Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: нюансы сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В прошлой статье Елена Бойцова, адвокат и председатель коллегии адвокатов города Москвы «Центр правовых экспертиз», рассказывала, как проверить застройщика: смотрели, как он строит объекты, работает с дольщиками. Это был подготовительный этап. Теперь, когда застройщик проверен, можно запускать процесс покупки новой квартиры.
Когда используется договор уступки права требования
Договор уступки права требования (ДУПТ) — соглашение между дольщиком, застройщиком и третьим лицом, которому передаются права на владение недвижимостью при условии, что дольщик не подписывал акт приема-передачи, а значит, не вступал в собственность.
Этот вид договора также применяется при покупке новостройки, например когда инвестор приобретает у застройщика объекты долевого строительства на стадии котлована. А затем, обычно когда дом уже достроен, перепродает их по договору уступки права требования.
Дольщик заранее договаривается с застройщиком, что не подпишет акт приема-передачи, а значит, не станет собственником. Поэтому при продаже условия сделки остаются теми же, меняется лишь лицо. Покупатель, скорее всего, будет обязан оформить квартиру в собственность, если она достроена.
Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.
Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.
Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.
Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:
- иметь гражданство РФ;
- быть старше 21 года;
- быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор;
- иметь безукоризненную кредитную историю;
- работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.
Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:
- размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа;
- процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых;
- период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет;
- сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.
Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ
При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.
- Увеличение срока строительства
Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:
- Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов
Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.
- Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки
- Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов
Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.
- Замена информации, указанной в проектной декларации
На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?
Договор долевого участия — типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайте застройщика. Но прежде чем его подписывать, нужно:
- Внимательно сверить информацию о дольщике и объекте на предмет ошибок и опечаток.
- Проверить цену договора и порядок оплаты. Стоит закрепить в договоре, как будут производиться расчеты, если фактическая площадь квартиры оказалась больше или меньше проектной.
- Посмотреть, чтобы были указаны конкретные сроки передачи объекта (их могут указывать как период после ввода в эксплуатацию — это незаконно).
- Уточнить информацию по отделке, если она включена в стоимость жилья. Как правило, для квартир с ремонтом составляется приложение к ДДУ с описанием материалов и перечня работ.
ДДУ – это договор долевого участия, при котором люди, желающие получить жилье от определенной компании, предварительно отдают свои деньги, а через определенное время получают квартиру, которая стоит больше вложенных денег. Заманчивая схема, но вас может насторожить момент «деньги сейчас, квартира потом» — а вдруг застройщик заберет все деньги и убежит? К сожалению, такие истории случались в нашей стране в 90х и 2000х годах. С 2018 года все стало по-другому. Деньги дольщиков не попадают напрямую застройщикам, а замораживаются на специальных счетах в банке. Они называются эскроу счета. А уже банк выдает застройщику займ на строительство. В случае успешного завершения строительных работ и передачи долгожданного жилья дольщиком, банк переводит деньги компании-застройщику. Если же что-то идет не по плану и стройка не может быть завершена (банкротство компании или другие эксцессы), то банк возвращает всем дольщиком их деньги с эскроу счетов. Такой договор долевого строительства гарантирует безопасность сделки и защиту прав дольщиков.
Законодательно договора участия в долевом строительстве регламентируются Федеральным Законом «Oб yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимocти и o внeceнии измeнeний в нeкoтopыe зaкoнoдaтeльныe aкты Poccийcкoй Фeдepaции».
На что обращать внимание при составлении договора
Договор ДДУ является трехсторонним документом, заключаемым между застройщиком, дольщиком и банком, который на своих эскроу счетах будет хранить деньги покупателя. В случае ипотечного кредитования собирается отдельный пакет документов для банка-кредитора – подробнее смотрите ниже, в разделе «Вопросы и ответы».
