Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разделить земельный участок и находящийся на нем жилой дом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Регистрация общей долевой собственности на земельный участок
Если дом между сторонами не поделен, раздел земельного участка или выделение из него доли одного из сособственников невозможны. Поэтому прежде чем решать земельный вопрос, получите необходимые документы о праве собственности на домовладение.
Документы, подтверждающие право собственности на дом и размер доли собственника:
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• свидетельства о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены;
• вступившие в законную силу решения суда о признании права собственности на дом или на его часть, план дома, план земельного участка;
• свидетельства и другие документы, выданные до введения в действие ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.
•
Этап регистрации общей земельной собственности на земельный участок важен для его последующего раздела. Земельный участок обязательно должен быть объектом земельных правоотношений — индивидуально определенной вещью с конкретными границами и точно определенным местоположением на кадастровой карте. Решение суда по признанию права собственности на не сформированный земельный участок сложно прогнозировать.
Следуя принципу единства земельного участка и расположенных на нем домов, строений и хозяйственных построек, признание права собственности на землю происходит на основании документов на право собственности на дом. В случае отсутствия документов, необходимо руководствоваться данными первичной инвентаризации.
Однако если в процессе владения земельным участком сособственники изменяли размер, расположение границ и количество построек на земельном участке, не отражая изменения в кадастровых планах, для регистрации общей долевой собственности на земельный участок необходимо подготовить соответствующую действительности документацию. Для этого потребуется вызвать на место специалистов, провести замеры, зафиксировать изменения и внести изменения в технический паспорт.
Как происходит выделение долей.
Выделение доли может происходить по взаимному согласию или через суд. Второй вариант может использоваться в ситуации, когда мирным путем не удалось решить конфликт.
Подобный механизм часто привлекается в следующих ситуациях:
- Развод супругов и конфликты имущественного характера;
- Споры о границах земельных наделов и создание препятствий для свободного пользования;
- Разночтения по вопросам владения имуществом, создание препятствий для комфортного проживания;
- Нарушение прав, связанных с нарушением принципа преимущественной покупки объекта или иными нарушениями законодательства.
Для возможности выделения доли земельного участка должны быть определены конкретные границы надела присвоено кадастровый номер.
Действующее законодательство накладывает ряд ограничений в части возможности проведения подобной процедуры:
- Существуют минимальные значения, меньше которых долевой участок быть не может;
- Не подлежат передачи в собственность заповедники и иные особо охраняемые территории;
- В отношении долей земельного участка также действует правило первоочередного приобретения сособственниками.
Подготовка документов
Любые юридические действия с недвижимостью сопровождаются сбором пакета документов. Его состав зависит от конкретной ситуации. По общему правилу, чтобы оформить дом в собственность, если земля в долевой собственности, в орган Росреестра нужно подать:
- Удостоверение личности гражданина.
- Оригинал и копию доверенности, заверенной у нотариуса, если от имени владельца действует представитель.
- Кадастровый паспорт на жилье.
- Разрешение на ввод строения в эксплуатацию.
- Правоустанавливающие документы на имущество: Договор купли-продажи, Завещание и так далее.
- Заявление, составленное по установленной форме и подписанное гражданином.
- Квитанцию об уплате государственной пошлины.
Заявку вместе с пакетом документов можно подать и через Многофункциональный центр.
Как переходит право собственности
Самый быстрый способ передать право собственности – дарение. Подписать дарственную должны все совладельцы. Документ заверяется у нотариуса. С дарственной и комплектом других документов следует отправиться в Росреестр для регистрации прав и получения выписки из ЕГРН.
Если имущество переходит к не родственнику, сделка облагается налогом на доход физических лиц, в остальных случаях государственные сборы не взимаются.
Также можно долевую собственность перевести в индивидуальную через суд. В иске нужно указать, на какую площадь претендует человек. Суд в решении определит:
- Метраж, выделенный каждому владельцу.
- Алгоритм раздела объекта, если это возможно.
- Режим пользования общими помещениями.
С судебным решением можно обращаться в орган регистрации или МФЦ для оформления права собственности на долю.
Если другие владельцы не возражают против юридических изменений, договор на раздел частного жилого дома будет составлен быстро. После этого нужно посетить отдел архитектуры и градостроительства. Помимо правоустанавливающих документов на жилье, понадобится проект, на основании которого можно определять доли, выделяемые в натуре.
Проверив предоставленные бумаги, сотрудник архитектурного отдела выдаст разрешение, которое позволит возвести в доме капитальную стену, сделать отдельный вход.
Чтобы регистрация дома на участке в долевой собственности прошла без затруднений, нужно выполнить еще два шага:
- Размежевать общий земельный участок.
- Получить в БТИ технический и кадастровый план на каждую долю.
