Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение Договора долевого участия (ДДУ) дольщиком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?
Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.
Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.
Как расторгнуть договор и вернуть квартиру
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В тексте нужно указать фактические обстоятельства, привести нормы закона, подтверждающие право дольщика на односторонний отказ от договора. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.
«Деньги должны быть переведены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, тем не менее, как и в первом случае, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного застройщику уведомления об одностороннем отказе», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При расторжении ДДУ по суду дольщику следует обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика. В суд нужно также обращаться с заявлением, если застройщик в течение 20 дней после расторжения договора не перевел деньги покупателю квартиры. В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами) и компенсации убытков (если убытки имели место).
«Вместе с исковым заявлением в суд дольщик должен приложить документы. Первое — копию договора участия в долевом строительстве. Второе — документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона. Третье — расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика», — уточнила Ирина Доброхотова.
Ко всем названным требованиям дольщик может добавить моральный вред, компенсацию расходов на оплату услуг юристов, добавил Кирилл Стус. После получения положительного решения суда и его вступления в законную силу следует получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для исполнения решения и взыскания с застройщика присужденных дольщику сумм.
Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.
Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.
Расторжение ДДУ в 2022 году
В нашей статье мы расскажем, как возможно по инициативе дольщика расторгнуть договор долевого участия, какие есть варианты расторжения договора и основания для этого, а также какие необходимы произвести действия для окончания договорных отношений с застройщиком.
Текущая нестабильная обстановка заставляет многих пересмотреть свои крупные финансовые решения и перераспределить свои вложения. Одним из таких финансовых решений как раз является заключение договора об участии в долевом строительстве. Может статься, что дольщик потеряет интерес в продолжении договорных отношений. Но как выйти из договора и остаться в выигрыше? Этот вопрос требует юридического подхода.
Немного теории. Базовым принципом законодательства является принцип свободы договора. Это значит, что граждане и организации вступают в договорные отношения по своей инициативе и в добровольном порядке. Поэтому стороны по своему усмотрению выбирают: заключать ли им договор или не заключать, с кем его заключать и на каких условиях. Но если свобода договора распространяется на заключение договора, то при расторжении договора учитывается другой принцип – надлежащего исполнения обязательств.
Если уж граждане решили заключить договор, то они должны исполнить свои обязанности. Ведь на получение обещанного уже рассчитывает другая сторона. Поэтому без веских причин расторгнуть договор, по общему правилу, невозможно. Однако в случае с договором участия в долевом строительстве всё не так однозначно. Законодательство смягчает ограничения по расторжению договора долевого участия в пользу участника долевого строительства.
На договор долевого участия распространяется законодательство о защите прав потребителей. Оно призвано сбалансировать экономическое неравенство отдельного гражданина-участника долевого строительства и застройщика – крупную бизнес-компанию по недвижимости. По этой же причине законом установлены дополнительные возможности для дольщиков расторгнуть договор. Рассмотрим их подробнее.
Итак, закон предусматривает два порядка расторжения договора по инициативе дольщика: судебный и внесудебный.
Чтобы расторгнуть договор без суда по инициативе дольщика нужно, чтобы застройщик отклонился от нормального исполнения договора. Что именно должно произойти? Закон перечисляет несколько вариантов:
- застройщик пропустил срок сдачи квартиры на два месяца и более;
- застройщик сдал некачественный объект;
- застройщик проигнорировал требования об устранении строительных недостатков и отказался компенсировать стоимость такого устранения.
Дела у компаний-застройщиков идут не всегда гладко, поэтому закон позволяет расторгнуть договор вне суда также при наличии следующих оснований:
- если суд решил ликвидировать организацию-застройщика;
- если суд решил признать организацию-застройщика банкротом и распродать его имущество.
Дополнительно поясним, что земельные участки, на которых возводят многоквартирные дома, застройщик часто берёт в пользование у других лиц. И если застройщик не будет регулярно вносить за плату за пользование землёй, то собственники участков могут либо наложить арест на любые действия с этими участками, либо вовсе попытаться их продать для получения невыплаченных застройщиком долгов. А так как на этих участках возводят многоквартирные дома, в этом случае дольщики также могут расторгнуть договор долевого участия без обращения в суд.
Какие действия для расторжения договора нужно предпринять?
Во-первых, убедитесь, что в Вашей ситуации имеются основания для расторжения договора в одностороннем порядке, о чём мы писали выше. Это поможет Вам составить верное понимание ситуации для дальнейших действий.
Во-вторых, необходимо в письменной форме уведомить застройщика о расторжении договора. И смысл этого действия не в простом информировании. Ведь по закону договор будет считаться расторгнутым с той даты, когда вы направили Застройщику это уведомление. Уведомление стоит отправлять по почте заказным письмом с описью вложения.
