Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жизнь предпринимателя непредсказуема. Бывает, плату за помещение тянуть становится сложно. Место терять не хочется. Хочется текилы и на ручки. Но как вариант — скидку на арендную плату или избавиться от лишних квадратных метров.
Все о договоре аренды помещения
Как арендатор, так и арендодатель при заключении, исполнении, изменении и расторжении договора аренды сталкиваются с различными проблемами.
Например, можно ли менять арендную плату чаще одного раза в год, относить ли арендную плату на затраты, если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован, в каких случаях собственник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного договора и т. д.? Данная статья ответит на эти и другие вопросы.
Договор аренды нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса о договоре аренды – параграфами 1 и 4 главы 34. По этому договору одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества.
При заключении договора желательно детально описать передаваемое помещение, чтобы его можно было идентифицировать:
- адрес здания, в котором находится помещение;
- описание местоположения в здании (этаж, номер комнаты и т. п.);
- площадь;
- назначение (для размещения офиса).
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Акт приема-передачи арендуемого имущества
В силу п. 3 ст. 615 ГК РФ к сделкам о перенайме применяются правила о договорах аренды. Причем передача имущества арендатору регламентируется ст. 611 ГК РФ, по смыслу которой факт передачи объекта аренды арендатору оформляется соответствующим актом. Но исходя из сути новых правоотношений при перенайме первоначальный арендатор не является по отношению к новому арендатору арендодателем. Арендодатель в данном случае остается неизменным, так как юридической конструкцией сделки не предусмотрено участие этого лица в механизме передачи предмета аренды. Выходит, что ст. 611 ГК РФ в указанной ситуации в принципе неприменима, а как следствие, формально отсутствует обязанность по составлению акта приема-передачи арендуемого имущества.
Вместе с тем из соображений осторожности такой акт все же лучше составить и прописать в нем все основные характеристики объекта аренды, включая наличие обременений. Подобный документ обезопасит нового арендатора от неожиданных «сюрпризов» и дополнительных расходов на аренду.
Прежде всего важно правильно квалифицировать затраты в виде платы за перенаем: как актив или как расход. Порядок здесь таков. Если контроля над результатом затрат нет и не выполняются другие критерии признания активов (они изложены в разд. 7 Концепции ), эти затраты признаются расходом согласно требованиям п. 16 ПБУ 10/99 «Расходы организации» и учитываются в порядке, установленном названным Стандартом (см. Письмо Минфина России от 12.01.2012 N 07-02-06/5).
Концепция бухгалтерского учета в рыночной экономике России, одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом ИПБ РФ 29.12.1997.
Утверждено Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н.
Как это сделать в анализируемой ситуации? На основании соглашения о перенайме у хозяйствующего субъекта возникает лишь право стать новым арендатором по договору аренды. Никаких иных экономических выгод данное соглашение ему не принесет. Экономические выгоды из самого предмета аренды новый арендатор станет извлекать на основании договора аренды, за что и будет уплачивать арендодателю соответствующие арендные платежи. Иными словами, на основании соглашения о перенайме у нового арендатора возникает право аренды, тогда как право пользования объектом аренды возникает на основании самого договора аренды.
Смена стороны в договоре
Срок действия договора и размер арендной платы при переходе права собственности на объект аренды пересмотру не подлежат.
Из чего следует, что право пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора найма, заключенного на срок менее трех лет, госрегистрации не подлежит.
Такой вывод подтверждается Методическими рекомендациями по государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, утвержденными приказом Минюста от 13.10.2010 г.
№ 2500/5, а также письмом Минюста от 18.10.2010 г. № 12873-0-26-10-19
*. Если срок действия договора аренды недвижимости составляет менее трех лет, право аренды по нему регистрировать не нужно.
Теперь о замене стороны в договоре аренды: физического лица – предпринимателя на физическое лицо.
