Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Образец претензии застройщику о нарушении сроков сдачи дома 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если в договоре долевого участия четко указаны даты возведения дома, сроки передачи объекта долевого строительства – например, не позднее 13 августа 2023 года, то этот день считается последним днем передачи. На следующий день начинается просрочка.
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
Что такое мораторий на взыскание неустойки по ДДУ, до какого момента действует?
За нарушение сроков передачи дольщику объекта строительства без предварительного согласования застройщик должен уплатить гражданину участнику договора участия в долевом строительстве (ДДУ) неустойку (пени) за задержку сроков в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, рассказывает генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры» Сергей Гебель.
Именно эту неустойку, по его словам, взыскать с застройщика в период действия моратория не получится.
Изначально мораторий был введен с 29 марта по 31 декабря 2022 года, но Постановлением Правительства РФ № 1732 от 30 сентября 2022 г. его срок действия был продлен до 30 июня 2023 года. При этом нельзя исключать возможность последующего продления.
Апелляция на решение суда
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
Претензия застройщику по договору долевого участия: суть документа
Претензия необходима для урегулирования спора. Закон не содержит четких требований к данному документу. Поэтому претензия может быть составлена в свободной форме. Однако необходимо включать в текст претензии некоторые обязательные условия:
- Претензия должна быть правильно оформлена. Так, претензия должна включать дату подписания, паспортные данные подателя. Кроме того, в претензии нужно отражать номер договора долевого строительства и дату его заключения;
- В претензии следует подробно изложить нарушения договорных обязательств. При этом они должны быть подтверждены документально. Например, если квартира меньше по площади, нужно прикладывать к претензии акт замеров или любой иной документ, подтверждающий площадь квартиры;
- В претензии следует выразить требование устранить недостатки. Важно установить срок для компании, в который она должна ответить на претензию. Как правило, достаточно 10 суток для ответа. После чего,
Основания предъявления претензии застройщику
Участник долевого строительства может предъявить претензию застройщику, если последний не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору.
Наиболее часто причиной для подачи претензии становится нарушение застройщиком срока передачи объекта инвестору. Легально застройщик может изменить срок сдачи объекта, заключив с инвестором дополнительное соглашение к договору.
Не менее часто инвесторы предъявляют претензии к застройщику по качеству строительства дома и/или конкретного помещения, в том числе при несоответствии помещения условиям договора и проектной документации.
Перечень спорных вопросов является открытым, поэтому претензию можно писать в любом случае, когда застройщик нарушает условия ДДУ.
Предъявить претензию можно как до приема помещения, так и после, в процессе его эксплуатации (в течении гарантийного срока). Например, претензию застройщику по протечке кровли скорее всего придется предъявляться после принятия помещения, поскольку вряд ли получится сразу обнаружить этот недостаток.
В некоторых случаях целесообразно подавать коллективную претензию застройщику. Например, в случае массового нарушения сроков передачи помещений или обнаружения недостатков в общедомовом имуществе.
В какой ситуации предъявляется претензия застройщику
По большому счету, основанием к предъявлению претензии является нарушение застройщиком условий договора. Причем нет разницы, насколько серьезным является это самое нарушение. Но чаще всего претензионная работа начинается, если:
- налицо нарушение сроков строительства и (или) передачи объекта долевого строительства (предмета договора) дольщику;
- выявлены недостатки в квартире, доме, работе инженерного оборудования и сетей;
- материалы не соответствуют заявленным в проектной документации;
- нарушены требования градостроительных и иных регламентов и нормативов, СанПин;
- наличие обстоятельств, напрямую нарушающих права и интересы дольщиков.
Практически каждый из поводов для написания претензии застройщику является предлогом к требованию о выплате неустойки. О том, как взыскать неустойку с застройщика вы можете прочитать в этом материале.
Как составить претензию застройщику
С первого дня просрочки по ДДУ участник долевого строительства имеет право направить застройщику претензию о выплате неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия.
Претензия по факту несвоевременной сдачи квартиры составляется в произвольной форме и должна содержать следующую информацию:
- Кому адресована претензия и от кого;
- Номер, дата заключения договора;
- Описание объекта строительства (номер, площадь, этаж);
- Пункты договора, которые нарушил застройщик;
- Ссылки на статьи закона, под которые подпадает допущенное нарушение;
- Сумму неустойки, рассчитанную на дату подачи претензии;
- Требование о выплате в течении 10 дней с указанием реквизитов для перечисления указанной суммы.
Просрочка договора долевого участия нередко является причиной дополнительных расходов, которые участник долевого строительства также может включить в претензию. Например: расходы на оплату арендованного жилья за период просрочки, переплату процентов по ипотечному кредиту.