Несколько слов об общей собственности
Данный правовой институт характеризуется наличием одного объекта и нескольких его собственников. Он имеет две разновидности:
- совместную – доли собственников (участников) не определены. Порой эту форму называют коллективной;
- долевую – доли собственников (участников) определены.
Доля – это часть чего-то (в данном случае земли), которая четко определена.
Эта статья не охватывает весь спектр вопросов, связанных с общей собственностью, а посвящена только долевой.
Как уже отмечалось выше, понятие общей собственности пришло в современное законодательство многих стран из Римского права. В России было введено еще в XII веке документом, который назывался “Русская правда”, а уже в XV веке с появлением Псковской Судной грамоты началось формирование права общей долевой собственности, дальнейшее развитие которой было сделано в XVII веке в Соборном Уложении.
Следующим шагом в развитии правовых основ этого института явился Свод законов гражданских, принятый в 1900 году, который действовал до 1917 года.
В настоящее время вопросы общей долевой на землю регулируются Гражданским кодексом РФ (Глава 16) и Земельным кодексом. Эти законы, наконец, вернули в нашу жизнь забытое понятие частной собственности на землю. Сейчас существуют следующие виды земельного владения (собственности):
- частная,
- государственная,
- муниципальная.
Скажу пару слов о совместной собственности, в частности на землю.
Она дает право всем участникам вместе владеть и пользоваться всем земельным наделом, если они дополнительно не договорились об ином порядке пользования. Они могут выбрать одного и дать ему полномочия управлять участком. Распоряжаться же землей может любой из собственников при условии согласия всех остальных.
Наше законодательство предусматривает такой вид владения для:
- Фермерских хозяйств.
- Земельных участков, если их купили на взносы членов садоводства.
- Супругов, даже если не зарегистрировано право двух лиц: мужа и жены (если это не противоречит брачному контракту).
Кроме того, совместная собственность на землю может возникнуть по договору между владельцами отдельных земельных участков.
Как разделить дом и землю находящиеся в общей долевой собственности
В этом случае существуют два варианта, каждый из каких уместен при определенных обстоятельствах. Первый заключается в составлении соглашения, такого как брачный контракт, в котором будет обозначен порядок пользования жилым имуществом. Делается этого только по усмотрению сторон, поэтому профильное законодательство имеет на этот счет только рекомендательные нормы. Второй вариант заключается в выделе натуральных частей. Происходит это следующим образом:
- Составляется соглашение;
- Вызывается лицензированная кадастровая служба;
- Специалисты на основании имеющегося соглашения проведут кадастрово-замерочные работы.
После этого стороны получат специальное свидетельство о проведенных ранее работах. В этом свидетельстве будет обозначен план раздела. С этим документом участники направляются в территориальный отдел Росреестра, и после 10-ти дней каждый из получает уже готовое свидетельство о собственности. Ответ может быть отрицательным, если в течение процедуры были существенно нарушены права формального участника.
Что такое долевая собственность?
Большинство российских квартир находятся в долевой собственности. Почему жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты. Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества.
В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации. Тогда квартиры оформляли в собственность целыми семьями: каждый человек, который участвовал в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.
Важно различать долевую собственность и совместную собственность.
Долевая собственность — это когда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников.
Совместная собственность — имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются.
Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел, касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе по соглашению наследников или по соглашению супругов доли могут перераспределяться, но априори они считаются равными.
Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности?
Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя общие правила для сделок купли-продажи имущества в общей долевой собственности, установленные Гражданским кодексом РФ, действуют и в отношении частных домовладений — земельного участка с расположенным на нем индивидуальным жилым домом.
«И жилой дом, и земельный участок являются самостоятельными объектами недвижимости: каждый из них поставлен на кадастровый учет, каждому присвоен уникальный номер, право собственности заявителя регистрируется в отношении каждого объекта “отдельно” (хотя и по одному заявлению). Поэтому для продажи доли в праве собственности и на земельный участок, и на жилой дом необходимо получить отказ всех сособственников в отношении каждого из объектов, подлежащих продаже и находящихся в общей долевой собственности».
Павел Остапчук,
младший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»
Распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: при продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25–30% стоимости, чем если бы объект продавался целиком и продавец забирал бы свою часть денег, полученных от продажи.
Пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 8 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,9–3 млн рублей.
Но если есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 4 млн рублей).
Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но нарушение закона чревато самыми негативными последствиями, вплоть до отмены совершенной сделки.
Редакция благодарит за помощь в создании материала Юлию Антясову, руководителя офиса «Новогиреево» компании «Миэль – Сеть офисов недвижимости», Юлию Дымову, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, Елену Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости», Павла Остапчука, младшего юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
Оформление части дома в собственность, а также участка, который к нему прилегает – не сложная юридическая процедура, на которую требуется около 5 — 10 дней, при условии, что между сторонами сделки не возникло никаких споров.
