Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Титульное страхование: обстоятельства и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Титул — это право собственности на движимое и недвижимое имущество, которое подтверждено документально и на законных основаниях. Страхование титула по ипотеке защищает покупателя квартиры от риска утраты права на нее по каким-либо причинам.
Что такое титульное страхование
При приобретении жилья на вторичном рынке могут возникнуть риски того, что сделка будет опротестована и признана ничтожной. В этом случае покупатель проблемного объекта рискует потерять и имущество, и деньги. Да еще и банку останется должен вернуть не выплаченную долю кредита.
В связи с этим данный вид страхования очень актуален, хотя и не слишком распространен. Ассоциируется он традиционно с ипотечным кредитом, хотя случаи добровольного заключения подобных договоров тоже встречаются.
Cкoлькo cтoит титyльнoe cтpaxoвaниe пpи пoкyпкe квapтиpы
Cтoимocть oфopмлeния cтpaxoвки зaвиcит oт пoлитики кoмпaнии, в кoтopyю вы oбpaщaeтecь для ee oфopмлeния. B любoм cлyчae ee paccчитывaют, иcxoдя из cтoимocти caмoй нeдвижимocти — чeм дopoжe квapтиpa, тeм дopoжe oбoйдeтcя cтpaxoвкa пpaвa coбcтвeннocти нa нee.
Чaщe вceгo для pacчeтa cтoимocти cтpaxoвaния иcпoльзyют пpocтyю фopмyлy: paccчитывaют цeнy кaк 0,3% oт cтoимocти жилья пo дoгoвopy кyпли-пpoдaжи или пo кaдacтpoвoй cтoимocти, yкaзaннoй в дoкyмeнтax БTИ. Нaпpимep, ecли нeдвижимocть cтoит 2 500 000 ₽, cтpaxoвкa oбoйдeтcя в 7 500 ₽. Дpyгиe cтpaxoвщики иcпoльзyют «плaвaющиe» фopмyлы pacчeтa.
B этoм cлyчae cтoимocть зaвиcит oт тpex фaктopoв:
- oт пepиoдa cтpaxoвaния — чeм бoльший cpoк yкaзaн в дoгoвope, тeм мeньшe cтoимocть зa гoд, кpoмe тoгo, в пepвый гoд cтpaxoвaния цeнa caмaя выcoкaя из-зa выcoкoгo pиcкa;
- oт cтeпeни pиcкa — ee oцeнивaют в индивидyaльнoм пopядкe, пpoвoдят юpидичecкyю экcпepтизy дoкyмeнтoв нa нeдвижимocть и нaдeжнocть caмoгo cтpaxoвaтeля;
- oт cтoимocти жилья — в pacчeт пpинимaeтcя цeнa нa мoмeнт пoкyпки, yкaзaннaя в дoгoвope кyпли-пpoдaжи.
Cpeдний диaпaзoн pacцeнoк нa титyльнoe cтpaxoвaниe нeдвижимocти пpи тaкoй «плaвaющeй» фopмyлe pacчeтa — oт 0,2% дo 2,5% oт cтoимocти жилья нa мoмeнт пoкyпки в гoд.
Cyммy, кoтopaя кoмпaния выплaтит в cлyчae нacтyплeния cтpaxoвoгo cлyчaя, тoжe мoжeт oтличaтьcя в зaвиcимocти oт ycлoвий дoгoвopa. B бoльшинcтвe cлyчaeв cтpaxoвaя кoмпaния выплaтит пoлнyю cтoимocть нeдвижимocти нa мoмeнт зaключeния дoгoвopa. Цeны нa pынкe нa мoмeнт нacтyплeния cтpaxoвoгo cлyчaя нe yчитывaютcя. Нo ecть и дpyгиe фopмы cтpaxoвки — нaпpимep, кoмпaния мoжeт ycтaнoвить oпpeдeлeнный пpoцeнт oт cтoимocти жилья и выплaтить eгo. Этo нaзывaeтcя нeпoлным имyщecтвeнным cтpaxoвaниeм и peгyлиpyeтcя Cтaтьeй 949 ГК PФ.
