Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Жилищный накопительные кооперативы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Понятие жилищного накопительного кооператива сформулировано в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (далее — Закон), вступившем в силу одновременно с Жилищным кодексом Российской Федерации 1 марта 2005 г. B соответствии со ст. 2 Закона под жилищным никопителъным кооперитивом следует понимать потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.
Источники финансирования деятельности жилищного накопительного кооператива
Кооператив не может состоять в договорных отношениях с членами кооператива, в результате которых устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности, связанные с осуществлением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.
Кооператив отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам своих членов.
Кооператив в установленном порядке вправе открывать счета в банках, находящихся на территории Российской Федерации, иметь штампы и бланки со своим наименованием, собственную эмблему и другие средства индивидуализации. Кооператив должен иметь круглую печать, содержащую его полное наименование на русском языке и указание на место нахождения кооператива.
Кто может стать членом?
Участник жилищно-накопительного кооператива – это гражданин РФ, достигший 16 лет. Главная обязанность каждого члена кооператива заключается в своевременном внесении своих паевых взносов.
Для того чтобы вступить в организацию, достаточно предоставить личные документы, заявление и вступительный взнос, размер которого определен учредительными документами.
ЖНК самостоятельно рассчитываю сумму первоначального и последующих взносов. Составляется график, по которому пайщик обязуется их вносить.
Но помимо платежей для приобретения квартиры участники кооператива обязаны оплачивать членские взносы.
К правам члена кооператива относится:
- принятие участия в управлении ЖНК;
- использование услуг, которые предоставляет организация;
- получение имущества после внесения средств;
- использование льгот, если они предусмотрены Уставом;
- получение сведений о финансовой деятельности ЖНК;
- передача своих прав на пай третьим лицам.
Помимо прав у участника кооператива есть и свои обязанности:
- соблюдение правил организации;
- внесение платежей без задержек;
- оплата дополнительных расходов.
Как только гражданин становится членом кооператива, правление решает вопрос о предоставлении ему необходимой жилплощади. То есть, человек может проживать в квартире и выплачивать свой пай. Естественно, права собственности ограничиваются до тех пор, пока не будет выплачена вся сумма. Поэтому член ЖНК не может, к примеру, продать недвижимость.
Преимущества и недостатки
Различных организаций, целью которых является обеспечение участников жильем, достаточно много.
Поэтому при выборе кооператива необходимо ознакомиться со всеми его плюсами и минусами. Преимущества ЖНК заключаются в следующем:
- помощь кооператива для оформления документов. Участник может воспользоваться информационной базой организации.
- Привлечение проверенных банковских учреждений. ЖНК всегда стараются сотрудничать с известными и надежными банками, что минимизирует вероятность потери капитала кооператива.
- У участников есть возможность самостоятельного выбора жилого помещения.
- Члены кооператива не переплачивают реальную стоимость жилья, как это бывает при ипотечном кредитовании.
- При приобретении жилья с помощью этого объединения участники освобождаются от уплаты налогов. Это также существенно влияет на стоимость недвижимости.
Главные недостатки объединения заключаются в:
- отсутствии государственной регистрации договоров. Из-за этого иногда происходят случаи мошенничества, например, у одной квартиры может появиться несколько собственников.
- Дополнительных тратах. Редко какая организация, занимающаяся строительством ил покупкой квартир, требует от участников оплаты дополнительных расходов. Но в ЖНК это может быть возможно, поэтому перед вступлением в организацию не лишним будет проверить учредительные документы.
- Проблемы с возвратом средств. При выходе из организации участники могут рассчитывать лишь на получение целевых взносов. Да и то после прохождения определенной юридической процедуры. Накопительные взносы членов ЖНК обычно не возвращаются.
- Перечень обязанностей объединения. Обычно он минимальный, а в договорах нечетко прописывается порядок предоставления жилья. Поэтому члены кооператива могут получить квартиру гораздо позже, чем ожидали.
- У пайщиков нет возможности застраховать риски.
Перед тем, как принять решение об участии в ЖНК, необходимо учесть все риски и проконсультироваться со специалистом.
ЖНК или жилищный накопительный кооператив представляет собой экономическое предприятие, принцип работы которого основывается на удовлетворении потребностей его членов в сфере приобретения жилья. Подобные кооперативные предприятия способствуют привлечению финансовых средств дольщиков для приобретения новых жилых помещений.
Основным законодательным актом, регулирующим деятельность и ответственность подобных предприятий, выступает ФЗ-215 «О накопительных жилищных кооперативах». Участниками ЖНК могут стать исключительно граждане с российским гражданством.
