Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок приватизации комнаты в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В нашей стране сохранилось огромное количество общежитий, и неудивительно, что многие граждане до сих пор проживают в них. Актуальным вопросом для таких людей является вопрос о возможности получения прав собственности на комнату в данных жилых помещениях.
Нужно ли согласие соседей?
Иногда уполномоченные органы требуют нотариально удостоверенное согласие соседей.
Можно ли приватизировать комнату без согласия соседей?
Можно.Такое требование неправомерно, так как комнаты в муниципальной квартире являются имуществом правообладателей и не причисляются к объектам, находящимся в долевой собственности, как, например, доли в квартирах. Поэтому данное требование можно оспорить в суде.
Так же без согласования с соседями допускается сдача помещения в аренду после приватизации и получения документов о праве собственности.
Комната должна быть официально оформлена как жилая и соответствовать делимому метражу, не нарушающему санитарных норм, установленных на региональном уровне местной властью.
Несовершеннолетние жильцы получают право на приватизацию автоматически. По достижении совершеннолетия они могут ещё раз воспользоваться такой льготой. Недееспособные граждане не могут участвовать в приватизации, но их имущественные интересы нарушать недопустимо. Поэтому их доля оформляется опекунами и сохраняется за ними посредством доверительного управления опекунов.
Комната в коммуналке может приватизироваться, если принадлежит муниципалитету. Здесь по преимуществу действуют те же нормы, которые применяются к обычным квартирам. Само жилое помещение оформляется в индивидуальную собственность, а площади общего пользования – в совместную, что требует ответственного управления солидарно, всеми жильцами коммунальной квартиры.
Найдите подходящую комнату
Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).
Внимательно изучите описание в объявлении и фотографию комнаты. Если возникло ощущение несоответствия между ними, например площадь выглядит меньше, окон не два, а одно, не стоит тратить время — лучше перейти к следующему объявлению.
Обращайте внимание на удаленность дома от метро или остановок общественного транспорта, нужных вам объектов торговой, спортивной и социальной инфраструктуры района. Выбрав несколько подходящих вариантов, договоритесь о просмотре.
Убедитесь в отказе других собственников
Права собственников других комнат в коммуналке — крупные подводные камни при покупке комнаты. Коммунальная квартира находится в общей долевой собственности. Доли должны быть определены: за каждым закреплена своя комната, а места общего пользования относятся к общему имуществу всех собственников, поэтому не подлежат разделу.
В случае продажи комнаты одним из собственников у других есть преимущественное право ее купить, поэтому владелец комнаты должен уведомить других собственников и получить отказ от покупки.
Отказы оформляются у нотариуса. Стоит иметь в виду, что соседи по разным причинам могут не пойти оформлять свой отказ самостоятельно. Поэтому нотариусы предлагают такую услугу: отправляют собственникам письмо о сделке с уведомлением о вручении, если через 30 дней никто не согласился выкупить комнату, можно продать ее покупателю «со стороны». Уведомление каждому собственнику, чей отказ необходимо получить, оплачивается отдельно и стоит около 5 000 рублей.
Есть схемы, по которым покупатели пытаются обойти это правило, например приобретают комнату через дарение (и оплачивают, взяв с продавца расписку в получении денег) или дарение доли в комнате плюс продажа. Покупать комнату через дарение рискованно, так как сделки дарения могут быть признаны притворными, если ее захочет оспорить супруг продавца или сосед, чье преимущественное право оказалось ущемлено.
Что делать при отказе
Что делать, если заявителю отказали в приватизации комнаты в общежитии, с чего начать отстаивание своих законных прав? В первую очередь необходимо получить письменный отказ, в котором указаны причины отрицательного решения.
«Если, по вашему мнению, отказ незаконен, то для решения вопроса можно обратиться в суд».
Для этого подают заявление в городскую или районную судебную инстанцию. К нему прилагают:
- договор найма;
- письменный отказ в приватизации;
- выписку из ЕГРН;
- технический паспорт;
- квитанцию об оплате государственной пошлины 300 рублей.
