Признание недействительным договор аренды нежилых помещений

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание недействительным договор аренды нежилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Продление договора аренды

2. Пропуск сроков давности по договору аренды

3. Расторжение договора по инициативе арендатора

4. Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

5. В каком суде оспаривать договор аренды?

6. Признание решения собрания о назначении Суворова Е.А. недействительным

7. Признание договора аренды недействительным

8. Полезные статьи о рынке недвижимости в России и СПб

9. Признание договора аренды недействительным как избежать и какие последствия

10. ○ Каким обязательным требованиям должен соответствовать договор?

11. Последствия признания договора аренды незаключенным

12. Ведение судебных дел.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Продление договора аренды

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

при установлении в тексте договора срока его действия;
при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Пропуск сроков давности по договору аренды

Нередко одна из сторон, впоследствии выявившая факт нанесения убытка, пропускает срок исковой давности. Это может быть обусловлено следующими обстоятельствами:

по забывчивости, невнимательности или незнанию законодательства;
доверие устным обещаниям другого лица;
сложностью бюрократического процесса подачи иска – не все могут преодолеть затруднения необходимого документального оформления исковой претензии;
утерей документации, которой можно подтвердить факт аренды и наличие задолженности;
неправильным исчислением срока исковой давности.

По требованиям законодательных норм, срок исковой давности протекает непрерывно, от момента начала его отсчета.

Однако законодательство предусматривает возможность приостановки при исчислении данного периода. Отсчет срока может быть приостановлен, если потерпевшая сторона не имела возможности обратиться в суд по следующим причинам:

длительному и тяжелому заболеванию или травме;
служебной командировке;
службе в вооруженных силах;
обстоятельствам непреодолимой силы – стихийным бедствиям, конфликтам, техногенным катастрофам;
наложенному законодательно мораторию, предоставляющему отсрочку на исполнение обязательств;
предъявлению иска в рамках уголовного делопроизводства, оставленного судом без рассмотрения.

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.

В каком суде оспаривать договор аренды?

Поскольку договор аренды является возмездным и предполагает получение выгоды одной из сторон в случае его расторжения, подобные дела требуют серьезного разбирательства. Учитывая то, кто является по договору аренды сторонами определяется судебная инстанция, которая будет разрешать спор.

если сторонами выступают граждане (например, договор аренды жилого помещения у собственника-гражданина или компании, которая оказывает услуги сдачи жилья), то споры будут разрешаться в суде общей юрисдикции по адресу нахождения ответчика;
если сторонами выступают предприниматели или организации (например, аренда офиса или склада в коммерческих целях), то споры будут разрешаться в арбитражном суде, также по адресу ответчика, который легко проверить через официальный сад налогового органа, предоставляющий в реальном времени сведения о регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Признание решения собрания о назначении Суворова Е.А. недействительным

Итоги собрания незначительны, если приняты при отсутствии кворума. Решение о назначении Суворова Е.А. на должность признано судебным органом ничтожным. Общее собрание ООО «Добрый Стиль-Мебель» за 2019 г. планировалось не позднее 30.04.2020. С этой даты Хотовицкая Е.В. должна была владеть информацией о заключении спорного договора аренды от 01.07.2019 г. Доказательства о проведении общего собрания в суд не представлены.

Пункт 7 статьи 181.4 ГК РФ гласит о том, что ничтожное решение собрания, а равно оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительны с момента их принятия.

Директор назначен недействительным решением и при отсутствии кворума. Сведения о Суворове Е.А. внесены в реестр помимо воли ООО «Добрый Стиль – Мебель». Исходя из этого, оспариваемый договор аренды имущества от 01.07.2019, оформлен с нарушением законов.

Суворов Е.А. не имел полномочия действовать от имени фирмы. Согласно нормативным правовым актам при отсутствии воли собственника на передачу имущества, сделка считается незначительной и не соответствующей требованиям статей 53 и 209 ГК РФ. Поэтому договор аренды – недействительная сделка на основании ст. 10, 53, 168, 209 ГК РФ.

