Как правильно сдать квартиру в аренду

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно сдать квартиру в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы сдать квартиру как физическое лицо по закону, необходимо заключить договор найма. Он заключается в письменной форме. После его необходимо зарегистрировать в расчетно-справочном центре Минска, либо, если речь идет о другом городе, в местной администрации. Подробно этот процесс расписан в 52-й статье Жилищного кодекса: «Заключение и регистрация договоров найма жилых помещений».

Как сдать квартиру официально?

1.Заключаем договор

В этом случае речь идет о договоре найма – соглашении, по которому одна сторона предоставляет в пользование жилое помещение другой стороне за определенную плату. Проще говоря, это документ, в котором закреплены взаимоотношения между арендодателем и нанимателем. Форму договора можно найти на сайте Министерства по налогам и сборам. Его вы и заполняете вместе с нанимателем. В нем указываются паспортные данные обеих сторон, состав семьи нанимателя, адрес и площадь квартиры, которая сдается, размер и сроки оплаты (только в белорусских рублях), права и обязанности и др. Договор должен быть заключен с момента фактического пользования квартиры нанимателем. Можно заключить договор на определенный срок, а можно бессрочно.

Он составляется в трех экземплярах: один находится у наймодателя, второй – у нанимателя, третий – в исполнительном комитете (районном, городском, поселковом, сельском), зарегистрировавшем этот договор.

Расторжение договора аренды квартиры

Прервать договор аренды можно в соответствии с законодательством, регламентируется процесс статьей 61 Жилищного кодекса:

• Квартиросъемщик имеет право разорвать соглашение аренды в любое время, если выполнены с его стороны обязательства.
• Договор легко расторгнуть по соглашению обеих сторон.
• Расторжение договора возможно, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства. Например, использует не по назначению арендованную квартиру.
• Если инициатором разрыва договора является собственник, он обязан предупредить квартиросъемщика заранее, путем письменного уведомления. После уведомления соглашение может быть расторгнуто только через месяц, кроме случая, когда обе стороны приходят к единому соглашению.

Шаг №1. Поиск арендатора

Поинтересуйтесь у знакомых, не нужна ли кому-нибудь квартира или комната. Объявления о съёме жилья публикуют в газетах, расклеивают на столбах. Можно обратиться в агентство недвижимости (перед этим изучите его репутацию на рынке). Однако наиболее простой и быстрый способ — разместить объявление в Интернете. Самые платежеспособные квартиранты давно уже там. Не используете Интернет? Попросите родных помочь с этим. Разместить объявление о сдаче можно на специализированных онлайн-ресурсах (поисковик предложит вам варианты по тематическому запросу). Составьте короткое описание, сделайте акцент на фотографиях — выбирают прежде всего по ним.

С будущим квартирантом важно сразу оговорить ряд моментов — помимо собственно стоимости. Во-первых, сроки сдачи и порядок съезда. Например, вы заключите договор на три месяца, а человеку нужно будет уехать через два. Как будете решать проблему? Во-вторых, порядок уплаты «коммуналки» — кто это будет делать? В-третьих, условия проживания: не шуметь, не портить имущество и т. д.

Заключаем и регистрируем договор найма жилого помещения. Это осуществляют РСЦ, если в вашем городе их нет, обращайтесь в ЖКХ, исполкомы. Сам договор заполняется в трех экземплярах на месте (бланки вам выдадут, договор типовой, надо будет вписать паспортные данные, срок сдачи, сумму оплаты и т. д.). Также в регистрирующий орган надо представить:

1. заявление от собственника (заполняется на месте). Если сдаваемое в аренду жильё находится в собственности нескольких человек — необходимо получить их согласие на заключение договора и сдачу жилого помещения в аренду;

2. паспорта обеих сторон;

3. документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение (технический паспорт квартиры и свидетельство о государственной регистрации права собственности).

Регистрировать договор самостоятельно не нужно.