Можно ли приватизировать комнату в общежитии
Многие граждане в силу слабого материального обеспечения вынуждены проживать в недвижимости, которая принадлежит государству ли муниципалитету. Общежитие является доступным вариантом, поскольку требует минимальных финансовых затрат. Семьи, длительное время проживающие в них, могут претендовать на регистрацию права собственности комнаты.
Действующее законодательство РФ содержит открытый запрет на выполнение приватизации комнат в общежитии (ФЗ №1541–1 ст. 4).
Однако есть исключения, позволяющие обойти запрет:
- права на владение общежитием перешло муниципалитету, а здание приобрело статус многоквартирной жилой недвижимости;
- объект интереса – комната не является проходной, приватизация доступна только на изолированные помещения;
- подписано соглашение социального найма;
- объект числится обособленным имуществом (не является спорным или в общей собственности с другими жильцами).
Приватизация комнаты в коммунальной квартире
Вопрос статуса жилья актуален и в случае приватизации комнаты в коммунальной квартире, однако здесь все обстоит несколько проще: большая часть коммуналок все-таки находится в муниципальной собственности, и жильцы в них проживают по социальному найму. Следовательно, все нормы закона о приватизации относятся и к ним в полной мере.
Некоторое время назад в отношении приватизации коммуналок кипели жаркие споры в судах и среди юристов-теоретиков. Дело в том, что если признать за гражданином право приватизации своей комнаты в индивидуальном порядке, может сложиться ситуация, при которой в одной квартире будут проживать и собственники, и наниматели — а это не только теоретическая, но и практическая трудность. К примеру, за чей счет при необходимости будут ремонтироваться кухни, ванные или туалеты в таких квартирах — полностью на средства муниципалитета или с обязательным финансовым участием собственников приватизированных квартир?
В настоящий момент точку в этих спорах поставило решение Конституционного суда РФ, полностью уравнявшего порядок приватизации квартир и комнат в коммуналках. Вопрос с общим имуществом квартиры, используемым всеми жильцами, тоже решен: никаких конкретных предметов (вроде раковины или унитаза) участник приватизации не приобретает, но зато получает долю в стоимости этого имущества пропорционально отношению площади той комнаты, что он приватизировал, к общей жилой площади коммуналки. Следовательно, при ремонте за счет собственника дома часть денег может быть взыскана и с владельца комнаты.
Не засаживать весь огород и выращивать только на семью
У меня под огород выделена всего одна сотка. Там все: огурцы, помидоры, плодовые деревья — яблони, вишни, груша, слива, а также кусты смородины и малины, петрушка и перец. Виноград еще есть. Выращенного обычно хватает, чтобы наесться до отвала всей семьей, пораздавать друзьям и что-то заморозить на зиму. Чаще всего 20% фруктов пропадает, поскольку некуда это все запихать. В этом году решим проблему сушилкой.
Работа на огороде занимает максимум час в день.
Рассаду томатов выращивала сама — на подоконнике и приставленном к окну столе. Тратила 130 Р в месяц на полив. Приобрела 10 метров шланга по 25 Р за метр и пистолет за 150 Р. Еще пару раз купила средства для обработки от болезней и паразитов в пределах 50—80 Р за пакетик. Добавим шпагат для подвязки — 200 Р за моток, которого хватит на полтора-два сезона. Полтора кило удобрений за 180 Р. Все, расчет окончен.
Рассматриваю огород как релаксацию и возможность переключиться на что-то созидательное. Доставляет искреннее удовольствие всем этим заниматься. Экономия присутствует, да и свои продукты не сравнить с покупными: тут и аромат, и вкус, и свежесть. Пробовала делать домашнее вино — очень интересно, получилось неплохо.
Можно ли приватизировать комнату в общежитии?
Первоначально закон о приватизации не позволял гражданам оформлять в частную собственность помещения, расположенные в общежитиях. Однако, через несколько лет все изменилось. Были приняты поправки, разрешающие приватизацию общежитий.
