Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование перепланировки нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Мы занимаемся вопросами согласования перепланировок более 15 лет. Готовы оказать помощь как в обычном, так и в судебном порядке. Наши услуги прошли аттестацию Санкт-Петербургским Центром сертификации «Петербургская марка качества».
Как узаконить перепланировку в нежилом помещении если она уже сделана 2020
Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок.
Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020 году.
Какими способами Закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку. Нежилое помещение – это Недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей.
(В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.). Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.
Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ и Росимущества
В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение. Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой – по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Если такие изменения правообладателем были произведены несанкционировано – без получения согласия ДГИ или Росимущества. Перепланировка помещений в Москве, в объектах принадлежащих городу, должна производится с согласия ДГИ. Этот орган разрешает изменять объект и участвует в согласовании.
Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная перепланировка в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению. В случае выявления перепланировок или переустройств правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы – согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная. При проверке объекта сотрудник ДГИ проверяет, какая перепланировка на нем производилась, что она затрагивала.
Узаконивание перепланировки – алгоритм действия для согласования переустройства
Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2022 году будет состоять из следующих действий:
- выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
- оформление договора на изготовление проектной документации;
- выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
- согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
- проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
- согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
- обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в ЕГРН.
В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. Проект на нежилое здание включает определенное количество разделов – в зависимости от выполняемых строительных работ. При этом в случае необходимости требуется соблюдение уведомительного порядка – некоторые организации нужно уведомить о произведенных изменениях объекта. Помещение или здание в перепланированном состоянии может быть только при условии внесения сведений о перепланировки в ЕГРН – так вы можете рассчитывать на законное сохранение объекта в перепланированном виде.
Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения, надо ли изготавливать проект и техзаключение, что дает соблюдение установленного порядка? Если речь идет о многоквартирном доме (трех- или двухквартирных) – обязательно. За соблюдением собственниками объектов требований Жилищного кодекса следит Жилищная инспекция. Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме предусмотрена законом. 26 ЖК РФ установлены основания для переустройства помещения в МКД. При проведении перепланировки и переустройства следует соблюдать эти правила, особенно что касается санитарно-эпидемиологических требований Роспотребнадзора, норм вентиляции помещений, учет конструктива пола и перекрытий.
При отказе уполномоченного органа узаконить переустройство, такое согласование возможно путем обращения в судебные инстанции. Какой суд выбрать, куда направить иск подскажут юристы компании “Смарт Вэй”. Стоимость перепланировки нежилых помещений через суд будет определена индивидуально. Для судебного узаконивания перепланировки помощь окажут наши юристы.
Самостоятельная перепланировка – с чего начать и куда обращаться
Все зависит от того, где находится помещение. Если в жилом здании, то перепланировка согласовывается с:
- Межведомственной комиссией, если затрагивается фасад нежилого помещения в жилом доме;
- Комитетом по градостроительству и архитектуре, если затрагивается фасад нежилого помещения в нежилом здании;
- Центром гигиены и эпидемиологии либо организации, аккредитованной им. PEREPLAN сотрудничает с частным органом инспекции, с которым мы быстрее получаем разрешения для нежилых помещений наших заказчиков – можно заключить договор удаленно, минимум бумажной волокиты;
- авторами проекта дома либо с государственным строительным надзором (ГАСН), если затрагиваются несущие конструкции.
На некоторый ремонт нужны разрешения собственников квартир дома, в котором находится нежилое помещение. Например, на монтаж пандуса или создание нового входа нужен протокол собрания жильцов, в котором не менее двух третей собственников не против изменения фасада здания.
По окончании согласования необходимо внести изменения в ЕГРН и, при необходимости, оформить лицензию на ведение деятельности.
Если помещение расположено в нежилом отдельно стоящем здании, то перепланировка согласовывается с Росреестром после ремонта. Но все требования, описанные выше, должны быть соблюдены.
Также играет роль, сделан ли уже в помещении ремонт с изменением фасада или еще только планируется.
- если ремонт еще не сделан – это согласования перепланировки, и двигаться нужно по регламенту предварительного получения всех разрешений;
- если ремонт уже проведен, фасад изменен, и в Росреестре об этом знают – это узаконивание ранее выполненных работ.
Порядок и этапы согласования перепланировки помещения в многоквартирном доме
Первый и самый главный этап – понять последовательность хода согласования, какие документы готовить, а также получить объективную оценку реального положения на объекте. Для этого рекомендуем консультацию в PEREPLAN. На ней мы предупредим обо всех сложностях и расскажем, к чему готовиться.
Ход согласования далее:
- определяемся с функционалом помещения;
- получаем план в ПИБ;
- разработка проекта перепланировки с техническим заключением. При необходимости разрабатываются дополнительные разделы – например, технологический, о вентиляции, с акустическими расчетами или изменением фасада;
- согласование проекта в Роспотребнадзоре или другой организацией, аккредитованной Центром гигиены и эпидемиологии;
- согласование в Межведомственной комиссии. После получения распоряжения оттуда проводится ремонт, получается акт о завершенном переустройстве;
- внесение изменений в ПИБ и Росреестр.