Нормативная база В гражданском законодательстве закреплены понятия найма и аренды, как порядка временного пользования помещением. Заключение дополнительного соглашения осуществляется в том же порядке, что и основной договор, что определено ст.452 ГК РФ. Регистрация договора проводится в соответствии с ФЗ «О госрегистрации прав и сделок с недвижимостью».
Инфо
Сущность дополнительных соглашений и их отношение к начальному договору определены в ст.453 ГК РФ. Законодательно необходимость допсоглашения обусловлена тем, что устное изменение условий не признается юридическим фактом. Согласно ст.310 ГК РФ одностороннее изменение условий сделки невозможно.
Плюсы и минусы такого решения
Преимущества:
- Прежний арендатор может передать права на съем другому лицу с наименьшими рисками для себя.
- Владельцу нет необходимости тратить время и усилия на поиски нового кандидата для заключения соглашения.
- Новый арендатор может заключить соглашение о съеме на льготных условиях, поскольку для него должны быть сохранены все те же условия съема, что и для прежнего арендодателя.
Недостатки:
- Если помещение государственное, то нельзя выбрать арендатора самостоятельно: сначала необходимо провести установленный порядком аукцион (ст. 147 ГК РФ, Закон №135-Ф3). Обязанности по проведению торгов возлагаются полностью на владельца.
- Если условия аренды для прежнего съемщика были выгодные, льготные по каким-либо причинам, новому нужно предложить те же.
Замена арендатора в договоре аренды нежилого помещения
Суд апелляционной инстанции, проверивший законность принятого судебного акта по жалобе истца, решение суда первой инстанции отменил и исковое требование удовлетворил.
Необходимо отметить, что в отличие от передачи прав и обязанностей по договору аренды, в случае если в договоре аренды установлено, что арендатор имеет право сдать земельный участок в субаренду только с согласия собственника земельного участка, такое согласие должно быть получено (п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ).
В настоящее время вопросы, связанные с оформлением прав на недвижимое имущество, все чаще требуют самого пристального внимания в связи с тем, что только юридически грамотное выполнение всех формальных административных процедур может защитить пользователя недвижимости от возможного лишения своих прав на объекты недвижимого имущества. Это, в частности, касается и оформления прав на земельные участки.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Права и обязанности Стороны-1 по договору аренды будут переданы Стороне-2 в том объеме и на тех условиях, которые будут существовать на момент подписания основного договора.
Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.
Кроме того, четко определяются все условия, объем, права и обязательства по договору, уточняются задолженности по обязательствам (аренде), расписываются все условия передачи имущества в перенайм.
Применение Варианта 1 является более приемлемым для предпринимателей-арендаторов с точки зрения налогообложения.
ЛЮБИМОВ Любимов Сергей, юрист компании EY Law. В настоящее время вопросы, связанные с оформлением прав на недвижимое имущество, все чаще требуют самого пристального внимания в связи с тем, что только юридически грамотное выполнение всех формальных административных процедур может защитить пользователя недвижимости от возможного лишения своих прав на объекты недвижимого имущества.
Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.
Повышать арендную плату можно только один раз в год, если иной порядок не предусмотрен договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ, Определение ВАС РФ от 11.01.2013 № ВАС-17696/12). Повышение арендной платы чаще 1 раза в год не считается нарушением, если на это согласен арендатор. Обычно согласие оформляется дополнительным соглашением с новой суммой платы за аренду (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
По истечении срока договора Арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору обязательства, желающий продлить договор на новый срок, обязан уведомить об этом Арендодателя не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора.
Что обязательно должно быть указано в договоре, чтобы минимизировать свои риски?
Чтобы урегулировать взаимоотношения сторон договора аренды и соблюдение интересов арендатора, в договоре нужно предусматривать следующие существенные и дополнительные условия:
Существенные условия договора аренды (при их несогласованности в тексте договора сам договор может быть признан незаключенным):
- арендуемый объект (п. 3 ст. 578 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК).
- арендная плата (п. 1 ст. 625 ГК).