В-третьих, в течение 20 дней Застройщик должен будет вернуть Вам деньги по расторгнутому договору. Кроме того, если Вы расторгаете договор по основанию пропуска срока сдачи объекта, то Застройщик также обязан уплатить неустойку за каждый день просрочки. Но если застройщик не возвращает Вам денежные средства, тогда придётся обратиться к следующему шагу.
В-четвёртых, в случае неудовлетворения Ваших требований в добровольном порядке, Вы вправе обратиться в суд с требованием о возврате денежных средств, уплате неустойки, а также штрафа 50% от присуждённых сумм по законодательству о защите прав потребителей.
Судебный порядок. За историю своего существования практика долевого строительства показала, что неприятности для дольщиков не ограничиваются приведённым выше перечнем. Перечисленных обстоятельств может и не быть, но ситуация может так усугубиться, что участник строительства потеряет всякий интерес продолжения взаимодействия с застройщиком. Поэтому законодатель предусмотрел дополнительные возможности для расторжения договора, но уже в судебном порядке. Для этого нужно следующее:
Во-первых, застройщик перестал заниматься строительством многоквартирного дома, где должна была находиться квартира дольщика, и очевидно, что в срок не будут сданы, ни дом в целом, ни квартира в частности.
Во-вторых, застройщик решил существенно изменить проектную документацию, или вследствие таких действий площадь Вашего объекта долевого строительства изменилась больше, чем на 5% от изначального проекта.
И в-третьих, если застройщик уже построил многоквартирный дом, но изменил назначение общего имущества, то у дольщика также есть основания для расторжения договора через суд.
Во всех указанных случаях решение о расторжении договора принимает суд по итогам исследования материалов дела. Поэтому для расторжения договора в судебном порядке необходимо составить исковое заявление о расторжении договора и оформить его по всем правилам гражданского процессуального законодательства.
Если Вы не хотите больше взаимодействовать с застройщиком, но и перспектива судебных тяжб о расторжении Вас также не привлекает, закон предусматривает и другой вариант выхода из этих отношений – уступка прав требований. Когда дольщик заключает договор с застройщиком, у него появляются права требовать от застройщика качественно выполнять свои обязанности, а также получать штрафные санкции, если застройщик их не выполняет. Эти права дольщик может передать другому лицу при наличии таких обстоятельств:
- участник долевого строительства полностью оплатил цену договора;
- договор долевого участия уже зарегистрирован;
- передаточный акт или другой документ о передаче объекта долевого строительства ещё не подписан.
Варианты расторжения договора
Расторгнуть договор долевого участия можно несколькими способами:
- по инициативе дольщика
- по соглашению сторон
- в судебном порядке
Чем очевиднее вина застройщика, тем проще будет расторгнуть договор. Объективным предлогом для расторжения ДДУ по инициативе дольщика может стать:
- предоставление застройщиком некачественного жилья
- наличие существенного срока просрочки
- существенное изменение площади квартиры без разрешения дольщиков
- осуществление процесса строительства в разрез с его стандартами
- изменение без ведома дольщиков назначения построенных помещений и объектов в целом
При вышеперечисленных случаях вам будет достаточно отправить застройщику уведомление в одностороннем отказе от соглашения по почте, после чего договор официально будет считаться расторгнутым. В самом уведомлении при этом необходимо будет указать:
- реквизиты сторон
- причину расторжения договора
- дату отправки уведомления
- иные сведения, которые вы посчитаете нужным сообщить застройщику
Помимо застройщика вы как заинтересованная сторона обязаны уведомить о прекращении договора Росреестр, направив в него соответствующее заявление. В нём должно быть указано:
- паспортные данные заявителя
- доверенность на представителя, если вы действуете не от своего имени
- решение суда, если договор расторгался в судебном порядке
- уведомление о расторжении ДДУ, направленное застройщику
Основания для расторжения ДДУ дольщиком
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком возможно только по определённым основаниям, регламентированным нормами ФЗ № 214.
В одной ситуации дольщик имеет право расторгнуть договор самостоятельно без привлечения суда, просто направив застройщику письменное уведомление о расторжении договора. В другой ситуации расторгнуть договор без суда у дольщика не получится.
Во внесудебном порядке расторгнуть ДДУ дольщик может по следующим основаниям:
- Если застройщик задержал передачу объекта дольщику на более чем два месяца от того срока, что зафиксирован ДДУ.
- После передачи квартиры застройщик не устраняет выявленные дольщиком нарушения или не выплачивает ему расходы на самостоятельное их устранение.
- Застройщик допустил нарушения к требованиям качества квартиры.
Дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и по другим основаниям, если они прописаны в самом договоре. Чтобы расторгнуть договор по таким основаниям достаточно лишь направить заказное письмо с описью вложения на адрес застройщика с уведомлением о расторжении договора. После этого договор будет считаться расторгнутым.