Чтo дeлaть, ecли пpoизoшeл cтpaxoвoй cлyчaй пo титyльнoмy cтpaxoвaнию
Ecли нaчaлocь cyдeбнoe paзбиpaтeльcтвo, в кoтopoм тpeтьи лицa тpeбyют ocпapивaния вaшeгo пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, oбязaтeльнo пpинимaйтe yчacтиe в cyдeбныx зaceдaнияx. Ecли вы бyдeтe игнopиpoвaть иx, cтpaxoвaя кoмпaния мoжeт нaчaть дoпoлнитeльныe пpoвepки и зaтянyть пpoцecc выплaты кoмпeнcaции.
Ecли cтpaxoвoй cлyчaй пpoизoшeл и вы лишилиcь пpaвa нa нeдвижимocть, oбpaтитecь в cтpaxoвyю кoмпaнию. Пpeдocтaвьтe ee coтpyдникaм:
- дoкyмeнт, yдocтoвepяющий личнocть — пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции;
- caм дoгoвop титyльнoгo cтpaxoвaния нeдвижимocти;
- peшeниe cyдa, в кoтopoм yкaзaнo лишeниe вac пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимoe имyщecтвo, являющeecя пpeдмeтoм дoгoвopa.
Coтpyдник cтpaxoвoй пpимeт дoкyмeнты и paccкaжeт, чтo дeлaть дaльшe.
Oбычнo cтpaxoвaя выплaчивaeт дeньги в cpoк, yкaзaнный в дoгoвope. 3a пapy нeдeль oнa пpoвepяeт, дeйcтвитeльнo ли cлyчaй являeтcя cтpaxoвым.
Ecли cтpaxoвaя зaпoдoзpит вac в мoшeнничecтвe, мoжeт нaчaтьcя дoпoлнитeльнoe paзбиpaтeльcтвo.
Зачем нужно титульное страхование недвижимости
Договор добровольного страхования титула обеспечивает страховую защиту в случае потери права собственности либо иных вещных прав на недвижимое имущества вследствие признания сделки купли-продажи недействительной. Важное условие: новый собственник недвижимости на момент подписания соглашения не должен знать о событиях, которые повлекли отмену сделки.
По статистике от 2% до 4% сделок в будущем признаются судами недействительными. Причины, по которым суд может признать покупку недвижимого имущества недействительной, могут быть разными. Предвидеть возможные обстоятельства нереально. Хорошим решением станет страхование права собственности на квартиру или другое имущество.
Если сделка будет признана недействительной, покупатель теряет не только недвижимость, но и уплаченные деньги. Страхование купли продажи квартиры позволяет компенсировать потери.
Какие случаи не являются страховыми
По стандартному договору страхование титула квартиры не распространяется на случаи потери или прекращения права собственности, наступившие в результате:
- войн и военных действий, манёвров, забастовок и народных волнений;
- обращения взыскания на недвижимость по обязательствам страхователя;
- прекращения права собственности на землю;
- изъятия земли в виду её эксплуатации с нарушением норм действующего законодательства;
- прямого либо косвенного воздействия радиации, ядерного взрыва либо радиоактивного заражения;
- конфискации, реквизиции, уничтожения, изъятия или ареста по размещению госорганов застрахованной недвижимости;
- отчуждения недвижимости, которая из-за действующего законодательства не может находиться в собственности страхователя;
- выкупа земли для муниципальных либо государственных потребностей;
- прекращения права владения на бесхозяйственно содержимое жильё.
Страхование титула — что это такое?
Термин титульного страхования, по большей части, актуален только для операций, касающихся сделок с недвижимым имуществом. Данная услуга по своей сути предоставляет страховку от всех возможных рисков материального характера, результатом которых может стать утрата прав собственности на объект недвижимости.
