Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен квартиры на дом или коттедж: как оформить и какие документы нужны?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Какие документы понадобятся собственникам?
Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
- Выписки из БТИ и из паспортного стола;
- Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
- Кадастровый паспорт;
- Домовая книга;
- Паспорт;
- Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
- Акт проведения межевания земельного участка.
Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.
Подбор конкретного варианта определяется сторонами и условиями сделки. Можно выделить несколько вариантов обмена квартиры на дом:
- равноценный;
- с доплатой;
- смешанный.
Равноценный обмен возможен, если оба объекта недвижимости имеют одинаковую стоимость. Подтвердить ее могут справки об оценочной стоимости с обеих сторон. Этот вариант не требует доплаты.
Обмен с доплатой используется в том случае, если один из объектов стоит дороже. Доплата может быть не только денежной, но и материальной. Так, можно использовать автомобиль или земельный участок.
Смешанный вариант используется, когда одной стороне предоставляется право на проживание, а другой – на владение. Владелец должен представить документ, который подтверждает право собственности на квартиру.
Нельзя обменять недвижимость, на которую накладывается обременение, такое как ипотека.
Возможен и такой вариант, когда одна квартира меняется на два участка и более. Также дорогостоящий жилой дом можно обменять на несколько квартир.
Процедура обмена невозможна, если недвижимость относится к одной из следующих категорий:
- муниципальную недвижимость;
- общественное имущество;
- государственная собственность;
- имущество жилищного фонда.
Документы для заключения сделки
Чтобы сотрудники Росреестра зарегистрировали переход права собственности от одного гражданина к другому, необходимо собрать пакет документов. Сделка не будет проведена, если участники обмена квартиры на дом не представят следующие документы:
- заявление участника договора о регистрации перехода права собственности со старого имущества на новое (документ должен быть подан в Росреестр или МФЦ каждой из сторон сделки по каждому из объектов собственности);
- свидетельство о собственности (выдавалось до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, в которых указан собственник недвижимого имущества;
- договор мены;
- согласие органов опеки и попечительства, если собственником помещения числится несовершеннолетний гражданин;
- квитанция об оплате государственной пошлины:
- документы, удостоверяющие личность участников сделки;
- согласие второго супруга на совершение сделки;
- кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположен дом;
- правоустанавливающий документ на землю;
- технический паспорт и кадастровые документы на каждый из объектов недвижимого имущества.
Документы для обмена квартиры
Следует заранее подготовить документы, необходимые для проверки юридической чистоты квартир:
подтверждение прав собственности на квартиры, участвующие в сделке (выписка из ЕГРН);
правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, ренты или передачи квартиры в собственность (приватизации), свидетельство о праве на наследство и т.д.);
паспорта всех собственников квартир (для детей до 14 лет — свидетельство о рождении);
технические паспорта всех квартир (из БТИ);
нотариально заверенное согласие супруга и свидетельство о браке (если квартиры приобретались во время брака и их статус не регулируется брачным договором);
разрешение органов опеки (если среди собственников квартир есть недееспособные граждане или несовершеннолетние);
справки об отсутствии коммунальных задолженностей для всех квартир (можно получить через управляющую компанию или в МФЦ);
справки о наличии или отсутствии зарегистрированных граждан в квартирах;
Также стороны могут предоставить:
справки из психоневрологического и наркологического диспансера, подтверждающие дееспособность сторон;
нотариально удостоверенную доверенность, если стороны выступают не от своего имени.
Заверять такой договор у нотариуса необязательно, если только сделка не затрагивает интересы несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан, а недвижимость не находится в долевой собственности.
Акты могут быть подписаны одновременно с договором мены квартир или отдельно.
Подайте в Росреестр документы одним из способов:
подать заявление в электронном виде через личный кабинет на сайте Росреестра;
воспользоваться выездным приемом документов (специалисты Росреестра бесплатно примут документы по месту жительства у ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов I и II групп).
Также необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей.
Список необходимых документов:
договор мены квартир в экземплярах по количеству сторон сделки и один экземпляр для Росреестра;
нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на проведение сделки (если необходимо);
документы, подтверждающие, что согласие супруга не требуется (если необходимо);
согласие органа опеки на распоряжение имуществом несовершеннолетних и недееспособных лиц (если такие есть).
Если участники договора обменивают квартиры не аналогичной стоимости, а с доплатой, необходимо заплатить налог на доход (если не истек минимальный срок владения – 5 лет или 3 года для жилья, полученного в наследство, по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации или по договору ренты).