Расторжение договора с ипотекой
Обычно квартиры в новостройках граждане покупают не за свои средства, а с помощью займов банка. В такой ситуации в договоре ДДУ уже участвует три стороны, не только застройщик и дольщик.
Как расторгнуть ДДУ с ипотекой? В этом случае сложности заключаются в том, что в такой ситуации ДДУ находится в залоге у банка, и без его одобрения дольщик не может совершить в рамках договора ни одного значимого юридического действия.
Осложняется ситуация и тем, что дольщику приходится платить постоянно проценты по ипотеке, смысл которой для него теряется в тот момент, когда он желает отказаться от жилья.
Сама процедура расторжения ДДУ будет отличаться тем, что перед уведомлением застройщика дольщику нужно будет получить согласие на такое решение отъезд банка.
Как должны сдаваться квартиры по ДДУ: разъяснения ВС
Для потенциальных жильцов можно предоставить несколько рекомендаций. Нужно досконально изучить договор с застройщиком и детальные характеристики приобретаемой квартиры.
После получения уведомления от застройщика о готовности жилого помещения, целесообразно не спешить с подписанием акта приема-передачи.
Предварительно стоить осмотреть будущее жилье. Идеально, чтобы при этом присутствовал специалист, разбирающийся в правилах строительства. Он сразу может отметить те недостатки, которые вступают вразрез с договором.
Если дефекты носят явный характер, то перед подписанием акта стоит обратиться к застройщику с претензией, направленной на устранение допущенного брака.
Законодательство говорит о том, что недостатки должны быть устранены в разумный срок. Правда, конкретные промежутки не обозначены.
Поэтому перед направлением претензии лучше всего проконсультироваться у юриста относительно примерного срока ликвидации возникших дефектов.
У стороны существует право расторгнуть договор в связи с выявленным браком в работе строителей. Необходимо предварительно направить соответствующее уведомление застройщику.
Регистрация прекращения ДДУ в Росреестре
Факт прекращения ДДУ должен быть зафиксирован Росреестром. Регистрация занимает 5-7 рабочих дней. Подать документы можно как в МФЦ, так и в отделении Росреестра (последний вариант доступен не везде). Госпошлина за расторжение договора долевого участия равна 350 рублям.
Для расторжения ДДУ в Росреестр нужно будет подать следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность (паспорт)
- заявление о регистрации расторжения ДДУ
- соглашение о расторжении договора, если оно подписано, а также оригинал ДДУ.
- в случае, если дольщик состоит в браке, потребуется также нотариально заверенное согласие супруга на подписание соглашения о расторжении ДДУ
- документ об оплате госпошлины (не обязателен, но ускоряет процесс).
- в соответствии с п.8 ст. 48 федерального закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при одностороннем расторжении договора необходимо подать в Росреестр:
- заверенную судом копию судебного решение о расторжении договора, или
- если договор ыл расторгнут во внесудебном порядке, уведомление о его прекращении в одностороннем порядке с отметкой о его отправке заказным письмом. Здесь нужно учесть, что вступившее в силу судебное решение будет безусловным основанием для регистрации расторжения ДДУ. А вот если предоставлено только одностороннее уведомение, регистратор может счесть данную ситуацию спорной и приостановить регистрацию до выяснения всех обстоятельств, или даже прекратить ее. Чтобы выяснить все обстоятельства, регистратор направит уведомление другой стороне договора.
- застройщик, расторгающий договор в одностороннем внесудебном порядке, должен приложить также копию направленного дольщику предупреждения о необходимости оплатить цену и последствиях неоплаты.
Неудачная судебная практика по расторжению договора долевого участия
| Дольщик А. обратился в суд с требованием расторгнуть договор ДДУ, возвратить ему цену и взыскать с застройщика проценты за её использование. Он мотивировал это тем, что произошло изменение назначения нежилых помещений дома: помещения на первом этаже стали жилыми. И проиграл дело, поскольку, будучи уверенным в очевидности своих доводов и показаний соседей, даже не сделал экспертизу проектной документации. При этом у А. площадь квартиры по результатам обмеров БТИ уменьшилась на 7 %. Однако в иске о расторжении договора долевого участия он на данный факт не ссылался, благополучно приняв от застройщика возвращённые ему излишне уплаченные средства и тем самым подтвердив согласие с данным фактом. |
Как дольщику расторгнуть договор долевого участия?
Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика – процедура непростая и длительная, но вполне реализуемая. О том, как расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги, мы и поговорим далее.
Обязательства договора участия в долевом строительстве считаются выполненными, когда застройщик сдает, а дольщик получает квартиру по передаточному акту.
