Опасно ли покупать новостройку, если застройщик – ооо, а продавец – ип?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Опасно ли покупать новостройку, если застройщик – ооо, а продавец – ип?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке. «Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены. Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».

Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия реальной площади квартиры от проектной (оплаченной), говорит адвокат, кандидат юридических наук Анастасия Поликыржа. При сдаче квартиры часто обнаруживаются отклонения проектных площадей от фактических. Если фактическая площадь больше, то дольщик обязан будет доплатить за дополнительные квадратные метры.

В этом случае для проверки предоставленных данных следует провести замеры самостоятельно или пригласить на приемку профильную компанию, что позволит исключить переплату за недостоверные данные, рекомендует ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. Следует помнить, что по закону в площадь квартиры не включаются балкон, лоджия и терраса.

«Для вашей защиты нужно, чтобы застройщик указал конкретные цифры, в пределах которых может колебаться площадь квартиры и при этом не будет изменяться конечная стоимость. Необходимость данного условия в договоре долевого участия в июле 2021 года еще раз подтвердил Верховный Суд РФ», — добавила Анастасия Поликыржа.

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования

Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.

Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.

Для этого потребуются:

• паспорт;
• договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
• копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
• акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
• квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.

Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.

Как оформить договор продажи квартиры по переуступке: пошаговая инструкция

Начинают процесс переуступки прав на квартиру с изучения текста исходного договора долевого участия. Нужно проверить, прописана ли там возможность переуступки и надо ли получать согласие со стороны застройщика. Если возможность есть, стороны заключают между собой договор — в нём указываются параметры недвижимости и цена сделки, а также приводится ссылка на ДДУ.

«Если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, то возможны два варианта: продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств или в договор включаются положения о переходе долга. Затем подписываются все документы, производятся расчёты, и договор направляется на регистрацию в Росреестр», — рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.

Коротко: как продать квартиру на этапе строительства?

• Продавать квартиру вы не можете, но разрешается переуступить права, предварительно уведомив застройщика.

• Если недвижимость куплена с помощью ипотеки, предупредите банк, что собираетесь переуступить права.

• Когда банк отказывает оформлять ипотеку на другого человека, найдите покупателя, который согласится внести всю сумму сразу для снятия обременения.

• Разрешается переуступить права квартиры, приобретенной по эскроу. Для этого уведомите о сделке застройщика и банк.

• Если цена продажи квартиры будет больше, с дохода заплатите налог и подайте декларацию.

• После того как договорились с покупателем о переуступке, проверьте занесение данных в реестр, чтобы новый владелец не перепродал квартиру повторно.

Как выбрать банк для открытия счета

При выборе банка учитывайте следующие условия:

• Стоимость обслуживания – у многих банков есть бесплатные или недорогие тарифные планы с лимитами на снятие, зачисление денег, на переводы средств физ. лиц и пр.
• Сложность оформления – в основном для открытия счета требуется только паспорт и ИНН. Но в некоторых банках попросят финансовую или налоговую отчетность, отзывы от контрагентов, что усложнит регистрацию.
• Функционал интернет-банка и наличие мобильного приложения. Выбирайте банк, у которого есть интеграция личного кабинета с 1С или другой бухгалтерской программой.
• Возможность выпуска и стоимость бизнес-карты. С ее помощью вам не придется пользоваться наличными для оплаты корпоративных расходов. Кроме того, через банкомат вы сможете зачислять выручку на счет.
• Надежность банка – отдавайте предпочтение крупным банкам, пусть даже обслуживание в них будет подороже.

Преимущества и недостатки переуступки прав требования на недвижимость

Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых расчетах при приемке квартиры в случае разницы между фактической площадью квартиры и проектной (оплаченной), говорит адвокат д-р Анастасия Поликыржа. Во время приемки квартиры часто возникают отклонения между проектной и фактической площадью.
В этом случае необходимо произвести замеры или пригласить специализированную компанию для демонстрации, что защитит нас от переплаты за ложные данные, рекомендует Анастасия Шеверева, ведущий юрист юридической фирмы «Юрлов и партнеры».

