Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Авторский надзор осуществляется на основании договора (распорядительного документа) и проводится, как правило, в течение всего периода строительства и ввода в эксплуатацию объекта, а в случае необходимости и начального периода его эксплуатации.
Кто проводит авторский надзор
Авторский надзор в случае его выполнения юридическим лицом осуществляется специалистами — разработчиками рабочей документации, назначаемыми руководством организации. Руководителем специалистов, осуществляющих авторский надзор, назначается, как правило, главный архитектор или главный инженер проекта.
В исключительных случаях, согласованных с заказчиком, генеральный проектировщик (проектировщик) может привлекать для осуществления авторского надзора за строительством объектов по отдельным разделам (частям) проектной документации и видам работ специализированные проектные организации или специалистов, не участвующих в разработке проекта.
! Компания «Алкис» выполняет авторский надзор не только по проектам, разработанным своими специалистами, но и по проектным работам сторонних организаций
Как мы подходим к организации авторского надзора
Проведение авторского надзора в DESIGNIC включает:
- Плановое регулярное посещение объекта. Обычно мы приезжаем раз в неделю в согласованный с заказчиком день и проводим там два-три часа.
- Контроль и присутствие при важных монтажных работах. В ходе проведения авторского надзора мы следим за монтажом освещения, потолочных конструкций, напольных покрытий и заказных изделий.
- Надзор за авторской реализацией дизайн-проекта. Все ремонтные работы сверяем с чертежами и спецификациями, чтобы ничего не упустить, консультируем строителей по эскизам. При необходимости корректируем и дополняем рабочую документацию.
- Ведение журнала в электронном и бумажном виде. По нему легко отследить, когда и какие работы выполнялись, что готово, что пошло не по плану. В любой момент вы сможете проверить, почему сроки затянулись и на что потрачены деньги.
Какие изменения не требуют согласования
Без разрешения можно выполнять следующие работы в квартире:
- замена окон – можно ставить любые выбранные варианты, однако внешний цвет и рисунок не должен выделяться из общей картины дома;
- косметический ремонт – обновление покрытий, отделки помещений и интерьера без изменения планировки;
- установка кондиционеров – обустройство может быть проведено с установкой блоков на фасаде многоквартирного дома;
- замена инженерного оборудования – новые трубы отопления, канализации, газоснабжения, вентиляции, электропроводка и другие аналогичные системы, а также их элементы. Однако они должны соответствовать имеющимся техническим возможностям квартиры;
- устройство встроенной мебели, не создающей нового помещения (шкафы, антресоли, но не кладовые помещения).
Делая перепланировку квартиры, можно не добавлять в проект любой из описанных выше элементов, если они тоже планируются.
Выполнение работ по проекту
Проект содержит перечень планируемых мероприятий, к которым относятся процедура гидроизоляционного устройства пола санузла, порядок демонтажа, монтажа перегородок, процедура переноса дверных проемов. Специалист следит за строгим выполнением порядка проектной документации.
Жилищная инспекция контролирует все процессы подготовки и реализации мероприятий. Впоследствии выдается акт о завершенном переустройстве, учтен порядок приемки квартиры комиссией, когда осуществлена перепланировка. Авторский надзор потребуется при проведении устройство гидроизоляции, звукоизоляции полов, при процессе усиления проемов в несущих стенах с помощью металлоконструкций.
Под скрытыми работами понимаются процедуры, которые влияют на качество безопасности, долговечности объекта, относящегося к капитальному строительству. Проверить на финальной стадии качество гидроизоляции пола не получится. Ее совершают перед заливкой стяжки, укладкой плитки, то есть нужно заранее выбрать услугу авторского контроля.
Согласование перепланировки нежилых помещений. Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?
Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.
Что такое перепланировка нежилого помещения определения законодательством строго не установлено – на федеральном уровне соответствующий нормативный акт отсутствует, только некоторые положения Жилищного кодекса можно проецировать на эту сферу. Перепланировка это комплекс работ, по градостроительному кодексу такое понятие не раскрыто. Проще разобрать определение перепланировки на примере конкретных ее случаев и видах объектов недвижимости.
Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от перечня работ, статуса объекта, требований законодательства. Подробнее об этих нюансах вы сможете узнать у наших экспертов.
Оформление проекта перепланировки
Получение технического заключения
Оформление технического плана после перепланировки
Предписание МосЖилИнспекции – что согласовать и как избежать штрафа в 2022 году?