Дополнительные условия:
1. Цель использования объекта арендатором
Определение целей использования объекта позволит избежать необоснованных претензий со стороны арендодателя о нарушении арендатором пределов использования объекта.
2. Иные платежи по договору аренды, порядок расчетов
В целях исключения риска предъявления арендодателем требований по оплате неиспользуемых арендатором коммунальных (при отсутствии прямых договоров арендатора с организациями-поставщиками коммунальных ресурсов) или чрезмерных эксплуатационных и иных услуг, в договоре аренды следует четко прописывать перечень таких услуг и порядок расчета платы за них.
Важно! Следует четко установить в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы и иных платежей по договору. При этом в интересах арендатора предусмотреть не внесение им арендной платы за время, в течение которого арендованный объект не мог быть использован.
3. Срок аренды (Об этом подробнее будет написано дальше)
4. Порядок передачи и возврата объекта
Чтобы избежать риска возникновения споров сторон, в том числе в части несвоевременного или ненадлежащего исполнения арендодателем обязанностей по передаче, а впоследствии приемке возвращаемого объекта; неудовлетворительного состояния передаваемого объекта либо претензий арендодателя к его состоянию на момент возврата, следует четко прописывать:
- сроки и порядок совершения всех необходимых действий сторонами;
- требования, предъявляемые к объекту на момент его передачи и возврата;
- порядок и сроки устранения арендодателем недостатков переданного объекта.
Важно! В интересах арендатора предусмотреть обязанность арендодателя возмещать арендатору стоимость произведенных им неотделимых улучшений объекта после прекращения (расторжения) договора аренды.
5. Порядок эксплуатации объекта арендатором и доступа арендодателя к нему
Для исключения риска нарушения интересов и нормальной деятельности арендатора в рамках осуществления арендодателем контроля за использованием объекта, следует включать положения, описывающие порядок такого контроля и, при необходимости, доступа арендодателя к объекту. Например, в отношении срока и порядка уведомления арендатора о визите арендодателя в целях проверки.
Кроме того, можно предусмотреть порядок доступа арендодателя, третьих лиц к объекту в целях обслуживания систем и оборудования, обеспечивающего поставку коммунальных ресурсов, с условием о предварительном согласовании времени визита с арендатором.
Для исключения зависимости действий арендатора от волеизъявления арендодателя в части использования объекта также можно предусмотреть в договоре, что арендатор вправе передавать объект (его части) в субаренду, проводить работы по перепланировке объекта без необходимости предварительно получать согласие арендодателя.
6. Распределение обязанностей сторон
В целях более четкого регулирования взаимоотношений сторон в рамках аренды, следует предусматривать в договоре все значимые и (или) нестандартные, дополнительные обязанности сторон.
Например, в интересах арендатора указать в договоре в части обязанностей арендодателя:
- в отношении выполнения капитального ремонта — сроки, объем и порядок выполнения, порядок предварительного согласования действий с арендатором;
- организация и осуществление обращения с отходами;
- обеспечение всех необходимых мероприятий по соблюдению пожарной безопасности на объекте;
- осуществление охраны, уборки объекта, предоставление иных услуг;
На какой максимальный срок можно арендовать коммерческое помещение и как это прописать в договоре
Важно! Законодательство не содержит ограничений по максимальному сроку аренды коммерческих помещений.
Существуют следующие варианты оформления длительных арендных отношений:
1) Заключение договора аренды на неопределенный срок.
Для этого достаточно не указывать срок аренды в договоре. Однако следует учитывать, что вне зависимости от условий договора у любой из сторон, в частности арендодателя, есть право в любое время отказаться от исполнения такого договора, направив другой стороне письменное уведомление за три месяца до запланированной даты прекращения аренды, если иной срок не будет прямо установлен договором (п. 2 ст. 581 ГК, п. 15 Постановления). Таким образом, имеется риск того, что по истечении незначительного периода времени с момента заключения договора арендодатель откажется от его исполнения.