Стороны договора найма и его суть

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

• Предмет договора

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

• Стороны договора

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

• Срок действия договора

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

• Особенности оплаты

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.

• Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

• Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

• Заключение договора

Возможность применения ИП УСН при сдаче в наём жилья при осуществлении нескольких видов деятельности

Пример 02.01.2021. ИП осуществлял деятельность по предоставлению мест по краткосрочному проживанию работникам организаций с уплатой по этой деятельности единого налога, одновременно ИП осуществлял розничную и оптовую торговлю с уплатой УСН, такая параллельная деятельность осуществлялась 3 года, и налоговая принимала декларации в которых в том числе указывались адреса жилых помещений. Одна при выборочной выездной проверке налоговая заявила о неправомерности применения ИП 5% налога при УСН, т.к. имела место сдача в пользование помещений не находящихся в собственности ИП, в результате вместо 5% предпринимателю посчитали налог по ставке 16% без учёта затрат, т.к. учёт доходов не вёлся, вместе с пени и штрафами за три года сумма получилась — ЖЕСТЬ. Несмотря на то что есть и другие мнения по возможности применения УСН при предоставлении гостиничных услуг и услуг прочего проживания (на том основании что это не аренда и наём, а предоставление мест для проживания), есть и опубликованные в конце 2020 мнения специалистов МНС (КП 12/2020), что при предоставлении мест для краткосрочного проживания в арендованных квартирах, УСН нельзя применять и по всем остальным видам деятельности (пп. 2.1.5 п. 2 ст. 324 НК).

Среди ИП распространена практика сдачи помещений по безвозмездному договору, так вот если по безвозмездному договору сдаётся недвижимость не находящаяся в собственности — права на УСН нет.

Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?

Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.

---

В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.

Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.

В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.

Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.

Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.

Как составляется договор аренды квартиры между физическими лицами

Существует несколько вариантов заключения такого договора:

1. С помощью агента недвижимости. В таком случае он, скорее всего, предложит вам готовые бланки, разработанные агентством. Вариант договора должен быть у каждой стороны сделки – поэтому, возможно, один и тот же лист нужно будет заполнить не один раз.
2. С помощью юриста. Вы можете воспользоваться услугой специалиста, который правильно составит договор с учетом нюансов ситуации, учтет законные интересы обеих сторон, справедливо укажет все необходимые права и обязанности, проследит за правильным оформлением.
3. Самостоятельно, то есть, арендатору и арендодателю нужно найти в интернете или составить самостоятельно, заполнить и подписать договор.

Что следует учитывать съемщикам, если они планируют подписывать договор без помощи агента или юриста:

• Перед подписанием стоит проверить:

• удостоверение личности владельцев квартиры (или одного из них, если он – собственник и единолично участвует в сделке);
• все документы, которые подтверждают, что арендодатель – законный собственник (выписки из реестров, свидетельство и т.п.);
• если другой участник сделки не является собственником, необходима доверенность.

• Если у жилья несколько собственников, необходимо согласие каждого из них (и в договоре должны фигурировать все).
• Если собственник один, и у него/нее есть муж или жена, а квартиру они купили уже в официальном браке – необходимо письменное согласие на сдачу в наем совместно нажитого жилья.

Внимательно сравните данные и убедитесь, что они совпадают.

Тем, кто сдает квартиру, также важно учесть некоторые нюансы:

1. Четко определитесь, кого вы готовы впустить жить в свое помещение. К примеру, максимально допустимое количество людей. Можно ли проживать с детьми и животными.
2. Заранее решите, что допустимо в рамках квартиры – к примеру, можно ли курить на кухне или балконе (или в принципе во всем помещении).
3. Стоимость и сроки также лучше обдумать заранее. Определитесь, уместен ли для вас торг, и, если да, то сколько вы готовы будете уступить.
4. Убедитесь, что в квартире все работает, не требуется ремонт. Возможные проблемы нужно устранить заранее. Во-первых, сломанная сантехника, например, вряд ли убедит съемщиков отдать залог (если они вообще согласятся вселяться). Во-вторых, закон требует, чтобы все поломки и ремонтные работы, которые не зависели от съемщиков, устранял хозяин.
5. Кстати, о залоге – также решите, будете ли вы его требовать, в каком размере. Возможно, вам удобно разбить полную сумму на несколько месяцев.

