Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Особенности договора инвестирования в строительство
- Не регистрируется в Госреестре, поскольку не является сделкой с недвижимостью, а лишь регулирует оформление и передачу прав собственности.
- Оформление права на собственность выполняется на основании договора и акта приема-передачи недвижимости.
- Для оплаты могут быть использованы не только деньги, но и ценные бумаги или имущественные права.
- Инвестор может стать собственником приобретаемого жилья в целом или некой доли. Иными словами, одна квартира может принадлежать нескольким инвесторам.
- Один инвестор может стать собственником сразу нескольких квартир.
- Ответственность застройщика (например, за срыв сроков или некачественное строительство) не определяется законодательством, а регулируется собственно договором.
Что должен содержать договор инвестирования
Форма договора инвестирования не утверждена законодательно. Единственное требование: его положения не должны противоречить законам, регулирующим данный тип договора. Поскольку отдельного закона не существует,
механизмы защиты интересов инвестора прописываются в самом договоре. Поэтому его нужно читать особенно внимательно.
В правильно составленном договоре должны быть указаны:
- стороны (между кем заключается договор), включая правообладателей;
- подробные параметры приобретаемого жилья;
- конкретные сроки сдачи дома;
- алгоритм действий в случае, если жилье не соответствует заявленным параметрам, и предлагаемые компенсации;
- порядок передачи жилья в собственность инвестора;
- стоимость сделки и порядок выплат;
- порядок перерасчета выплат;
- контроль инвестора за строительством (доступ к смете и отчетам);
- ответственность сторон: размер денежного возмещения за срыв сроков строительства, возможность возврата вкладов в случае решения инвестора разорвать договор и иные компенсации и штрафы;
- условия изменения и расторжения договора.
Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.
Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.
Можно ли вернуть судебные расходы?
Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:
- квитанции об оплате почтовых услуг;
- договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.
Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.
Как получить деньги после расторжения договора?
При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.
В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.
Особенности расторжения ДДУ с эскроу счетом
Процесс возврата денег при расторжении ДДУ, оплаченного с использованием счетов эскроу, предусмотрен в статье 15.5 Закона №
Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о погашении записи о регистрации договора участия в долевом строительстве обязан разместить эту информацию в Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Банк получит сведения о расторжении договора из ЕИСЖ — и сможет вернуть деньги со счета эскроу дольщику. Для этого в договоре с банком указываются банковские реквизиты дольщика. Если банк не возвращает деньги, вы можете направить ему претензию.
Дольщику необходимо учитывать, что банк возвращает только внесенную сумму на счет эскроу (цену ДДУ). Проценты, предусмотренные Законом № 214-ФЗ должен выплатить застройщик, при нарушении им срока выплаты необходимо обратиться в суд с иском к застройщику.
Как заключить ДДУ: существенные условия и подводные камни
В соответствии с Федеральным законом № 214 от 2004 года в договоре долевого участия должны быть отражены определенные положения, без которых документ будет признан недействительным. Это следующие условия:
- предмет договорных отношений. Под ним следует понимать объект недвижимости, который возводится застройщиком и подлежит передаче дольщику после ввода в эксплуатацию;
- срок выполнения работ. Данный временной отрезок является единым для каждого из участников долевого строительства. При стандартных условиях он определяется как период, по истечении которого квартира должна быть передана дольщику;
- стоимость договора, правила и особенности уплаты. Цена соглашения представляет собой сумму средств, которая уплачивается дольщиком и выступает как вознаграждение застройщика в договоре долевого участия. Деньги могут уплачены: единовременным платежом или же несколькими переводами в течение определенного периода;
- гарантийные сроки. Утверждаются на уже построенный и введенный в эксплуатацию дом. Оговариваются достигнутыми договоренностями. Законом определены минимальные значения: 5 лет – на стандартные объекты недвижимости, 3 года – для объектов инженерной инфраструктуры. Отсчет сроков начинается со дня передачи квартиры дольщику и подписания акта приема-передачи.
Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто это должен делать?
Договор долевого участия считается заключенным с момента регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре). Для этого застройщик и дольщик подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по адресу дома, в котором находится квартира.
От покупателя потребуется предоставить следующие документы:
- договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями (в трех экземплярах — для застройщика, дольщика и Росреестра, или в большем числе экземпляров по количеству сторон);
- заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
- паспорта всех дольщиков (для детей до 14 лет — свидетельства о рождении);
- согласие супруга на совершение сделки (если требуется). Если оба супруга выступают участниками ДДУ по одному договору, нотариальное согласие не нужно;
- договор залога права требования (при покупке в ипотеку);
- документы с описанием квартиры, составленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с указанием ее площади и местоположения в доме.
Особенности договора инвестирования в строительство
- Не регистрируется в Госреестре, поскольку не является сделкой с недвижимостью, а лишь регулирует оформление и передачу прав собственности.
