Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры по субсидии – риски для продавца». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нередко собственники опасаются продавать квартиру тем, кто использует субсидию. В действительности же государство здесь выступает гарантом предоставления средств. Их не выдают наличными на руки, а перечисляют на счет продавца безналичным платежом. Деньги перечисляются только после полной проверки чистоты сделки. Собственник предоставляет документы для их рассмотрения в муниципальный орган власти.
Попытка продажи после оформления собственности
Оформив квартиру в собственность, я снова начала размещать объявления о продаже. Чтобы ускорить процесс, через месяц стала использовать платное размещение и поднятие объявлений.
Платное размещение существует на всех сайтах-агрегаторах по продаже недвижимости. В качестве акции «Авито» иногда позволяет разместить или активировать объявление о продаже бесплатно. У меня всегда так и получалось, но за поднятие и размещение на самом верху приходилось платить.
На «Циане» размещение объявлений всегда платное и обходилось в 100 Р за 7 дней. Премиум-размещение — на самом верху на 7 дней — на «Авито» стоит 999 Р, на «Циане» — 315 Р. Есть и другие дополнительные услуги, например выделение объявления цветом. На практике даже при применении платного размещения объявление на самом верху не показывается. Его вытесняют новые объявления с премиум-размещением.
Схема покупки за субсидию
Чтобы оформить покупку за счет выделенных от государства средств, нужен запас времени. Поскольку деньги на счет продавца попадут только после согласования купли-продажи, с текущим собственником заранее обсуждают, сколько ждать перевода денег после подписания купчей. Многие не соглашаются на продажу с привлечением субсидии из-за сложностей процесса согласования и отсрочки полного расчета.
Условия и порядок оформления представлены в виде нескольких этапов действий:
- Обратиться в инстанцию, ответственную за реализацию субсидии (ПФР, соцзащита, военное ведомство).
- Уточнить, какие документы нужны для согласования транша из бюджета.
- Согласовать вариант реализации права, представить для изучения необходимую документацию, включая договор по ипотеке, образец которого получают в выбранном банке.
- Ответственный за финансирование орган проверяет представленные бумаги, определяя чистоту сделки и соблюдение интересов всех вовлеченных сторон.
- После положительного ответа сумма выделяется и переводится по реквизитам продавца или кредитора в течение 2-8 недель.
Особое внимание уделяют правильному оформлению договора с частичным финансированием из бюджета страны. Помимо документов на недвижимость и личных бумаг сторон, список дополняют оригиналом сертификата и разрешением государственного органа на проведение сделки.
При составлении договора учитывают обязательность присутствия в нем следующих пунктов:
- описание приобретаемого объекта с полными характеристиками, идентифицирующими его по адресу, площади, этажу и т.д.;
- обязанности продавца и покупателя по сделке с госфинансированием;
- ответственность за несоблюдение условий контракта;
- стоимость объекта и порядок расчетов;
- сроки исполнения обязательств от передачи полной суммы продавцу до выдачи ключей и документов на недвижимость;
- реквизиты сторон;
- время и город составления документа.
Во избежание проблем с согласованием денежного перечисления, стараются придерживаться требований, которые устанавливает государственный орган к таким документам, включая бланки и образцы договоров.
Устанавливая крайние сроки исполнения обязательств, сторонам приходится учитывать, сколько времени будет длиться согласование и перечисление средств. Для получателей семейного сертификата рекомендуется определять срок до 2 месяцев, поскольку ПФР принимает решение и распоряжается о выделении денег в пределах этого срока. Быстрее всех получают субсидию по заранее согласованной сделке в рамках программы для молодых семей – на перечисление отводится 5-дневный срок.
Продавцу предстоит хорошенько взвесить «за и против», принимая решение, можно ли продать или нет. Учитывая отсутствие точных гарантий успеха таких сделок, риски для продавца гораздо больше, чем для покупателя.
На реализацию жилья, приобретенного по субсидии, имеет право каждый полноценный владелец при отсутствии кредитных долговых обязательств. Но есть некоторые особенности:
- При продаже объекта недвижимости, приобретенной за счет средств материнского капитала, существуют особенности. Ее реализация невозможна без разрешения органов опеки для предотвращения ущемления интересов детей.
- Необходимо предоставить подтверждение в социальные органы того, что в новой квартире на ребенка оформлена такая же доля жилплощади, а условия проживания соответствуют прежним.
- Реализуя квартиру, находящуюся в долевой собственности, нужно согласие всех совладельцев.
Предоставляемая государственная помощь должна быть обязательно потрачена по целевому назначению. То есть за ее счет должно быть приобретено именно жилье. Несоблюдение данного условия может привести к изъятию предоставленной льготы, а также к привлечению к ответственности.