Государственная поддержка также доступна для ранее заключенных договоров в 2018 году, но только по ставке 6% и на первичное жилье.», «Срок действия льготной ставки. Льготная ставка действует на весь срок кредита.

В большинстве случаев процентная ставка субсидируется только при покупке новостройки — и только у застройщика. С января по октябрь наибольшее количество сделок осуществляется по переуступке прав от юридических лиц (2762 сделки, 6,7%), меньше — по переуступке от физических лиц (1766 сделок, 4,2%), отмечают в «Бест-Новострой».

Продавец — юридическое лицо, кроме инвестиционных фондов.», «Максимальная сумма кредита: 12 миллионов рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Это ограничение по сумме кредита, сам дом может стоить дороже.», «Первоначальный взнос. Минимум 15% от стоимости квартиры.

Риски покупка квартиры у подрядчика

При покупке квартиры у подрядчика, шанс не получить ее на порядок выше, чем при покупке от застройщиков. Дело в том, что помимо уже существующих рисков, возможность получения жилья ставится в зависимость от исполнения подрядной организацией взятых обязательств. Однако, даже и при их выполнении, гарантировать получение жилья подрядчик может только при продаже объектов, уже сданных в эксплуатацию. Во всех остальных случаях, риск остаться без квартиры довольно высок, чем, однако, и обусловлена низкая цена на них.

Главным преимуществом покупки жилья у подрядчика является доступная цена. Если все пойдет хорошо, покупатель может сэкономить на такой сделке до 15% рыночной стоимости. Но перед ее совершением необходимо оценить риски, которые заключаются в следующем:

1. Строительная компания может обанкротиться до момента сдачи объекта. Покупатель остается без квартиры, а расторжение соглашения и возврат денег – дело непростое.
2. Существует вероятность, что застройщик предъявит претензии к подрядной организации и расторгнет ДДУ. Результатом может стать длительная судебная тяжба. Если подрядчик окажется не в состоянии возместить убытки, последует процедура банкротства. Кроме того, некоторые подрядные компании просто исчезают в неизвестном направлении, не дожидаясь суда.
3. Есть риск того, что окажутся не в порядке документы: разрешение на строительство, бумаги на земельный участок.

Еще пример – ДДУ не зарегистрирован в Росреестре, хотя по закону это необходимо. Если соглашение не проходит регистрацию, возможны двойные продажи и другие мошеннические схемы.

Хоть купить квартиру совсем без риска проблематично, но можно снизить вероятность оказаться в числе пострадавших. Особенно внимательными должны быть покупатели, заключающие сделку без агентства или помощи опытного юриста. Есть несколько рекомендаций, которые помогут избежать потерь и получить долгожданное жилье:

1. Необходимо получить как можно больше информации о застройщике. Стоит выяснить все подробности относительно его деятельности: как давно работает, сколько объектов построил, в скольких судебных процессах участвовал. Конечно, насторожить должны и жалобы инвесторов на застройщика, если такие есть.
2. Репутация подрядчика тоже должна вызвать живой интерес. Если есть возможность, желательно найти в интернете его финансовую отчетность. Обязательно нужно поинтересоваться, чем объясняется низкая цена на недвижимость и почему подрядная организация так спешит с ней расстаться. Покупателю важно понять, способен ли подрядчик выполнить свои обязательства перед строителями или это не входит в его планы.
3. Не стоит стесняться досконально изучать каждый документ. Это и первоначальный договор, и соглашение цессии, и бумаги на строительство здания. Надо уделить внимание и договору подряда, на основании которого исполнитель выполняет работы. Из него можно узнать, какую часть услуг подрядчик уже успел оказать, а сколько еще предстоит сделать.
4. Необходимо запросить у подрядной компании справку о полной стоимости жилого помещения и о том, что оплата за него была произведена (если была). Еще один полезный документ – справка о зачете стоимости жилья актами выполненных подрядчиком работ. Добросовестный контрагент не откажет в предоставлении такой документации. Для покупателя это особенно важно: подрядчики-аферисты часто используют схемы, позволяющие перевести задолженность на конечного покупателя.