Предписание МосЖилИнспекции является документом, подтверждающим выявление нарушений в ходе плановой или внеочередной проверки документов, зданий и помещений. Для проведения проверок применяются не только нормы федерального законодательства, но и нормативные акты Москвы.
Основной целью проверок МосЖилИнспекции является подтверждение, что соблюдены нормы безопасности к жилым зданиям, помещениям в них. Эти проверки могут проводиться по следующим направлениям:
- при рассмотрении и согласовании проектной документации (например, на перепланировку жилого или нежилого помещения в МКД);
- при рассмотрении документов на узаконивание фактически выполненных работ;
- при эксплуатации и обслуживании МКД;
- на предмет выявления несогласованных перепланировок и иных видов работ.
Если замечания выявляются на стадии проектирования, предписания не выносятся. Этот документ оформляется, если нарушение уже фактически состоялось. Предписание МосЖилИнспекции обязательно к исполнению. Если документы, работы или состояние объекта не будут приведены к соответствие с законодательством, за неисполнение предписания грозит штраф.
Что же такое авторский надзор?
Этот вопрос задают практически все клиенты. Идея авторского надзора заключается в том, чтобы реализованный проект был буквальным и идеальным воплощением замысла. То есть, исполнителями работ должны быть реализованы не только стилевые дизайнерские решения в целом, но и соблюдалась технология, этапность работ, использовались необходимые материалы выбранных цветов, размеры тех или иных элементов находились в строгом соответствии проекту в частности.
Как осуществляется авторский надзор на практике? В случае выбора вами этой услуги, я приступлю к ведению авторского надзора с первых минут начала работ и закончу его в момент их приёмки заказчиком. Как дизайнер интерьера я, присутствую на участке работ с частотой, необходимой для качественного выполнения подрядчиком своих функций (в среднем необходимо от 2 до 5 выездов в месяц), регулярное посещение позволяет оперативно уточнять те или иные детали проекта, своевременно обнаруживать и исправлять ошибки, совершённые подрядчиком при проведении работ.
В ходе осуществления авторского надзора, я проконсультирую вас по всем вопросам, возникающих на каждом этапе работ, окажу необходимую помощь при выборе материалов, светотехники, сантехники, мебели, деталей интерьера и других заложенных в проект элементов дизайна. В случае возникновения сложностей при проведении работ, требующих отклонения от первоначального проекта, помогу быстро разрешить создавшуюся ситуацию, внесу в проект необходимые изменения, предварительно обязательно согласовав их с вами, утвердим совместно с подрядчиком изменённый план работ во избежание повторения подобных ситуаций в будущем.
Как показывает практика, авторский надзор позволяет практически полностью исключить грубые ошибки и недочёты, существенно облегчить проведение работ на объекте, снимая с подрядчика часть забот в принятии решений, значительно уменьшить количество неприятностей и осложнений, возникающих, как правило, из-за недостаточного понимания подрядчиком деталей проекта.
Что входит в авторский контроль
Дизайнер и строитель – специальности разные. И нельзя перекладывать на автора проекта сам ремонт. Его обязанность – отслеживать соответствие. Поэтому в услугу надзора входит:
- выезд дизайнер на объект. Количество выездов и длительность пребывания прописываются в договоре. Обычно автор выезжает не реже раза в неделю на два часа. Дополнительные посещения оплачиваются;
- проверка соответствия проведенных работ существующим планам;
- контроль над закупкой качественных материалов, выбора цветов, соответствующих проекту;
- выстраивание коммуникаций с поставщиками, надзор над своевременной поставкой товаров;
- уточнение технических вопросов по чертежам;
- разъяснение работы с материалами, незнакомыми бригаде;
- внесение корректировок в авторские планы по согласованию с прорабом, строителями и мастерами;
- уведомление о ходе ремонта и консультации клиента.
Иногда дизайнер объединяет надзор и комплектацию. В таком случае дополнительно проводится контроль над закупкой мебели и декора, их расстановкой. Но чаще это два разных процесса и комплектование идет как отдельная услуга.
Дизайнер выезжает на объект оговоренное в документах по сделке число раз. Также он выстраивает коммуникации со строителями, клиентом и поставщиками.
Дополнительные выезды и работы, не предусмотренные договором, оплачиваются отдельно и скрепляются дополнительными соглашениями, имеющими юридическую силу.
Кто может осуществлять авторский надзор за строительством, в случае если автор проекта (юридическое лицо) фактически прекратил свою деятельность, но продолжает числиться в ЕГРЮЛ?
Какими документами в данном случае может быть оформлено ведение авторского надзора за строительством?