При изучении материалов дела подтвердились факты, что помещения в аренду сданы во всех зданиях. После чего осталось менее 10% производственных мест. Тем самым ООО «Добрый Стиль – Мебель» утратило возможность в полном объеме выполнять хозяйственную деятельность.

Судом установлено наличие оснований для признания сделки недействительной. Совместные мероприятия сторон проводились в ущерб интересам ООО «Добрый Стиль – Мебель».

Факт недействительности документа об аренде не влияет на правовое взыскание платежей за использование помещений. Арендатор за обращение имуществом обязан возместить арендодателю причитающуюся сумму. С учетом изложенного, требования о применении последствий недействительности договора аренды б/н от 01.07.2019 не подлежат удовлетворению.

Ничтожная сделка является недействительной по умолчанию, поэтому достаточно подать заявление в суд.

В заявлении должны быть указаны основания для признания договора недействительным, а также подтверждение аргументов. Слушание не проводится, так как суд автоматически признает сделку недействительной.

Оспоримая сделка будет признана недействительной только после слушания. Истцу необходимо собрать комплект документов:

исковое заявление;
договор аренды;
квитанция об оплате госпошлины;
свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН;
чеки о внесении арендной платы;
доказательная база.

Признание договора аренды недействительным

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Однако если в договоре закреплено, что плата устанавливается «по соглашению сторон», она становится существенным условием (см. постановление ФАС Мосокруга от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

17 мая 2019

Резолютивная часть определения объявлена 09.04.2019.

Полный текст определения изготовлен 16.04.2019.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Поповой Г.Г.,

судей Грачевой И.Л. и Маненкова А.Н.,

при участии представителя Генеральной прокуратуры Российской Федерации Борисовой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А19-17524/2017 по кассационной жалобе индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства Выборова Николая Леонидовича (Заларинский район Иркутской области) на решение Арбитражного суда Иркутской области от 10.04.2018, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 и постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.10.2018, установила:

заместитель прокурора Иркутской области (далее — Прокурор) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), в интересах муниципального образования «Заларинский район» к администрации Троицкого муниципального образования (далее — Администрация Троицкого МО), индивидуальному предпринимателю — главе крестьянского фермерского хозяйства Выборову Николаю Леонидовичу (далее — Выборов Н.Л., Предприниматель, Глава КФХ Выборов Н.Л.) и муниципальному образованию «Заларинский район» в лице муниципального казенного учреждения Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Заларинский район» (далее — Комитет) о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 18.03.2016 N 8, заключенного Администрацией Троицкого МО и Выборовым Н.Л., в редакции дополнительного соглашения от 17.02.2017; применении последствий недействительности сделки в виде обязания Выборова Н.Л. возвратить Комитету земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «сельскохозяйственные угодья (пашни, огороды)» площадью 1 768 981 кв. м с кадастровым номером 38:04:110101:358, расположенный по адресу: Иркутская область, Заларинский район, в границах Троицкого МО, поле Объединенная.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 10.04.2018, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 и постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.10.2018, исковые требования удовлетворены. Договор аренды земельного участка от 18.03.2016 N 8, в редакции дополнительного соглашения от 17.02.2017, признан недействительной сделкой, на Выборова Н.Л. возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок Комитету.

Выборов Н.Л., ссылаясь на существенное нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, обратился в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в кассационном порядке решения Арбитражного суда Иркутской области от 10.04.2018, постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 и постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.10.2018.

Определением от 12.03.2018 судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. жалоба Главы КФХ Выборова Н.Л вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В отзыве Администрация Троицкого МО указала, что считает оспариваемый договор аренды земель сельскохозяйственного назначения законной сделкой, совершенной с Выборовым Н.Л. на том основании, что он ранее владел данным участком по договорам аренды; ходатайствовала о рассмотрении дела без участия ее представителя.

Выборов Н.Л. и Комитет, извещенные о времени и месте рассмотрения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации кассационной жалобы вместе с делом, в судебное заседание своих представителей не направили. В соответствии с частью 2 статьи 291.10 АПК РФ неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

В судебном заседании представитель Прокурора, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, просил оставить их без изменения.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., выслушав объяснения представителя Прокурора, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело — направлению на новое рассмотрение.