В практике иногда встречаются ситуации, из-за которых сделка купли-продажи может быть признана недействительной или и вовсе — незаконной. Несмотря на тот факт, что услуга предоставляется на коммерческой основе, банки не имеют право ее навязывать. Поэтому титульное страхование при ипотеке не является обязательным. Однако мы настоятельно рекомендуем задуматься о страховке. Вложения минимальные, а защита от проблем и неправомерных действий большая.
Необходимые документы для оформления
При оформлении страховки титула ипотечный заемщик формирует и предоставляет в страховую компанию следующий набор документов:
- от покупателя — паспорт (для физлица) или комплект уставной и регистрационной документации (для организаций);
- от продавца — аналогичные документы, а также документы, подтверждающие его дееспособность;
- правоустанавливающие документы, в качестве которых выступают: выписка из ЕГРН, завещание или другая документация о наследовании недвижимости, свидетельство о госрегистрации прав собственности, договор дарения, обмена или купли-продажи и т.д.;
- техпаспорт или другие документы о характеристиках недвижимого имущества;
- экспертное заключение о рыночной стоимости объекта, полученное в процессе оформления ипотечного договора с банком;
- договор о предоставлении ипотечного кредита, в рамках подготовки которого происходит титульное страхование недвижимости.
Что такое титульное страхование?
Страхование титула – это способ защиты от утраты права собственности на недвижимое имущество. В отличие от других видов страхования (например, страхования объекта недвижимости, жизни и здоровья), защита предоставляется не от ситуации, которая может произойти в будущем, а от события, которое уже произошло, но еще не проявилось.
Чаще всего титульное страхование оберегает от наследников или скрытых собственников, о которых не было известно на момент покупки недвижимости. Такие собственники еще в течение многих лет после совершения сделки могут претендовать на восстановление статуса собственника. Для этого им достаточно обратиться в суд.
Если это произойдет, покупатель будет абсолютно бессилен что-либо сделать, если конечно он своевременно не оформил страхование титула.
В этом случае страховая компания компенсирует сумму, которую предусматривает договор страхования.
Шаг 2. Обсуждаем сделку с продавцом
Здесь можно сразу понять, перед вами обычный продавец или мошенник. На берегу предупредите собственника, что вы хотите составить договор титульного страхования. Если продавец соглашается, то все в порядке, поскольку платить за страховку – это обязанность покупателя.
А если владелец недвижимости идет на попятную, скорее всего, у него были не очень хорошие планы по поводу вас и ваших денег. Поскольку никто не застрахован от встречи с мошенниками, которые продают, например, чужое жилье, а потом пропадают с деньгами. Либо сбывают квартиру обманным путем.
Например, несколько собственников договорились между собой, один из них продал квартиру якобы без согласия другого. После этого «обманутый» собственник обращается в суд, и мошенники получают как квартиру, так и деньги.
Именно под такие ситуации и подходит титульное страхование. Кроме того, страховой случай может наступить, если сделку-купли продажи суд признал незаконной. Здесь может быть несколько причин:
- вы купили квартиру у мужа, без согласия жены;
- заключили сделку с недееспособным человеком;
- вам продал недвижимость собственник, который на момент сделки не понимал последствий своих действий.
Во всех остальных ситуациях, случаи не будут считаться страховыми. Например, стихийные бедствия, от которых разрушился дом, пожар или затопление.
Что такое титульное страхование при ипотеке или полной выплате
Сделки с недвижимостью всегда тщательно проверяются. Чтобы собственник квартиры сменился, нужно собрать кучу справок, выписок и других документов. Если в сделке участвуют банк или риелтор, они тоже тщательно проверяют все нюансы в истории владения квартирой.
Но даже несмотря на все предпринимаемые меры, до сих пор нередки случаи, когда сделка признается недействительной из-за нарушения чьих-либо прав или норм законодательства.