Несмотря на то, что все документы долевого строительства практически идентичны и являются типовыми, важность покупки предполагает внимательную проверку каждой цифры и запятой. Перед тем, как подписать ДДУ, необходимо убедиться, что документ содержит в себе следующие сведения:
- для начала тщательно проверьте корректность написания ваших данных – фамилии, имени, отчества и всех паспортных данных, включая место рождения;
- кадастровый номер земельного участка, на котором будет построено здание;
- адрес объекта;
- количество этажей;
- ориентировочный квартирный номер;
- планировка;
- общая площадь жилого помещения и высота потолков;
- балкон/ лоджия;
- какие отделочные материалы указаны и степень отделки (черновая, white box, чистовая)
- обязательно проверьте срок сдачи объекта в эксплуатацию (чем точнее он указан, тем лучше – есть разница между январем 2023 и декабрем 2023 года, а указан может быть просто 2023 год);
- во избежание разногласий, застройщик обязан прописать как оценочную стоимость целого объекта, так и отдельную стоимость его квадратного метра (с этой информацией будет проще проводить перерасчет, если при приемке квартиры окажется, что площадь квартиры меньше заявленной);
- сроки гарантированного исправления недочетов жилья указаны в ФЗ, регулирующем ДДУ, но лучше, если застройщик также укажет их в договоре.
Итак, вы решили, что долевая покупка жилья вас полностью устраивает, и вы готовы подписать договор. Несмотря на то, что закон гарантирует вам сохранность ваших денежных средств, остаться без жилья через несколько лет с подешевевшими деньгами – не самая приятная перспектива. Поэтому, еще одной необходимой процедурой для дольщика должна быть проверка компании застройщика.
К неоспоримым преимуществам ДДУ относятся:
- Низкая стоимость жилья. При его приобретении не нужно переплачивать проценты банку. Так как готовое жилье приходится ждать, застройщики предлагают невысокие цены.
- Безопасность вложения средств. После введения новых правил в 2018 году дольщики застрахованы от потери внесенных денег. Ответственность за их безопасность берут на себя банки, так как средства напрямую поступают на эскроу-счета, куда застройщик не имеет доступа до сдачи дома. Он не сможет снять деньги со счета и будет использовать только собственные и заемные средства.
- Безопасность сделки. ДДУ должен регистрироваться в Росреестре. То есть нельзя дважды перепродать квартиру: эта сделка не пройдет регистрацию.
- Компенсация за просрочку. Если застройщик не сдал объект в срок, либо техническое состояние дома не соответствует положениям договора, дольщики вправе потребовать выплаты компенсации. Если у строительной компании возникли форс-мажорные обстоятельства, она обязана не позднее 2-х месяцев до срока сдачи уведомить об этом дольщиков. Если застройщик не сделал этого, то выплатит неустойку в размере от 1/150 до 1/300 ставки рефинансирования.
- Надежность постройки. В приеме объекта нового строительства принимают участие дольщики и представители специализированных компаний, которые оценивают технические характеристики и безопасность жилья. Если обнаружены несоответствия, то будет выдано предписание по их устранению.
- Гарантийные обязательства. Они прописываются в ДДУ. В соответствии с законодательством новые собственники смогут предъявить требования об устранении дефектов в оговоренные в договоре сроки. Если недостатки не будут вовремя устранены, дольщики вправе обратиться в суд. Даже если застройщик обанкротился, обязанности по устранению недочетов переходят к управляющей компании.
На случай банкротства компании имеется государственный фонд, куда строительные компании делают отчисления, которые идут на компенсацию дольщикам.
ДДУ или договор долевого участия предполагает, что покупатель платит застройщику еще на этапе строительства. Застройщик на эти деньги возводит жилье, а покупатель при этом выступает инвестором, дольщиком, поскольку приобретает долю, часть строящегося дома. ДДУ можно оформить только когда объект еще не сдан и не эксплуатируется.
Проблемы с ДДУ возникали до 2019 года, поскольку здесь работала слабая законодательная защита. Но в закон ФЗ 214 внесли важные изменения. Теперь в договоре есть и доп. участники в виде финансовой организации помимо дольщиков и застройщиков. И именно они гарантируют безопасность вложенных средств. То есть ситуация, что застройщик вывел деньги, а дом не построил, теперь невозможна по закону.
Как работает долевое участие сегодня? После того, как покупатель заключает ДДУ с застройщиком, деньги переводятся на специальный счет условного хранения (эскроу) и там блокируются до момента сдачи дома в эксплуатацию. То, что вложили дольщики, не тратится на возведение дома. Застройщик задействует для работ либо существующие, либо кредитные деньги. Деньги перечисляются на счет застройщику только когда дольщик получает права собственности на жилье и оформляет их. Также покупатель может получить свои деньги назад, если обязательства застройщика не выполнены.
Возможна ли переуступка прав?