Если человек хочет зарегистрировать свой кооператив, то он должен подробно изучить, как создать жилищный накопительный кооператив. Подобное объединение, по закону, обязательно должно быть включено в государственный реестр жилищных накопительных кооперативов. Для этого председатель должен обязательно зарегистрировать предприятие в ЕГРЮЛ, предоставив необходимую документацию.
Стоит ли приобретать жилье через кооперативы
Казалось бы, деятельность ЖНК и ЖСК весьма прозрачна и понятна. Но сложность в том, что жилье приобретается наполовину за свои средства, а наполовину за счет остальных вкладчиков.
Фактически система напоминает традиционную пирамиду. Подобная деятельность гарантирует приобретение жилья лишь для части самых первых участников.
Если новые дольщики перестанут вступать в кооператив, то остальные пайщики могут остаться без своих квартир. Сомнительная и далеко не радужная перспектива.
Подобные схемы зачастую используются, чтобы обойти ФЗ-214. Фактически кооперативные объединения выступают посредником между застройщиками и будущими собственниками жилья.
Задачей кооператива выступает продажа квартиры, а потому кооперативное руководство часто контролируется застройщиками, что выгодно только для последних. Ведь вместо договора о долевом участии покупатель будет иметь отношения только с кооперативным объединением.
Недостатки жилищно-накопительного кооператива
- Относительно большой первоначальный взнос. Необходимо накопить 35% от стоимости квартиры для получения займа. Это больше, чем в варианте с ипотекой, но меньше, чем в остальных более-менее серьёзных ЖНК.
- На момент написания статьи кооператив активно работает с недвижимостью и землями Москвы, МО, Санкт-Петербурга, Краснодара, Кипра. Но как и любая другая развивающаяся перспективная организация, постоянно расширяет зоны деятельности. Также, при желании можно приобрести недвижимость и в других населенных пунктах. В таком случае решается все индивидуально.
- До момента полной выплаты заемных средств недвижимость находится на балансе кооператива. При ипотеке квартира сразу становится вашей, но вы подписываете договор залога с банком. Однако преимущество ипотеки, активно навязываемое банками является иллюзией. В случае невозможности дальнейшей платежеспособности клиента банк на деле докажет, кому принадлежит собственность.
Например, что сделали бы в банке, если клиент, имеющий ипотеку, потерял бы возможность выплачивать ежемесячный кредит по состоянию здоровья? Отобрали бы квартиру, а деньги — даже если бы уже было бы выплачено больше половины стоимости — никто не вернул бы «собственнику».
Жск что это такое? преимущества и недостатки, принцип работы
ЖК РФ ЖСК (жилищно строительные кооперативы) определяет как некоммерческие организации, а все потому, что целью объединения граждан и организаций не является получение выгоды или прибыли, а получения готового продукта, в нашем случае – это жилья.
Организационно правовой формой ЖСК является потребительский кооператив, регулирование которого осуществляется на основании Жилищного кодекса, а именно главы одиннадцатой. Входить в подобные кооперативы могут как граждане, так и юридические лица.
Очень часто у членов ЖСК возникает вопрос: что делать, если у ЖСК нет управляющей компании? Ответ представляется очевидным: управление домом при ЖСК, то есть поддержание этого жилого помещения или постройки в соответствующем состоянии осуществляют те же учредители. Они на правах собственников и созывают собрания, где решаются главные вопросы дня.
Как вы знаете, существует два вида кооперативов. Один из них — этожилищно-строительные кооперативы, о которых мы сейчас говорим.
Второй вид — это жилищно-накопительные. И если про жилищный строительный кооператив мы постарались упомянуть важнейшие нюансы, и вы знаете определение этого сообщества, то про жилищно-накопительный кооператив вам ещё неизвестно.
Под аббревиатурой ЖНК понимается организация, которая имеет некоммерческий характер, как и вышеупомянутая. Самостоятельно данная организация обеспечивается за счет всех своих учредителей определенными взносами, определённых уставом.
Данные взносы необходимы для того, чтобы осуществить покупку жилья. Деятельность такого кооператива также регулируется законом.
Плюсы ЖСК заключаются в следующем:.
Какие требования предъявляются к участникам жилищно-строительных кооперативов с господдержкой?
Участниками ЖСК могут быть определенные Правительством РФ категории граждан:
-
Многодетные семьи
Семьи с тремя и более детьми;
- Молодые ученые
Граждане, которым положена субсидия на приобретение жилья в рамках государственной программы «Жилище»;
-
Научные и инженерно-технические работники
Выплаты по ипотеке могут растянуться на долгие годы, особенно, если заемщик ограничен в средствах, необходимых для ежемесячных платежей. Чаще всего ипотечные кредиты имеют срок от 15 до 25 лет. И в случае изменения финансовой конъюнктуры в стране, банки могут изменить стоимость обслуживания, как самого кредита, так и его условия. Но и в квартиру можно будет заселиться уже через пару месяцев.