В связи с этим, более предпочтительным представляется второй вариант оформления арендных правоотношений.
2) Закрепление в договоре длительного срока аренды.
На практике не являются редкостью договоры аренды, заключенные на срок 10/15/20 лет, в том числе, предусматривающие возможность их последующего продления. При согласовании условий такого договора арендатору следует обратить внимание на следующие моменты:
a) при длительном сроке возрастает вероятность изменения обстоятельств сторон таким образом, что может потребоваться прекращение аренды. При этом нет гарантии того, что обе стороны одновременно будут согласны расторгнуть договор. В связи с этим зачастую предусматривается право отказа одной из сторон от исполнения договора аренды.
В таком случае для защиты интересов арендатора рекомендуем предусмотреть:
- период времени с даты заключения договора, в течение которого безусловное право отказа не действует.
Такой период, в частности, может быть определен с учетом планируемого срока окупаемости затрат, вложенных арендатором в подготовку арендуемого объекта к использованию (например, в связи с проведением ремонта для соответствия объекта корпоративным требованиям). На практике для договоров длительной аренды характерно установление возможности применения безусловного права на односторонний отказ только по истечении значительного периода времени, например, 5−10 лет;
- штраф, выплачиваемый арендодателем при отказе от исполнения договора аренды ранее истечения указанного выше периода времени;
- срок, за который арендодатель должен направить письменное уведомление об отказе от исполнения договора аренды.
Поиск нового объекта, особенно значительной площади, который готовы сдать в аренду на большой срок может потребовать существенных временных затрат. В связи с этим, на практике обычно предусматривают обязанность арендодателя направить арендатору письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора не менее чем за 9−18 месяцев до планируемой даты прекращения действия договора.
b) при длительном сроке аренды также возрастает риск снижения реального дохода арендодателя в случае неизменного размера арендной платы (например, в связи с инфляцией, колебанием курсов валют — при привязке размера арендной платы к иностранной валюте).
В связи с этим, если арендодатель не согласен на изменение размера арендной платы только по соглашению сторон, и настаивает на предоставлении ему права в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, арендатору следует предусмотреть:
- по возможности низкую периодичность такого изменения арендной платы;
- предельный размер однократного изменения арендной платы.
Изменение стороны в договоре по ГК РФ
Перемена стороны в договоре означает убытие из правоотношений, возникших на основании заключенного соглашения, одного участника и вступление в названные правоотношения нового вместо него. Если каждый из участников такого соглашения несет обязанность в отношении других участников, то он является их должником в этой части и в то же время их кредитором в том, что правомочен от них требовать (п. 2 ст. 308 Гражданского кодекса РФ).
Смена стороны в договоре подразумевает передачу всех прав и обязательств, возникших из него, и влечет смену лиц не в определенном отдельном обязательстве (как в рамках договора уступки права или цессии), а сразу во всем комплексе возникших из такого договора обязательств (например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2010 по делу № А70-3836/2010).
С практической точки зрения ситуация усугубляется тем, что законодатель не предлагает унифицированного образца такого документа.
Зачастую в качестве основы для него используется образец договора перемены лиц в обязательстве, но он обычно нуждается в большой доработке, т. к. с его помощью оформляется переход только конкретных прав и обязательств.
Соглашение к договору аренды о смене арендодателя образец 2019
Это может быть изменение банковского счета, реквизитов для оплаты. Или уведомление о продлении договора. Даже после прекращения договора и возвращения имущества. Например, когда выявлены недостатки и отражены в Акте приема-передачи, арендодатель направляет уведомление о ремонте имущества.
Гражданский кодекс обязывает арендодателя направить уведомление в обязательном порядке, когда имеются основания досрочно расторгнуть соглашение об аренде:
- использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения такого имущества, с неоднократными нарушениями условий договора
- более 2 раз подряд не внесена в установленный срок (просрочка тоже считается, но 2 и более раз подряд) арендная плата
- арендатор существенно ухудшает состояние имущества
- не осуществляет капитальный ремонт имущества, когда такая обязанность договором или законом возложена на арендатора
- по иным основаниям, когда они предусмотрены договором и такие условия не признаны недействительными.
