Сдать квартиру через агентство недвижимости в Москве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдать квартиру через агентство недвижимости в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Как определить размер депозита?

2. Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?

3. С агентом или самому?

4. О чем спрашивать потенциальных арендаторов?

5. Риски арендодателя в случае отсутствия договора

6. Как сдать квартиру без посредников в Москве

7. Ошибки собственников в аренде

8. Вариант 3. Сдать квартиру агентству по фиксированной цене.

9. Как снимать квартиру без посредников

10. Требования к договору с агентством

11. Как составить договор найма

12. Сдать квартиру через агентство?

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

В развитых странах Европы и США никому и в голову не придет самостоятельно заниматься сдачей своего жилья. Риэлторы у них в большом почете, так как профессионализм и знание рынка позволяет им оказывать большой спектр услуг. В России тенденция активно развивается — уже давно на смену частным маклерам пришли крупные агентства с репутацией и собственной базой клиентов и объектов недвижимости. И это позволило людям, ценящим свое время и безопасность, быстро и грамотно решать жилищные вопросы.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость:

В разгар кризиса, в конце 2014 года — начале 2015‑го, под девизом повсеместной экономии часть собственников занималась поиском квартирантов самостоятельно, и настрой был либеральный — радовались любому жильцу и старались «не спугнуть». В частности, далеко не каждый владелец жилплощади обременял себя и будущих арендаторов составлением договора найма, передаточного акта и заполнением документов, подтверждающих исполнение обязанностей сторон по договору. В результате возникали конфликты, которые сложно разрешить цивилизованным путем и призвать нарушителя к ответственности, — примерно 20% собственников, обращающихся к нам в компанию, ранее прошли эту школу жизни и теперь серьезно относятся к грамотному оформлению документов».

Как определить размер депозита?

При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.

Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).

По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).

Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.

Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?

Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).

Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.

С агентом или самому?

Хорошо, квартира вас устраивает. Или не устраивает, но вы полагаете, что сойдет. Дальше нужно решить важный вопрос: вы хотите заплатить денег и отдать поиск жильца и бумажную волокиту специальному человеку, или вы хотите сэкономить и повозиться самостоятельно?

Плюсы сдавать самому:

Бесплатно.
Иногда арендаторы принципиально не хотят связываться с агентствами, им нужен лично арендодатель. Эти люди – ваши.

На этом список, увы, исчерпан.

Плюсы обратиться в агентство:

Экономия времени и сил: агентство само размещает объявления, само договаривается с потенциальными жильцами. Вам не обрывают телефон днем и ночью, можно не убегать с важных совещаний, чтобы показать квартиру.
Вы заключаете с жильцами типовый договор, который правильно составлен.
Вы сдадите квартиру быстро: у агентств есть наработанные площадки и базы.
У некоторых риэлторов есть услуги постоянного сопровождения квартиры: компания не только сдаёт ваше жилье, но также забирает платежи, следит за состоянием квартиры и выполнением условий договора, а при необходимости подыщет нового арендатора. Это удобно, если владелец и квартира находятся в разных городах.

О чем спрашивать потенциальных арендаторов?

Ура, вам звонят! Теперь самое страшное. Как понять, что вот этим милым людям можно доверить своё родное, что они не оставят за собой пепелище или просто не скроются на горизонте, оставив квартиру с полугодовым долгом по квартплате?

Ответ прост и печален: никак.

Всё, что вы можете сделать – это застраховать квартиру (будет нелишним и не для аренды) и правильно составить договор, чтобы в случае особых ужасов взыскать с арендаторов убытки через суд. Остальное – дело доверия и проницательности.

Договор обсудим чуть ниже, а пока – об арендаторах.

Важно! Отправляясь показывать квартиру, захватите с собой документы, которые подтвердят, что вы – собственник, а также паспорт. Арендатор может попросить их посмотреть.

