Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Почему возникают судебные споры по поводу возврата уплаченного задатка, если в законе четко оговорены все условия? Продавец, по вине которого сорвалась сделка, не желает выплачивать двойную сумму и требует признать ее авансом. В свою очередь, покупатель хочет получить все положенные по закону деньги в качестве компенсации за потраченные зря время и усилия. А если он сам нарушил договор, обычно утверждает, что вносил аванс, а не задаток. Продавец должен вернуть его, раз сделка не состоялась.
Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя
❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.
❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.
❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.
❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.
❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.
Как задаток может превратиться в аванс
Разногласия возникают по следующим причинам:
- участники сделок неграмотно оформляют отношения и не понимают, какие последствия это влечет;
- стороны не знают, что соглашение о задатке при покупке квартиры должно быть письменным, устной может только договоренность о внесении аванса (при условии, что сумма не превышает 10 тыс. рублей).
Перечислим наиболее часто встречающиеся ошибки, приводящие к судебным разбирательствам:
- не оформляется письменное соглашение, берется только расписка, в которой не указаны условия сделки;
- вносимая денежная сумма не именуется задатком, отсутствуют ссылки на соответствующую норму закона;
- обе стороны одновременно отказались от обязательств (неясно, кто виноват).
Какие существуют риски при передаче задатка
Как правило, если человек действительно решил продать квартиру, он обязан предупредить покупателя о возможных рисках ещё до того, как возьмёт предоплату. Помешать заключению сделки могут следующие обстоятельства:
- собственник не успел выписать всех жильцов;
- владелец намеренно утаил от покупателя информацию об обременении на квартиру;
- продавец не сообщил о долях несовершеннолетних в квартире и не предоставил разрешения от органов опеки;
- собственник не узаконил перепланировку;
- покупателю не одобрили ипотеку к моменту заключения сделки;
- продавец скрыл информацию о супруге, которой по закону принадлежит часть имущества.
Средний размер задатка
В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.
Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.
Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.
Со стороны покупателя внесение предварительной оплаты в виде задатка — выгодное действие, потому что он получает больше гарантий, что покупка осуществится. Ведь если продавец сорвал сделку, ему не просто придется вернуть задаток, а удвоить сумму возврата, что предусмотрено законом.
Продавцу выгодно взять задаток, если он принял решение обратить недвижимость в деньги (так называемая чистая продажа). В других случаях собственник может предложить покупателю внести аванс. Тогда как советуют эксперты, в качестве компромиссного варианта можно подписать договор о получении авансовой предоплаты, а в нем прописать, что через какое-то время (срок устанавливают участники сделки) эта сумма станет задатком.
При несоблюдении сроков авансовое соглашение можно продлить или прервать сделку и исполнить прописанное в договоре. Если покупатель решил прервать сделку и договор купли-продажи перестает действовать, то предоплата (независимо от того, как она вносилась — в виде задатка или аванса) остается у продавца.
Расписка о задатке (залоговая): правильное оформление задатка за квартиру
Следует отметить, что, помимо расписки, при передаче задатка за недвижимость необходимо заключить полноценную сделку в письменной форме, а именно договор задатка. Расписка о получении задатка за квартиру пишется в момент внесения платежа. Ни в коем случае нельзя составлять документ ни до, ни спустя какое-то время. Продавец пишет расписку в присутствии стороны сделки, вносящей задаток, а также допускается участие свидетелей (соседи, друзья, родственники). Свидетели, если они участвуют в процессе, потом ставят подписи на документе.
Расписка о получении задатка составляется в присутствии нотариуса, если стороны обратились к нему для удостоверения сделки, проведения расчетов или для свидетельствования подлинности подписи на расписке о платеже за квартиру. Заверение подписи поможет доказать, что подпись на документе о получении денежного залога принадлежит продавцу в случае, если он заявит обратное.