Глава фермерского хозяйства ежегодно без торгов арендовал земельный участок. Суды признали последние договоры недействительными и обязали фермера возвратить участок КУМИ. Верховный Суд РФ отправил дело на пересмотр.

Суды исходили из того, что по общему правилу спорный участок следует предоставлять в аренду только на торгах. Но при этом они не применили нормы о преимущественном праве добросовестного арендатора на заключение нового договора без торгов, если он подал заявление до истечения срока ранее заключенного договора.

При наличии оснований признания сделки недействительной, ее можно оспорить. Некоторые сделки признаются ничтожными (то есть являются недействительными с момента их совершения) и не требуют судебного оспаривания.

Так, нормами гражданского законодательства выделены следующие условия для признания сделок недействительными:

нарушены требования закона или иного правового акта (договоры, заключенные против публичных интересов либо прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, признаются оспоримыми) (п.2 ст.168 ГК РФ);
договор заключен с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст.169 ГК РФ);
договор совершен лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (п.1 ст.170 ГК РФ);
договор совершен с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях (п.2 ст.170 ГК РФ);
договор заключен гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст.171 ГК РФ);
договор заключен несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним) (ст.172 ГК РФ);
договор заключен в противоречии с целями деятельности, которые сформулированы в его учредительных документах (ст.173 ГК РФ);
договор заключен без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (ст.173.1 ГК РФ);
превышения полномочий на совершение сделки (ст.174 ГК РФ);
договор, совершенный с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности, из законодательства о несостоятельности (банкротстве), договор, совершенный с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица (ст.174.1 ГК РФ);
договор, совершенный несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется (ст.175 ГК РФ);
договор по распоряжению имуществом, совершенный без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст.176 ГК РФ);
договор, совершенный гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (ст.177 ГК РФ);
договор, совершенный под влиянием заблуждения, может быть признан судом недействительным по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (ст.178 ГК РФ);
договор, совершенный под влиянием насилия или угрозы, обмана, а также вынуждено заключенный на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК РФ).

Полезные статьи о рынке недвижимости в России и СПб

Если договор аренды заключен в соответствии с нормами закона, он не может быть признан недействительным, если арендодатель либо арендатор не выполняют свои обязательства. Мера ответственности за уклонение от них должна быть прописана в тексте документа.

Однако факт наличия нарушения обязательств должен быть доказан в ходе судебного разбирательства, где и назначается наказание за неисполнение своих обязательств по договору.

Таким образом, договор аренды может быть признан недействительным по ряду причин. Важно учитывать все нюансы его составления, чтобы избежать риска нарушения своих прав.

22 сентября на сайте Высшего Арбитражного Суда РФ было опубликовано Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2012 N 2683/11 (далее — Постановление) по делу о взыскании убытков, понесенных хозяйственным обществом в результате расторжения договора аренды земельного участка.

Спор возник в связи с тем, что арбитражный суд признал недействительным договор аренды земельного участка, заключенный между хозяйственным обществом (далее — истец, арендатор) и муниципальным образованием (далее — ответчик, арендодатель). Основанием для такого решения стало то, что арендодатель не исполнил требований земельного законодательства в отношении передачи участка в аренду для жилищного строительства. В частности, не проводился аукцион, а участок был обременен правами третьих лиц.

Также арбитражный суд указал, что ненормативные акты, на основании которых был заключен договор аренды, приняты в нарушение норм Гражданского и Земельного кодексов, регламентирующих правила передачи земельных участков для жилищного строительства.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о взыскании убытков, которые, по его мнению, он понес в результате признания договора аренды земельного участка недействительным. Арендатор полагал, что они были вызваны исполнением обязанностей, возложенных на него актами администрации (в частности, распоряжением о предварительном согласовании места строительства объекта недвижимости). Расходы арендатора включали в себя арендную плату, затраты на формирование земельного участка и на подготовку к осуществлению строительства.

Суды всех трех инстанций в удовлетворении требований отказали, указав на то, что расходы истца, которые он рассматривает как убытки, являются по сути расходами по осуществлению коммерческой деятельности. Суды исходили из отсутствия прямой причинно-следственной связи между выдачей разрешительных документов, принятием органом местного самоуправления ненормативных правовых актов, противоречащих законодательству, и затратами арендатора.