Когда формальности улажены, можно приступать к подписанию.

Что должен содержать типовой договор

Каждый договор должен отражать все аспекты ситуации и составляться индивидуально. Но есть общие рекомендации, основанные на нормах закона. Согласно им, минимальные пункты договора аренды можно представить следующим образом:

1. Формальная вводная часть. Здесь нужно прописать, как называется документ, когда и где подписан, а также обозначены стороны. То есть, ФИО и данные съемщиков и арендодателей.
2. Предмет документа. Речь тут идет преимущественно о квартире. Нужно подробно описать все важные данные о помещении – адрес, количество комнат, размер площади, кому принадлежит по закону, кто будет проживать вместе с арендодателем и т.д.
3. Сведения об оплате. Нужно обозначить, сколько стоит аренда, в каком порядке нужно будет платить. Например, «20 тысяч рублей в период с 20 по 23 число каждого месяца». Также по пунктам следует указать, кто оплачивает коммунальные и прочие счета.
4. Права и обязанности. Таких разделов в документе два: для собственника и для арендатора. Условия оговариваются сторонами заранее, а в документе только подлежат закреплению. Например, хозяин квартиры предоставляет полный доступ к жилью и находящемся в нем имуществу, посещает квартиру раз в месяц, заранее предупредив об этом, и т.п. А среди обязанностей съемщиков отражены обязательства вовремя платить, использовать жилье только по прямому назначению (то есть, самостоятельно проживать там), следить за имуществом, на момент окончания проживания оставить все в прежнем состоянии, а в случае повреждений (по вине съемщиков) возместить ущерб и т.д. Таких пунктов может быть множество, стандартно принимается во внимание порядок оплаты, состояние имущества, назначение квартиры, ответственность за повреждения.
5. Ответственность сторон. Рекомендуется прописывать этот раздел отдельно, хотя, на первый взгляд, он очень похож на предыдущий. Здесь следует отразить, что хозяин квартиры проверил помещение перед сдачей, удостоверился в комплектности и исправности техники и сантехники, к примеру. Также нужно зафиксировать, что обе стороны ознакомились со всеми пунктами договора и изъявили согласие его подписать добровольно.
6. Порядок и условия расторжения договора. Здесь можно уточнить, при каких обстоятельствах съемщики могут покинуть жилье раньше срока. Предусмотреть конкретные причины сложно, поэтому чаще всего указывается, что при непредвиденных обстоятельствах стороны могут договориться и обоюдно решить такой вопрос, без обращения в суд. Также следует уточнить, когда стороне следует предупредить о прекращении срока найма – например, арендаторы за месяц (две недели, десять дней и т.д.) предупреждают хозяев о том, что собираются съезжать.
7. Дополнительные условия. Традиционно здесь следует указать непредвиденные обстоятельства, которые могут как-то повлиять на исполнение условий договора.
8. Сроки – какой конкретно период съемщики могут жить на указанных условиях.
9. Условия продления договора. Можно указать, что с истечением официального срока хозяин и съемщики могут самостоятельно продлить договор (или сделать это с помощью риэлтора, например).
10. Данные каждой стороны, их подписи.

Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).

Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.

Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.

А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:

• Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
• Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.