Как происходит обмен квартир
Причины, по которым граждане желают осуществить обмен квартир, могут быть связаны с разными событиями и в силу других обстоятельств — переезд, устройство на новую работу, потребность в улучшении жилищных условий и др. Для проведения таких сделок необходимо : соблюсти правовой порядок, собрать нужные сведения, оформить документы. Правомочия собственника будут иметь законную силу только после официальной регистрации. Некоторые договоры заключаются в отношении неравноценного обмена жильем, в таком случае одна из сторон обязуется внести доплату.
Обмен квартиры представляет собой одну из самых сложных сделок с Как правило, это паспорт гражданина РФ, а если собственник Это можно сделать самостоятельно либо обратиться к наймодателю, В последние годы часто встречается обмен благоустроенной квартиры на частный дом.
Правильный обмен квартиры на дом. Как не остаться обманутым при сделке?
Можно воспользоваться одним из двух вариантов поиска необходимого объекта недвижимости. В первом случае, стоит совершать поиск самостоятельно, но это потребует значительных затрат времени. Также необходимо выполнить определенные отчисления средств на рекламу.
Альтернативным вариантом станет обращение в агентство недвижимости. Опытные сотрудники смогут без проблем подобрать достойный вариант недвижимости, учитывая требования клиента, его финансовые возможности.
Важно не выпустить из внимания специфику района, в котором располагается объект недвижимости. Получить информацию можно из открытых источников, самостоятельно посетить районы расположения недвижимости. Важно провести анализ экологической обстановки, доступность транспортного сообщения и прочие показатели.
Когда недвижимость подобрана, потребуется совершить следующие действия:
- Заказать в установленной форме выписку из ЕГРН;
- Оплатить предусмотренный соглашением задаток или аванс (в случае наличия);
- Заключить с владельцами предварительный договор.
Проверить чистоту сделки можно благодаря выписке из ЕГРН, или обратившись к адвокату. Выписка может быть заказана любым гражданином, для чего потребуется обратиться за получением документа в МФЦ или Росреестр. Нужно оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от экземпляра выписки (электронный или бумажный).
Документ содержит информацию относительно отсутствия или наличия обременений по объекту недвижимости. Там же прописываются данные по несовершеннолетним собственникам, осужденных ранее гражданах, детях-сиротах.
Документ предусматривает информацию об аресте недвижимости, ее передаче в залог. Важно, чтобы была установлена юридическая чистота недвижимости и предстоящей сделки.
Важно заключить основное соглашение, для чего потребуется подготовить необходимые документы, а также подписать само соглашение. Последним этапом считается регистрация права собственности на недвижимость.
Прикладываются следующие документы:
- Паспорта каждой из сторон, участвующих в сделке;
- Нотариальное согласие супругов (если они есть) на проведение подобного обмена;
- Сведения, указывающие правоустанавливающие данные объекта. Это могут быть данные по мене, договор купли-продажи;
- Выписка документов из ЕГРН;
- Приложить техническую и кадастровую документацию по объекту;
- Включить в состав пакета документов квитанцию об оплате всех коммунальных услуг.
Обязательным этапом обмена является регистрация ранее составленного документа в Росреестре. Документ после этого обретает законную силу. Направляются стороны на эту процедуру самостоятельно, но могут воспользоваться помощью представителей.
В данном случае также потребуется совершить оплату государственной пошлины. Срок регистрации устанавливается в пределах 7-9 суток, зависит от способа подачи документов. В качестве результата, отмечается внесение необходимой информации относительно нового собственника недвижимости, после чего данные вносятся в государственный реестр и на руки выдается соответствующая выписка из ЕГРН.
Обычно сделки с недвижимостью проводятся через договора купли-продажи. Особенность случая (обмениваются квартира с домом) состоит в документальном оформлении, когда в качестве правоустанавливающего документа используется сразу 2 договора по купле-продаже. В одном из них продавцом будет числиться владелец квартиры, а покупателем – хозяин дома, в другом – они поменяются местами. То есть произойдёт одновременная покупка (не обмен) сторонами договора интересующей недвижимости.
Процедура обмена для владельцев квартиры состоит из следующих этапов:
- Подбора загородного дома с необходимыми условиями для проживания.
- Получения устного согласия на сделку от его собственника.
- Сбора пакета документов на квартиру.
- Проверки документации на дом, представленной его собственником.
- Составления договоров у нотариуса с прописыванием условий.
- Подписания договоров.
- Регистрации в государственном органе (Росреестр).
После прохождения государственной регистрации обменивающиеся стороны получают свидетельства и становятся законными собственниками нового жилья.
Особенности сделки мены
При оформлении договора мены желательно, чтобы в сделке была обозначена одна и та же сумма. Это значит, что нужно подбирать такую квартиру или дом, которая по стоимости будет такой же, как и дом.