Истец обратился в Президиум ВАС РФ, который рассмотрел надзорную жалобу и поддержал позицию судов нижестоящих инстанций. Судебные акты этих судов он оставил без изменений, а жалобу — без удовлетворения.

Как указано в Постановлении, процедура отвода и предоставления земельного участка под жилищное строительство была инициирована истцом. Она совершалась администрацией с нарушением порядка, установленного земельным законодательством. Арендатор, в интересах которого администрация выносила соответствующие ненормативные акты, не мог не знать о том, что его действия и действия администрации нарушают законодательство.

Таким образом, истец не мог не осознавать неправомерности своих действий, а сам по себе факт наличия убытков не дает основания для их возмещения.

Однако истец не лишен права обратиться с самостоятельным иском к администрации о возврате денежных средств или иного имущества, полученных ею без установленных законом оснований (гл. 60 ГК РФ).

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с толкованием, содержащимся в Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

Отметим, что в судебной практике по данному вопросу ранее существовало две позиции. В некоторых случаях суды принимали решения, сходные с рассмотренным выше (см., например Постановление ФАС Уральского округа от 23.09.2011 N Ф09-5884/11 по делу N А60-46054/2010). В других случаях убытки предпринимателей, вкладывавших денежные средства в освоение земельных участков до признания договора аренды недействительным, были компенсированы (см, например, Постановление ФАС Уральского округа от 05.09.2011 N Ф09-5561/11 по делу N А60-37212/2010).

16.1. Вывод из судебной практики:Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии. Стороны недействительного договора не вправе требовать его регистрации в судебном порядке.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 (Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными)

«. 2. Договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии.

Унитарное предприятие и предприниматель в отсутствие согласия муниципального образования — собственника имущества предприятия — заключили договор аренды, по которому предприятие передало предпринимателю во временное возмездное владение и пользование находящееся у него на праве хозяйственного ведения нежилое здание. Названный договор был заключен сроком на пять лет, однако его государственная регистрация осуществлена не была.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к предприятию о государственной регистрации договора аренды.

Вступивший в дело в качестве третьего лица уполномоченный орган местного самоуправления (представитель собственника имущества) заявил самостоятельное требование о признании договора аренды недействительным и о применении последствий его недействительности (выселении истца из здания), обосновав его отсутствием согласия собственника имущества на передачу здания в аренду (пункт 2 статьи 295 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске предпринимателю отказал, требование третьего лица удовлетворил, руководствуясь следующим.

В силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Признать договор аренды недействительным можно исключительно в судебном порядке. Основания там общие, как и при признании сделки недействительной (несовершеннолетний возраст, недееспособность сторон, кабальная сделка, вод влиянием обмана или заблуждения, нарушение норм закона). Наиболее встречаемыми случаями при аренды выступают такие случаи, когда договором предусмотрено условие о пролонгации договора после его окончания на тот же срок при отсутствии нарушений со стороны арендатора, однако арендодатель сдает свое имущество другому лицу по новому договору аренды.

Чтобы признать недействительным договор аренды вам нужны основания и доказательства. На примере указанного случая разберем порядок действий. Вы должны

подготовить иск о признании договора аренды недействительным,
описать в нем то, что вы арендовали к примеру квартиру, свои обязательства исполняли надлежащим образом, однако впоследствии оказалось, что собственник в одностороннем порядке расторг с вами договор, и заключили новое соглашение с другим арендатором, даже не уведомив вас об этом.
Пишите, что нарушено условие продления аренды, порядок расторжения договора не соблюден, вследствие чего новый договор аренды является недействительным.
В просительной части указываете о признании договора аренды недействительным.

В качестве приложения используете

ваш договор, новый (если вам его предоставят),
выписку из ЕГРН на квартиру,
расписки о том, что вы передавали деньги за аренду,
переписку с собственником (заверяете у нотариуса), которая также можете подтвердить ваши доводы.
Их прикладываете к иску, а также не забудьте оплатить госпошлину за подачу иска в суд (300 р.).