Но чтобы иметь возможность оформить комнату в общежитии в частную собственность, должны соблюдаться некоторые условия:
- здание должно находиться на балансе государства или муниципалитета, а не принадлежать какому-либо предприятию или государственному ведомству, например, выдававшему ранее комнаты своим работникам;
- статус общежития должен быть — многоквартирный дом или специализированный жилищный фонд;
- жильцы должны занимать комнату на основании договора социального найма;
- комната должна представлять собой отдельное изолированное помещение с несущими стенами и отдельным входом из общего коридора, приватизировать проходную комнату не получится.
Процесс приватизации комнаты.
Для начала необходимо разобраться, кто постоянно прописан в комнате и провести совещание всех заинтересованных сторон. Проще всего, если в комнате зарегистрирован всего один человек.
Если таких людей несколько, то нужно найти компромисс и выяснить, кто желает приватизировать комнату, а кто хочет написать отказ и воспользоваться своим правом приватизации в отношении другой недвижимости.
После этого необходимо уточнить статус жилья. Если в квитанции на оплату коммунальных услуг собственником дома указаны город или муниципалитет, то в графе услуг должна быть строка «по договору социального найма». Если такие записи присутствуют, то общежитие относится к тому типу жилья, который можно приватизировать.
Также можно уточнить этот статус, отправив в местную администрацию запрос на выписку из реестра муниципального имущества. Если по информации из выписки дом числится на балансе муниципалитета, то приватизация возможна.
Иногда бывает, что предыдущий собственник общежития передал дом в ведение органов местного самоуправления, но муниципалитет не взял здание на свой баланс. Это тоже решаемо, но придется потратить дополнительное время на сбор документов и обращение в суд.
Если со статусом дома все хорошо, то нужно подготовить документы, заказав все необходимые в МФЦ и других учреждениях. Следует помнить, что почти все они имеют ограниченный срок годности, поэтому лучше не затягивать со сбором.
После того как документы собраны, все участники приватизации отправляются в муниципальные органы и подписывают с уполномоченными представителями договор о приватизации. Далее происходит регистрация договора и переоформление собственности на частное лицо в Росреестре.
Иногда муниципалитеты отказывают в приватизации комнаты в общежитии по различным бюрократическим причинам. В таком случае участники процесса приватизации вправе обратиться с исковым заявлением в суд.
Рассмотрение дела пройдет в том суде, который закреплен за данным районом. Не будет лишним нанять адвоката для представления своих интересов в суде, так как разобраться во всех нюансах не всегда получается без юридического образования.
Пошаговая инструкция, как оформить
Оформление соглашения приватизации комнаты ведется по общепринятому регламенту. Алгоритм действий следующий:
- Установление статуса комнаты для выяснения возможности приватизации.
- Прийти к общему соглашению со всеми прописанными в комнате людьми, или получить от них официальную бумагу от отказе в приватизации. Стоит понимать, что каждый гражданин должен индивидуально оформить данный документ. В случае несовершеннолетних, от имени детей до 14 лет действуют родители или опекуны, а от 14 до 18 лет, они пишут заявление самостоятельно, но под контролем законных представителей.
- Отказы или согласие должны войти в полный пакет документации, который готовят для подачи заявления в соответствующий орган.
- Рассмотрение прошения будет длиться 2 месяца, после этого администрация вынесет решение, о приватизации комнаты в коммунальной квартире, оно может быть как положительным, так и отрицательным.
- При положительном исходе дела каждый человек участвующий в приватизации получит свой экземпляр договора, с которым следует пойти в Росреестр и зарегистрировать свои права собственника.
Необходимые документы
Для приватизации комнаты в общежитии потребуется собрать пакет документов, в который входят:
- гражданские паспорта, удостоверяющие личность каждого из проживающих жильцов (для детей младше 14 лет необходимо предоставить свидетельство о рождении);
- договор социального найма;
- техпаспорт на комнату, оформленный в БТИ;
- выписка из домовой книги;
- кадастровый паспорт жилой недвижимости;
- выписка из реестра объектов, относящихся к муниципальной собственности;
- справка о том, что заявитель и другие заинтересованные лица не приватизировали недвижимость ранее;
- выписка с финансово-лицевого счета;
- отказы лиц, не желающих участвовать в приватизации (данный документ необходимо заверить нотариально);
- заявление согласно установленному образцу.