- Оформление права на собственность выполняется на основании договора и акта приема-передачи недвижимости.
- Для оплаты могут быть использованы не только деньги, но и ценные бумаги или имущественные права.
- Инвестор может стать собственником приобретаемого жилья в целом или некой доли. Иными словами, одна квартира может принадлежать нескольким инвесторам.
- Один инвестор может стать собственником сразу нескольких квартир.
- Ответственность застройщика (например, за срыв сроков или некачественное строительство) не определяется законодательством, а регулируется собственно договором.
Чем договор инвестирования отличается от дду
При этом следует отметить, что в судебной практике неоднозначно решается вопрос о том, что понимается в данном случае под «незавершенным объектом инвестиционной деятельности» и какие именно участники (в частности, относятся ли к ним так называемые соинвесторы) имеют на него право долевой собственности. Четвертое, в соответствии с гражданским законодательством при наличии нескольких претендентов на объект недвижимости по договору инвестирования, преимущества имеет то лиц, которое ранее заключило и оплатило договора. Договор с застройщиком заключает каждый дольщик, желающий получить в собственность недвижимость.
Никакой деятельности по договору долевого строительства дольщик не ведет.
Важно В результате дольщик получает в собственность обусловленный договором объект — жилое или нежилое помещение.
Долевое участие в строительстве регулируется также ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
и ФЗ «О защите прав потребителей».
Различия ДДУ и инвестиционного договора
Приобретение недвижимости на стадии строительства на современном рынке жилья стало особенно популярным в последнее десятилетие.
Подобное положение дел, в частности, обусловлено определенной выгодой лица, приобретающего жилое помещение: как известно, стоимость недвижимости на стадии строительства значительно ниже стоимости этой же недвижимости после введения ее в эксплуатацию.1) договоры участия в долевом строительстве, урегулированные Федеральным законом от 30 декабря 2004 г.
N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов»
.2) прочие инвестиционные договоры, которые не подпадают под действие указанного Закона.Как правило, операции по приобретению недвижимости на стадии строительства оформляются договорами об инвестировании строительства жилья.
Такие договоры могут иметь различные наименования: «о долевом участии в финансировании строительства», «о долевом инвестировании», «о долевом участии в инвестициях в строительство дома», «договор об инвестиционном участии в строительстве» и др.На практике все эти договоры имеют один и тот же предмет: лицо (инвестор) передает денежные средства в пользу юридического лица (застройщика), которое за счет полученных средств обязуется обеспечить строительство определенного объекта недвижимости (самостоятельно либо с помощью третьих лиц), и после окончания строительства этого объекта передать его инвестору на праве собственности либо долю в праве собственности на соответствующий объект.Поэтому следует признать, что наряду с договором долевого участия в строительстве на практике существуют и договоры об инвестировании строительства жилья, действие которого не подпадает под нормы названного Федерального закона.
Заключение подобных договоров, как правило, основано на законе об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений, который позволяет заключать подобного рода договоры. Таким образом, в отличие федерального закона о долевом строительстве, закон об инвестиционной деятельности фактически не регулирует порядок заключения и исполнения подобного ДДУ (договора долевого участия в строительстве жилья).В судебной практике дается разъяснение, так согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54
«О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»
при разрешении споров, возникших из подобного рода договоров, судам в каждом конкретном случае следует руководствоваться положениями о договоре купли-продажи будущей вещи, либо о договоре строительного подряда, либо о договоре простого товарищества или положениями о других поименованных в ГК РФ договорах, в зависимости от условий соответствующей сделки.В данном случае речь идет только об инвестиционных договорах, где на стороне инвестора выступает физическое лицо, приобретающее недвижимость для личных целей.
Как известно, в строительстве существуют иные виды инвестиционных договоров, а именно предпринимательские
Если застройщик допустил задержку, то есть нарушил условия соглашения с инвестором в пункте срока сдачи объекта в собственность спонсора, он обязуется выплатить неустойку. Законная неустойка, положенная инвертору, начисляется в размере, который соответствует одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. При этом стоит помнить, что показатель ставки рефинансирования должен быть рассчитан на день исполнения обязательства со стороны застройщика.
Общая сумма неустойки определяется по следующей формуле. Специалист умножает количество дней, которые вошли в общий период просрочки исполнения обязательства, на размер неустойки, зафиксированный законодателем. Ставка рефинансирования ЦБ РФ постоянно изменяется. Это означает, что при точном определении суммы неустойки необходимо контролировать ставку в период просрочки. Изменения ставки рефинансирования следует учитывать при расчете законной неустойки, выплачиваемой от имени застройщика в пользу спонсора.