Поскольку существует несколько способов приобретения жилья в строящемся или построенном объекте, схемы покупки в новостройке квартиры также будут отличаться. Если недвижимость приобретается в уже построенном доме, последовательность действий такова:

• поиск выгодного предложения с общим ознакомлением технических данных, перспектив развития инфраструктуры;
• сбор, анализ информации о строительной организации;
• посещение офиса, ознакомление с документацией о застройщике и объекте продажи;
• осмотр объекта;
• заключение договора купли-продажи;
• внесение полной оплаты;
• передача объекта новому владельцу по акту;
• регистрация права собственности и прописка.

Приобретая недвижимость на стадии, когда дом только начинает строиться, пункт о просмотре жилья упускается. Здесь потребуется составление предварительного договора долевого участия (ДДУ). Документ должен предусматривать ряд положений, обеспечивающих порядок и сроки передачи жилплощади, так как купить в новостройке квартиру без риска поможет точное письменное предписание всех нюансов, включая условия расторжения ДУ.

Продажа квартиры при долевом строительстве

Если купили квартиру в строящемся доме по договору долевого участия, продать ее по договору купли-продажи не сможете. Дело в том, что у вас еще нет прав собственности, поэтому здесь можно решить вопрос двумя способами.

Заключите договор переуступки прав требования. После того как найдете покупателя на такую квартиру и договоритесь о стоимости, обратитесь в Росреестр и переуступите права требования. После этого продавец получит деньги, а покупатель выступит в роли нового участника сделки с застройщиком.

Передайте права на квартиру через застройщика. В этом случае обратитесь к застройщику и получите разрешение на проведение сделки. Если деньги вложили полностью, застройщик разрешит переуступить права. Если покупали недвижимость в ипотеку, придется еще получить разрешение банка.

Сколько нужно потратить денег на переуступку прав?

Если продаете квартиру, купленную по ДДУ, большая часть расходов придется на переоформление документов. В договоре долевого участия прописывают фиксированную цену переуступки прав. В зависимости от типа дома, количества комнат и площади цена за переуступку прав колеблется от 60 до 150 тыс. руб. Иногда в договоре прописывают проценты — от 2 до 7% от стоимости квартиры за переуступку прав. Вторая строчка расходов приходится на услуги нотариуса. Цена по Москве — от 2 до 3 тыс. руб.

Если покупатель готов выкупить права на собственность, процесс переоформления будет выглядеть так.

• Заверяете копии всех документов на квартиру у нотариуса.

• Берете задаток у покупателя при нотариусе.

• Уведомляете застройщика о переуступке прав.

• Регистрируете недвижимость на покупателя у застройщика и передаете документы.

• Представители застройщика пригласят покупателя и продавца, ознакомятся и подпишут документы.

• После этого продавец получает деньги, а покупатель становится дольщиком.

Отвечает генеральный директор юридического Иван Шевельков:

Письмо Минфина РФ от 18.09.2009 № 03-05-06-01/220 говорит, что обязанность по уплате налога возникает с начала года, который следует с момента возведения или приобретения объекта недвижимости. Постольку поскольку право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации таких прав, основанием для регистрации права собственности у участника долевого строительства являются документы, подтверждающие факт возникновения объекта недвижимости: ввод в эксплуатацию, акт приема-передачи. Однако при отчуждении такого имущества по договору цессии есть несколько нюансов. Если договором не регулируется иное, право на объект недвижимости можно уступить другому дольщику. Перед тем как уступить право требования, сперва это нужно согласовать с застройщиком (опять же при наличии договоренности). При договоре цессии цедент получает доход. Следовательно, он обязан уплатить НДФЛ в размере 13%. В этой ситуации Налоговый кодекс предлагает два варианта снижения налогового бремени:

• налоговый вычет. При сделках с ДДУ цедент имеет право вычета в пределах 1 млн рублей;
• уменьшение чистого дохода от сделки. Условно говоря, если право уступается по той же цене, по которой приобреталась квартира, лицо освобождается от обязанности оплаты налога.