Титульное страхование защищает от таких ситуаций, когда ваше право владения недвижимостью (будь то квартира, земельный участок, дом, нежилое помещение) оспаривается. То есть вы уже оформили ипотеку либо выплатили полную сумму продавцу, а потом заявляется некто и говорит, что это имущество вам не принадлежит. Рассмотрим, когда так бывает.
На какой срок оформить титульное страхование
По умолчанию договор защиты титула заключается на 1-3 года с возможностью продления.
Это продиктовано исковой давностью. Стандартный срок, в который можно заявить о нарушении любых своих прав, — три года. Поэтому логично, что первые три года (а в особенности первые 12-18 месяцев) представляют наибольший риск для титула собственника. В связи с этим страховые компании часто устанавливают на данный период повышенные тарифы.
Тем не менее, риски на этом не заканчиваются. У наследников другая исковая давность — они могут заявить о нарушении прав наследования в течение 10 лет после смерти своего родственника. Из-за этого страховка титула часто продлевается до 10 лет.
Но и это еще не все. Остается проблема с заключенными, выходящими из мест лишения свободы. По идее, здесь не важно, сколько лет прошло с момента совершения сделки, — если заключенный вышел на свободу, он может восстановить прописку в квартире.
Поэтому у собственника есть два варианта — либо тщательно проверять отсутствие таких «скрытых жильцов», либо продлевать договор титульного страхования до даты освобождения заключенного.
Важный момент: если при продаже имущества вам предоставили подтверждение согласия заключенного на прекращение его прописки в квартире, это хорошо, но все же не стопроцентная гарантия. В судебной практике бывали случаи, когда заключенные после освобождения подавали в суд и утверждали, что дали согласие под давлением. Судья восстанавливал их права на квартиру.
Когда можно и нужно страховать титул при покупке квартиры
Как уже было сказано выше, лучше всего страховать титул еще до того момента, как права собственности на квартиру будут получены. Разумеется, полис вступает в силу лишь после получения таких прав, однако если оформлять его заранее, шанс избежать проблем и получить более выгодное предложение от СК (Страховой компании) будет больше.
Страхование титула имеет смысл только при заключении сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Тут всегда есть риск, что продавец по какой-то причине оспорит договор и потребует вернуть его недвижимость. На практике, сумма, переданная ему в качестве платежа за недвижимость, не возвращается. Продавец просто объявляет, что этих денег нет и в конечном итоге истребовать их с него практически невозможно. В такой ситуации страховая компания компенсирует всю стоимость жилья исходя из его рыночной цены.
Стоимость квартиры (она же сумм полиса) указывается на момент подписания договора страхования. Логично, что для определения справедливой цены придется обращаться в оценочную компанию.
Страховать титул при покупке жилья от застройщика не имеет смысла, так как ранее не было никакого права собственности (только право требования). Как следствие, никто ничего оспорить не сможет.
Нужно учитывать, что страховка титула не распространяется на, например, принудительную продажу квартиру банком за долги.
Непредвиденные препятствия
Существуют и менее очевидные нюансы. Первый – это сроки. Как правило, квартиру страхуют на три года – поскольку это срок исковой давности в отношении сделок с жильем. Но есть две загвоздки: во-первых, бывают ситуации, когда срок могут продлить до десяти лет, а во-вторых, истец может добиться у суда, чтобы отсчет времени начинался с момента, когда он узнал о нарушении своих прав. Причем, как отмечает Борис Шаронов, человек может узнать об этом и подать в суд и спустя 15 лет после совершения сделки. Страховка на все эти годы обойдется в кругленькую сумму – обычно ее годовая цена составляет 0,2-1% от стоимости недвижимости, а в некоторых рискованных случаях может подниматься и до 5%. Вряд ли хозяин бюджетной квартиры в Москве станет отдавать страховщику несколько десятков тысяч рублей в год.