В современном мире арендные отношения являются одними из самых распространенных явлений в силу целого ряда причин, перечисление которых заняло бы не одну страницу. Уверенны, что любой читатель этой статьи хотя бы раз в жизни становился стороной таких отношений – либо арендодателем, либо арендатором жилой или нежилой недвижимости; в крайнем случае – у любого читателя есть много знакомых, участвовавших в арендных отношениях. Так, по некоторым исследованиям рынка московской коммерческой недвижимости в 2014 г. 55% офисных помещений предлагаются или уже сданы в аренду. В связи с этим особую актуальность имеют механизмы защиты прав сторон арендных правоотношений – арендатора и арендодателя. Вопросы защиты их прав не раз рассматривались многими известными учеными-правоведами, поэтому в рамках данной статьи мы постараемся сфокусироваться только на одном из способов защиты прав арендатора – сохранении арендных правоотношений при смене собственника арендуемой недвижимости.
Рынок недвижимости всегда отличался динамичностью, спрос и предложение на недвижимость всегда высоки. Страдают ли от этого арендаторы помещений? Безусловно, да, если не знают своих прав и способов их защиты, ведь аренда не ограничивает права собственника, и у него остается возможность распорядиться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению. Любой добросовестный арендатор, будь то частное лицо, снимающее жилье, или организация, арендующая офис, рассчитывают на длительную аренду. Однако, ни один собственник объективно не может гарантировать, что через какое-то время не продаст помещение, и уж тем более – что новый владелец помещения не будет иметь на него отличные от аренды планы.
Главным и, пожалуй, единственным защитником арендатора является заключенный по всем правилам договор аренды. Так, если нет официального договора, у нового владельца будут все основания требовать освобождения помещений. Не устаем повторять банальную истину – вступая в какие-либо правоотношения, всегда заключайте грамотный договор, защищающий ваши права! Если арендодатель против подписания документа, вступать с ним во взаимоотношения не стоит вовсе – скорее всего Вас обманут.
Вторая по частоте ошибка – заключение неправильного, не соответствующего закону договора. Так, чтобы договор аренды считался заключенным, в нем необходимо указать арендатора и арендодателя (с точными и достоверными реквизитами), а также согласовать предмет договора – кто и какие обязательства на себя принимает (арендодатель – передать в пользование помещение, арендатор – своевременно вносить оплату) и объект арендных отношений (непосредственно недвижимость, которая сдается в аренду – её точный адрес, метраж, кадастровый или условный номер). Прочие условия (о стоимости, сроке, правах и обязанностях сторон) являются дополнительными и нужны для регламентирования отношений между сторонами. Арендуя недвижимость на длительный срок важно помнить, что договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Конечно, в интересах арендатора заключить «длительный» договор и зарегистрировать его в органах Росреестра, что будет являться дополнительной гарантией в соблюдении его прав.
Итак, первый и второй способ по обеспечению своих прав – это заключение грамотного договора. Это является гарантией арендатора в том, что новый собственник не только сохранит арендные отношения, но и не внесет в них никаких изменений (например, в части цены). Статья 617 ГК РФ гласит, что «переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора», а это значит, что новый собственник не вправе требовать расторжения или изменения договора только потому, что его что-то не устраивает в заключенном договоре. Более того, новый собственник не вправе вынуждать арендатора расторгнуть договор с предыдущим собственником и заключить договор с новым собственником, что подтверждается позицией судов.
В случае перехода права собственности на недвижимость права и обязанности арендодателя переходят к новому собственнику на основании закона и новому собственнику необходимо произвести только формальное действие по внесению изменений в данные Росреестра.
