Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с № 237-ФЗ. Понятие рыночной стоимости гораздо более широкое и прямо зависит от спроса на рынке недвижимости, объема предложения и состояния конкретного жилья, тогда как кадастровая стоимость главным образом обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.
Основные подходы к оценке рыночной стоимости
Сравнительный. В этом случае квартира сравнивается с аналогичными. Данный подход имеет смысл применять, если есть большая выборка достоверных данных о квартирах с аналогичными параметрами и в схожих локациях. Обычно такая информация есть у агентств недвижимости, для приблизительной оценки можно воспользоваться открытыми интернет-площадками.
Доходный. В этом случае оцениваются потенциальная доходность — от перепродажи и/или аренды (в зависимости от целей покупателя-инвестора), а также сопутствующие расходы.
Затратный. В этом случае исходят из того, что покупатель не заплатит за лот больше, чем стоило бы строительство или восстановление аналогичного объекта недвижимости. Стоимость объекта рассчитывается как стоимость участка земли плюс стоимость замещения или воспроизводства объекта недвижимости минус стоимость накопленного износа.
Сколько в итоге поставить?
Если продавцу квартиры нужна конкретная сумма от продажи – вопрос с ценой обычно решается сам собой (и если продавцу нужно слишком много – квартиру он будет продавать долго). Но если квартира продается, например, для первоначального взноса по новой квартире в ипотеку, то здесь важно определить именно оптимальную цену – чтобы покрыть максимальный процент от стоимости нового жилья и при этом не ждать слишком долго (ведь новостройки постоянно дорожают).
Как рассказал нам преподаватель РУДН Василий Башуткин, идеальная схема – это начать с более высокой цены, а потом постепенно ее снижать до момента, когда по объявлению начнут постоянно звонить (и, что самое главное, звонить должны не только риелторы).
Обобщив все вышесказанное, предложим такой алгоритм для определения оптимальной цены на квартиру:
- просмотреть все объявления по продаже квартир в том же доме, районе или округе. Примерно определить верхнюю и нижнюю границы рынка;
- проверить цену квартиры по всем доступным сервисам, посмотреть кадастровую стоимость;
- учитывая все полученные цифры, определить минимально допустимую цену продажи (например, желаемый размер первоначального взноса по ипотеке) и верхнюю границу (заведомо более дорогая квартира в том же районе или доме);
- установить цену на уровне средней (между минимальной и максимальной) или чуть выше – оставив запас для торга;
- если звонков не будет совсем или звонить будут только риелторы, постепенно (раз в несколько дней или в неделю) снижать цену. Шаг снижения можно понять по другим объявлениям (обычно это 20-50 тысяч рублей);
- когда начнутся звонки от потенциальных покупателей, перестать снижать цену и ждать продажи.
Что касается запаса для торга, скорее всего, 100-200 тысяч рублей добавляют к цене и все остальные продавцы (разве что кроме тех, кто пишет заглавными буквами «ТОРГА НЕТ»), поэтому стоит учитывать, что даже от компромиссной цены по рынку придется немного уступить.
Если придется обращаться к риелтору, нужно учесть – за их услуги нужно будет заплатить как минимум 50-100 тысяч рублей, поэтому эту сумму тоже лучше изначально включить в цену (а если объявления будут и от риелтора, и от владельца, придется договариваться, кто и какую цену устанавливает). Без посредника продать жилье тоже можно, но в городах с высокой конкуренцией сделать это будет сложно.
Принцип расчёта стоимости квартиры онлайн
Эта схема официально утверждена Росреестром и пользуется для проведения расчётов и согласования с местными органами власти. Кадастровая стоимость формируется по следующим показателям:
- Общая площадь недвижимости.
- Дата постройки и материал стен.
- Этаж здания.
- Наличие инженерной инфраструктуры. Экологическая обстановка в месте проживания.
- Транспортная инфраструктура в месте нахождения здания.
- Инвестиционная привлекательность региона проживания.
Как рассчитать стоимость квартиры с помощью онлайн сервиса
Самый быстрый способ определить цену своей жилплощади — это оценка стоимости недвижимости онлайн. Многие электронные базы данных о продаже жилья имеют такую опцию.