Если же обмен не будет равнозначным, тогда в сделке стоит прописать сумму, которую одна из сторон доплатит.
Сделка по обмену дома на квартиру и наоборот относится с сложным типам сделок, поскольку приходится работать одновременно с двумя объектами недвижимости. Поэтому специалисты советуют прибегать к помощи юристов или нотариусов для чистоты сделки.
Если же обменщики хотят провести сделку без посредников, тогда им нужно учесть следующие моменты:
- обязательно запросить архивную справку из домовой книги у собственника квартиры, чтобы посмотреть, какие лица ранее проживали на жилплощади;
- запросить обычную справку из домовой книги, чтобы удостовериться, что прописанные лица уже выписаны из квартиры;
- если дом меняется не на одну, а на две квартиры, тогда следует внимательно ознакомиться с документами на обе квартиры.
Итак, с чего же стоит начать, и на что следует обратить внимание.
- Подбор необходимого жилого помещения, то есть мало будет просто выбрать понравившийся объект, нужно еще, чтобы предлагаемый жилой дом подошел продавцу квартиры. Это при самом простом варианте, однако все может быть еще сложнее. В этом случае участие в сделке будет принимать три стороны, одно лицо будет продавать жилой дом, второе – его приобретать, третьим лицом станет продавец квартиры. Сделки подобного рода проводятся повсеместно, однако, процедура будет немного сложнее.
- Подготовка пакета необходимых документов на свой объект недвижимости и проверка документов на приобретаемый объект.
- Оформление сделки.
Можно ли обменять жилище на новые апартаменты в новом доме?
Как бы ни казалось это невозможным, но осуществить бартер квартиры на новенькое жилище не только можно, но и достаточно просто.
Правда, если заниматься этим самостоятельно, без помощи риелторских компаний, то можно потратить существенно больше времени, чем нужно.
Закон разрешает гражданам осуществлять обмен недвижимостью. Об этом говорит и Гражданский кодекс, в статье 567 которого рассказывается о контракте мены, который применим к данной ситуации, и Жилищный кодекс, который разрешает бартер жилья по договору социального найма.
Конечно, бартер старой квартиры на новое жилище, таит в себе ряд нюансов и особенностей. Придется столкнуться с куда большими сложностями, нежели чем при бартере равноценной недвижимости.
И, тем не менее, это единственный быстрый и доступный способ существенно улучшить свои жилищные условия. Ну что же, познакомимся с основными способами обмена жилыми помещениями.
Узнайте на нашем сайте о способах бартера приватизированной и муниципальной квартир, а также о том, как осуществляется размен жилища через суд и о том, как правильно оформить обмен апартаментов с доплатой.
Обмен квартиры или альтернатива
В обиходе под обменом подразумевается любая сделка с жильем, при которой новая квартира приобретается взамен существующей. До 1990 года обмен был практически единственным способом изменения жилищных условий. С развитием современного рынка недвижимости «классический» обмен уступил место так называемому «обмену через куплю-продажу».
С юридической точки зрения обмен может быть осуществлен лишь между нанимателями неприватизированного жилья. Если же в сделке участвуют квартиры, находящиеся в собственности, применяется юридический термин «мена». При этом в большинстве случаев обменные по сути операции совершаются путем продажи одной квартиры и покупки другой, то есть юридически обменами не являются.
Виды обмена.
Обмен квартиры – дело гораздо более сложное и хлопотное, чем «альтернативная сделка». Ведь для его осуществления требуется, чтобы вас устроила другая участвующая в обмене квартира, а ваша квартира в свою очередь устроила хозяев той квартиры. Соответственно, если число квартир, участвующих в обмене, больше двух, сложность подобного «увязывания» интересов возрастает в геометрической прогрессии. Получаем «альтернативную цепочку». Суть схемы такова. Квартира, предлагаемая к обмену, выставляется на продажу. После того, как покупатель на нее найден, для продавцов подбирается устраивающая их квартира из числа тех, что продаются на открытом рынке. Конечно, такая схема сама по себе гораздо более удобна, чем прямой обмен, так как позволяет избежать необходимости согласования встречных интересов обменивающихся. Однако есть небольшая проблема: для того, чтобы «альтернативная цепочка» осуществилась, в самом ее начале должен находиться «чистый» покупатель, или покупатель с «живыми деньгами», который готов к приобретению за деньги, ничего не продавая, а в конце «цепочки» должна находиться «свободная» квартира (т.е. продавцу взамен продаваемой квартиры нет необходимости приобретать иное жилье).
Схема обмена. В сделке участвуют приватизированные квартиры. Поэтому переход права собственности осуществляется на основании договоров купли-продажи. И в этом смысле технология проведения сделки ничем не отличается от обычной покупки и продажи жилья.