Оформить долю в доме необходимо, прежде всего, для того, чтобы:
- снять все действующие ограничения и получить возможность распоряжаться имуществом;
- получить документ, подтверждающий право собственности на часть дома.
Самый первый шаг, который нужно предпринять, собираясь получить свидетельство о праве собственности на дом или часть дома, это посещение отделения Бюро Техинвентаризации и постановка объекта на учет, а также оформление технической и кадастровой документации.
Нужно учесть, что если дом был построен на дачном участке, ставить его на кадастровый учет не нужно, можно приступать к сбору документов.
Бумаги предоставляются в государственную организацию, основная задача которой — накапливание информации о недвижимом имуществе и его владельцах. На сегодняшний день эту функцию выполняет Росреестр.
Документы, которые должны быть представлены гражданином для оформления собственности на долю в доме, который в данном случае является общим имуществом:
- Российский паспорт гражданина для удостоверения сотрудником отделения Росреестра личности заявителя.
- Подлинник и копия доверенности, которая была заверена у нотариуса. Этот документ нужно предъявлять только в том случае, если регистрацией права собственности занимается не тот гражданин, на которого будут оформлены бумаги, а доверенное лицо.
- Кадастровый паспорт на жилье.
- Полученное от уполномоченной организации разрешение, подтверждающее ввод строения в эксплуатацию.
- Документы, в которых зафиксирован факт собственности заявителя на земельный участок, на котором был построен дом.
- Заявление, составленное по установленной форме и подписанное гражданином, обращающимся для оформления свидетельства. Скачать пример заявления для заполнения можно по ссылке.
- Платежная квитанция, в которой стоит печать кассира, принявшего деньги за оплату государственной пошлины.
Как выйти из долевой собственности на дом
Когда осуществляется наследование и оформление документов на долю в общем имуществе, не все граждане понимают, что это может оказаться не очень удобным вариантом для проживания, а сдавать дом, в котором живут несколько человек в аренду, также не всегда возможно.
В связи с этим многие собственники желают отказаться от данного права, и могут сделать это в любой момент. Самый простой способ – если другие дольщики согласятся выкупить часть объекта недвижимости. В таком случае их доля увеличивается, а человек, продавший свою часть, выписывается из дома и теряет права на пользование, распоряжение объектом.
Для того, чтобы выйти из долевой собственности, необходимо обратиться в МФЦ и написать соответствующее заявление. Факт передачи денежных средств за объект недвижимости должен быть зафиксирован.
Самый простой способ выхода из доли – продать ее одному или нескольким собственникам дома. Однако, делать это нужно по правилам. В первую очередь гражданин должен позаботиться о том, чтобы у него имелось письменное подтверждение того, что другим собственникам была отправлена оферта по выкупу доли в доме.
Также существует другой, менее подходящий для большинства случаев способ выхода из доли – выделение объекта в натуре, то есть совершение каких – либо преобразований с домом для того, чтобы отделить долю одного человека от остальных долей.
Это можно сделать не всегда, но в некоторых ситуациях достаточно лишь построить плотную стену и поделить дом на две части. Выделяя долю, собственник должен позаботиться о том, чтобы не были нарушены права других собственников.
Прекращение долевой собственности
Каждый участник вправе выйти из данных отношений. Это может осуществляться посредством отчуждения своей доли третьим лицам, выдела или раздела общего имущества. При продаже одним из владельцев своей части остальные могут требовать, чтобы за установленную цену и на других условиях она была продана им.
В соответствии с правилом преимущественной покупки, отчуждающий хозяин обязан известить письменно остальных хозяев о своих намерениях. Последние имеют возможность приобрести часть недвижимости в течение месяца с момента получения уведомления. По истечении срока отчуждающий может продать свою часть третьему лицу. В случае нарушения правил преимущественной покупки любой из сособственников может в судебном порядке потребовать перевода на него обязанностей и прав покупателя. Это значит, что он обязан уплатить установленную цену и исполнить прочие условия сделки. Преимущественное право на приобретение распространяется также и на мену доли, но не на дарение. Не допускается уступка данной возможности в порядке цессии.
Продажа квартиры в долевой собственности
Когда у недвижки много владельцев, при сделках не избежать сложностей. Продать такое жилье возможно, но придется заручиться согласием содольщиков и правильно оформить документы. Решение о продаже все владельцы долей должны принять единогласно. При отказе одного из них сделка невозможна по закону.
Нотариальное заверение — обязательный атрибут сделок с долевками. Предположим, что три человека разделили квартиру поровну — каждому по 1/3. Чтобы продать жилье, всем участникам, включая покупателя, необходимо посетить офис нотариуса. Он изучит документы, проверит дееспособность каждого участника и убедится в отсутствии нарушения чужих прав. Если содольщики вместе посетят нотариуса, то документ, который подтверждает обоюдное согласие содольщиков на сделку, не понадобится.