Например, на портале «Индикаторы рынка недвижимости» вы найдете «Калькулятор оценки стоимости квартир». Все, что вам нужно сделать — это внести основные параметры своего объекта.
Среди них: расположение дома, транспортная доступность, тип дома, площадь квартиры, количество комнат и другие. Сервис рассчитает стоимость по данным объектов, которые расположены рядом.
Но, используя чисто технический подход, сложно учесть уникальные свойства вашего дома: вид из окон или состояние подъездов. Поэтому более точную оценку можно получить только «ручным способом».
Как узнать сколько раз продавалась квартира и кто был ее собственником?
Единая Государственная База Недвижимости Росреестра содержит всю информацию о сделках, проводимых с 1996 года. Это означает, что Вы не только можете узнать актуальную информацию об объекте недвижимости, зарегистрированном в ЕГРН, но и – всю известную историю, как минимум с 96-го года. А это – ФИО бывших правообладателей и даты перехода прав собственности.
Данный документ называется «Выписка из ЕГРН о переходе прав собственности на недвижимое имущество». Это официальный документ, выдаваемый органами Росреестра.
Мы все прекрасно понимаем, что продажа квартиры, земли или дома – это не те операции, которые производятся еженедельно или ежемесячно. Сделки с недвижимостью, не «в общем понимании», а в частности с одним определенным объектом совершаются в буквальном понимании – редко. Частая перепродажа, может говорить о возможных махинациях с данным объектом, или наличии проблем/дефектов, которые проявлялись при начале эксплуатации квартиры или дома, но которые были незаметны (или не заявлены) перед совершением сделки. Поэтому, проверяя недвижимость, соискатель обязательно должен обратить внимание на историю интересующего его объекта.
Что это значит – «история объекта недвижимости»? Ознакомившись с историей объекта недвижимости, а именно – получив данные о переходе прав собственности и данные о ее владельцах – мы сможем проанализировать частоту сделок с ней.
Вам еще может быть интересно:
Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и правообладателях объекта недвижимости
Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.
Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.
Как проверить квартиру перед покупкой
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке. Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».
Кoгдa жильe пoкyпaют или бepyт в ипoтeкy в бpaкe, cyпpyг влaдeльцa пoлyчaeт пpaвo нa чacть квapтиpы. Пpи пpoдaжe квapтиpы oн дoлжeн дaть нoтapиaльнoe coглacиe нa cдeлкy.
Coглacиe cyпpyгa нe нyжнo, ecли пpoдaвeц пoлyчил жильe в нacлeдcтвo, в пoдapoк или пpивaтизиpoвaл. Eщe дoкyмeнт нe тpeбyют, кoгдa пoдпиcaнo coглaшeниe o paздeлe coвмecтнo нaжитoгo имyщecтвa или бpaчный дoгoвop.
Кyпить квapтиpy мoжнo дaжe бeз coглacия cyпpyгa, нo этo pиcкoвaннo. B EГPН бyдeт cтoять oтмeткa, чтo coглacиe нe oтпpaвляли в Pocpeecтp.
Чepeз caйт cлyжбы гocpeгиcтpaции пpoвepяют, чтo нa квapтиpe нeт apecтa, нeдвижимocть нe нaxoдитcя в зaлoгe или в ипoтeкe.
Пo aдpecy или кaдacтpoвoмy нoмepy нa caйтe Pocpeecтpa дaют выпиcки из EГPН. Пpoвepить кaдacтpoвый нoмep oбъeктa нeдвижимocти пo aдpecy мoжнo oнлaйн нa тoм жe caйтe.
Ecли нa квapтиpe нeт apecтoв и oбpeмeнeний — этo нe знaчит, чтo пpoвepкa квapтиpы пepeд пoкyпкoй нa юpидичecкyю чиcтoтy зaкoнчeнa. Eщe нyжнo пpoвepить дoкyмeнты, кoтopыe пpeдocтaвляeт пpoдaвeц.
Как узнать стоимость проданной квартиры?