Кроме того, далеко не всегда страховка сможет покрыть риски, на которые рассчитывал владелец, страхуя свою недвижимость. Как сетует Эльвира Дадашева, гендиректор агентства «Финанс-Недвижимость», титульное страхование – не панацея, поскольку, как правило, страховые компании указывают в договоре, что если событие, которое привело к наступлению страхового случая, произошло до заключения договора, а страховой случай возник в период действия договора, страховка не выплачивается. То есть если причина, по которой хозяин лишился своего имущества, наступила до заключения договора со страховщиком, но квартиру отобрали в период действия договора, компания ничего не возместит. Эксперт отмечает, что раньше таких случаев было достаточно много, и в сущности они демонстрировали недобросовестность страховых компаний – ведь в данном случае страховать титул бессмысленно. На сегодняшний день договора зачастую распространяются и на события в прошлом, но все же лучше внимательно изучать документ.
По словам адвоката Олега Сухова, президента «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости», страховщик может оспорить факт того, что страхователь не виновен в утрате недвижимости, аргументируя тем, что при покупке человек плохо проверил документы, к примеру, не запросив справку о дееспособности продавца. То есть, даже заключая договор титульного страхования, необходимо тщательно изучать документы и проверять историю недвижимости.
Титульное страхование исключает риски покупателя лишь при потере права собственности на приобретенную недвижимость, но оно не действует, если возникли обременения. К примеру, человек купил квартиру и прожил в ней некоторое время. Однажды к нему заявился гражданин, который пребывал в местах лишения свободы. Даже если у человека не было права собственности на квартиру, но он был в ней прописан, то в соответствии со статьей 40 Конституции РФ он имеет право проживать здесь, если другого жилья нет. В таком случае титульная страховка не поможет, поскольку собственник не лишается своего владения. Но придется пустить к себе в дом незнакомого человека.
Когда применяется титульное страхование
Многие люди, которые участвуют в сделках по поводу квартир до недавнего времени могли и не знать о титульном страховании. После чего стоит логичный вопрос, а когда применяется титульное страхование?
Важно знать! Данное страхование применяется, когда законный покупатель приобретает квартиру, но есть риск ее потерять. Это по сути является единственным видом страхования, когда лицу приобретает страховку не после наступление страхового случая, а до. Сейчас разберемся поподробнее.
Например, лицо купило квартиру за 2 миллиона рублей. Квартира была надлежаще оформлена и прошла государственную регистрацию. Казалось бы, сделка удачная, все стороны довольны. Но стоит учитывать, что квартиры, как и любые другие блага покупаются и продаются по несколько раз. Предположим, что бывший собственник купил ее у другого лица, который только через некоторое время оказался незаконным собственником, например, когда ему данная квартира досталась по наследству, а через некоторое время обнаружились и другие законные наследники. В таком случае у них было незаконное отчуждение квартиры, учитывая тот факт, что квартира уже прошла через несколько рук и несколько раз покупалась и продавалась.
В разобранном примере мы видим, что по идее мы хоть и законно купили квартиру, по сути мы не являемся законным собственником. Естественно, лучше всего настоять на своих правах и попробовать защитить свою квартиру, а споры оставить на бывших собственников. Тем не менее, не всегда ситуация заканчивается в пользу последнего собственника и по сути квартиру у него просто забирают. Кроме того, он еще и остается без денег.
Помимо титульного страхования есть и другие способы выйти из ситуации, попробовать быстро продать квартиру еще кому-либо, опять-таки настоять на своих правах в суде и т. д. Только вот проблема, что, если вы быстро ее продадите, будущий собственник будет требовать вернуть денежные средства с вас, и тут все равно придется защищать свои права.
В конечном итоге рекомендуется произвести титульное страхование. Естественно, при такой страховке вы можете дальше защищать свои права и отстаивать квартиру, все-таки вы же не зря ее искали, но в случае поражения у вас будет подстраховка на тот случай, если вас решат оставить и без денег, и без квартиры.