- Торговля в кредит
- Таможенное оформление
- Сертификация
- Внешняя торговля
- Комиссионная торговля
- Лицензирование
- МЧС
- Налоги и сборы
- Законодательство
- ГИБДД
- Военный учет
- Субсидирование
- Трудовое нормирование
- Претензионные
- Регламенты
- Служебные
- Договоры
- Договорная работа
- Доверенности
- Архивное дело
- Переписка
- Почта
- ЖКХ
- Производство
- Недвижимость
- Страхование
- Оценка
- Строительство
- Транспорт
- Общепит
- Госслужба
- Банковские
- Образование
- Медицина
- Игорный бизнес
- Туризм
- Агропром
- Автосервис
Вопросы аренды на законодательном уровне регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ и подзаконными актами.
Договор аренды помещения между физическими лицами и между организациями оформляется письменно в двух экземплярах. Иначе соглашение признают недействительным (ст. 651 ГК РФ). Письменная форма необходима, если документ заключён на год и больше и подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ).
Доверенность для сдачи квартиры может быть 2-х видов. Генеральная доверенность даёт право распоряжения (за исключением дарения) любым объектом имущества — т. е. всем имуществом. Это не только квартиры, а и деньги, авто, участки земли, которые могут сдаваться, продаваться, покупаться, приниматься в наследство по доверенности с представлением доверителя в разных инстанциях. Такая доверенность позволяет практически всё. Не позволяет она лишь дарить имущество от лица доверителя. Также нельзя по ней прописаться в квартире, которая была куплена в браке, однако на имя супруга. Другой вариант — это доверенность, которая позволяет по собственному усмотрению, на собственных условиях оформить договор аренды и представить интересы владельца в любой инстанции, получая деньги за него. Такой вид доверенности не позволяет заключать любые сделки, связанные с квартирой, за исключением её сдачи квартирантам. Чтобы сдать жильё в аренду, данная доверенность будет оптимальной. Также у доверенного лица в этом случае отсутствует право передачи третьему лицу права распоряжаться собственностью.
Дополнительное соглашение о смене арендодателя
Доп.
соглашение о смене арендодателя заключать не требуется.
В данном случае действует общая норма – п. 1 ст. 617 ГК РФ, в которой предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Ранее заключенный договор аренды продолжает действовать, и новый собственник в силу закона становится арендодателем, на которого переходят права и обязанности.
Как разъяснено в определении ВС РФ от 25.07.17 № 304-ЭС17-3429, обязательства по аренде не прекращаются в связи со сменой одной из сторон. Обременения продолжают действовать.
«Арендатору особенно важно правильно определить момент, с которого он должен заплатить арендную плату новому, а не прежнему собственнику.
Иначе существует риск платежа ненадлежащему кредитору, в случае которого надлежащий кредитор может взыскать платеж повторно.
Причем с процентами за просрочку платежа по статье 395 Гражданского кодекса или договорной неустойкой. Так, если арендатор слишком поспешно рассчитается с новым собственником – тогда, когда право на получение арендной платы было еще у прежнего арендодателя, то последний может потребовать платеж повторно.
Факт исполнения обязательства ненадлежащему лицу в такой ситуации не спасет арендатора ни от взыскания долга, ни от ответственности за просрочку.
Перед надлежащим кредитором по-прежнему числится долг. Возможна и обратная ситуация: получив от сторонней компании уведомление о том, что именно она теперь
Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно
Наименование приложения должно отражать номер договора, к которому оно составляется, а также дату составления. Документ имеет следующую структуру:
- Название, а также номер;
- Место, дата подписания;
- Данные арендатора и самого арендодателя;
- Информация о сооружении, помещении или здании, предоставленном в аренду;
- Пункты, подлежащие замене, их редакция;
- Момент, когда соглашение вступит в силу;
- Дополнительные данные;
- Число экземпляров документа;
- Подписи.
Ошибки и исправления в соглашении не допускаются. Их нельзя вносить даже при помощи фразы «исправленному верить». В некоторых случаях вы можете указать обстоятельства, которые привели к необходимости внесения изменений в договор аренды нежилого сооружения. В этом случае можно руководствоваться статьей 95 ФЗ-44.