Существует ли законодательное требование обязательности ведения авторского надзора при строительстве объекта?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Для осуществления строительного контроля в части проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, называемой на практике «авторским надзором», заказчик вправе привлечь не только организацию, разработавшую проектную документацию, но и другое лицо.
Обоснование вывода:
Согласно п. 2 ст. 1294 ГК РФ автор произведения архитектуры, градостроительства или садово-паркового искусства имеет право на осуществление авторского контроля за разработкой документации для строительства и право авторского надзора за строительством здания или сооружения либо иной реализацией соответствующего проекта. При этом автором результата интеллектуальной деятельности признается гражданин, творческим трудом которого создан такой результат (п. 1 ст. 1228 ГК РФ).
Таким образом, исходя из норм Гражданского кодекса РФ, авторский надзор может осуществлять только автор проекта — физическое лицо.
Вместе с тем отношения по строительству регламентируются Градостроительным кодексом РФ (далее — ГрК РФ), согласно ст. 53 которого в процессе строительства в обязательном порядке проводится строительный контроль, в том числе и с целью проверки соответствия выполняемых работ проектной документации. В силу положений ч. 2 ст. 53 ГрК РФ в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится застройщиком или заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом. Застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации. На наш взгляд, указанную норму следует понимать так, что застройщик (заказчик) может привлечь к строительному контролю в части проверки соответствия выполняемых работ проектной документации лиц, разработавших данную документацию, но не обязан этого делать, а может привлечь и иных лиц, обладающих правами на подготовку проектной документации. Иное толкование указанной нормы делает практически невозможным осуществление строительного контроля в случае отказа автора проектной документации от участия в реализации проекта, и соответственно, ограничивает заказчика проекта в его праве на реализацию проекта (пп. 10 п. 2 ст. 1270, ст. 1294 ГК РФ), поскольку осуществление строительства без проведения строительного контроля повлечет ответственность застройщика либо заказчика за нарушение требований нормативных документов в области строительства (ст. 9.4 КоАП РФ).
При этом, насколько нам известно, на практике в строительстве под «авторским надзором» понимается услуга по надзору автора проекта и других разработчиков проектной документации (физических и юридических лиц) за строительством, осуществляемая в целях обеспечения соответствия решений, содержащихся в рабочей документации, выполняемым строительно-монтажным работам на объекте. Это определение дано в п. 3.1 Свода правил по проектированию и строительству СП 11-110-99 «Авторский надзор за строительством зданий и сооружений» (далее — Свод правил), утвержденного постановлением Госстроя России от 10.06.1999 N 44. Указанной нормой Свода правил также предусмотрено, что необходимость проведения авторского надзора относится к компетенции заказчика и, как правило, устанавливается в задании на проектирование объектов.
Таким образом, на практике в строительной сфере под «авторским надзором» понимают именно проверку соответствия выполняемых работ проектной документации какой-либо проектной организацией (а не обязательно автором), являющуюся частью строительного контроля, необходимость проведения которого установлена ст. 53 ГрК РФ.
Иными словами, следует различать авторский надзор как право, принадлежащее автору архитектурного проекта, и авторский надзор как услугу, которая оказывается заказчикам (застройщикам) лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, на основании гражданско-правовых договоров с соблюдением административных процедур и правил, установленных подзаконными актами. Такая услуга оказывается, как правило, не лично авторами проекта, что в большинстве случаев на практике невозможно, а разработчиками проектной документации (то есть проектными организациями в лице их представителей).
Поэтому считаем, что в случае, если организация, разработавшая проектную документацию, фактически прекратила всякую деятельность, то в целях проверки соответствия выполняемых работ разработанной проектной документации, заказчик может привлечь иное лицо, обладающее правами на подготовку проектной документации.
Документальное оформление авторского надзора заключается в ведении журнала авторского надзора в соответствии с требованиями, изложенными в п.п. 5.1-5.5 Свода правил. Данный журнал должен вестись регулярно, должен быть пронумерован, прошнурован, оформлен всеми подписями на титульном листе и скреплен печатью заказчика. Журнал передается заказчиком подрядчику и находится на площадке строительства до его окончания. Журнал заполняется руководителем или специалистами, осуществляющими авторский надзор, заказчиком и уполномоченным лицом подрядчика. В данном журнале регистрируется каждое посещение объекта строительства специалистами. Запись о проведенной работе по авторскому надзору удостоверяется подписями ответственных представителей заказчика и подрядчика. Запись выполняется также при отсутствии замечаний. Записи и указания специалистов излагаются четко, с необходимыми ссылками на действующие строительные нормы и правила, государственные стандарты, технические условия.