Внимание к квартирам, которые получены в наследство. Смотрите на дату вступления в право собственности. Например, 1 февраля получено свидетельство, а 1 марта квартира уже выставлена на продажу. К чему такая срочность? Уточните и подумайте, стоит ли вообще проводить эту сделку.В течение 3-х лет наследники могут оспорить сделку купли-продажи недвижимости. Нет никакой гарантии, что к вам не придёт родственник продавца с судебным приказом на выселение и признанием сделки недействительной.
Справку можно получить в паспортном столе, управляющей компании или МФЦ. В первую очередь надо обратить внимание на тех, кто сейчас прописан, и выяснить, нет ли в квартире невыселяемых.
- Жильцы, отказавшиеся от приватизации и получившие право пожизненного проживания.
- Жильцы, получившие право проживания по завещательному отказу.
- Живущие по договору безвозмездного пользования.
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Всё сказанное выше можно объединить в алгоритм проверки, которого стоит придерживаться. Это устранит большую часть проблем, которые могут возникнуть после сделки на вторичном рынке недвижимости.
- Получите расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Обратите внимание на количество собственников, наличие несовершеннолетних, частоту смену собственников, основание возникновения права собственности.
- Проверьте паспорта всех собственников, убедившись, что данные совпадают с выпиской из ЕГРН и нет факторов, указывающих на подделку документа.
- Проверьте документ — основание права собственности (свидетельство о праве на наследство, договор ДДУ, договор купли-продажи, договор приватизации, договор ренты, дарения, мены или решение суда). Особое внимание — договорам приватизации, свидетельству о праве на наследство, договору дарения.
- Потребуйте согласие супруга на продажу, даже если собственники в разводе. Документ должен быть заверен у нотариуса.
- Проверьте у продавца наличие долгов, открытых судебных дел и банкротства.
- Запросите справку о зарегистрированных лицах из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная). Проверьте, кого из прописанных нельзя выселять (опираясь на правоустанавливающие документы), а также проверьте временно выписанных (они могут вернуться).
- Попросите справку об остатке на пенсионном счёте, чтобы выяснить, был ли использован маткапитал.
- Попросите справку из психо-неврологического диспансера и наркологии.
- Способы оценки стоимости квартиры
- Как определить рыночную стоимость квартиры самостоятельно для продажи
- Оформляем справку на портале за 15 минут
- Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте
- Определение рыночной стоимости онлайн калькулятором
- Оценка квартиры риэлтором
- Нанять для оценки квартиры оценщика
- Какую цену выставить для продажи квартиры
- Что влияет на стоимость квартиры
- Полезное видео по теме
Кто если не профессионал, ежедневно заключающий сделки по продаже, покупке и обмену жилплощади, знает, за какую сумму продавать жилье? При выборе риэлтора необходимо ознакомиться с реальными отзывами клиентов, изучить информацию на специализированных форумах, провести опрос знакомых. От выбора оценщика зависит окончательный результат и сумма сделки. Недобросовестные агентства недвижимости могут специально искажать цену жилплощади, чтобы расширить клиентскую базу.
Если вам нужно составить оценку жилплощади для суда или банковской организации, то есть нужен официальный отчет о цене и экспертиза, то без услуг профессионального оценщика не обойтись. Эксперт проведет оценку недвижимости, составит специальный официальный документ.
Этот способ расчета оценки считается одним из самых затратных и ненадежных. В большинстве случаев владельцы недвижимости вынуждены прибегать к услугам оценщика при заключении юридических сделок с жилплощадью. Для выбора эксперта необходимо изучить отзывы заказчиков, тарифы у конкурирующих организаций, сроки изготовления отчета с оценкой.
При оценке жилья, как правило, используется сравнительный метод. То есть, объект сравнивают с таким же объектом недвижимости по отдельно взятым параметрам. Стоимость жилплощади зависит от следующих факторов:
- Тип, серия дома, где расположена квартира — панельный, кирпичный и т. д.;
- Площадь (количество жилых комнат);
- Месторасположение объекта;
- Инфраструктура района;
- Этажность;
- Планировка;
- Ремонт.
Учитывая перечисленные факторы, понятно, что стоимость квартиры зависит от ее размера, престижности района, удаленности от центра.
