржец обратился в районный суд с исковым заявлением, в котором потребовал от ответчиков уменьшения цены купленной им у них квартиры более чем на 1,5 миллиона рублей. Претензию истец обосновал тем, что получил от прежних собственников товар ненадлежащего качества. Оформив право собственности и приняв объект, спустя пять месяцев истец обнаружил, что в квартире произведена перепланировка, что, по его мнению, явно противоречило указанным договоре характеристикам передаваемого жилья.
Ответчики требования истца посчитали несправедливыми. Суд по итогам разбирательства пришел к выводу, что так как объект недвижимости гражданин получил по акту приема-передачи, где сказано, что покупатель не имеет никаких претензий к качеству и состоянию принимаемой квартиры, а произведенная прежним собственником перепланировка не несет угрозы здоровью и жизни жильцов дома, не нарушает требования СНиП, претензии истца не имеют под собой законных оснований.
Руководствуясь нормами статей 56, 67, 194−199 ГПК РФ, суд отклонил исковые требования.
«Если покупатель квартиры обнаружил дефекты или недоработки уже после того, как принял квартиру и подписал акт приема-передачи, не стоит опускать руки. Нужно вызвать представителей управляющей компании и провести осмотр с целью выявления истинных причин возникновения строительных или инженерных дефектов, — советует Андрей Комиссаров. — Если имеющиеся недостатки — результат нарушений норм и технологий при выполнении строительных работ, то предъявлять претензии нужно застройщику.
С этой минуты забудьте все, что вы слышали о приёмке квартиры.
Дело в том, что в 8 из 10 случаев — это ложь жуликов, которая ретранслируется людьми, кто не знает, как работает закон долевого строительства. Её цель:
- Для застройщика — украсть у вас тонну шекелей из-под подушки
- Для юриста и приёмщика — нажиться за ваш счет, оказывая свои ненужные услуги, в необходимости которых они вас убедили
Делаете ли вы эти ошибки при подписании акта приёма передачи квартиры
Отказ от подписания акта приема-передачи квартиры откладывает срок вашего въезда в квартиру и регистрации права собственности, и в то же время позволяет требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры вплоть до даты подписания акта. Мы советуем не затягивать сильно с подписанием акта исключительно из-за желания высудить неустойку побольше.
Попытайтесь найти разумный баланс между собственным удобством и желанием получить неустойку. К сожалению, есть такие застройщики, с которыми длительное неподписание акта приема-передачи не имеет особого смысла: они могут просто игнорировать всякие претензии, не устранять дефекты и вообще находиться в предбанкротном состоянии.
Вы готовы ждать месяцами, пока идут суды, и сидеть без квартиры?
Отказаться от приемки квартиры по акту можно при наличии одновременно 2 условий:
- в квартире имеются недостатки — несоответствия условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям;
- вы потребовали у застройщика составления акта о несоответствии объекта обязательным требованиям в порядке ч. 5 ст. 8 ФЗ об участии в долевом строительстве.
Второе условие крайне важно: без требования акта о несоответствии ваш отказ от подписания акта приема-передачи признают незаконным.
При обнаружении дефектов в ходе приемки сразу попросите у представителей застройщика составить акт о несоответствии. Если они его составляют добровольно, отразите в нем все выявленные дефекты и заберите себе один экземпляр акта, подписанный вами и застройщиком. Если не составляют, тогда вам надо потребовать составления такого акта. Напишите застройщику такое заявление в 2 экземплярах:
Претензия к застройщику по дефектам квартиры
Это заявление вам нужно вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре (либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении).
Если после этого акт составят, хорошо, вы можете попробовать договориться с застройщиком, например, об устранении недостатков в конкретный разумный срок.
Эту договоренность надо зафиксировать письменно: либо подписать с застройщиком соглашение об устранении дефектов, либо вручить под роспись претензию с требованием об устранении дефектов в конкретный срок.
В пункте 2 статьи 7 ФЗ-214 сказано, что дольщик имеет право потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Что считается разумным сроком, в законе не сказано, то есть вы можете определить его самостоятельно в своей претензии.
На основании пункта 6 той же статьи 7 застройщик, однако, может согласовать с вами иной срок для устранения недостатков (в т.ч. такой срок может быть прописан в договоре долевого участия).
Ни в коем случае не надо подавать претензию без указания точного срока устранения недостатков! Если вы уже это сделали, и в вашем договоре долевого участия не прописаны сроки устранения недостатков, лучше вручите повторную претензию с указанием четкого срока для устранения дефектов. Это избавит вас в суде от лишних вопросов касательно исчисления срока и неустойки. Обратиться в суд вы сможете, если застройщик отказался устранить недостатки в согласованный вами срок / не отказывался устранять недостатки, но по факту ничего не устранил / устранил недостатки лишь частично.
Если у вас нет подписанного застройщиком акта о несоответствии, тогда до приемки квартиры стоит зафиксировать имеющиеся недостатки. Для этого обратитесь в независимое экспертное учреждение, которое делает строительно-технические экспертизы.
Проведите за свой счет экспертизу квартиры с обязательным вызовом на нее застройщика. В заключении эксперта должны быть отражены имеющиеся дефекты и их характер, а также расчет стоимости устранения недостатков (при необходимости).
Если экспертиза подтверждает наличие строительных недостатков, застройщик обязан будет возместить вам затраты на экспертизу.
После заключения эксперта вы можете принять квартиру по акту приема-передачи. Но акт нужно подписывать с оговоркой о наличии дефектов. Дело в том, что в типовой форме акта у всех застройщиков есть фраза о том, что претензий по состоянию объекта не имеется. Поэтому вы делаете следующее: подписываете все экземпляры акта и в каждом экземпляре.
Не рекомендуется. Во-первых, вам придется сидеть с неотремонтированной квартирой неопределенно долго.
Во-вторых, даже наличие положительного решения суда об обязании застройщика устранить недостатки может быть сложно или нереально исполнить.
Но если вы все-таки выбираете этот вариант, тогда после претензии, экспертизы, подписания акта-приема передачи вы можете обратиться в суд с иском к застройщику с требованиями:
- обязать застройщика устранить недостатки;
- взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков (порядок расчета здесь);
- взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры;
- взыскать расходы на проведение экспертизы;
- взыскать компенсацию морального вреда (по вашей оценке);
- взыскать штраф по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».
ТОП-10 лучших интернет-магазинов мебели — Рейтинг 2020
Никто не может отрицать, что покупка мебели в розничном магазине доставляет много удовольствия: вы сидите на диванах, лежите на кровати и ходите среди кучи разных стульев, чтобы выбрать подходящий экземпляр. Однако с точки зрения разнообразия, интернет- магазины мебели определенно превзошли ожидания.
В интернете доступны российские мебельные ритейлеры всего за пару кликов. Вы не сможете самостоятельно проверить диван, но можете прочитать отзывы и найти нужный товар для дома в пределах бюджета. В онлайн магазинах есть любые бренды, о которых вы точно слышали. Они предлагают множество вариантов дизайна по низким ценам.
Мы составили рейтинг 10 лучших интернет магазинов мебели 2020 года с наиболее востребованными товарами: от кухонных гарнитуров до мягкой мебели в спальне. Весь заказ тщательно проверяется перед отправкой, поэтому не стоит опасаться за случайные сколы и царапины.