В случае с ЖК квартиру пайщик получит не сразу, а только после того, как подойдет его очередь, которая сейчас всего 6 месяцев. Но стоимость квартиры будет зафиксирована, и платежи пайщика не изменятся. А, если пайщик рассчитается с кооперативом не за 10 лет, а быстрее, то у него уменьшится общая переплата, и появится возможность приобрести вторую квартиру через ЖК на льготных условиях — будут в два раза меньше вступительный и членские взносы.
«Кооператив не привлекает деньги со стороны. В его распоряжении только деньги его пайщиков, поэтому естественным образом возникает очередь из пайщиков. Как только на счету кооператива накапливается сумма, необходимая для приобретения одной квартиры, она тут же приобретается для пайщика. Благодаря тому, что на счете ЖК не хранятся большие суммы денег (лишь средства, необходимые для покупки очередного объекта), инфляция не влияет на эти накопления. Когда в 2015 году я стал пайщиком, своей очереди мне пришлось ждать полтора года. Сейчас пайщиков гораздо больше, соответственно, и квартиры приобретаются намного быстрее. Средний срок ожидания сократился до 6 месяцев», — рассказывает Илья Кудряшов.
В случае с ипотекой в договоре жилищного займа обычно есть пункт, согласно которому заемщик не может в одностороннем порядке расторгнуть кредитное соглашение. То есть необходимо согласие банка, после чего он может продать ипотечную квартиру. А, если возникнут долги по ипотеке, то банк продаст закладную. Но сумма, которая будет выручена на торгах за такую проблемную недвижимость, может быть значительно меньше рыночной стоимости квартиры. В результате заемщик может остаться и без квартиры, и без денег, которые по суду будут взысканы из его официальных доходов.
«Если вы пайщик в ЖК, то в любой момент можете выйти из кооператива. Например, человек уехал за границу, и квартиру в России покупать уже не планирует или не может рассчитываться за приобретенный объект. Он просто пишет заявление и полностью возвращает свои паевые средства. Если же у пайщика случился форс-мажор: потерял работу, тяжело заболел, то в этом случае ему могут быть предоставлены „каникулы“, когда он может временно не платить взносы. Но здесь есть ограничения: не больше 3 раз и не дольше 3 месяцев в течение года».
Рассмотрим более подробно потребительские кооперативы в жилищной сфере, которые со временем, при условии пересмотра существующего законодательства, могут перерасти в структуры небанковского заимствования, организованные по принципу немецких строительных сберегательных касс (стройсберкассы). В связи с этим необходимо отметить, что внесенный в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации проект закона «О строительных сберегательных кассах» явно недоработан: согласно положениям этого законопроекта стройсберкассы мало чем отличаются от специализированных ипотечных банков.
Существующие сегодня в России потребительские кооперативы и кредитные союзы в подавляющем большинстве образованы в виде специализированных кредитных потребительских кооперативов граждан, они созданы как добровольные объединения граждан (физических лиц). Несмотря на то, что в соответствии с законодательством до 1 марта 2006 года все кооперативы жилищной сферы должны быть перерегистрированы в ЖСК или ЖНК, говорить о том, что положение потребительских кооперативов неправомерно, нельзя.
Потребительский кооператив — это коммерческая или некоммерческая организация
Вопрос того, считается потребительский кооператив коммерческой или некоммерческой организацией, крайне актуален. Ведь с точки зрения законодательства возникает определенная правовая коллизия. Так, Гражданский кодекс РФ определяет некоммерческие организации как таковые, что не устанавливают своей целью получение прибыли и не распределяют ее между участниками. При этом с точки зрения ГК РФ, потребительский кооператив относится к некоммерческим организациям.
С другой стороны, отдельные нормативные документы, регулирующие деятельность потребительских кооперативов, позволяют последним вести определенную коммерческую деятельность и обеспечивать выплату своим участникам дивидендов в зависимости от их пая. При этом потребительские кооперативы в любом случае являются субъектами хозяйствования, которые должны обязательно вести бухгалтерский учет. Для них допускается применение специальной налоговой ставки УСН 6%, которая в случае отсутствия прямых доходов позволяет не уплачивать налоги в принципе. Однако — также дает им возможность обеспечивать уплату налогов и ведение коммерческой деятельности путем реализации продукции или услуг.