Расписка о получении задатка включает следующие реквизиты:
· наименование документа (слово «расписка»);
· данные продавца и покупателя (фамилии, имена, отчества, паспортные данные);
· сведения о квартире или другом объекте недвижимости, за который передаются деньги (адрес, площадь, кадастровый номер). Например, квартира, расположенная по адресу: г. Калининград, ул. Лесная, д. 25, кв. 125, кадастровый номер: 39:00:000000:127, площадью 48 кв. м. Сверьте данные с ЕГРН;
· описание действия и цели внесения денежного залога. Пример: «Я, гражданин Иванов Иван Иванович, 13.02.2000 года рождения, паспорт …, зарегистрированный и проживающий по адресу …, получил от Кузнецова Игоря Ивановича, 10.05.1990 года рождения, паспорт …, зарегистрированного и проживающего по адресу …, 1 000 000 р. (один миллион рублей) в качестве задатка за квартиру, находящуюся по адресу…»
· сумма задатка цифрами и прописью;
· подписи с расшифровкой, включая свидетелей;
· расписка о получении задатка должна содержать информацию о дате выдачи.
Важно, чтобы расписка о получении задатка не содержала исправлений, дописок и подчисток. Следует быть внимательным при оформлении документа. В практике известны случаи, когда граждане пытались «отменить», признать недействительными выданные расписки под разными предлогами: непонимание значения действий, последствий подписания документа, угрозы и принуждение со стороны мошенников, влияние алкоголя или токсичных веществ, сильнодействующих лекарств, помутивших рассудок.
Следует отметить, что при заключении сделки в простой письменной форме и, как следствие, оформлении расписки без контроля нотариуса, такие ситуации весьма распространены, и доказать свою правоту пострадавшей стороне бывает очень сложно. Расписка о получении задатка может быть оспорена в суде. Частично исключить риски поможет фиксация подлинности подписи нотариусом (аргумент о подделке подписи исключается), но максимальная юридическая защита гарантируется при нотариальном удостоверении договора.
Кроме расписки о получении задатка или полной выплаты, какие есть еще варианты защитить свои интересы?
Когда пишется расписка о получении задатка при заключении договора в простой письменной форме, никто не гарантирует того, что стороны сделки дееспособны, понимают, что делают. Кроме того, никто не даст гарантий, что продавец действительно является собственником квартиры, что на его жилплощадь не претендуют третьи лица, потому что имущество является предметом судебного разбирательства по делу о разделе наследства, что покупатель не банкрот и его деньги не арестованы и т.д. Только нотариус, как независимое лицо и высококвалифицированный юрист, способен гарантировать законность сделки и обеспечить защиту прав сторон договора в равной степени.
Он проводит комплексную правовую экспертизу, проверяет документы и сведения, готовит договор, участвует в расчетах (кстати, существует удобный способ расчетов через депозитный счет нотариуса. Если сделка по каким-то причинам не состоится, покупатель легко вернет свои деньги. Расписка о получении задатка не обеспечит такой безопасности. Нотариус проверяет дееспособность физлиц, семейное положение, разъясняет последствия оформления договора, а также полностью организовывает процесс регистрации перехода права собственности в Росреестре. При этом несет полную имущественную ответственность за результат работы, которую делает, и в случае ошибки пострадавшая сторона получает компенсацию. Кроме того, нотариусы всегда отвечают на вопросы граждан, объясняют сложные нюансы законодательства так, чтобы не оставалось недопонимания.
Что необходимо для правильного оформления задатка?
Очевидно, что расписка. Это – первое.
Далее, также очевидно, что расписка пишется к чему-то. И это «что-то» является Соглашением о задатке. Соглашение о задатке есть второй, безусловно, необходимый документ, который требуется правильно составить и подписать. В нем стандартно рекомендуется прописать сумму задатка, ее назначение, место и обстоятельства ее передачи и обязательство выдать расписку в получении.
И третье, что абсолютно необходимо, называется Предварительный договор купли-продажи, в котором подтверждается намерение сторон заключить сделку, проговариваются «по максимуму» основные условия — цена, сроки, процедура и ключевые пункты будущего основного Договора купли продажи.