Обратим внимание, что п. 32 Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержденного на основании ч. 4 ст. 55.8 ГрК РФ приказом Министерства регионального развития РФ от 30.12.2009 N 624, к строительным работам, требующим получения свидетельства о допуске, отнесены работы по осуществлению строительного контроля привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Соловьев Олег, Серков Аркадий.
Минстрой разъясняет: Авторский надзор
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по вопросу разграничений функций и определения затрат на осуществление строительного контроля и авторского надзора сообщает.
Согласно части 1 статьи 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации (в том числе решениям и мероприятиям, направленным на обеспечение соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов), требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Частью 2 статьи 53 Кодекса установлено, что строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда строительный контроль проводится также застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.
На предварительном этапе будущей перепланировки квартиры проектной организацией разрабатывается проект перепланировки, в соответствии с которым, будут проводиться все строительные и ремонтные работы. Однако, как проконтролировать выполнение данного проекта? Контроль за ходом выполнения работ по проекту может осуществлять сама проектная организация либо жилищная инспекция.
Совокупность данных действий за осуществлением контроля называется авторским надзором.
Основные задачи авторского надзора В широком смысле этого понятия, авторский надзор подразумевает строгое следование разработанному проекту, такой контроль, как правило, является гарантией успешной реализации проекта в соответствии со строительными нормами и правилами.
Ключевыми задачами осуществления авторского надзора являются выявление несоответствий и нарушений реализации проекта, недопущение отклонений, которые в будущем могут стать причиной аварийных ситуаций или ухудшению эксплуатационных характеристик здания.
Осуществление авторского надзора за строительством
Организация авторского надзора при возведении или реконструкции объекта начинается с составления договора между проектной либо иной организацией и Заказчиком. Составляется график посещений, смета затрат, включая оплату услуг необходимых специалистов, которые будут заниматься осуществлением авторского надзора. Если возникнет необходимость в осуществлении контроля за выполнением работ, которые не предусмотрены договором, то составляется дополнительное соглашение. Разрешается корректировать документ, если объемы или сроки строительства меняются. Любые изменения согласовываются и закрепляются обеими сторонами.
В некоторых случаях допускается привлечение специалистов, которые не принимали участия в проекте, но без их привлечения работы нельзя оценить.
Посещение специалистами объекта в процессе возведения и вплоть до окончания строительства может осуществляться по графику и по требованию самого заказчика. В последнем случае учитывается время, затраченное на решение конкретного вопроса и включается в общие затраты на осуществление авторского надзора.
Применение авторского надзора
Авторский надзор может проводиться до, во время, после окончания строительства, а также в начальный период эксплуатации строения. В большинстве случаев факт проведения авторского и технического надзора, график этих мероприятий закрепляется в договоре или распорядительном документе (приказе).
Проведение авторского надзора при строительстве может осуществляться не только самими авторами , но и с привлечением людей, принимавших участие в проектировании, а также представителей изыскательных организаций. Иногда для проведения определенных методов надзора приглашаются высококвалифицированные строители, не имеющие отношения к разработке проекта, но обладающие экспертными знаниями в своей профессии. Главная цель надзора – недопущение снижения качества строительства, повышение безопасности и надежности строения.
В отдельных случаях процедура надзора может осуществляться без предварительного согласования с подрядчиком по инициативе архитектора, являющегося автором проекта. Смысл такого типа контроля заключается в утверждении, что никто лучше автора идеи не сможет контролировать все этапы ее реализации. Только создатель проекта вправе на строительной площадке ответить на все спорные вопросы.
Согласование перепланировки квартиры
Также ещё до начала проведения переустройства, собственник жилого или нежилого имущества обязан согласовать новый проект.
Для согласования ему нужно обратиться в соответствующий государственный орган, предоставив:
- Заявление на перепланировку, которое содержит перечь запланированных ремонтных работ, приблизительный срок их выполнения, а также официально оформленное согласие управляющего, если переустройство будет проходить в жилом доме.
- Документы, которые подтверждают права на помещения (ксерокопии).
- Поэтажные планы помещений, экспликация, получить которые можно в Бюро технической инвентаризации. Поэтажные планы могут включать планируемые изменения в графическом виде.
- Проектные документы, в том случае, если ремонтные действия затронут опорные конструкции здания, его коммуникационные сети.
- Договор об авторском надзоре за осуществлением перепланировки.
- Официально оформленное разрешение на изменение функционального назначения комнат, если такие будут проводиться.