Спросите их о месте работы, попросите справку о доходах.
Берите депозит. Чаще всего он составляет стоимость аренды за месяц. В случае, если всё будет хорошо, вы вернете эту сумму арендаторам, когда они будут выезжать. Если всё будет нехорошо, эти деньги послужат некоторым утешением.
Несколько раз чётко обговорите, кто платит коммуналку – вы или они. Добейтесь, чтобы понимание засияло в глазах собеседника.
То же самое с датами платежа и способом. «Я буду приходить каждое пятое число в 18.30, вы отдаете мне 25 тысяч».
Ещё раз (а потом ещё пять раз) обсудите ваши требования. И не слишком верьте тому, что вам говорят. Если в вашей квартире негде курить, а у арендатора из кармашка застенчиво выглядывает пачка сигарет, хоть он и клянётся, что бросил ещё в школе – подумайте, как скоро ему надоест бегать курить на улицу и он задымит весь ваш новый ремонт?
Доверяйте себе. Если всё хорошо, а душа не лежит к конкретному человеку – отказывайте и не рискуйте.

Риски арендодателя в случае отсутствия договора

Использование помещения не по назначению. Недобросовестные квартиранты могут использовать жилье в качестве коммерческого помещения или офиса.
Ответственность за неуплату налогов. Отклонение от уплаты налогов может повлечь за собой большие штрафы и уголовную ответственность.
Безнаказанность нанимателей жилья. Даже если на первый взгляд, кажется, что квартира вручается порядочным людям, иногда это оказывается не так. Они могут безнаказанно испортить имущество, забрать с собой вещи собственника помещения или распродать их.
Субаренда. Если не воспользоваться способом, как по закону сдать квартиру в аренду и не составить договор, то можно стать жертвой мошенников. Схема предполагает сдачу жилья арендатором третьим лицам по более высокой стоимости.
Неуплата за проживание. Арендаторы могут оставить после себя долги по коммунальным услугам или съехать без оплаты, поэтому безопасно сдать квартиру в аренду без договора довольно сложно.

Как сдать квартиру без посредников в Москве

Ошибка, приводящая к проблемам:

Встречаются еще арендодатели, которые занимаются сдачей жилья в Москве сами, без помощи агента. Отсюда приходится дополнительно решать массу вопросов и разбираться в новых темах. Приводим перечень дел, с которыми предстоит столкнуться собственнику в случае самостоятельной сдачи квартиры в аренду:

1Подготовить квартиру2Составить объявление3Разместить рекламу4Отвечать на звонки5Показывать квартиру6Составлять договор

Подготовить квартиру. Для того чтобы сдать объект по желаемой цене, необходимо привести квартиру в полный порядок: сделать при необходимости минимальный косметический ремонт, генеральную уборку и фотографии, отражающие достоинства помещений и района.
Составить объявление. В описании квартиру нужно представить с преимущественной стороны — зацепить внимание на фоне тысяч аналогичных предложений, чтобы нужный клиент быстро отреагировал и позвонил.
Опубликовать рекламу. Специализированные рекламные площадки взимают плату. Также важно знать, какие источники собирают целевую аудиторию, чтобы не упустить время, выгодного квартиросъёмщика и дополнительный доход.
Принимать звонки. Собственнику придётся отвлекаться от рабочих обязанностей, пренебрегать отдыхом, чтобы рассказывать одно и то же и задавать однотипные вопросы. А пропуск звонка, либо нежелание ответить – это риск упустить выгодного жильца.
Показывать объект. Здесь сложностей больше. Как правило, квартиру смотрят в вечернее время и выходные дни. То есть, стоит забыть о личных планах. Кроме того, не имея опыта в сдаче квартиры в Москве, сделать это быстро получается не сразу.
Составить договор. Большинство владельцев берут шаблонный договор найма из интернета и не догадываются, что таким образом работают против себя. При таком формальном подходе не учитываются права и интересы сторон, формулировки размыты, в то время как для каждого объекта аренды должен составляться персональный договор.