По Предварительному договору ни в коем случае не переходят права, но он является тем правовым фундаментом, на который можно ставить и Соглашение о задатке, и расписку в его передаче.
Устанавливает ли законодательство обязательную нотариальную форму расписки, соглашения и предварительного договора? Нет, не устанавливает. Оговаривается лишь обязательное условие письменной формы оформления, а «устные» соглашения не признаются тут по закону вообще.
Но, п. 2 Ст. 429 ГК РФ установлено, что форма предварительного договора должна соответствовать форме основного договора. А на сегодняшний день у нотариуса в обязательном порядке оформляются любые квартирные сделки с отдельными долями, сделки с квартирой целиком, когда она в общедолевой собственности (кроме случаев совместной собственности, при которой доли не выделены), сделки, где среди собственников несовершеннолетний…
Соответственно, поскольку для заключения основного договора в этих ситуациях потребуется оформления у нотариуса, то и предварительный договор необходимо также нотариально удостоверять.
И далее будет вполне логичным прибегнуть к услугам нотариуса при составлении и удостоверении и соглашения о задатке, и финансовой расписки вообще.
Но, хотелось бы обратить внимание еще на один момент: обычный человек покупает недвижимость всего один, или несколько раз за свою жизнь и для любой рядовой семьи такая операция не только финансово крайне существенна, но и несет в себе неизвестные ей риски. И законодательство, и судебная практика сегодня столь многоплановы, что лишь люди с профильным образованием, или с серьезным опытом работы в смежных плоскостях могут относительно безопасно проходить дистанцию сделки.
Огромный позитивный «плюс», если с самого начала к работе привлекается нотариус, в том, что он несет имущественную ответственность за все свои действия, дополнительно и тщательно проверяет документы и полномочия, имеет по закону право делать запросы в различные органы и учреждения, проверять историю недвижимости и дееспособность ее собственников.
Продавцу бывает практически невозможным уклониться от возврата задатка в двойном размере, если с самого начала к оформлению процедуры сделки был привлечен нотариус.
Что же представляет собой авансовое соглашение?
В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца.
Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно?
1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену. Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца. Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д.
2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют.
3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении. Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении. Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.
4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом. Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись. То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение.
5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя. Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги. Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину.
6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней. На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки. Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели.
7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок. Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре. Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.
На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется. Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей. Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет.
Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс. Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи. Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик.
Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!
Рекомендации при составлении соглашения о задатке при покупке квартиры
Приобретение недвижимости весьма серьезный процесс, к которому следует подойти ответственно. Ведь речь идет о крупных вложениях денег в недвижимость. Поэтому предварительно нужно все тщательно продумать и взвесить.
Чтобы все прошло грамотно и юридически правильно рекомендуется придерживаться следующих советов:
- Покупателю лучше оформить задаток, а не аванс.
- Вносимая сумма должна составлять не менее 50 тыс. рублей.
- В соглашении четко прописать условия предстоящей сделки.
- Деньги передаются в присутствии свидетелей.
- Если обязательство нарушено по вине продавца и вторая сторона не хочет возвращать финансы – следует обратиться в суд, написав исковое заявление к которому должны быть, приобщены составленные ранее документы по этому соглашению.
Задаток: правильное оформление, необходимые документы
Чтобы документ был действительным в суде, а сама сделка – правильной, необходимо все оформить согласно требованиям закона. Сумма задатка прописывается в соглашении. Оформляется три документа: соглашение, предварительный договор, расписка.
Первым составляется предварительный договор купли-продажи. B нем указывают такую информацию:
- цена недвижимости, задаток, реквизиты хозяина, сроки;
- список необходимых для сделки документов (если какого-то из них не будет, то продажа затянется), сколько времени займет их подготовка;
- список того, что есть в жилом помещении, ведь забирать что-то после подписания договора нельзя;
- срок получения недвижимости покупателем;
- на кого лягут все расходы по оплате оформления документов, услуг нотариуса и прочие;
- информация о недвижимости – площадь, кадастровый номер, адрес.