Помощь при перепланировке нежилых объектов с гарантией положительного результата
Для получения разрешения на внесение изменений в планировку помещения требуется основательно подготовиться.
Нужно, как минимум, собрать достаточно много документов для согласования перепланировки нежилого помещения и ознакомиться с основными законодательными требованиями к ее проведению.
Исходя из этого, можно сделать вывод, что такая процедура является достаточно сложной, а порой и не очень понятной для обычного человека.
В нашей компании вам окажут профессиональную помощь в сборе документации и проведении согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании или жилом доме, помогут определиться с вариантом проведения процедуры (обычный или упрощенный), а также окажут, при необходимости, консультативную поддержку.
Обратившись к нам, вы сможете быстро и официально согласовать изменения, как планируемые, так и уже внесенные в нежилой объект, избавившись от хлопот, беготни по инстанциям и бюрократической волокиты.
Этапы согласования перепланировки
Чтобы получить разрешение на конструктивные изменения объекта, владелец должен: Направить в Бюро технической инвентаризации заявление о проведенной перепланировке. К документу прилагается выписка из ЕГРН, которую можно получить в Росреестре либо Многофункциональном центре в Санкт-Петербурге (Центральный район), техпаспорт на нежилое помещение.
После регистрации заявления в БТИ, на объект приезжает инженер, фиксирующий изменения, которые были произведены относительно имеющейся информации в архиве. После обследования специалист оформляет новый технический паспорт со специальным штампом, где перепланировка будет отмечена красным. Собственнику выдаётся заключение о текущем техническом состоянии объекта недвижимости, обнаруженных нарушениях с предписанием их устранить, если их нет – перечень специалистов, которые должны согласовать проект.
Затем, вызывается представитель Роспотребнадзора, задача которого заполнить санитарный акт.
Когда все документы готовы, владелец недвижимости обращается в Жилищную инспекцию (это может быть архитектурный отдел, подразделение местной администрации)
Если прошение собственника удовлетворено, в течение месяца оформляется новый кадастровый паспорт, на основании которого вносятся изменения в базу Росреестра, что завершает процесс легализации перепланировки.
Как узаконить перепланировку
Задуматься о получении разрешения на перепланировку следует до начала работ. Потому что комиссия должна рассмотреть поданный вами проект и утвердить, что никакой опасности для строения и жителей он не представляет.
Этап 1. Обращение в БТИ. Нужно получить заключение об актуальном состоянии здания, в котором вы хотите делать перепланировку. Помимо этого, здесь приобретается поэтажный план, требуемый для создания проекта.
Этап 2. Подготовка проекта. Чтобы избежать проблем с получением разрешения на перепланировку, обратитесь в бюро, занимающееся разработкой подобных проектов. Возьмите с собой заключение из БТИ о состоянии здания, его план и выписку из ЕГРН.
После подачи заявки к вам домой приедет инженер и сделает замеры. После бюро предоставляет проект в двух экземплярах. К проекту потребуется приложить:
- Договор авторского надзора.
- Акты скрытых работ.
Этап 3. Подача заявления для согласования проекта и выдачи разрешения на проведение работ. Заявление подается в МФЦ или сразу в администрацию района. Дополнительно потребуется приложить:
- Техпаспорт, срок выдачи которого не превышает 5 лет.
- Проект перепланировки. К нему приложите договор на проведение работ с подрядчиком. Если вы собираетесь проводить перепланировку самостоятельно, то могут возникнуть проблемы, поэтому лучше заключить договор с квалифицированной строительной бригадой.
- Документы на право владения квартирой.
- Паспорт владельца квартиры и две копии.
- Если квартира снимается, то оформленное в письменном виде и нотариально заверенное согласие собственников квартиры.
- Документ об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Запрашивается редко, но лучше иметь под рукой.
Важно: заявитель может и не прикладывать выписку из ЕГРН, если данные уже внесены в общую базу. В этом случае администрация самостоятельно запрашивает данные из Росреестра.
Этап 4. Перепланировка. Она делается в течение срока, установленного в заключении о согласии на проведение работ. Срок можно посмотреть в самом документе, он находится на второй странице 5 пункте разрешения.
После окончания перепланировочных работ сообщите об этом в жилищную инспекцию:
- Напишите заявление на оформление акта об окончании работ в жилом помещении.
- Дополнительно приложите журнал о последовательности ремонтных работ, копию утвержденного плана из строительного бюро, где вы заказывали проект и допуск.
В течение десяти суток с того момента, как вы подадите заявление, вам позвонит представитель комиссии по перепланировке и согласует дату, когда ее члены смогут прийти. Они изучат помещение и составят акт. Документ изготавливается в трех экземплярах – для себя, заявителя и ЕГРН, чтобы они снесли изменения в реестр. В документах должны расписаться:
- Заявитель.
- Инспектор.
- Начальник жилищной инспекции.
- Автор проекта по перепланировке.
Порядок согласования перепланировки нежилого помещения в СПБ
Сначала необходимо собрать исходные документы на объект: копию свидетельства о собственности, план ПИБ, ведомость помещений.
