Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Семейная ипотека в 2023 году: новые условия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Программой «Семейная ипотека» можно воспользоваться для покупки жилья в новостройке, на вторичном рынке или для приобретения частного дома с земельным участком. Продавцом обязательно должно выступать юридическое лицо (например, застройщик).
Рефинансирование «Семейной ипотеки» и маткапитал
Возможность рефинансировать действующий кредит по программе «Семейная ипотека» в 2023 году сохранилась, но только для тех, у кого родился первенец с 2018 по 2023 год.
Еще одно условия для рефинансирования — жилье должно приобретаться у юридического лица (компании-застройщика). Единственное исключение — Дальневосточный федеральный округ, где можно перекредитовать и покупку вторичного жилья. Ипотеку на строительство индивидуального жилого дома рефинансировать по программе нельзя.
Программа позволяет использовать материнский капитал. Однако можно использовать средства маткапитала не для ежемесячных платежей, а только в качестве первоначального взноса. Некоторые банки дают возможность заемщикам использовать материнский капитал для досрочного погашения кредита.
Требования к заемщикам
Условия для оформления кредита:
- ребёнок должен быть рождён в период с 2018 до 2023 года;
- те же условия действуют для усыновителей – учтут дату рождения ребенка;
- ребёнок с инвалидностью, и на момент оформления договора ему не больше 17 лет.
Последовательность рождения детей не важна – если один родился в период с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022 года, разрешается оформить кредит под льготную ставку.
Дополнительные условия устанавливают банки – участники программы семейной ипотеки:
- возраст от 21 года;
- регистрация и гражданство РФ;
- стаж от 3–6 месяцев на последнем месте;
- привлечение созаёмщика.
Пpeимyщecтвa ипoтeки c гocпoддepжкoй
Caмoe oчeвиднoe пpeимyщecтвo ипoтeки c гocпoддepжкoй – вoзмoжнocть зaплaтить мeньшe. Экoнoмия мoжeт пpoиcxoдить зa cчeт пoлyчeннoй oт гocyдapcтвa cyммы или cнижeннoй пpoцeнтнoй cтaвки, в любoм cлyчae экoнoмия для ceмeйнoгo бюджeтa пoлyчaeтcя cyщecтвeннoй.
Нo ecть и дpyгиe плюcы:
- гocyдapcтвo paбoтaeт тoлькo c пpoвepeнными и нaдeжными бaнкaми. Пapтнepcкиe пpoгpaммы зaключaютcя c бaнкaми, pacпoлaгaющими дocтaтoчным peзepвным фoндoм и бoльшим oпытoм ипoтeчнoгo кpeдитoвaния. 3aeмщикy нe пpидeтcя мecяцaми дoжидaтьcя peшeния. Oтpaбoтaнный мexaнизм выдaчи ипoтeчныx кpeдитoв и нaлaжeнный пpoцecc пpoвepки пoтeнциaльнoгo зaeмщикa пoзвoляют тaким бaнкaм быcтpo пpинимaть peшeниe пo зaявкaм – oт 2 чacoв дo 2-3 днeй;
- бaнки cтapaютcя cдeлaть мaкcимaльнo yдoбный и пpoзpaчный cepвиc, чтoбы пpивлeчь клиeнтoв и пoлyчить пpeимyщecтвo пepeд кoнкypeнтaми, кoтopыe тaкжe зapyчилиcь coтpyдничecтвoм c гocyдapcтвoм. Taкиe cпocoбы кoнкypeнтнoй бopьбы игpaют нa pyкy зaeмщикaм, кoтopыe в кoнeчнoм итoгe пoлyчaют лyчшee oбcлyживaниe и бoльшe yдoбcтв.