Продать за субсидии. Особенности сделки с квартирой без наличных
18 Марта в 11:58 9699
Жилищные субсидии — нерегулярный, но довольно распространенный вариант приобретения недвижимости в России, как на первичном, так и на вторичном рынке. Однако подобные сделки имеют свою специфику. О чем нужно знать продавцу-«физику», готовому реализовать свою квартиру на «субсидированных» условиях, то есть полностью или частично не за наличные?
DP/Legion-media
Сегодня в России действуют несколько федеральных и региональных программ по предоставлению жилищных субсидий, направленных на поддержку разных категорий граждан, как социально незащищенных, так и исполняющих государственно значимые функции. В их числе — молодые, многодетные и малообеспеченные семьи, военнослужащие, служащие органов внутренних дел и ФСБ, судьи и чиновники, учителя и медработники, лица, переехавшие из районов Крайнего Севера, и другие.
Непосредственно план действий
1. Необходимо подобрать объект недвижимости для покупки (квартира, комната, жилой дом).
2. Заключить договор с продавцом, в котором следует чётко и конкретно прописать порядок безналичных расчётов, чтобы продавцу было понятно, каким способом и в какие сроки он получит свои деньги. Расчёт с продавцом может быть поэтапным, так как способы поступления денег различные: например, наличные деньги продавец может получить сразу же после регистрации перехода права собственности на имя покупателя.
3. Предоставить пакет документов на выбранную квартиру в Жилищный департамент или в Пенсионный фонд на экспертизу: надо получить предварительное одобрение.
4. В случае одобрения продавцу необходимо открыть лицевой счёт в банке. Лучше в том банке, где у покупателя открыт блокированный счёт: деньги придут на счёт быстрее, а снимать наличные можно будет без лишних процентов.
5. Платёжные реквизиты продавца должны быть указаны в договоре купли-продажи объекта недвижимости.
6. Организовать подписание Договора купли-продажи. Договор обычный, отличается только пунктом «Порядок расчётов», в котором очень подробно описывается схема поступления денежных средств продавцу.
7. После регистрации права собственности на имя покупателя в банк необходимо предоставить, следующие документы: договор купли-продажи (оригинал) с отметкой о регистрации из Росреестра; выписку из ЕГРН (по условиям банка); расписку на получение наличных средств (расписка); акт приёма-передачи квартиры (по требованию банка).
Возврат субсидии государству
Большинство ситуаций, когда используются государственные средства для покупки квартиры, не подразумевает обратного действия, если сделка оформлена правильно. Главное требование – соответствие параметрам программы и следование правилам оформления.
Если же со стороны получателя субсидии совершен подлог, или он иным образом обманул государство, помимо ответственности перед законом, последует отмена сделки.
К таким ситуациям относят:
- Отказ родителей выделять доли в квартире после переоформления собственности, купленной с привлечением маткапитала.
- Недвижимость, приобретенная с привлечением материнского капитала, продана без учета интересов несовершеннолетних.
- Военнослужащий оформил субсидию для покупки жилья в ипотеку, но к моменту увольнения долг еще не погасили.
- Субсидия согласована, но военнослужащий уволился со службы до оформления военной ипотеки.
Важно! При оформлении военной ипотеки и последующем увольнении, ситуацию можно переиграть, если, уволившись, заемщик восстановится и продолжит службу после некоторого перерыва.
Общие правила купли-продажи
Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.
Порядок организации процесса следующий:
1. проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего соглашения купли-продажи — ДКП;
2. сбор необходимых документов;
3. составление и подписание ДКП;
4. регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;
5. передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.
Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.
Минимизируем риски продавца
Продавец традиционно считается более защищенной стороной в сделке купли-продажи недвижимости. И все же некоторые риски он несет.
Берегитесь мошенников
По общему правилу нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимого имущества не требуется, т.е. проверка нотариусом ее законности необязательна (это необходимо лишь в отдельных случаях, установленных законом). Заключить договор продажи недвижимости и передать его на государственную регистрацию можно разными способами. Так, договор для регистрации перехода права собственности можно передать в Росреестр через МФЦ, нотариуса или банк. Из-за такого разнообразия участились случаи мошенничества: подделка доверенностей, несанкционированное использование паспортных данных и т.п.
Чтобы избежать неприятностей, владельцам недвижимости следует соблюдать осторожность при передаче своих документов и их копий другим лицам. Если без этого не обойтись, нужно составить соглашение об обработке персональных данных
В нем следует зафиксировать, что третье лицо получило от вас документы.