Регистрация договоров найма (аренды) жилого помещения

---

Жилые помещения (квартиры, комнаты, жилые дома) могут сдаваться в наем, то есть предоставляться кому либо за плату во владение и пользование для проживания.^[∗] пункты 1 и 3 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Сдавать жилье внаем может собственник этого жилья. Не собственник имеет на это право только в случае, если ему законодательными актами или собственником жилья предоставлены соответствующие полномочия.^[∗] пункт 2 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь Кроме того, если недвижимость принадлежит нескольким собственникам (находится в общей долевой собственности), то для сдачи его внаем требуется согласие их всех.^[∗] пункт 2 статьи 246 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Жилье может сдаваться внаем на определенный срок, либо бессрочно.^[∗] пункт 4 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Сдача жилых помещений внаем для длительного проживания не является предпринимательской деятельностью. Обязанность по регистрации в качестве ИП возникает только в том случае, когда жилое помещение сдается внаем для краткосрочного проживания.^[∗] статья 1 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Запрещается сдавать внаем следующие жилые помещения: ^[∗] – пункт 3 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь
– подпункт 1.20 Указа Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений»

• построенные, реконструированные или приобретенные с привлечением льготного кредита, до полного погашения такого кредита (однако в исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья или члена его семьи, материальное положение и других) сдать такое жилье в наем можно с разрешения исполкома);
• расположенные в зданиях, подлежащих сносу или капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой;
• расположенные подвале или полуподвале.

Договор найма является основанием для регистрации наймодателя в снимаемом им жилье по месту жительства или месту пребывания.^[∗] подпункт 4.2 Положения о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 07.09.2007 № 413

Обратите внимание, что граждане проживающие в съёмном жилье имеют право стать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

---

Жилье сдается и снимается внаем по договору найма, который представляет собой соглашение, где одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.^[∗] пункт 1 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Договор найма должен быть зарегистрирован в исполкоме и считается заключенным именно после такой регистрации.^[∗] пункт 1 статьи 53 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Что обязательно должно быть указано в договоре найма?

Существенными условиями договора найма являются:^[∗] статья 53 Жилищного кодекса Республики Беларусь

• предмет договора найма (то есть указание на конкретный жилой дом, квартиру или жилую комнату);
• срок действия договора найма (не относится к договорам найма, заключаемым на неопределенный срок);
• размер платы за пользование жилым помещением и срок её внесения;
• срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги — в случае, если по договору найма обязанность по оплате услуг ЖКХ возложена на нанимателя.

В договоре найма также указываются члены семьи нанимателя, которые будут постоянно проживать совместно с ним в съёмном жилом помещении.

Договор найма составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй — у нанимателя, третий — в исполкоме, зарегистрировавшем этот договор.^[∗] пункт 3 статьи 53 Жилищного кодекса Республики Беларусь

---

До момента предоставления жилья в пользование нанимателю договор найма должен быть зарегистрирован.^[∗] пункт 1 статьи 53 Жилищного кодекса Республики Беларусь

По вопросу регистрации договора найма необходимо обращаться в исполком или организацию жилищно-коммунального хозяйства (как правило это Расчетно-справочный центр ЖРЭО).^[∗] подпункт 1.8 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

Для регистрации договора найма необходимо предоставить следующие документы:^[∗] подпункт 1.8 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

• заявление, подписанное собственником (собственниками Если жилое помещение находится в общей долевой собственности) жилого помещения (как правило заявление заполняется непосредственно при приеме документов);
• паспорт Или другой документ, удостоверяющий личность собственника жилого помещения;
• три экземпляра договора найма (бланки договоров могут быть выданы для заполнения непосредственно пери приеме документов);
• технический паспорт и свидетельство о госрегистрации права собственности на жилое помещение;
• письменное согласие всех собственников жилого помещения – в случае, если сдается жилое помещение, находящееся в общей собственности.

Договор найма регистрируется в течение 2 дней со дня представления всех документов. В некоторых случаях, когда для регистрации необходимы дополнительные документы и они запрашиваются по системе «Одно окно», регистрация осуществляется в течение 10 дней.^[∗] подпункт 1.8 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

---

Передавать жилье в пользование нанимателю можно только после того как договора найма будет зарегистрирован.