Объективно говоря, у собственников нет времени, чтобы решать вопросы, связанные со сдачей жилья: правильно подготовить квартиру, сделать привлекательную рекламу, отобрать подходящего кандидата и правильно оформить договор найма. В итоге упускаются существенные детали, происходит необоснованное снижение цены или квартира в Москве сдаётся проблемным жильцам. Часто происходят ситуации, когда арендатор съезжает через пару месяцев и приходится искать нового. Но этого может не быть, если сотрудничать с агентством недвижимости «sdat-kvartiru».

Следует знать, что любые источники доходов должны быть занесены в декларацию или зарегистрированы как род деятельности. От этого зависит формирование системы налогообложения государства.

Закон стоит на страже порядка, и если гражданин решит «уйти в тень», то ему стоит лишний раз подумать и взвесить все «за» и «против», узнать, чем может грозить уклонение от выплаты налогов.

Порядок действий:

Оформление патента. Необходимо будет потратиться на его приобретение. Цена будет зависеть от срока действия — от 1 до 12 месяцев в рамках одного календарного года. Если покупать патент до полугода, то оплатить его нужно будет сразу, в остальных случаях разрешается перечислять средства частями. Стоимость определяется индивидуально: налоговая база, которая зависит от месторасположения и жилплощади квартиры, умножается на 6%.
Зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП). Здесь существует упрощенная система налогообложения, что является очевидным плюсом. Для ИП установлена ставка в 6% от суммы дохода за год + страховые взносы.
Уплата налога в статусе физического лица без необходимости регистрации как ИП. Установлен налог в 13% от суммы годового дохода. Заполняется декларация по форме 3 НДФЛ и сдается в налоговую до 30 апреля текущего года.

Ошибки собственников в аренде

1 Частая ошибка собственников жилья — обзвонить много агентств по сдаче квартир в Москве. В итоге нездоровая конкуренция, гонка, демпинг. В борьбе за клиента недобросовестные риэлторы сильно снижают цену объекта. Это самый быстрый и, увы, не самый выгодный способ для собственника квартиры.

Для эффективности сотрудничать нужно с 1 компанией. Если ничего не получается, то ОТКАЗЫВАТЬСЯ от предыдущих и пробовать дальше.

Естественно, риэлтор должен отчитываться о своей деятельности, чтобы владелец жилья понимал, что агент действительно работает.

2 Вторая по популярности ошибка — сдать квартиру друзьям, знакомым, коллегам по работе. Можно навсегда испортить хорошие отношения. Взаимное недовольство может спровоцировать конфликт или даже окончание дружеских отношений.

Чужому человеку можно смело высказать претензии при несвоевременной оплате, порче имущества или даже попросить съехать с квартиры. Со знакомыми такие действия без последствий не пройдут.

3 Нельзя засчитать страховой депозит в счет проживания последнего месяца. Иначе собственник может обнаружить при выезде нанимателя большие долги по коммуналке, испорченную мебель/технику или неубранную квартиру. А компенсировать ущерб уже нечем…

Вариант 3. Сдать квартиру агентству по фиксированной цене.

Способ схожий с вариантом 2, только Агентство оплачивает вам фиксированный взнос (ниже рыночного) вне зависимости от того сдается жилье или нет. Чаще такой способ используется при посуточной сдаче квартиры.

Плюсы: вы получаете стабильный доход. Есть жильцы или нет — все это может не волновать. Все вопросы в данном случае решаются агентом. Арендная плата, коммунальные платежи, мелкий ремонт – теперь это не ваша заботы.

Минусы: вы получаете доход ниже рыночного, и эта разница может составлять до 50% или квартира может сдаваться посуточно.

Рекомендации: такие же, что и для Варианта 2, только следует убедиться, будет ли квартира сдаваться посуточной, и если да, то готовы ли вы на это. При посуточной аренде возникают более высокие риски для имущества. Проверка жильцов, видео фиксация имущества, обеспечение сделки, судебная работа — как правило, при посуточной аренде этим не заморачиваются. Приемлемый и стабильный платеж может нивелироваться высоким ущербом вашему имуществу или другими проблемами.