Как можно себя обезопасить от непредвиденных ситуаций?
Случается, множество ситуаций, которые сложно предугадать, поэтому многие люди задаются вопросом, а как можно себя обезопасить от непредвиденных ситуаций. На самом деле обезопасить от любых ситуаций себя невозможно, так как знакомы ситуация, когда люди имеют страховки практически на все, подкованы в юридической составляющей дела, а все равно попадают в сложные ситуации.
Тем не менее, мы разберем основные ситуации, в которые попадают многие люди. В первую очередь, чтобы обезопасить при уже купленной квартире, необходимо проконсультироваться с юристом. Если вы знаете, почему у вас, как у добросовестного покупателя, могут в скором времени забрать квартиру, то, вы вероятно знаете почему. Если же вы не знаете, то лучше узнать, и рассказать об этом юристу. В свою очередь юрист оценит ситуацию, таким образом, вы сможете спрогнозировать насколько велики шансы потерять квартиру. Если шансы мизерные, то в принципе стоит просто предпринять все шаги, о которых говорит юрист, если таковые уже есть, то нужно помимо услуг юриста воспользоваться и другими методами разрешении проблемы.
В рамках данной статьи мы рассматривали титульное страхование – это является одним из лучших выходов в данной ситуации. В рамках такого страхования вы хотя и потеряете денежные средства на оформление самой страховки, зато вы исключите ситуацию того, что вы потеряете все. Опять-таки, раз мы рассматриваем вопрос как защитить себя от непредвиденных ситуаций, обращайтесь лучше в проверенные страховые компании, чтобы потом не получилось так, что у вас забрали не только квартиру, но еще и обманули в страховой компании.
Одним из способов себя обезопасить попробовать договориться с прошлыми собственниками. Если цепочка договоров купли-продажи не слишком большая, то найти всех собственников на составит труда. Приведем данную ситуацию на примере. Вы купили квартиру за 2 миллиона рублей. Прошлый собственник получил эту квартиру по наследству (как и в примере, который указывался в начале статьи). Через некоторое время выясняется, что у квартиры оказывается несколько наследников, которые объявились уже после продажи квартиры. В таком случае, вы можете договориться о том, что сумму, которую вы предоставляли при продаже продавец разделил между наследниками. Это является одним из способов мирного урегулирования конфликта.
Также часто при защите своих прав об этом заявляют последние собственники в суде. По сути они являются добросовестными покупателями, они отдали за квартиру деньги, и они не виноваты, что так поздно узналось о том, что квартира была «проблемной». Таким образом, в рамках защиты своих правах всю вину пытаются скинуть на бывшего собственника. Это в принципе является одной из правильных тактик, только проблема в том, что бывший собственник тоже продавал квартиру добросовестно, так как не знал, что на квартиру есть другие собственники. Как он думает, его права нарушаются, так как у него теперь хотят забрать деньги, но с другой стороны, у него фактически не было полных прав на данную квартиру.
Как и кто выполняет страхование
Естественно, если людей заинтересовал вопрос о Титульном страховании, то созревает вопрос, как и кто выполняет страхование. Как мы уже говорили такое страхование производят страховые компании. Такие отношения развиты только в частной сфере, государство не занимается титульным страхованием.
Страхование производится путем оформления страхового договора, где указывается, что в случае потери права собственности на конкретную недвижимость, страховая компания обязуется возместить ущерб.
Естественно, процедура страхования состоит не только из составления договора, но и из обсуждения условий и предоставления нужной документации.
Еще раз обратим внимание на то, что стоит выбирать проверенные страховые компании. Страховые выплаты по квартирам являются очень большими, и маленькие фирмы могут их не потянуть, даже если они оформляют все договоры честны. Обезопасите себя от того, что вас лишат еще и страховой выплаты и обращайтесь в наиболее крупные страховые компании.