Ктo мoжeт пoлyчить ипoтeкy c гocпoддepжкoй
Уcлoвия льгoтнoй ипoтeки вecьмa пpивлeкaтeльны, нo пoлyчить ee мoгyт нe вce. Bocпoльзoвaтьcя гocyдapcтвeнными cyбcидиями мoгyт гpaждaнe:
- пpoживaющиe в квapтиpax, в кoтopыx нa кaждoгo члeнa ceмьи пpиxoдитcя плoщaдь мeньшe yчeтнoй. B кaждoм peгиoнe paзныe нopмы yчeтнoй плoщaди – минимaльнoгo paзмepa жилплoщaди, пo кoтopoмy oпpeдeляют, cлeдyeт ли пpизнaть ceмью нyждaющeйcя в yлyчшeнии ycлoвий жилья. B Mocквe, нaпpимep, этa нopмa paвнa 10 кв. мeтpaм, в Пepмcкoм кpae cocтaвляeт 12 кв. мeтpoв, a в Caмape – 11 кв. мeтpoв;
- зapeгиcтpиpoвaнныe в oчepeди нa yлyчшeниe жилищныx ycлoвий. Кpoмe мaлeнькoй плoщaди, нeдocтaтoчнoй для пpoживaния пo ycтaнoвлeнным нopмaтивaм, ocнoвaниeм мoжeт cтaть aвapийный или пoдлeжaщий cнocy дoм;
- y кoтopыx ecть двoe и бoлee дeтeй. Ecть льгoтнaя ипoтeкa для ceмeй c двyмя дeтьми, a тaкжe пpoгpaммa мaтepинcкoгo кaпитaлa, кoтopый мoжнo нaпpaвить нa yлyчшeниe жилищныx ycлoвий;
- paбoтaющиe в coциaльнoй cфepe. Этo мoгyт быть yчитeля, мeдики, вoeннocлyжaщиe;
- мoлoдыe ceмьи.
Как оформить ипотеку под 6% уже можно. Принцип будет следующим:
- Готовится стандартный пакет документов, который дополняется свидетельствами о рождении детей;
- Оформляется ипотека под льготную ставку 6%;
- Государство компенсирует банку недополученный доход.
Рефинансирование действующей ипотеки под 6% будет следующие:
- заемщик обращается в банк с заявлением о заключении дополнительного соглашения о рефинансировании ипотеки под 6% и свидетельствами о рождении детей;
- банк готовит допсоглашение;
- заемщик подписывает доп соглашение и банк снижает ставку;
- государство компенсирует банку недополученный доход.
А что говорят и думают люди?
-Расклад такой . Реальный ! Возможна 2 волна мобилизации. Так что к концу 23 года цены упадут на 30% минимум а к началу 24 февраль март и все 50% будут . Нойте не нойте но будит только так . С демографией в России сейчас будит беда рожать особа больше одного не будут . Плюс ещё провал из девяностых . Сейчас ещё выйдет на рынок море ипотечных квартир там где призванные погибнут или станут инвалидами . Так что кризис падения цен будит очень суровый и на долго 5 лет минимум если не 10 . А ещё забыл сказать про то сколько от сюда людей уехало и ещё уедет . Бетон в России теперь надолго никому не нужен . Как я уже написал 5 лет минимум.
-Цены особенно на вторичку начиная с 2020 года по настоящее время выросли как минимум на 50-70% при практически нулевом росте доходов населения, поэтому в самое ближайшее время и прежде всего на вторичке цены на недвижимость упадут на 40-50% из за снижения спроса, поэтому у кого еще остались мозги, должны уже сейчас снизить цену на вторичное жилье на 10-15% и продать, потому что через какое то время может потерять не 10-15%, а все 40-50%.
-На сегодня вторичка 1 — ккв север СПб ушатанная под ремонт в объявлении цена 4.3 минус торг итого 3.6. Наивные продавцы те кто выставляются за 6 им удачи уже на 5.5 не покупают. Знакомая риэлтор прямо сказала аренда стоит ипотеки не берут как говорится хочешь продать делай скидку от 15% минимум. В общем «пузырь» цен который ещё был в феврале этого года сдувается и будет дальше сдувается.
Стоит ли оформлять ипотеку и покупать квартиру в 2023 году
Если есть возможность, лучше взять ипотеку до конца 2022 года:
«Сейчас клиенты по-прежнему могут воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, а также околонулевыми программами от застройщиков. Кроме того, крупнейшие девелоперы установили на широкий пул квартир праздничный дисконт, причем условия акций подразумевают возможность приобретения квартир со скидками с использованием ипотеки. Если не получается совершить сделку в декабре, ее все равно не стоит откладывать. ЦБ может повысить ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов».
Предложение сейчас беспрецедентно большое, то есть выбор у покупателей широкий.