Признание договора аренды недействительным как избежать и какие последствия

Аренда недвижимости – идеальный вариант, когда человеку или предприятию необходима площадь для развития бизнеса, размещения оборудования и так далее.

В случае возникновения проблемы с ежемесячной оплатой, арендодатель вправе подать исковое заявление, чтобы оплата была взыскана по суду.

Арендатор зачастую подает встречное исковое заявление, в котором просит признать, что договор аренды недействителен.

Есть ряд обстоятельств, на основе которых арендатор может требовать признания договора аренды недействительным. Среди них:

Заключение договора с нарушением норм и правил существующего законодательства.
Подписание документа недееспособным гражданином или под влиянием угроз, обмана.
Если сделка была мнимой и с самого начала не предполагала правовых последствий.
Заключения договора на невыгодных условиях в безвыходной ситуации.
Нарушение договором публичного порядка.

Согласно законодательству РФ, для признания договора недействительным достаточно доказать, что на бумаге нет четкого описания условий аренды нежилой площади. В качестве основных условий стоит рассматривать стоимость аренды, сроки, методы расчета и так далее.

Чаще всего договор аренды недействителен в случаях, когда в его теле нет подробного описания предмета договора. К примеру, если в помещении сдается только какая-то его часть, то она обязательно должна быть графически обозначена. Делают это на общем плане комнаты, где указывают чернилами арендуемую площадь.

Это касается и офисных помещений, которые в общем плане здания не всегда нумеруются. Чтобы обозначить площадь аренды необходимо брать поэтажный план и на нем делать отметку.

○ Каким обязательным требованиям должен соответствовать договор?

Договором признается соглашение, которое заключили между собой два и более физических либо юридических лица, в котором фиксируется как права так и обязанности сторон.

«1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст. 422 ГК РФ)».

Договор аренды относится к простым договорам и заключается в простом письменном виде. В документе должны содержаться следующие сведения:

Преамбула (вводная часть):
- Название соглашения.
- Дата и место заключения сделки.
- Личные данные сторон соглашения и основания на которых каждый из них действует (Устав, ОГРН и т.д.).
- Название участников по договору («Арендодатель» и «Арендатор).
Предмет соглашения:
- Название предмета с детальным описанием, которое позволит его полностью идентифицировать (полный адрес, указание количества комнат и общей площади помещения согласно кадастровому паспорту).
- Обязанности каждой из сторон по договору.
- Цена соглашения, порядок расчетов и т.д..
- Время, которое отводится на выполнение возложенных обязательств.
Дополнительные условия:
- Время действия (данный пункт должен быть включен в документ, даже если оговаривается срок, отведенный на выполнение обязательств контрагентами).
- Ответственность участников за неисполнение своих обязательств.
- Возможность одностороннего расторжения либо изменения сделки (основания).
- Порядок разрешения спорных ситуаций.
- Учет возникновения форс-мажорных обстоятельств.
Реквизиты участников:
- Личные данные.
- Почтовые реквизиты.
- Местонахождение каждой из сторон.
- Банковские реквизиты.
- Подписи и печати контрагентов.

Последствия признания договора аренды незаключенным

требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Ведение судебных дел.

Судебные юристы

У каждого из нас в определенный момент времени возникает необходимость в юридических услугах. При этом хочется, чтобы оказывающие услуги юристы были адекватными, знали свое дело, обладали нужным опытом и знаниями, были образцом клиентоориентированности и при этом недорогие. Как правило, есть мнение, что дешевые услуги априори некачественные, а дорогие хоть может и высококлассные, но ведь не всегда такие нужны в каждом возникающем деле.

Поэтому подходит вариант средний.

Не сильно дешевый, но и не дорогой.

Как кроме цены выбирать юриста непонятно. Поэтому подойдет вариант «спроси знакомых» (он же сарафанное радио), посмотреть кто и с кем работал ранее, посмотреть кто находится рядом. Затем можно посмотреть на опыт, знания, практику (всегда хочется максимально большое количество подходящего опыта).

Затем можно обратить внимание на рекомендации других клиентов, публикации в профильных изданиях, выступления на конференциях, наличие команды юристов.