Как оформлялось банковское поручительство
Такой метод как банковское поручительство оформлялся застройщиком в виде договора, сторонами соглашения выступает банковская организация и представитель застройщика. Такой договор должен быть представлен в региональные органы Росреестра одновременно с подачей документов на государственную регистрацию договора об участии в долевом строительстве многоквартирного здания.
Если застройщик избрал поручительство как способ обеспечения обязательства, инвестору настоятельно рекомендуется получить заверенную застройщиком копию договора поручительства, заключенного с банком. Также не будет лишним визит в банк-поручитель. Посетив соответствующую кредитную организацию, спонсор сможет лично убедиться в добросовестности застройщика и подтвердить факт наличия соглашения о поручительстве.
Статус поручительства банка как вида обеспечительной меры
Поручительство банка является наиболее предпочтительной обеспечительной мерой. Он превосходит методику страхования ответственности тем, что не требует получения инвестором судебного решения для предъявления требований к застройщику.
Законодатель предъявляет обязательные требования соответствия как к банку-поручителю, так и к страховой организации, однако требования к кредитным организациям намного жестче. К примеру, уставной капитал банка должен составлять не менее 200 млн. рублей. Размер собственных средств, которыми располагает кредитная организация, должен составлять сумму от 1 млрд. рублей. Данный факт делает поручительство банка более надежной обеспечительной мерой.
Поручительство – это разновидность услуги, которая предоставляет банком застройщику на платной основе. Любые издержки, которые связаны с получением поручительства, застройщики включают с цену недвижимости, которая называется инвестору, желающему приобрести квартиру в новостройке. Это означает, что инвестор платит на снижение своих рисков, компенсируя затраты застройщика.
Закон не содержит обязательных требований о заключении договора поручительства при оформлении ПДКП или вступлении в жилищные кооперативы. Данные способы покупки квартиры в возводимом многоквартирной здании на сегодняшний день признаются самыми слабозащищенными.
Очень часто дольщики требуют от застройщика государственной регистрации заключенного ими с последним договора долевого участия в строительстве жилого дома, и, не дождавшись оформления такой регистрации, требуют расторгнуть заключенный с ними договор и вернуть оплаченные в кассу застройщика деньги.
Действительно, согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поэтому, если договор долевого участия в строительстве, заключенный в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не прошел процедуру государственной регистрации, то он считается не заключенным и его нельзя расторгнуть, а можно будет лишь потребовать от застройщика возврата денежных средств по статье 1102 Гражданского кодекса РФ – как суммы неосновательного обогащения застройщика.
Однако, как уже было сказано выше, если разрешение на строительство жилого дома было получено застройщиком до 01 апреля 2005 года, то на взаимоотношения между дольщиком и застройщиком требования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяются. Соответственно, в этом случае требовать от застройщика оформления государственной регистрации договора долевого участия в строительстве нельзя, поскольку застройщик просто не сможет обеспечить такую регистрацию договора.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора долевого участия в строительстве дома (договора инвестирования, соинвестирования и т.д.), в любом случае, не может являться правовым основанием для предъявления застройщику требования о расторжении такого договора.
Существует вероятность того, что при приобретении жилья на стадии строительства жилого дома граждане дольщики могут столкнуться с двойными, а иногда и тройными продажами квартир в стоящихся домах.
Если заключенный вами договор долевого участия подпадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и прошел стадию государственной регистрации, то можно не беспокоиться о возможных двойных продажах на стадии строительства жилого дома, поскольку ваши права требования на строящуюся квартиру зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) и никто больше не сможет внести в ЕГРП запись о своих правах на эту же квартиру.
Если же ваш договор долевого участия в строительстве не прошел государственную регистрацию по причине наличия в ЕГРП записи о чьих-то еще правах на эту квартиру, то вы вправе сразу же потребовать от застройщика возврата внесенных вами за эту квартиру денежных средств, поскольку на этой стадии уже будет очевидно, что на праве собственности вы эту квартиру уже никогда получить не сможете.
Несколько иначе обстоят дела в случае, если заключенный вами договор долевого участия не подпадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Как правило, дольщики по таким (не подлежащим государственной регистрации) договорам, узнают о наличии притязаний третьих лиц на ранее оплаченную ими квартиру, уже на стадии оформления застройщиком документов для государственной регистрации права собственности дольщиков на такую квартиру.