Наши специалисты на основании договора бесплатно осуществляют обмеры помещения, после чего разрабатывают архитектурный проект перепланировки.
Следующим шагом является согласование нашими специалистами проекта перепланировки нежилого объекта в государственных органах, которое начинается с прохождения экспертизы. Экспертиза проекта обычно предполагается государственная или в некоторых случаях возможно прохождение негосударственной экспертизы. При изменении фасада здания, устройства отдельного входа необходимо собрать дополнительный пакет документов и согласовать его в КГА.
Процесс завершается вводом объекта в эксплуатацию, в результате получаем Акт ввода в эксплуатацию. Акт является документом, на основании которого можно внести изменения в свидетельство о собственности, например, в графах: площадь помещения, назначение помещения.
Наши юристы осуществляют юридическое сопровождение документов в УФРС для внесения изменений в свидетельство о собственности.
Когда нужна перепланировка помещения нежилого фонда в СПб?
Возрастающая тенденция образования новых компаний в среде малого и среднего бизнеса диктует необходимость приобретения небольших или средних по размерам площадей для обустройства:
- непродовольственных магазинов, бутиков одежды, обуви, сувенирной продукции;
- офисных центров, отделений банков;
- продовольственных магазинов, в том числе и маркетинговых сетей;
- салонов красоты, парикмахерских, СПА салонов, саун;
- стоматологических кабинетов;
- кафе, баров, ресторанов.
Перепланировка коммерческих объектов в жилых домах
Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.
На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем. Если конструктивные и инженерные изменения очень сложные (речь идет, скорее, о реконструкции), понадобятся одобрительные справки из других разных структур, возможно, потребуется проведение строительной экспертизы.
Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.
Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.
Всегда ли нужно согласование
Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.
Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:
- план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
- материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.
Каталог компаний Санкт-Петербургa
Каждая компания каталога имеет свою страницу или отдельный сайт, созданный через конструктор Cataloxy, где расположена вся информация, которая может быть полезна потребителю: подробное описание деятельности, ссылки на сайты, телефоны и адреса. Отзывы и оценки клиентов помогут сориентироваться, и решить, стоит ли обращаться за помощью в данную компанию. Если у вас есть что добавить, вы можете написать отзыв, основанный на собственном опыте. Многие фирмы Санкт-Петербургa публикуют свои новости, каталоги товаров и услуг, открытые вакансии или видео о своей продукции.
В каталоге также можно найти режим работы и расположение на карте. Связаться с представителями организаций можно не только по телефону, но и непосредственно через наш сайт: написать письмо, воспользовавшись специальной формой обратной связи, которая есть на страничке каждой компании. Чтобы не потерять нужную информацию воспользуйтесь функцией «Распечатать».
От чего зависит стоимость и сроки согласования перепланировки
- назначение помещения;
- историческая ценность здания;
- район города, где располагается помещение;
- архитектурная сложность перепланировки;
- насколько перепланировка будет соответствовать пожарным и санитарным требованиям;
- организация новых входов и окон;
- организация проёмов в несущих стенах;
- увеличение высотности подвала (цокольного этажа);
- устройство вентиляционных и водопроводных систем;
- присоединение электрических мощностей;
- демонтаж/перенос газовых магистралей;
Для внесения полученных изменений в техническую документацию требуется полное соблюдение законной процедуры перестройки и всех предусмотренных санитарных норм и правил. Преобразование коммерческого объекта будет считаться оконченным после получения от приемной комиссии акта о завершении.
Для соблюдения процедуры необходимо предварительное составление технического проекта. Если вся документация будет соответствовать требованиям законодательства, то шанс на получение одобрения от контролирующего органа будет достаточно высоким.
Условия, которым должно соответствовать переоборудование недвижимости:
- точное выполнение всех санитарных норм и строительных правил;
- абсолютное соблюдение требований противопожарной безопасности;
- отсутствие угрозы для здоровья жизни для других лиц.
Самовольной перестройкой в нежилом помещении считаются действия без согласия от уполномоченного органа или с нарушением утвержденного проекта. Виновное лицо будет нести ответственность в соответствии с ЖК РФ и КоАП РФ. Все произведенные реформации нужно будет ликвидировать и возвратить недвижимый объект в первоначальное состояние.
Если требования Жилищной инспекции не будут выполнены, собственность после судебного разбирательства может быть продана. Последствий можно избежать, если реформация не нарушает права других граждан или юридических лиц, находящихся в этом здании. Но рассматривать о законности произведенных изменений будет суд, по итогам разбирательства будет вынесено соответствующее решение.
Кроме этого потребуется уплатить штраф, размер которого будет зависеть от статуса нарушителя. Согласно статье 7.21 Кодекса штрафные санкции за самовольную реформацию в частном доме для гражданина могут составить от 1 тыс. руб. до 1,5 тыс. руб. За перестройку без разрешения в многоквартирном доме гражданин может уплатить от 2 тыс. руб. до 2,5 тыс. руб. Для юридических лиц штраф может составить от 40 тыс до 50 тыс. рублей.