Муниципалитет вправе отказать в приватизации абсолютно любому человеку, сославшись на разные причины, но о том, насколько это законно, простому обывателю понять бывает довольно сложно. В основаниях для отказа может быть указано что угодно, начиная от недостающих бумаг в пакете документов и заканчивая такой веской причиной, как недооформленные документы по передаче общежития от организации. Но и в том, и в другом случае судебное разбирательство поможет восстановить гражданские права жильца. Главное — правильно сформулировать требования, выдвигаемые в исковом заявлении и найти статьи закона, на которые можно сослаться. В этом деле юрист не помешает.
Приватизация — довольно сложный процесс, хотя регламентом установлены довольно простые правила в отношении проведения процедуры. Но если бороться за свои права, то вполне можно их отстоять и добиться, чтобы семья, которая проживает в комнате, стала ее полноправным обладателем. Сколько стоит комната в общежитии сегодня, а точнее, сколько семей может себе позволить такое приобретение? К сожалению, доходов граждан хватает лишь на ежедневные нужды, а собственное жилье считается роскошью.
Документы для приватизации общежития
Приватизация общежития по решению суда осуществляется в случае, если был подписан договор о социальном найме комнаты. Придется собрать для суда определенный перечень документов, а именно:
- договор социального найма жилого помещения;
- заявление;
- копию паспорта каждого человека, который проживает в комнате;
- если среди жильцов комнаты есть дети — копии их свидетельств о рождении;
- техпаспорт занимаемого помещения;
- квитанция, которая подтверждает то, что государственная пошлина оплачена;
- квитанции об оплате коммунальных услуг;
- справку из БТИ и Росреестра о том, что право на приватизацию ранее не было реализовано;
- выписка из домовой книги (если такая имеется).
С несовершеннолетним ребенком
Если в комнате проживают несовершеннолетние дети их согласие не требуется. По закону им автоматически положена обязательная доля, если хотя бы один из родителей является участником приватизации.
Причем доля положена несовершеннолетнему даже если он не прописан в переоформляемой квартире и не проживает в ней. Например, муж с женой развелись, и их шестилетняя дочь переехала с матерью на съемную квартиру, а отец после этого получил комнату в коммуналке. Спустя какое-то время мужчина решил приватизировать жилье. В заявлении на приватизацию он должен обязательно указать, что имеет несовершеннолетнюю дочь, которая впоследствии будет включена в договор о приватизации и получит в собственность половину комнаты.
Если же при оформлении, родитель умышленно или из-за своей юридической неграмотности не включил ребенка в приватизацию, сделка может быть в судебном порядке признана ничтожной и права ребенка на жилплощадь восстановлены. Инициатором судебной тяжбы может выступать второй родитель, опекун, ли сотрудник органов опеки и попечительства.
С недавнего времени приватизация стала бессрочной, поэтому прежде чем начать ее осуществление необходимо изучить все ее преимущества и недостатки. В некоторых случаях проживание в муниципальном жилье может оказаться даже выгоднее. Для наглядности основные положительные и отрицательные последствия мы собрали в таблицу.
| Минусы | Плюсы |
| появляются расходы на капитальный ремонт дома | появляется статус собственника жилья |
| при расселении, собственникам не предлагается альтернативное жилье, единственное на что они могут рассчитывать от государства – денежная компенсация (в большинстве случаев этой суммы не хватает на новое жилье) | процедура переоформления осуществляется бесплатно |
| ежегодно необходимо платить имущественный налог в размере 0,1% от кадастровой стоимости жилья | недвижимость можно продать, сдать в аренду, заложить в банке, обменять на другую, подарить, завещать |
| за задолженность по ЖКУ собственников не выселяют | |
| при сносе будет выплачена компенсация | |
| при осуществлении перепланировки не требуется получение разрешения в местной администрации |