Прежде всего, стоит убедиться в том, что его паспорт не поддельный. Заходим на сайт Главного управления по вопросам миграции МВД России, выбираем сервис «Проверка по списку недействительных российских паспортов», указываем серию и номер паспорта продавца и отправляем запрос.
Ответ выдается сразу же. Если паспорт «чист», то его нет в списке недействительных. Кроме того, на портале ГАС «Правосудие» можно узнать, не был ли ваш продавец фигурантом уголовного дела.
Почему для получения нужных сведений об имуществе человека, стоит обратиться к нам? Вот три основные причины:
- Быстрый результат. Наши возможности и отработанная схема действий позволяют получать интересующую информацию в срок от 2 до 4 дней.
- Достоверность и полнота сведений. Мы работаем только с официальными источниками, а потому можно не сомневаться в надёжности предоставляемых нами данных.
- Гарантия. Если найти необходимую информацию не получится, то мы вернём деньги.
Какие сведения об имуществе получает заказчик услуги
Выписка содержит такую информацию, как наименование объекта, его кадастровый номер, описание всех его характеристик — площади, планировки и т.д. В ней также присутствует информация о собственнике и стоимости имущества.
Как оформить запрос на получение необходимых данных
Этапы сотрудничества с нами просты и понятны. Для того чтобы узнать нужную информацию с нашей помощью следует:
- заполнить специальную форму на сайте;
- получить консультацию обо всех особенностях процедуры;
- сообщить данные для поиска — это ФИО и ИНН;
- оплатить услуги по выбранному тарифу;
- получить достоверные сведения.
Самостоятельный поиск сведений или обращение в официальные органы могут отнять драгоценное время или вовсе не принести результатов.
Из чего складывается стоимость?
Цена на жилое помещение складывается из нескольких факторов. Условно их можно разделить на три большие группы:
- место нахождения продаваемой квартиры;
- здание, в котором находится квартира;
- непосредственно жилое помещение.
В действительности, «внешний фактор» играет даже большую роль в определении цены, чем «внутренний». К первой группе по степени убывания относятся следующие условия ценообразования:
- Район, в котором расположено жилье. Очевидно, чем ближе к центру населенного пункта будет находиться квартира, тем более высокой будет ее цена. Разница между двумя идентичными квартирами, находящимися в разных районах (одна – в центре, а вторая – в спальном районе) будет отличаться в 2 раза.
- Инфраструктура, расположенная вблизи продаваемой квартиры. Расположение поблизости магазинов, школ, остановок, медицинских учреждений также влияет на ценообразование. Наиболее привлекательным для потенциальных покупателей будет вариант с «шаговой» доступностью до места работы или учебы.
- Прилегающая к жилому помещению территория. Наличие парковок тоже играет роль в повышении цены. Такая, казалось бы, мелочь, как опрятность прилегающей территории (например, отсутствие ям на дворовой дороге, отсутствие мусора и т.д.) тоже может играть фактором, повышающим цену.
После того, как будут оценены внешние критерии, можно приступить к оценке второй группы факторов.
- Здание, в котором находится квартира. Материал, из которого построено здание, влияет на образование цены на 10-15 процентов. Квартира, находящаяся в кирпичном здании, будет стоить дороже, чем в панельном. Еще больше цена поднимется за здание из монолита.
- Состояние подъезда. Подъезд, в котором регулярно делают ремонт и в котором все соседи поддерживают чистоту, является еще одним фактором для повышения цены. Соответственно, облупленная краска, надписи на стене и регулярно присутствующая неопрятность ее снизят.
- Уровень внешнего шума. Если за стенами находятся шумные соседи, проходит шахта лифта, то цена за квартиру будет снижаться.
После того, как эти факторы будут учтены, необходимо перейти в оценке последней группы факторов: непосредственно к самой квартире.
- Наличие ремонта и балкона. Данный фактор оценивается субъективно в зависимости от дохода продавца. Для одних евроремонт – повод повысить цену, а для других дорогой ремонт с дизайнерскими решениями – обычная среднестатистическая квартира. Квартира с пожелтевшим потолком, облупленными стенами, конечно, высоко оцениваться не будет. Наличие балкона повышает цену. При этом также учитывается его состояние.