Для совершения сделки по купле-продаже квартиры и покупателю, и продавцу необходимо подготовить целый пакет документов. Юридическому лицу потребуется:

• выписка из ЕГРЮЛ;
• копия устава;
• письменное доказательство того, что сделка не относится к крупным, либо согласие учредителей и акционеров на покупку жилой недвижимости;
• доверенность на представление интересов организации, если при подписании договора присутствует не учредитель, а доверенное лицо;
• паспорт или какой-либо другой документ, подтверждающий личность доверенного лица или руководителя.

Продавец подготавливает следующие документы, даже если собственник квартиры – юридическое лицо, а не физическое:

• паспорт либо учредительные документы (в зависимости от того, кем является продавец);
• документы, подтверждающие наличие у продавца права собственности на конкретный объект;
• правоустанавливающие документы;
• выписка из реестра о том, что квартира не имеет каких-либо обременений;
• правовая справка об отсутствии долгов по коммуналке;
• техплан и техпаспорт;
• справка о том, что в жилплощади никто не прописан;
• если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, требуется согласие органов опеки;
• если собственность относится к совместно нажитой супругами, необходимо согласие на продажу каждого из них;
• доверенность на представление интересов (если вопросами продажи занимается не владелец квартиры, а другое лицо).

Опасно ли покупать новостройку, если застройщик – ООО, а продавец – ИП?

Если ООО и ИП работают вместе, то при этом взаимодействии OOO теряет 18% налога (НДС), потому что у ИП другая система налогообложения. Поэтому обычно застройщик для реализации квартир заключает контракт с агентством ООО, у которого общая система налогообложения, и делает его официальным представителем.

В таком варианте сотрудничества никто не теряет на налогах.

Если застройщик – ООО, а продажей занимается отдельное ИП, то клиент, совершивший с ними сделку, ничем не защищен, потому что сделки как таковой попросту нет.

В этом случае ИП ни за что не отвечает и клиента могут с легкостью обмануть, не прилагая особых усилий.

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

На каком основании продажами занимается ИП, если собственником является ООО? Скорее всего, это обычный агентский договор на комиссионные проценты. При заключении договора на ипотеку клиент платит 3% задатка — это и есть агентское вознаграждение для ИП.

Нормальная схема покупки квартиры выглядит так: потенциальный покупатель заключает договор с собственником, то есть застройщиком (ООО). Если же клиенту предлагают другие варианты, не стоит иметь никаких дел с этим агентством и застройщиком.

Способы оформления между застройщиком и подрядчиком

Существует несколько видов соглашений между девелопером и подрядной организацией. В зависимости от того, каким образом подрядчик получил квартиры, увеличиваются или уменьшаются риски для конечного покупателя.

Инвестиционный договор. Заключается на начальном этапе строительства. Он позволяет реализовывать квартиры еще до сдачи объекта. Переуступить права по договору инвестирования невозможно, однако подрядчик может вписать в документ будущего собственника. В отличие от договора долевого участия, где собственником становится тот, кто подписал ДДУ, договор инвестирования допускает, что лицо, фигурирующее в нем, и собственник будущей квартиры – абсолютно разные лица.

Готовое жилье. В этом случае сначала осуществляется ввод жилого комплекса в эксплуатацию, девелопер оформляет на себя собственность, затем передает квартиры подрядчику по договору купли-продажи.

ДДУ. Договор долевого участия вполне может быть формой взаимодействия между застройщиком и подрядчиком. В этом случае конечный покупатель приобретет квартиру по переуступке прав и получает такие же права дольщика, как и остальные покупатели.

Похожие записи:

• Развод без присутствия одного из супругов или без участия обеих сторон
• Северная пенсия с 2023 года: как изменится
• Как разделить квартиру при разводе