«Также при снижении дохода можно взять ипотечные каникулы. Ориентироваться покупателям следует на ситуацию в отрасли, в которой они работают, и на личные финансы. Если вы молодая семья, в 2023 году можно взять семейную ипотеку. По-прежнему есть субсидии на ипотеку для сотрудников IT-отрасли».
Вусал Исмаилов считает, что в первом полугодии 2023 года стоит повременить с ипотекой.
«Все зависит от политического и экономического вектора страны. Сейчас время ликвидных инструментов, недвижимость таковым не является, поэтому решение о покупке квартиры нужно тщательно взвесить».
Планируя ипотеку в 2023 году, проанализируйте условия банков
«Может сложиться ситуация, когда выгоднее взять ипотеку на вторичку и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью на квартиру, — говорит эксперт. — Лучше всего сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм».
Чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка — это тоже стоит учитывать.
Секреты и риски ультрадешевой ипотеки
— В прошлом году появилась субсидированная застройщиками ипотека с ультранизкими ставками — два-три процента годовых, встречались даже ставки 0,1 процента годовых. Объясните, как образуется такая низкая, нерыночная ставка? Стоимость денег ведь намного выше.
— Если очень грубо, то это напоминает мошенническую схему на вторичном рынке в регионах. Может, не очень этично об этом писать в прессе. Но с другой стороны, если это не опубликовать, как люди будут понимать, что надо бояться таких схем? Представьте, что у человека нет первоначального взноса на ипотеку. Он в зоне риска с точки зрения банкиров: не смог накопить даже 300 тысяч рублей, чтобы купить в ипотеку квартиру за два миллиона. И есть квартира за два миллиона, которую давно не могут продать. К ее владельцу приходят и говорят: «Давай сделаем цену не два миллиона, а два миллиона триста тысяч рублей». Тот спрашивает: «Зачем? В чем прикол?» И ему объясняют: «У нас есть покупатель, но у него нет первоначального взноса на ипотеку. Мы заявим цену два миллиона триста тысяч и оформим, якобы ты получил триста тысяч рублей по расписке как аванс. Они и зачтутся как первоначальный взнос. Соответственно, тело кредита будет два миллиона, которые ты и получишь за свою квартиру». Встает вопрос публичной переоценки квартиры: агент убирает из баз данных предложение о продаже за два миллиона рублей и ставит три объявления о квартирах по два миллиона триста тысяч. Вызывают оценщика, он смотрит базы и делает оценочный альбом с ценой 2,3 миллиона рублей, его относят в банк. Умные банкиры понимают риски и не принимают такой оценки. Но менеджерам банка тоже надо выполнять план, и можно найти того, кто закроет на это глаза. В итоге: за два миллиона квартиру не могли продать, а после завышения цены она успешно «ушла».
— Это распространенная схема?
— В столичных регионах — нет. Сумма завышения получается слишком большая. А в регионах очень распространено. Банковские сотрудники вынуждены работать как следователи, они говорят: «Менеджеров ипотечного кредитования постоянно искушают, пытаются втянуть в такие схемы. Это кошмар: мы увольняем сотрудника, но нового сразу же пытаются коррумпировать».
— Интересно. Но перейдем к субсидированной ипотеке на столичные новостройки.
— Тут похожая история. Застройщик приходит в банк и говорит: «Случилась СВО, спрос упал. У меня не продается квартира за 12 миллионов рублей. Давай сделаем цену 15 миллионов».
— Парадоксально! Не снизим цену, а увеличим? Интерес застройщика понятен: он хочет продать квартиру. А чем покупка по дорогой цене привлекает покупателя? И что получает банк?
— Покупатель получает квартиру по более высокой цене, но с длительной и дешевой ипотекой. Ему максимально увеличат срок кредита — на сленге банкиров это называется «растянуть баян». Из-за низкой ставки заемщик имеет низкий ежемесячный платеж, сравнимый со стоимостью аренды. С банком хитрее. Банк получает сумму завышения цены как единовременную компенсацию за субсидирование будущих процентных платежей.
— Но ведь эта сумма завышения не компенсирует субсидию ипотечной ставки, например с семи процентов до двух процентов годовых, если кредит рассчитан на 20‒25 лет.