В этом случае возможны следующие варианты решения проблемы:
1) Можно заявить о расторжении договора и потребовать от застройщика возврата ранее оплаченных ему за квартиру денежных средств или возмещения убытков по рассмотренной выше схеме, на основании статьи 15 Гражданского кодекса РФ;
2) Если имеются основания полагать, что застройщик неплатежеспособен, то можно в судебном порядке попробовать заявить требование о признании за вами права собственности на уже построенную квартиру на основании статьи 398 Гражданского кодекса РФ. Если у застройщика имеются обязательства по одной и той же квартире одновременно перед несколькими дольщиками, то установлена следующая очередность по предъявлению требований о признании права собственности на спорную квартиру:
I. В первую очередь требование о признании права собственности на спорную квартиру могут заявить дольщики, которым эта квартира уже передана по Акту приема-передачи;
II. Если никому из дольщиков спорная квартира еще не передана по Акту приема-передачи, то приоритет в признании права собственности на спорную квартиру имеет тот дольщик, с которым застройщик раньше заключил договор;
III. В том случае, если невозможно определить, с кем из претендентов на спорную квартиру застройщик раньше заключил договор, то приоритет имеет тот из дольщиков, кто раньше предъявил в суд иск о признании за ним права собственности на эту квартиру.
В любом случае, заявлять требование о расторжении договора и возврате застройщиком денег по основанию двойной продажи квартиры стоит лишь при условии, если вами уже исчерпаны все остальные возможности по признанию вашего права собственности на спорную квартиру.
Часто в качестве основания для расторжения договора долевого участия в строительстве выступает изменение общей площади или конфигурации (планировки) приобретаемого по такому договору жилья. Как правило, такие ситуации складываются либо из-за изменения проекта строящегося жилого дома (что чаще всего происходит при строительстве домов по индивидуальным проектам), либо в связи с возникшим у застройщика желанием получить от дольщика больше денег, чем было предусмотрено договором долевого участия.
Рассмотрим в отдельности несколько часто встречающихся ситуаций.
1) В заключенном между застройщиком и дольщиком договоре долевого участия в строительстве было предусмотрено условие, согласно которому цена приобретаемого по договору жилья складывается из общей цены квадратных метров, составляющих площадь приобретаемой квартиры. В договоре была определена цена одного квадратного метра, и отдельным пунктом было прописано, что окончательная стоимость приобретаемого жилья определяется по результатам обмера квартиры БТИ.
По окончании строительства жилого дома выяснилось, что первоначальная (проектная) площадь квартиры, указанная в договоре долевого участия, меньше, чем общая площадь, установленная по результатам ее обмера БТИ. В данном случае никакого лукавства со стороны застройщика нет, и если квартира окажется на 2-3 квадратных метра больше, чем было предусмотрено по проекту, то эта разница вполне укладывается в допустимую погрешность при строительстве многоквартирного жилого дома.
Соответственно, в указанном случае, размер предполагаемой доплаты будет незначительным, и оснований расторгать договор с застройщиком не имеется.
2) В договоре долевого участия указано, что общая площадь квартиры составляет столько-то квадратных метров, и содержалось условие о цене одного квадратного метра общей площади. В приобретаемой квартире были предусмотрены две лоджии. Уже на стадии подписания акта приема-передачи квартиры застройщик объявляет дольщику о том, что общая площадь его квартиры с учетом лоджий составляет на 10 квадратных метров большую общую площадь, чем указано в договоре долевого участия.
В этом случае застройщик, безусловно, лукавит, поскольку статьей 15 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что террасы, веранды, балконы и лоджии не входят в общую площадь жилого помещения. Поскольку в договоре долевого участия содержится термин “общая”, а скажем, не “проектная” или “расчетная” площадь квартиры, то застройщик уже не вправе требовать от дольщика доплаты за площадь лоджий.
Данная ситуация является основанием не для расторжения договора долевого участия в строительстве, а для подачи в суд иска (в случае отказа застройщика подписать с дольщиком акт приема-передачи квартиры без внесения последним доплаты в кассу застройщика) о признании права собственности на квартиру.
3) Иногда, по ряду причин, изменяется не только площадь, но и планировка приобретаемой квартиры. Например, вместо двухкомнатной квартира становится однокомнатной, или вместо трехкомнатной квартира вдруг становится так называемой свободной планировки (то есть без внутренних перегородок). Вполне естественно, что граждане, пожелавшие получить квартиру с вполне определенными характеристиками, вовсе не в восторге от того, что застройщик, в итоге, предлагает им квартиру с совсем другими характеристиками.
В этом случае дольщик имеет право не просто потребовать расторжения договора долевого участия в строительстве, но также вправе потребовать компенсации понесенных им убытков, которые составляют рыночную стоимость квартиры, аналогичной той, что была предусмотрена расторгаемым договором.
Чтобы у дольщика появилось право на расторжение договора долевого участия в строительстве при таких обстоятельствах, необходимо, во-первых, максимально четко прописать характеристики приобретаемой квартиры в тексте договора долевого участия, а, во-вторых, в обязательном порядке настоять на том, чтобы в качестве приложения к договору имелась схема (план) этажа жилого дома, на котором находится приобретаемая квартира, с заштрихованной схемой на этом этаже самой приобретаемой квартиры.