По желанию (не обязательно) наймодатель и наниматель могут составить акт о приеме-передаче во владение и пользование жилого помещения. Акт составляется в 2-х экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй — у нанимателя. В акте указываются:^[∗] часть 2 пункта 1 статьи 54 Жилищного кодекса Республики Беларусь

• сведения о сторонах договора найма жилого помещения (фамилия, имя, отчество, место жительства собственника и нанимателя);
• адрес, по которому находится жилое помещение;
• количество комнат в жилом помещении, его общая площадь и другие его характеристики (по усмотрению сторон);
• сведения о состоянии жилья на момент его передачи нанимателю;
• другие данные (по усмотрению сторон).

Составленный акт о приеме-передаче может в будущем позволить избежать разногласий между собственником и нанимателем (например, при окончании договора найма и возврате жилья обратно собственнику).

Заключение договора найма жилого помещения

Чтобы сдать квартиру как физическое лицо по закону, необходимо заключить договор найма. Он заключается в письменной форме. После его необходимо зарегистрировать в расчетно-справочном центре Минска, либо, если речь идет о другом городе, в местной администрации. Подробно этот процесс расписан в 52-й статье Жилищного кодекса: «Заключение и регистрация договоров найма жилых помещений».

В договоре нужно указать стоимость квартиры в месяц. Чтобы ее определить, вам необходимо изучить рынок недвижимости аренды, посмотреть стоимость арендных квартир в вашем районе и вывести средний ценник. Также на стоимость квартиры влияет расположение, наличие рядом метро, количество комнат, качество ремонта, наличие мебели и бытовой техники, срок найма. Можно обратиться в агентство недвижимости, где специалисты определят стоимость вашей квартиры в месяц, составят объявление и найдут вам квартирантов.

Также кроме личных и обязательных для заполнения данных можно подробно описать помещение, качество ремонта, что в квартире было, чего не было. После это поможет вам избежать спорных и конфликтных моментов.

Сдавая жилье в наем, вы должны понимать, что вам предстоит платить налоги. Если ваш доход от сдачи квартиры в аренду превышает Br5555 в год, то налоговые ставки устанавливаются Особенной частью Налогового кодекса. Если ваш доход меньше обозначенной суммы, то ставка устанавливается Решением Минского городского Совета депутатов. Если говорить в общем, то ставки для жилых помещений варьируются от Br16 до Br27,5 в месяц за каждую комнату. Налог можно платить двумя способами: один раз в год либо каждый месяц. Вы выбираете, как вам удобно, сами. Кстати, при сдаче квартиры в наем близким родственникам либо молодым специалистам вы от налога освобождаетесь.

Итак, для того чтобы сдать квартиру по договору, вам нужно предоставить:

• заявление от собственника квартиры и тех, кто имеет право на эту квартиру;
• паспорт или любой другой документ, удостоверяющий личность;
• три экземпляра договора найма.

Собственник также должен предоставить технические паспорт на квартиру, а еще документ, который подтверждает право собственности. Если квартира находится в собственности нескольких человек, то необходимо их письменное согласие на сдачу квартиры в аренду.

Далее, после того, как договор был заключен, вам необходимо сходить в инспекцию по налогам и сборам по месту жительства и зарегистрироваться в качестве налогоплательщика. В это ведомство вы должны предъявить паспорт, копию договора найма, копию технического паспорта квартиры, выписку с лицевого счета, а также согласие всех проживающих.

Если обе стороны хотят расторгнуть договор, то это можно сделать, если обе стороны выполнили свои обязательства. Подробно процесс расторжения договора расписан в статье 61 Жилищного кодекса. В ней сказано, что после исполнения всех своих обязанностей квартиросъемщик может расторгнуть договор аренды в любое время. Также договор можно расторгнуть, если одна из сторон не выполнила или нарушила прописанные в договоре условия, использует помещение не по назначению. Если договор расторгается по желанию собственника, то он должен предупредить квартиранта об этом за месяц, прислав письменное уведомление.