Как снимать квартиру без посредников

Многие арендаторы жилья предпочитают снимать квартиру самостоятельно, не прибегая к услугам агентов. Схема поиска состоит из нескольких этапов:

Сначала надо найти и изучить предложения от владельцев жилья. В сети есть множество специализированных сайтов, где собственники размещают объявление о сдаче квартиры.
Связаться с владельцем жилья и договориться о просмотре понравившейся квартиры.
Проверить документы владельца и права на собственность. После просмотра и предварительной договоренности очень важно убедиться в том, что вас не обманывают.
Заключить договор с арендодателем и составить акт приема-передачи квартиры.

Требования к договору с агентством

Чтобы правильно сдать квартиру через агентство на длительный срок, отдельное внимание уделяется договору об оказании услуг. Важно удостовериться, что в документе содержатся ключевые требования, предмет соглашения и условия оплаты.

Договор должен содержать следующие данные:

Предмет	Указываются услуги, которые агентство берет на себя.
Описание услуг	Это могут быть обязанности рекламировать, показывать квартиру.
Вознаграждение агентства	Устанавливается точный размер вознаграждения. Может указываться, что оплата выплачивается только в случае подбора жильцов или просто за услуги. Предпочтительнее первый вариант, так как комиссию оплачивает арендатор. Во втором же случае есть опасность необходимости оплаты, даже если жильцы не подобраны в результате плохой работы агентов.
Срок действия	Договор можно заключить практически на любой период. Среди самых распространенных вариантов — неделя, месяц или полгода.
Реквизиты сторон	Указываются паспортные данные собственника, включая адрес регистрации и фактического проживания, полное имя и контактный телефон. От агентства требуется полное наименование, контактный телефон, юридический адрес.
Ответственность сторон	Точно указывается ответственность обеих сторон, если условия соглашения нарушаются.
Гарантии	Они вносятся, если договор расторгается при разных условиях.

Как составить договор найма

К вопросу составления договоров необходимо относиться весьма ответственно. Прежде всего договор должен содержать полные реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества, даты рождения, реквизиты паспортов, контактные данные). До подписания договора, нужно сверить паспорт арендатора с данными, указанными в договоре. Следует отметить, что чем больше у вас сведений об арендаторе, тем это лучше для вас.

Нужно обязательно указать в договоре ограниченный перечень лиц, которые будут проживать в квартире. Данный пункт может обезопасить вас от пересдачи вашей квартиры в субаренду целой группе неизвестных лиц. Также необходимо предусмотреть пункт о возможности повышения цены аренды, с целью покрытия инфляционных расходов.

Следует также предусмотреть пункт об оплате коммунальных счетов и заранее решить вопрос с тем, кто их будет оплачивать. Необходимо уточнить срок выплаты аренды и размер денежной компенсации в случае просрочки. Кроме того, укажите в договоре возможность его досрочно расторгнуть по инициативе одной из сторон, а также сумму залога и процедуру его возврата.

По словам генерального директора VSN Realty Яны Глазуновой, при выборе плательщика по ЖКХ всё зависит от конкретной ситуации и тарифа.

«Самое простое решение – включить расходы на ЖКХ в стоимость найма квартиры. Минусы такого решения — наниматель не будет экономить ресурсы, вам придётся тратить личное время на оплату счетов, в зимнее время чистый доход от квартиры уменьшится из-за сезонного повышения расценок. Если же вы решили переложить оплату счетов на жильца, следите за тем, чтобы все платежи происходили вовремя. В случае задолженности по коммунальным платежам, жильцу будет проще переехать от вас, чем выплатить сумму за год», — рассказала Яна Глазунова.

Обязательно составьте опись находящегося в квартире на момент сдачи имущества. Особое внимание уделите бытовой технике и наиболее дорогостоящим предметам интерьера. В противном случае, вы не сможете доказать вашу собственность на данные предметы в случае их пропажи или порчи.

По словам директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, в договоре необходимо предусмотреть правила посещений квартиры собственником.

«Как правило, собственник может приходить в квартиру раз в месяц за получением арендной платы, и должен предупредить жильцов о своем посещении заранее», добавила Мария Жукова.