- Метраж и планировка. Логично, чем больше метров, тем квартира будет дороже. Но планировка квартиры также играет свою роль, как и возможность ее изменить. В некоторых квартирах, особенно построенных давно, произвести столь глобальные изменения будет сложно не только в плане сбора необходимых документов и разрешений, но и в том, что изменения могут оказать влияние на весь дом.
- Вид из окна. Казалось бы, тоже мелочь, которая все же влияет на цену. Выход на дорогу с трамвайными путями оценится в меньшей степени, чем выход на парк или любой другой пейзаж, приятный человеческому глазу.
- Расположение квартиры. Учитывается этажность. Данный фактор также рассматривается в совокупности с материалом, из которого построено само здание. Угловая квартира в панельном доме будет стоить ниже за счет низкой теплоизоляции, и если стены продаваемого помещения не были утеплены самостоятельно продавцом, то покупателю придется дополнительно потратиться.
Почему важно знать историю продаж квартир в доме?
Если вы задумываетесь о покупке квартиры, то одним из факторов, которые могут повлиять на вашу решающую принятие, является история продаж квартир в доме.
Зная историю продаж, вы можете оценить различные аспекты, такие как: стоимость квадратного метра в доме, динамику роста цен на квартиры, количество сделок на рынке недвижимости в этом доме, а также причины продаж и покупок.
Эта информация может помочь вам реализовать ваши кавер-планы, делать правильные выводы и принимать решения, которые будут оправданы и не приведут к разочарованию в будущем.
Помимо аспектов выбора квартиры, знание истории продаж в доме может быть полезным при рассмотрении других вариантов, например при продаже своей квартиры в этом доме. Вы сможете оценить реальную рыночную стоимость квартиры и дать правильную оценку нашей квартире.
Какие документы необходимо предоставить для получения информации о продажах?
Для того чтобы получить доступ к истории продаж квартир в доме, необходимо собрать несколько важных документов.
- Документы о правах на жилье. Для того чтобы выяснить, кто был владельцем квартиры в определенный период времени, нужно иметь документы, подтверждающие права на жилье.
- Договоры купли-продажи. При наличии копий договоров купли-продажи вы можете выяснить, когда была продана квартира и за какую сумму.
- Свидетельства о регистрации прав на недвижимость. При наличии свидетельств о регистрации прав на недвижимость, вы можете проверить, были ли оформлены сделки с квартирами в доме.
- Реестры сделок с недвижимостью. Это документы, в которых фиксируются все сделки с недвижимостью, проведенные на территории данного района или города.
Собрав все указанные документы, вы сможете получить полную информацию об истории продаж квартир в доме и узнать интересующие вас подробности.
Что делать, если информация о продажах квартир в доме недоступна?
Если вы не можете узнать историю продаж квартир в доме, существует несколько вариантов действий. В первую очередь, можно обратиться к управляющей компании, которая занимается обслуживанием дома. Возможно, они смогут предоставить вам нужную информацию.
Также можно попробовать найти информацию в базах данных Росреестра. Там хранится информация о всех зарегистрированных сделках с недвижимостью. Но необходимо учитывать, что доступ к этой информации может быть ограничен.
Если все вышеперечисленные варианты не помогают, можно обратиться к риелторам или агентам по недвижимости. Они могут иметь доступ к информации о продажах в доме, так как поддерживают связи с различными риэлторскими агентствами.
Но не стоит забывать, что узнать все продажи квартир в доме может быть довольно сложно, особенно если дело касается давних сделок. Но попробовать стоит, так как такая информация может оказаться полезной при покупке или продаже недвижимости.
Какую информацию можно получить о проживающих граждан
Оформив заявку, собственник квартиры через некоторое время станет обладателем такой информации:
- Задокументированный адрес, по которому располагается квартира.
- Общее количество граждан, у которых есть прописка в квартире.
- Есть ли люди с временной пропиской. Обязательно указывается дата, до которой эта прописка действует.
- Сколько человек имеют постоянную прописку, и сколько временную.
- Наличие долгов коммунальным службам.
Например, если справку заказывает не владелец, а человек с пропиской, то он может дополнительно узнать такие сведения:
- номер телефона собственника жилья;
- электронный адрес;
- место жительства.