Все наименования, даты и адреса прописываются в таком же формате, как и в первоначальном документе.
Число экземпляров соглашения равно числу сторон. В некоторых случаях участниками договора выступают не две, а больше сторон.
Бывает так, что собственник помещения изменился, и арендаторы не знают, кому платить при отсутствии договора. Позиция Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 под номером 66 такова, что при изменении собственника, независимо от того, был ли переоформлен главный договор аренды нежилого сооружения, прежний владелец здания или сооружения теряет право на доходы от имущества, а новый хозяин приобретает это право.
- Преамбулу. Она отражает название и тип документа, перечисляет стороны соглашения, содержит дату и упоминание об основном документе;
- Основная часть касается предмета соглашения и условий, подлежащих замене;
- Заключительная часть включает реквизиты сторон, упоминание, что они согласны с изменениями, дату и подписи.
При составлении документа всегда учитывайте нюансы изменений. Каждый конкретный случай может потребовать определенных правил.
Стоимость услуг по аренде нежилого помещения может быть изменена в порядке, предусмотренном статьями 424 и 425 Гражданского Кодекса РФ. Если расчёт первоначальной суммы производился посредством составления расчётных документов (сметы), то и новая сумма должна быть рассчитана таким же образом с внесением всех произведённых изменений.
Важно! Стоимость аренды может быть изменена в любой момент действия основного документа.
При указании в дополнительном соглашении новой суммы арендной платы следует указать и размер налога на добавочною стоимость.
В случае если стороны договора об аренде приняли решение об изменении его условий, это возможно будет сделать только двумя способами:
- В случае обоюдного согласия, через оформление дополнительного соглашения к договору, ;
- В судебном порядке, если договоренность между сторонами не была достигнута.
Если у арендатора появляются новые члены семьи, которым нужна регистрация, он может попросить собственника недвижимости составить соглашение. В нем собственник даст разрешение на регистрацию новых жильцов, и они получат постоянную прописку.
Такое соглашение действует при долгосрочном найме, чаще всего — в случае, если арендатор вступил в брак или у него появился ребенок.
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений
Физлица готовят:
- заявление;
- паспорта;
- квитанцию, подтверждающую оплату пошлины;
- правоустанавливающую документацию на объект;
- арендное соглашение;
- письменное разрешение супруга арендодателя, заверенное у сотрудника нотариального агентства;
- кадастровый паспорт.
Юрлица предоставляют такие справки и бумаги:
- заявление;
- соглашение об аренде;
- паспорта заявителей;
- документ, который подтверждает наличие у заявителей полномочий представлять интересы организации;
- кадастровый паспорт;
- правоустанавливающая документация на недвижимость;
- учредительная документация;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- ИНН, ОГРН;
- решение о сделке от органа юрлица.
Отечественное законодательство выделяет следующие типы соглашений в зависимости от временных периодов:
- долгосрочный договор аренды нежилого помещения – с указанием конкретного периода действительности;
- краткосрочный договор аренды нежилого помещения – до 1 года;
- бессрочный договор аренды нежилого помещения – без конкретных дат.
Когда юридическая действительность соглашения подошла к концу, но участники решили его не расторгать, то оно автоматом пролонгируется на размытый период. Самостоятельное продление договора аренды нежилого помещения отечественным законом тоже разрешается.
Обычно все конфликтные ситуации решаются между участниками в порядке проведения встреч, переговоров, достижения компромиссных решений. Если это невозможно, потребуется обратиться в арбитражный орган суда своего региона.
Часто в судебных органах рассматривается взыскание задолженности по договору аренды нежилого помещения, когда снимающий помещение из-за каких-либо обстоятельств не выполнял свои финансовые обязательства. При удовлетворении судом запросов обратившегося лица взыскание по договору аренды нежилого помещения проводится через представителей ФССП.