Срок рассмотрения претензии застройщиком
Сроки рассмотрения претензии о нарушении сроков в 214-ФЗ не регламентированы. Закон РФ «О защите прав потребителей» регулирует права потребителей товаров, работ и услуг и может применяться по аналогии. В статье 22 говорится, что предприниматель должен исполнить требование в десятидневный срок со дня его предъявления. Суды считают такой срок достаточным для добровольной выплаты неустойки.
Иногда возникают разногласия, что считать моментом предъявления:
- направление досудебной претензии о неустойке,
- доставку её в почтовое отделение по юридическому адресу застройщика,
- вручение претензии адресату.
Мы склонны ко второму варианту, поскольку законодательство ясно определяет термины «направление» и «вручение». Предъявление же можно интерпретировать как свершившееся направление по достоверному адресу, когда вручение стало возможно и рассмотрение претензии зависит только от воли адресата. Следовательно, застройщик должен произвести рассмотрение претензии в срок, достаточный для исполнения требования.
Как рассчитать сумму неустойки для претензии
По закону (ст. 9 ФЗ-214) вы можете ждать 20 дней с момента отправки письма и затем принимать решение о подаче заявления в суд.
Чтобы застройщик, а в дальнейшем и суд, принял претензию, необходимо грамотно рассчитать сумму неустойки за нарушение сроков.
Алгоритм расчета прост:
- Считаем с просроченной даты сдачи дома, указанной в вашем договоре участия в долевом строительстве – ч.2 ст. 6 ФЗ-214.
- Узнаем ключевую ставку ЦБ РФ – на сегодня это 9%.
- Сумму квартиры берем из договора.
- Если вы платите ипотеку, то переплата по процентам не учитывается в неустойке, это отдельная статья – убытки.
- Далее по специальной формуле считаем: 1/300 х 2 (если дольщик — физическое лицо и гражданин РФ) х 9% х количество дней х стоимость квартиры. Например, если квартира стоит 2 млн рублей, то за день просрочки застройщику придется заплатить 1200 рублей.
В каких случаях можно предъявить претензию застройщику?
Если застройщик нарушил обязательства по договору долевого участия, дольщик в праве предъявить ему претензию. Эта мера иногда помогает урегулировать спор до суда, однако покупатель квартиры не обязан сначала направлять требование, а потом расторгать договор – к этой опции он может перейти сразу, если посчитает нужным. Для предъявления требования есть две причины.
Первая – нарушение срока передачи квартиры – основного обязательства девелопера в договоре долевого участия (ДДУ). По закону застройщик обязан передать жилье не позднее единого для всех участников строительства срока, предусмотренного договором. При этом ссылаться на другие документы (проектную декларацию, разрешение на строительство, документы на земельный участок) застройщик не может – значение имеет только указанный в ДДУ срок. Как правило, обозначается квартал, не позднее которого дольщик должен получить ключи. Соответственно после его окончания дольщики могут предъявлять претензию.
Важно: затягивать с предъявлением претензии не стоит, так как срок передачи квартиры не считается нарушенным, если дольщик уклоняется от подписания передаточного акта. Если застройщик все-таки введет дом в эксплуатацию, то он может попытаться доказать в суде, что дольщик уклонялся от получения ключей.
Вторая распространенная причина для претензий – передача объекта недвижимости ненадлежащего качества. Речь идет о любых недостатках, которые удастся обнаружить при осмотре квартиры. Правда, отмечают эксперты «Метриум», многие изъяны могут быть скрыты от взгляда непрофессионала в строительстве и отделке, поэтому лучше призвать на помощь эксперта. Чаще всего речь идет о некачественной разводке проводки, плохо установленных окнах, засолах на стенах, плесени. Еще больше претензий может быть связано с отделкой помещений. Требования при нарушении срока строительства и качества квартиры отличаются.
Как составить претензию из-за нарушения качества
Обязанность застройщика – передать квартиру, соответствующую условиям договора, проектной документации, требованиям технических регламентов и градостроительного законодательства. Если квартира построена с отступлениями от этих норм, приведшим к ухудшению качества, у дольщика есть три опции:
1. Потребовать устранить недостатки.
2. Получить скидку, уменьшив цену договора долевого участия.
3. Возместить расходы, если дольщик устранил недостатки сам.
Важно: претензия может быть предъявлена в течение пяти лет со дня передачи квартиры дольщику, если недостатки проявились в конструкциях здания, и в течение трех лет, если проблемы возникли с инженерным и технологическим оборудованием. Однако, отмечают эксперты «Метриум», в этом случае у застройщика есть пространство для маневра, ведь он может заявить, что недостатки возникли из-за неправильной эксплуатации квартиры дольщиком.