Да, на этапе строительства договора можно приобрести квартиру по переуступке прав. Дело в том, что в проектах с хорошими перспективами и высокой окупаемостью от проверенных застройщиков много квартир приобретаются компаниями и инвесторами-частинками на самых ранних сроках, то есть в «свободную продажу» они не попадают. Получается, что жилье по выгодным ценам уже нельзя приобрести напрямую у застройщика по ДДУ.
Но инвесторы реализуют выбранные ими интересные варианты жилья через переуступку прав, добавив к цене застройщика свой %. Здесь не идет речь об оформлении договора покупки квартиры, поскольку в процессе строительства и до запуска объекта в эксплуатацию жилье еще не может считаться собственностью. Предметом договора по переуступке ДДУ будут считаться права на объект недвижимости в будущем. У таких договоров есть свои тонкости, и лучше всегда консультироваться с юристом.
Какие же существуют плюсы и минусы у эскроу-счетов?
- Покупатель сохраняет свои денежные средства в случае банкротства или иных проблем застройщика, если будут выполнены все обязательства по договору.
- Стороны, заключающие договор эскроу-счета, могут сами выбрать документы, которые будут являться гарантом заключения сделки.
- Вложения до 10 млн. руб застрахованы в Агентства по страхованию вкладов.
- Эскроу-счета не подлежат аресту (п. 4 Статья 860.8 ГК РФ. Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу).
- Дольщик открывает эскроу-счёт бесплатно.
- Схема покупки недвижимости через эксроу-счета даёт возможность избавиться от асимметрии сделки, где с одной стороны дольщик (либо его доверенное лицо), а с другой застройщик. Физическое лицо не имеет такой компетенции для проверки застройщика, а вот банк уже может изучить его благонадежность.
Как расторгнуть ДДУ по соглашению сторон?
Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор. Но иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.
Еще один пункт, на который не стоит соглашаться – очень длинный (до года) срок возврата денег. Если вы подпишите такое соглашение, то не сможете обратиться в суд с иском о взыскании средств, пока не закончится указанное время.
Если после расторжения ДДУ по соглашению сторон застройщик не возвращает деньги в установленный в соглашении срок, можно обращаться в суд.
Возможные подводные камни
Хотя дольщики, составившие с застройщиками ДДУ, защищаются государством, все равно часто возникают разные проблемы. Они связаны с незаконной или вовсе мошеннической деятельностью строительных компаний.
К основным проблемам, которые могут возникнуть при покупке жилья в строящемся объекте, относится:
- застройщик вместо ДДУ предлагает заключить договор инвестирования или купли-продажи, но в этом случае дольщик лишается права защиты со стороны государства;
- заключается соглашение не с застройщиком, а иной компанией, что является частью мошеннической схемы;
- в ДДУ включается пункт, с помощью которого организация может в одностороннем порядке вносить изменения в текст;
- вносятся неверные сведения о характеристиках приобретаемой квартиры;
- двойная продажа одного объекта недвижимости;
- отсутствие в соглашении точных сроков, в течение которых дом должен быть сдан в эксплуатацию;
- застройщик не выкупил землю, на которой возводится объект, поэтому дом по решению местной администрации может быть снесен в любой момент времени;
- договор подписывается не директором организации, а менеджером, не имеющим нотариально заверенной доверенности.
Меры предосторожности
Первым делом нужно изучить нормы 214-ФЗ. Они позволят ответить на часто встречающиеся вопросы, связанные с долевым инвестированием.
Надежный застройщик — это лучший способ обезопасить себя от рисков инвестирования. При его выборе изучите внимательно финансовую отчетность и учредительные документы. 214-ФЗ наделяет дольщиков правом требования любой информации о деятельности строительного подрядчика. Можно ознакомиться с отзывами о компании, но доверять им 100% не стоит — негативная информация может быть оставлена конкурентами. Большую информативность, чем отзывы, представляет аудиторское заключение за последний год, отчет о прибылях и убытках, чистые активы застройщика.
Не стоит заключать другие схемы, кроме ДДУ. Они направлены на обхождении ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поэтому она них не распространяются никакие гарантии.
Рисков, связанных с ДДУ, множество. К сожалению, в 214-ФЗ до сих пор есть лазейки, которыми пользуются недобросовестные застройщики. Гарантия получения объекта в соответствии со всеми требованиями, указанными в законе, не всегда является стопроцентной. Эксперты рынка недвижимости предлагают потенциальным клиентам выучить нехитрое правило: «Передача денег только после зарегистрированного ДДУ». Только в этом случае можно сохранить свой капитал, время и нервы.