— Банки исходят из статистики, что люди обычно закрывают ипотеку досрочно — за пять-семь лет.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Что должно способствовать снижению цен на жильё
Большинство экспертов уверено, что цены на «новостройки» и «вторичку» будут снижаться весь 2023 г. И этому есть несколько веских причин:
- Замедление прироста доходов населения. Согласно информации Росстата за III квартал 2022 г. этот показатель снизился на 3,4% в годовом выражении, хотя по результатам предыдущего периода он составлял всего 0,8%. Это свидетельствует об ускорении негативной тенденции, которая продолжится и в 2023 г. по оценкам большинства экспертов. Возможно, скорость снижения немного замедлится из-за переноса индексации тарифов ЖКХ, что позволит сократить инфляцию в текущем году. Но в условиях рецессии такие меры не окажут существенного влияния на ситуацию.
- Снижение числа ипотечных заёмщиков. Это закономерно приведёт к снижению спроса на недвижимость, и в большей степени нового. И меры по оптимизации программ кредитования не улучшат ситуацию, т.к. при условии высокой неопределённости люди опасаются оформлять ипотеку.
- Увеличение среднего срока выплаты ипотечного кредита до 23,5 лет. Сегодня заёмщики используют все инструменты, что умягчить «подушку» безопасности. Поэтому при оформлении кредитов они выбирают более продолжительный срок его погашения. Но это является искусственной мерой и не стимулирует развития рынка. В таких условиях придётся снижать процентные ставки или цены.
- Смещение баланса в пользу арендуемого жилья. Многие люди находятся выход в том, чтобы снимать квартиру. В результате стоимость покупки жилья увеличивается. По мнению некоторых аналитиков, это станет стимулом к снижению цен, которые достигнут минимума к лету 2023 г.
- Приближение к фазе рецессии в цикле рынка недвижимости. Хотя на стоимость в большей степени влияет экономическая и политическая обстановка в стране и мире, следует учитывать и общую закономерность развития процессов в отрасли. За этапами расширения и гиперпредложения всегда следует рецессия, за ростом – корректирующее снижение цен на недвижимость. Поэтому после непрерывного 2‑летнего последовательного повышения цен неизбежен спад.
Несмотря на наличие множества факторов, нельзя сказать абсолютно точно, упадут ли цены на недвижимость в 2023 году. Эксперты продолжают наблюдать за развитием ситуации и корректировать прогнозы.
Цена стройматериалов в 2023 – как изменится
Цены на жильё неизменно коррелируют с ценами на строительные и отделочные материалы. Поэтому при построении прогнозов их оценивают в первую очередь.
В марте 2022 г. аналитики зафиксировали резкое увеличение стоимости на стройматериалы, чтоб было спровоцировано удорожанием иностранной продукции и логистики. Но вскоре цены стабилизировались, а затем начали медленно снижаться. Но это оказалось временным явлением, которое сформировалось под влиянием нескольких факторов:
- наращиванием производства стройматериалов отечественными производителями;
- оптимизацией логистических цепей;
- укреплением национальной валюты (рубля).
Прогнозы экспертов об изменении цен на строительные и отделочные материалы в 2023 г. однозначны: намечается рост. Однако аналитики расходятся во мнениях относительно темпов тенденции. Большинство считает, что в течение года цены на сырье повысятся на 5 – 10%, на готовую продукцию – на 15%. При этом изменения будут происходить плавно, без резких скачков.
Некоторые эксперты считают возможным остановку цен на одном уровне в связи с тем, что Правительство РФ установит «потолок». Но пока эта мера не рассматривается.
Анализ рейтингов ипотеки с самой низкой ставкой начала 2023 года
Важнейший нюанс, используемый при составлении списков – учет множества скидок относительно процента. В том числе за уплату разовой комиссии при заключении сделки. Она применяется как раз у лидеров. Причем у троих в случае с новостройками. Четырех – вторичным рынком жилья.
Можно отметить, что каждый рейтинг отличается. Причем не только по занимаемым местам банками, но и их участникам. Лишь четыре игрока рынка смогли войти сразу в оба перечня. Также стоит выделить, что у каждого списка занимающие первые места игроки отличаются.
Что касается непосредственно банков, вошедших в тот или иной рейтинг. Далеко не всегда самая низкая ставка по ипотеке на начало 2023 года предлагается именно в крупнейших структурах. Например, в оба списка вошло пять предложений региональных игроков рынка. То есть тех, кто не располагает головным офисом в Москве и представлен менее чем в 20 регионах России. Всего на одну программу (шесть) в перечнях больше у системно значимых банков.