Что указать в претензии к качеству квартиры
1. Название застройщика (не путать с названием девелоперской компании – лучше переписать название из ДДУ), адрес, телефон, адрес электронной почты.
2. Фамилию, имя и отчества дольщика, место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, адрес электронной почты.
3. Описание проблемы. Желательно изложить её подробно и объяснить, каким именно образом она нарушает удобство использования квартиры по прямому назначению.
Важно: до составления претензии имеет смысл позвать представителя застройщика, который подтвердит наличие проблемы, и составить акт о выявленных дефектах, а также приложить к нему фотографии. Впоследствии этот документ можно продемонстрировать в суде.
4. Требования застройщику. В зависимости от выбранного варианта претензии (см. предыдущий пункт), указывается желаемая скидка к цене договора, расчет стоимости устранения недостатков и т.д.
5. Перечень прилагаемых к претензии документов.
6. Реквизиты счета для перечисления средств.
7. Дата и подпись дольщика.
Какие документы приложить к претензии
Документы должны подтверждать требования дольщика: копия ДДУ, свидетельства об оплате договора, передаточный акт, заключение независимого эксперта с указанием стоимости необходимых материалов и работ для устранения недостатков.
Важно: С 3 апреля 2020 до 1 января 2021 не начисляются неустойки, проценты, подлежащие уплате в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, а также не учитываются убытки, причиненные в указанный период. По ранее предъявленным претензиям предоставляется отсрочка.
Претензия по договору долевого участия с переуступкой прав требования
Оформление уступки прав на новое лицо одновременно передает ему полный комплекс правомочий, который был установлен в отношении первоначального участника договора. Таким образом, уступка права меняет дольщика в договоре со строительной компании и позволяет требовать исполнения всех обязательств по соглашению (в том числе, в отношении срока и качества работ).
Переход права требования приобретает юридическое значение с момента государственной регистрации данной сделки в органах Росреестра. Именно регистрационная процедура позволит приобретателю права требования предъявлять претензии на законном основании.
Оформление и направление претензии в адрес застройщика будет осуществляться по общим правилам ГК РФ и Закона № 214-ФЗ. В тексте документа будет необходимо указывать на состоявшийся переход права требования с подтверждением факта государственной регистрации, в том числе с приложением выписки из ЕГРН и копии соглашения по сделке.
Аналогичным образом приобретатель права требования получает в распоряжение весь комплекс требований к застройщику, от предъявления неустойки до расторжения договора в судебном порядке. Если по итогам предъявления претензии спор будет передан на рассмотрение суда, потребуется представить в процесс доказательства законного перехода прав требования. Как правило, требования, изложенные в претензии, включаются в качестве оснований для искового заявления в суд.
Услуги юриста и их стоимость
По всем вопросам, связанным с расчетом и взысканием неустойки по ДДУ вы может получить бесплатную юридическую консультацию на нашем сайте. Для этого можно связаться с консультантом, либо заполнить форму обратной связи. В таблице приведена стоимость дополнительных услуг юриста или адвоката, которые вы можете заказать после консультации.
| Услуги | Цена |
| Подготовка правового заключения по предмету спора | от 1000 руб. |
| Оформление претензии с расчетом суммы неустойки | от 3000 руб. |
| Подготовка искового заявления в суд | от 5000 руб. |
| Представительство в судебных инстанциях | от 15000 руб. |
| Сопровождение исполнительного производства по ДДУ | от 10000 руб. |
Претензию необходимо направить на официальный адрес застройщика, который указан в ЕГРЮЛ. Если фактически застройщик находится по другому адресу, это не имеет значения. Исключением являются случаи, когда другой адрес для переписки был указан в ДДУ. В этих случаях имеет смысл направить претензию на оба адреса одновременно.
Узнать официальный адрес застройщика можно в специальном разделе сайта Федеральной налоговой службы России.
Почтовое отправление необходимо направить с описью вложений. Это позволит доказать, что направлена была именно претензия, а не какой-либо другой документ.
Вручить претензию лично также возможно. Однако в этом случае необходимо удостовериться, что лицо, которое расписалось в приеме документа от имени застройщика, имело на это необходимые полномочия. В связи с этим направление по почте в большинстве случаев будет являться предпочтительным.
Направлять претензию в электронном виде закон не запрещает. Однако этот способ все еще не признан в полном объеме в практике. Кроме того, при электронной отправке будет затруднительно подтвердить получение. Поэтому этот способ пока еще является делом будущего.