Нелишним будет обращение в органы Росреестра с заявлением о запрещении сделок с вашей недвижимостью с использованием доверенности. В этом случае регистрация перехода права собственности с помощью поддельной доверенности будет невозможна. Данный способ защиты от мошенников не подойдет только тем, кто планирует доверить продажу своей недвижимости другому человеку.
Закон «О государственной регистрации недвижимости» позволяет любому получить сведения о правах на недвижимое имущество. Этот же закон дает возможность собственникам узнать, кто запрашивал выписку об их недвижимости. Всем собственникам полезно периодически обращаться в Росреестр за этими сведениями.
Совет № 1: соблюдайте осторожность при передаче своих персональных данных, через Росреестр запретите совершать сделки с недвижимостью по доверенности и периодически проверяйте, кто интересовался вашим имуществом.
Заранее подумайте о расчетах по сделке
Регистрация перехода права на недвижимость от продавца к покупателю занимает от 5 до 90 рабочих дней. Только после того, как регистратор Росреестра внесет запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о переходе права, покупатель станет полноправным собственником. Подписав договор продажи недвижимости и передав его на регистрацию, продавец и покупатель оказываются в ситуации ожидания регистрационных действий. И тут возникает вопрос: когда покупатель должен передать деньги продавцу?
На практике разнообразные способы организации расчетов сводятся к одному: денежные средства в момент подписания договора продажи недвижимости помещаются на депозит, а после совершения регистрационных действий передаются продавцу. До момента регистрации перехода права деньги с депозита не может забрать ни продавец, ни покупатель. Стороны договора могут использовать депозит нотариуса, аккредитив, банковскую ячейку или специальные счета банков, оказывающих услуги по организации расчетов по сделкам. Менее предпочтительным является расчет через банковскую ячейку, поскольку ее содержимое банку неизвестно, а потому утрачивается элемент ответственности банка как депозитария по расчетам.
Совет № 2: предварительно продумайте условия расчетов, сформулируйте их в договоре продажи недвижимости и точно им следуйте.
Не нарушайте условие о передаче недвижимого имущества
Важным для продавца является момент передачи недвижимости покупателю. Закон содержит различие в способах судебной защиты продавцов, которые в период возникновения спора владеют недвижимостью, и тех, кто ее уже передал покупателю. Человеку, владеющему спорным объектом недвижимости, защищать свои права легче. Ситуация усложняется, когда стороны в договоре прописали, что объект будет передан после регистрации перехода права собственности и получения продавцом денег, но на деле он жилье освободил и передал ключи покупателю.
При оформлении продажи жители, которые прописаны, должны обязательно выписаться, ведь этого требуют государственные нормы законодательства. Именно в таком случае и стоит оповестить вышеуказанный орган.
При продаже квартиры нужно возвращать субсидию? После продажи хозяин квартиры будет другой, другие счета, а также другие прописанные личности. Это вся информация, которую стоит понимать при оформлении продажи квартиры, на которую оформлена субсидия. А доводы о том, что денежные средства подлежат возврату – настоящий миф.
Если на квартире есть определенные задолженности за услуги ЖКХ – это тоже не помеха для оформления субсидии.
Но, важно учитывать тот факт, что владелец квартиры или те, кто в ней живет, должны обязательно оплачивать долю платежа после того, как будет оформлена субсидия. В другом случае, ее предоставление может быть прекращено из-за невыполнения своих обязательств определенными лицами.
Пошаговая инструкция продажи
После принятия решения о продаже жилья, следует серьезно задуматься об этом, так как ситуация несет некоторые хлопоты. При подготовке стоит сначала оценить объект, который собираетесь продавать.
Для этого делается специальный анализ стоимости на такие же квартиры, как выставленная на продажу.
Обычно, владельцы обращаются в специализированные компании, которые занимаются продажей и готовят весь пакет документов.
В случае самостоятельных действий, можно обратиться к аналитикам. Этот момент поможет подобрать оптимальную цену, которая подойдет для квартиры.
Вторым шагом будет сбор и подготовка всех документов, которые важны и необходимые в этом случае. Можно своими руками провести подобные действия или обратиться за услугами к риэлтору. В последнем случае оформляется доверенность, которую нужно нотариально заверить.
Шаг третий представляет собой самостоятельный сбор документов, для чего следует обратиться в бюро технической инвентаризации. В этой организации стоит заказать технический паспорт, а также справки, которые могут изготавливаться на протяжении 1 месяца.
В зависимости от того, на протяжении какого времени вы желаете получить указанные документы, будут выписаны квитанции на определенную сумму, которую нужно проплатить за услуги Бюро.
После оплаты, возвращаетесь и предъявляете документы об оплате.