Эти факты подтверждает утверждение о необходимости индивидуального выбора наиболее выгодного предложения. Ведь не каждый заемщик заинтересован во внесении разовой комиссии при заключении сделки. Клиенты живут в разных регионах. Соответственно, список доступных кредиторов всегда разный. Даже банально тип недвижимости, как видно из ТОПов, играет важную роль.
Что такое субсидированная ипотека
Субсидированная ипотека — это кредит на покупку жилья по сниженной ставке. Она может быть в формате программы, в которой государство уменьшает проценты и таким образом помогает гражданам приобрести собственную недвижимость в ипотеку.
Так же может действовать застройщик в партнёрстве с банком. Банк выделяет заёмщику ипотеку по низкой ставке, а застройщик компенсирует кредитной организации разницу между рыночной и предоставленной ставкой. При этом застройщик не теряет деньги, так как продаёт квартиру по завышенной цене — на 7–25% выше обычного.
В случае государственного субсидирования ипотеки процентная ставка будет около 7% годовых. Сумма господдержки — 12 млн рублей на покупку недвижимости в новостройках Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области; и 6 млн рублей — в остальных регионах.
Также власти разрешили сочетать льготную ипотеку с другой субсидированной или рыночной ставкой. Максимальная сумма кредита в целом стала больше: 30 млн рублей — для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 15 млн рублей — для остальных регионов.
Условия программы «Семейная ипотека»
Жилищный кредит по программе могут оформить:
- семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года родился первый ребенок или последующие дети, — по льготной ставке до 6% (5% для Дальневосточного федерального округа при рождении ребенка с 1 января 2019 года);
- семьи, в которых воспитывается ребенок с инвалидностью;
- родители усыновленных (удочеренных) детей могут принять участие в программе. Важно, чтобы выполнялось условие о том, что дата рождения одного из детей должна укладываться в срок действия программы (то есть с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года);
- российские семьи с детьми могут получить кредит на покупку жилья по ставке до 6% (для жителей Дальнего Востока — до 5%) на срок до 30 лет. Первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от стоимости квартиры.
- Максимальная сумма кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области на льготных условиях по ставке 6% составляет 12 млн руб., в других регионах — до 6 млн руб.
Заемщик может оформить часть кредита на условиях программы «Семейная ипотека» по ставке 6%, а оставшуюся часть оплатить на рыночных условиях или получить в рамках региональной ипотечной программы. Лимиты по размеру кредита в таком случае следующие:
- 15 млн руб. — для всех российских регионов;
- 30 млн руб. — для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Например, если вы хотите взять кредит в размере 10 млн руб. на 20 лет, то можете получить 6 млн руб. по ставке 6%, а еще 4 млн руб. по ставке на рыночных условиях.
Программы субсидированной ипотеки
В программе льготной ипотеки с государственной поддержкой участвуют более 70 банков. Среди них «Сбербанк», «Альфа-Банк», «Промсвязьбанк» и другие. Выбрать подходящие ипотечные программы и банк вы можете на сайте Выберу.ру в разделе «Ипотека» в категории «льготная ипотека с господдержкой».
«Газпромбанк» предлагает такие условия:
- сумма – от 100 тысяч до 7 млн рублей;
- ставка – от 6,2%;
- срок – от 1 года до 30 лет;
- первоначальный взнос – от 15%;
- возраст заёмщика – от 20 до 70 лет.
- сумма – от 300 тысяч до 30 млн рублей;
- ставка – от 6,3%;
- срок – от 1 года до 30 лет;
- первоначальный взнос – от 15%;
- возраст заёмщика – от 18 до 75 лет.
Что предлагает банк «Открытие»:
- сумма – от 500 тысяч до 12 млн рублей;
- ставка – от 6,3%;
- срок – от 3 до 30 лет;
- первоначальный взнос – от 15%;
- возраст заёмщика – от 18 до 70 лет.
Ипотека с господдержкой от банка «ВТБ»:
- сумма – до 30 млн рублей;
- ставка в размере от 6,3%;
- срок – до 30 лет;
- первоначальный взнос – от 15%;
- возраст заёмщика – от 21 до 70 лет.