Для этого необходимо выполнение двух условий: квартира должна быть готова и в нее можно переезжать, а дольщик со своей стороны выплатил стоимость квартиры.
До подписания акта договор долевого участия может быть расторгнут дольщиком, но только в том случае, если застройщик нарушает условия, прописанные в договоре. Правила расторжения ДДУ ужесточили в 2017 году.
Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
Поскольку целью вложенных денег всеми дольщиками на возведение многоэтажки является получение пригодного к целевому использованию жилья, обязательства после поступления денег на расчетный счет застройщика несет только он. На его плечи ложится обязанность окончить в установленные договором сроки строительство и передать конкретную квартиру в построенном доме конкретному дольщику. Поэтому, как правило инициатором расторжения ДДУ выступает дольщик, если застройщик начинает нарушать его условия.
- Не достигнуто обоюдного соглашения о необходимости расторжения.
- Застройщиком существенно изменён проект строительства.
- Изменено целевое назначение нежилых помещений квартиры.
Иск для судебного разбирательства должен быть составлен в строгом соответствии с процессуальными нормами гражданского законодательства.
Порядок расторжения ДДУ
Процесс расторжения договора долевого участия не быстр. В первую очередь, законодательство требует попробовать расторгнуть договор в досудебном порядке и потребовать все убытки и неустойки у застройщика мирным путем. К сожалению, порядок расторжения ДДУ по инициативе дольщика ясно показывает, что застройщик не готов идти на это.
Дольщику необходимо выслать девелоперу уведомление ценным письмом с описью. Что должно быть включено в уведомление?
- Указываем правовые основания для отказа от исполнения договора долевого участия. Здесь изучаем конкретный случай и руководствуемся п.1 ч.1 ст.9 ФЗ-214.
- Пишем требование вернуть дольщику полную сумму, зачисленную по статье такой-то договора долевого участия (изучите ваш договор и найдите нужную статью в параграфе обязанностей дольщика).
- Добавляем требование выплатить неустойку или проценты за использование ваших финансовых средств, указываем способ их исчисления.
- Требуем вернуть другие убытки, если таковые имеются.
- Указываем срок выполнения – здесь руководствуемся ч.2 ст.9 ФЗ-214 – не более 20-ти дней с момента отправки уведомления.
Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
Часто дольщики пугаются, если запускается процесс расторжения договора долевого участия по инициативе застройщика. На самом деле, если вы исполнили все обязательство по ДДУ, то застройщик просто не сможет его расторгнуть без выплаты вам неустойки. Но если обязательства не выполнены, то суд встанет на сторону девелопера.
Итак, расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке застройщиком происходит в следующих ситуациях (они регламентируются ст. 5 ФЗ-214):
- Дольщик не заплатил застройщику денежные средства, указанные в договоре. Причем отклонился от даты оплаты более чем на 2 месяца, если в ДДУ указана эта дата. Речь идет о ситуации, когда вы сразу оплачиваете все сумму.
- Если дольщик постоянно, систематически, нарушал сроки внесения платежей – в ситуации рассрочки платежей. Под постоянно следует понимать просроченные даты более трех раз в год или разовое опоздание более чем на 2 месяца и более.
Что происходит, если основания у застройщика все-таки есть?
- Вы получаете письмо от девелопера, в котором он предупреждает вас о том, что договор может быть расторгнут и напоминает график платежей и ваши обязанности.
- Если вы игнорируете это письмо более чем 30 дней и не выполняете обязанности, то застройщик пишет вам еще одно письмо – заказное. В котором указывает, что расторгает ДДУ в одностороннем порядке.
- Застройщик возвращает вам деньги. Причем сделано это должно быть не позднее, чем через 10 дней после отправки уведомления о том, что договор долевого участия расторгнут.
- И даже здесь вы можете получить свои плюсы. Например, если в течение 10-ти дней девелопер не перевел вам уже уплаченные вами средства, то можно требовать неустойку – опять же по девятой статье закон о долевом строительстве.
Как действовать, желая расторгнуть договор участия в долевом строительстве
Порядок действий следующий:
- Вы убеждаетесь в своем желании прекратить договор, направляете застройщику отказ от исполнения договора и терпеливо ждете истечения срока в 10 дней. Застройщик должен направить вам ответ. Часто этого не происходит или вы получаете необоснованный отказ.
- При невозвращении денег в оговоренный срок, можно подать жалобу в суд, требуя возврата вложенных средств, компенсации пени, штрафа, неустойки, морального вреда.
- К иску прикладываются документы, подтверждающие вашу правоту, копии претензии (если есть), которая была направлена застройщику.
- Суд рассматривает заявление, и в зависимости от требований, содержащихся в исковом заявлении, обяжет застройщика уплатить пени, штраф и компенсировать моральный вред.