Таким образом, с точки зрения законодательства нет единого ответа на вопрос о том, потребительский кооператив это коммерческая или некоммерческая организация. ГК РФ прямо относит такие субъекты хозяйствования к некоммерческим организациям. Однако фактически они могут заниматься коммерческой деятельностью абсолютно законно и легально, так как это прямо предусмотрено в других нормативных документах.
Возможность осуществления коммерческой деятельности потребительским кооперативом не означает, что таковая деятельность должна им осуществляться. Так, большое количество потребительских кооперативов вовсе не ведут никакой коммерческой деятельности и продолжают приносить пользу своим участником.
Уровни государственного нормативно-правового регулирования создания потребительских кооперативов
Можно выделить три уровня государственного нормативно-правового регулирования создания потребительских кооперативов.
Первый уровень — Конституция РФ, закрепляющая в ч. 1 ст. 34, что «каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности» .
Второй уровень — федеральные законы, устанавливающие общие правовые основы порядка создания юридических лиц: Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 № 129-ФЗ (ред. от 01.12.2007) (далее Закон о регистрации), федеральные законы об отдельных видах потребительских кооперативов.
Третий уровень — подзаконные нормативные акты, регулирующие вопросы создания потребительских кооперативов, а именно Указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и т.д.
ГК РФ не предусматривает специальных норм, регламентирующих отношения по созданию кооперативов. Эти вопросы нашли отражение в отдельных законах о потребительских кооперативах. В ст. 116 ГК РФ для всех видов потребительских кооперативов закрепляется принцип добровольности создания, который соответствует смыслу Декларации МКА о кооперативной идентичности. Процесс создания потребительских кооперативов включает в себя несколько стадий: подготовительная; непосредственная регистрация в налоговых органах; изготовление печати; постановка на учет в органах статистики и внебюджетных фондах; открытие расчетного счета в банке. Считается, что на подготовительной стадии создания кооператива, происходит принятие предварительного и окончательного решения учредителей о создании потребительского кооператива, а именно разработка устава кооператива, поиск помещения под офис, выбор кандидатов в органы управления и т.д., а на окончательной стадии все принятые ранее решения находят свое оформление и закрепление в виде протокола общего собрания учредителей. В литературе существует точка зрения деление процесса создания юридического лица на: дорегистрационную (формирование воли на создание юридического лица); регистрационную (непосредственное совершение регистрационных действий); послерегистрационную (совершение действий, направленных на обеспечение нормального функционирования юридического лица) стадии.
По общему правилу потребительский кооператив создается инициативной группой, которая подготавливает необходимые документы (устав и другие) и проводит общее (учредительное) собрание членов кооператива. На общем (учредительном) собрании утверждаются документы, регламентирующие деятельность кооператива, и избираются органы управления кооперативом. Например, в соответствии с п.1 ст. 11 Закона «О кооперации в СССР» кооператив организуется по желанию граждан исключительно на добровольных началах. Численность членов кооператива не может быть менее трех человек. На стадии создания ПО, главным объектом является учредительное собрание, которое принимает решение о создании ПО и вступлении в союз, утверждает список пайщиков, устав ПО и отчет о расходовании вступительных взносов. Учредительное собрание избирает органы управления и органы контроля: совет ПО, его председателя; ревизионную комиссию ПО; иные органы управления, предусмотренные уставом ПО. Решение учредительного собрания ПО оформляется протоколом. Кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ) создается инициативной группой, которая подготавливает необходимые документы (устав и другие) и проводит общее (учредительное) собрание членов кооператива. Как и в ПО, на общем (учредительном) собрании утверждаются документы, регламентирующие деятельность кооператива, и избираются органы управления кооперативом.
Основные отличия жилищного кооператива от ипотеки
Наиболее популярный конкурент жилищных объединений — покупка недвижимости в ипотеку. Для покупателя недвижимости ситуация следующая: есть определенная сумма на первоначальный взнос, которой не хватает на покупку недвижимости. Ипотека — это займ необходимого остатка под достаточно высокие проценты.
По итогу получается, что сумма переплат порой достигает изначальной стоимости квартиры. Приобретение через жилищный кооператив — это рассрочка, то есть кооператив не зарабатывает на долге пайщика.
При ипотеке есть и другие существенные для многих минусы — это наличие официальной работы с «белой» зарплатой, которая убедит банк в платежеспособности клиента. Второй момент — различные обязательные страховки, без которых кредит или не дадут, или повысят по нему процентную ставку. Минимальный набор — страхование жизни заемщика и самой недвижимости.
Покупка через жилищный кооператив тоже имеет минусы по сравнению с ипотекой — самих объединений в стране не так много, к тому же по факту большинство подобных организаций часто становятся банкротами. И второй момент — при ипотеке заемщик сразу становится собственником жилья, а будучи членом кооператива — только после выплаты полной стоимости.