Если вы категорически настроены сдавать квартиру самостоятельно без посредников в виде агентств недвижимости, то будьте готовы к шквалу звонков и многочисленным просмотрам. Как мы писали выше, для начала вам нужно определить правильную стоимость вашей квартиры, чтобы сдавать ее в аренду. Для этого стоит просмотреть десятки объявлений квартир, которые находятся в вашем районе, учесть качество своей квартиры и таким образом сформировать ценник.

В Бресте арендодателю и квартиросъёмщику надо обратиться в службу «Одно окно» администрации Ленинского района по ул. Ленина 13, каб. 116 или Московского района по ул. Московская 273, каб. 13–14 в зависимости от того, в каком районе находится сдаваемая квартира. С собой возьмите:

• Паспорта или иные документы, которые подтверждают вашу личность.
• Технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение (для собственника)
• Письменное согласие всех собственников жилого помещения – в случае, если оно находится в общей собственности.

Форма заявления для собственника и сам договор (по форме, утверждённой постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 г. № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497») обычно заполняются на месте. Исходя из личного опыта автора статьи, отметим, что работники службы «Одно окно» обычно помогают собственникам, сдающим жильё впервые, и разъясняют все нюансы заполнения договора.

Важно! Если вы сдаёте не все комнаты, то указывайте в договоре их число. Если существует предоплата и залог, то это тоже надо указать. Не забудьте уточнить, кто платит за коммунальные услуги и время, когда арендодатель может посещать свою квартиру.

Процедура займёт максимум 2 дня со дня подачи заявления.

И помните: утром – договор, вечером – деньги и ключи от квартиры.

Когда договор заключён, путь собственника лежит в налоговую. С собой берём:

• Паспорт
• Копию техпаспорта жилого помещения
• Выписку из лицевого счёта обо всех прописанных в квартире. Её можно взять в ЖЭСе
• Копии договора найма жилья.

Платить можно ежегодно или ежемесячно. Сумма зависит от ставок, установленных Указом Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497 «Об уплате подоходного налога в фиксированных суммах». Вам не придётся платить налог, если вы сдаёте квартиру близким родственникам (что необходимо подтвердить документально) или молодым специалистам, работающим по направлению.

Если за год сумма ваш доход станет больше 500 б. в., то налоговая ставка увеличится до 12%. В таком случае не забудьте до 1 марта следующего года сдать налоговую декларацию. Сам налог должен быть уплачен до 1 мая.

Существует типовая форма, которая действует с 12 сентября 2006 г. и утверждена Постановлением Совмина Беларуси № 1191. Законодательство не обязывает пользоваться данной формой документа, но это целесообразно в большинстве случаев. При необходимости допускается дополнение договора особыми условиями, если они не противоречат требованиям и нормам законодательства.

Основными положениями документа являются:

• предмет договора;
• срок действия (если он является срочным);
• размер и периодичность внесения платы;
• порядок расчета за жилищно-коммунальные услуги.

Следует также перечислить членов семьи арендатора, которые будут проживать вместе с ним. Если жилье сдается с мебелью и прочими предметами быта, следует описать их с указанием текущего состояния и имеющихся изъянов.

Сдача жилого помещения внаем должна оформляться документально – такого требование законодательства. Наличие договора позволяет:

• избежать штрафных санкций со стороны налоговых органов;
• четко зафиксировать обязанности и права сторон;
• юридически оформить все условия;
• при необходимости – отстоять свою позицию при возникновении спорных ситуаций.

Положения договора являются юридически значимым аргументом при проведении судебных, гражданских, административных и прочих разбирательств, связанных с арендой жилья.

Порядок расторжения регламентируется ст. 61 Жилищного кодекса. Собственник (арендодатель) вправе сделать это, если наниматель нарушает правила пользования жильем, портит имущество, ведет асоциальный образ жизни, мешает проживающим по соседству людям и т.д. Но в любом случае владелец жилья должен уведомить о своем решении нанимателя не позже, чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения договора.

Арендатор также может расторгнуть соглашение только после исполнения всех обязательств перед собственником.