Специалисты выдадут расписку о том, что получили квитанцию и назначат дату, когда вы должны забрать документы. В случае, если вы желаете получить документацию не позднее 14 дней, сотрудники БТИ должны выехать на объект (обычно, именно владелец доставляет их туда и обратно).
Стоит учитывать, что в случае несогласованной перепланировки в объекте, документы будут выданы только после полного согласования абсолютно всех изменений.
Если несовершеннолетние лица прописаны, необходимо сначала получить согласие для выписки в специальном органе опеки и попечительства. Именно такое разрешение предоставляется в паспортный стол.
После того, как в квартире не будет прописанных лиц, важно оплатить все счета по коммунальным услугам. О выписке обязательно сообщите управление соцзащиты в случае, если вы до этого времени получали субсидию.
Это серьезный момент, так как владелец, на кого оформлена помощь, больше не нуждается в ней по указанному адресу. Более того, при получении вашей субсидии новым владельцем могут возникнуть проблемы у обеих сторон.
Какие документы нужны при продаже квартиры, смотрите на видео.
Продажа квартиры если покупатель с субсидией
Причем перечисление происходит не тогда, когда удобно сторонам, а после того, как уполномоченный орган проведет проверку продаваемого жилья, его юридическую «чистоту», правильность оформления сделки. Средства поступают в распоряжение продавца только после заключения и государственной регистрации сделки.
Это означает, что продавец должен надлежаще подготовиться к продаже и привести документы на квартиру в порядок. После чего их надлежит передать для проверки в уполномоченный орган. Установленный перечень состоит из:
- правоустанавливающих документов;
- подписанного договора купли-продажи или его проекта;
- паспортов всех собственников квартиры, а также их письменного согласие на продажу (если таковое имеется);
- выписки из домовой книги;
Этот список может изменяться в зависимости от характера субсидии и региона, в котором она предоставляется.
После проверки документов уполномоченный орган принимает решение о выдаче субсидии или об отказе. Если решение положительное, то продавец и покупатель подписывают договор и передают его на государственную регистрацию. В договоре обязательно указывается пункт о том, что средства на оплату получены в рамках какой-либо государственной программы.
Субсидия безвозвратна, но…
Читатели газеты «Время» продолжают задавать вопросы о субсидиях. Тем более что вокруг субсидий ходит много слухов.
Самый распространенный из них — субсидию придется возвращать в случае изменения количества зарегистрированных в квартире лиц и при продаже квартиры. Причину живучести таких устойчивых опасений видят в том, что в документах на оформление субсидии нет четкого указания на ее безвозвратность. Раньше такие указания имелись.
Во Фрунзенском районном управлении труда и социальной защиты корреспонденту «Времени» недвусмысленно ответили: «Субсидия — это безвозвратная адресная помощь. При ее назначении граждане не берут на себя обязательства по ее возвращению в случае продажи жилого дома или возврата субсидии наследниками в случае смерти заявителя. Получение субсидии не связано и не влечет за собой изменения формы собственности жилья.
Согласно постановлению №106 от 28.02.2015 года «Об усовершенствовании порядка предоставления жилищных субсидий» доход семьи, который задекларирован в поданных документах, проверяется, и если после проверки окажется, что человек предоставил ложную (неточную) информацию, то субсидию будет необходимо вернуть в двойном размере. Поэтому неправильный расчет годового дохода может иметь те же неприятные последствия, что и заведомый обман.
Когда вы заполняете документы на субсидию, внизу написано: вы несете ответственность и обязуетесь информировать, если произошли какие-то изменения в семье. Право на получение субсидии меняется от количества зарегистрированных в квартире. Если вы продаете квартиру, люди снимаются с регистрации. Меняется хозяин, меняется и состав семьи, и лицевые счета. Тогда, а также в случае смерти или выписки жильца, вам дается месяц, чтобы сообщить об этом в управление социальной защиты населения по месту регистрации. Кроме этого, ничего делать не нужно. Возвращать выплаченную субсидию вы не должны.
Это обстоятельство принципиально отличает субсидию от займов, кредитов и других видов договорных обязательств, когда человек должен возвращать полученные на определенных условиях средства. Получение субсидии не влечет за собой изменения формы собственности жилья».
Председатель экспертного совета Гильдии риэлторов Украины Сергей Шкилев подчеркивает, что при сделках купли-продажи жилых помещений вопрос, начислена ли субсидия, не имеет значения. «Субсидия безвозвратна, и ее наличие или отсутствие риэлтора не касается. Никто ее не должен возвращать. После сделки покупатель самостоятельно решает вопрос о ее прекращении или назначении заново».
Сергей Чепижный.
Можно продать квартиру, если получаешь субсидию
Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).
Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.
Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.
Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.