Как оформляется договор аванса — образец
Чтобы правильно составить документ о передаче аванса при покупке недвижимости (в ипотеку или напрямую) желательно иметь перед глазами образец договора. В договоре указывается:
- Место и время оформления (в верхней части), то есть наименование населенного пункта и день заключения.
- Информация сторон — ФИО, адреса, сведения из паспорта и телефонные номера.
- Сведения о квартире — объект сделки, цена жилья и дата оформления базового договора.
- Величина залога или аванса (цифрами и текстом).
- Особенность передачи денег.
- Права и обязательства участников (при заполнении за основу берется ГК РФ, статья 381).
- Указание действительности договора со дня подписания.
- Форс-мажор и его действие на документ.
- Реквизиты покупателя и продавца, а также их подписи.
Задаток при покупке квартиры
- Coглacнo Cтaтьe 381 ГК PФ, зaдaтoк пoдлeжит вoзвpaтy пoкyпaтeлю, ecли пpoдaвeц нe выпoлнил cвoи oбязaтeльcтвa. Нaпpимep, ecли oн:
- ✅ пepeдyмaл пpoдaвaть нeдвижимocть — внe зaвиcимocти oт тoгo, пo кaкoй пpичинe oн этo cдeлaл;
- ✅ нe выпиcaл вcex зapeгиcтpиpoвaнныx в жилoй нeдвижимocти жильцoв — в этoм cлyчae квapтиpa cчитaeтcя нaxoдящeйcя пoд oбpeмeнeниeм, пoтoмy чтo пpoпиcaнныe люди имeют пpaвo пpoживaния в нeй;
- ✅ нe oплaтил дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм дo cдeлки — coглacнo зaкoнy, мoжнo пpoдaвaть имyщecтвo тoлькo бeз дoлгoв пo кoммyнaльным плaтeжaм;
- ✅ yкaзaл зaвeдoмo лoжныe cвeдeния пpи зaключeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния o зaдaткe — нaпpимep, нe cooбщил, чтo y квapтиpы нecкoлькo coбcтвeнникoв;
- ✅ нapyшил ycлoвия пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — нaпpимep, нe пoдгoтoвил пaкeт дoкyмeнтoв для пpoдaжи;
- ✅ нe явилcя в yкaзaнный cpoк для пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.
Bo вcex вышeпepeчиcлeнныx cлyчaяx пpoдaвeц oбязaн нe тoлькo вepнyть вcю cyммy зaдaткa, нo и выплaтить cвepxy тaкyю жe cyммy. To ecть oн зaплaтит зaдaтoк в двoйнoм paзмepe, в кaчecтвe штpaфнoй caнкции.
3apaнee yзнaйтe, кaк вepнyть зaдaтoк зa квapтиpy в cлyчae, ecли пpoдaвeц нapyшит ycлoвия дoгoвopa. Oбычнo пoкyпaтeль пpocтo yвeдoмляeт пpoдaвцa o тoм, чтo тoт дoлжeн вepнyть дeньги. Ecли пpoдaвeц oткaзывaeтcя, нaдo oбpaтитьcя в cyд c иcкoм — в бoльшинcтвe cлyчaeв cyд yдoвлeтвopит eгo.
Составление договора задатка при покупке квартиры
Законодательство не дает ограничений по форме составления договора задатка, однако необходимо учитывать, что юридическая сила документа признается только, если положения, описанные в нем, не противоречат законодательству.
Во исключение возможных проблем, рекомендуется подготовить готовый типовой бланк, который скачивают на специализированных интернет-ресурсах, и заполнить его по образцу, но обязательно обратиться к юристу для проверки.
Скачайте
Образец Предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке (20,5 KiB, 346 hits)
Предварительный договор купли-продажи квартиры (21,0 KiB, 284 hits)
С точки зрения законодательства, к порядку составления документа предъявляют требования, указанные в общем гражданском законодательстве (ст. 380-381 ГК). Форма заключения – письменный документ, подписанный обеими сторонами.