Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Образец претензии застройщику об устранении недостатков по гарантии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует несколько способов направления претензии застройщику. Проще всего передать документ под роспись уполномоченному лицу в офисе застройщика. Также можно использовать электронную форму обращения, если таковая имеется на официальном сайте девелопера, или послать письмо электронной почтой. Однако самым надежным способом остается почтовое отправление, поэтому рекомендуется использовать именно его.
Куда обращаться за устранением дефектов
Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:
- укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
- составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
- сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
- закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.
Основания предъявления претензии застройщику
Участник долевого строительства может предъявить претензию застройщику, если последний не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору.
Наиболее часто причиной для подачи претензии становится нарушение застройщиком срока передачи объекта инвестору. Легально застройщик может изменить срок сдачи объекта, заключив с инвестором дополнительное соглашение к договору.
Не менее часто инвесторы предъявляют претензии к застройщику по качеству строительства дома и/или конкретного помещения, в том числе при несоответствии помещения условиям договора и проектной документации.
Перечень спорных вопросов является открытым, поэтому претензию можно писать в любом случае, когда застройщик нарушает условия ДДУ.
Предъявить претензию можно как до приема помещения, так и после, в процессе его эксплуатации (в течении гарантийного срока). Например, претензию застройщику по протечке кровли скорее всего придется предъявляться после принятия помещения, поскольку вряд ли получится сразу обнаружить этот недостаток.
В некоторых случаях целесообразно подавать коллективную претензию застройщику. Например, в случае массового нарушения сроков передачи помещений или обнаружения недостатков в общедомовом имуществе.
Когда лучше подавать претензию застройщику
Предъявить претензию застройщику об устранении недостатков в помещении можно как до, так и после подписания акта о передачи объекта.
Порядок заявления требований зависит от вида обнаруженных недостатков (видимые или скрытые дефекты) и процедуры, установленной законодательством.
Если при приеме помещения обнаружены видимые (явные) дефекты (разбитые окна, трещины на стенах и т.п.), то о них необходимо заявлять сразу, фиксируя их в акте.
Скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре помещения, и которые проявляются по истечении некоторого времени. Типичными примерами скрытых дефектов являются затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, плесень и т.п.
Если недостатки не удалось выявить при приемке помещения, заявить о них можно в течение гарантийного срока. Этот срок устанавливается в ДДУ, но в любом случае он не может быть менее 5 лет (п. 5 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Чуть меньше — 3 года устанавливается гарантийный срок на инженерное и технологическое оборудование (электроснабжение, водоснабжение и т. д.), включая оборудование, находящееся в общей долевой собственности (лифты). Гарантийный срок отсчитывается с даты передачи помещения дольщику по акту. В ДДУ может быть предусмотрен другой момент начала отсчета, но только более поздний.
Порядок действий: как и куда составить претензию
У граждан есть право направлять обращения в различные государственные инстанции. Есть несколько общепринятых правил, которые действуют в отношении таких заявлений:
- коллективные обращения всегда эффективнее;
- анонимные претензии не рассматриваются;
- ответ должен поступить не позднее месяца.
В отношении долевого строительства у дольщиков есть право подавать заявления в следующие инстанции:
- непосредственно застройщику по устранению недостатков;
- администрацию района или города;
- Роспотребнадзор или Ростехнадзор по выявленным нарушениям;
- прокуратуру или в полицию при подозрении на факт мошенничества;
- суды общей юрисдикции или арбитражные в зависимости от ситуации.
Инструкция по составлению претензии
Первым делом автору претензии потребуется обозначить, кому и от кого она подаётся. Выступить с претензией по качеству сданного объекта долевого строительства может только сам дольщик, то есть собственник жилого помещения. В шапке мы пропишем полное наименование компании-застройщика, её организационно-правовую форму, ФИО и должность руководителя, юридический адрес. Весь этот набор информации можно обнаружить в выписке из ЕГРЮЛ, которая готовится считанные секунды в формате «онлайн». Здесь же оставим ФИО дольщика, серию и номер его паспорта, номер сотового телефона для поддержания обратной связи.
Ниже по документу начинаем формировать основной структурный блок. Отмечаем, что между вами и застройщиком был заключён договор на участие в долевом строительстве, помещения принято у контрагента, о чём составлен соответствующий приёмопередаточный акт. Далее нелишним будет напомнить противоположной стороне, что согласно условиям договора и нормам действующего законодательства она несёт ответственность за качество выполненной ей работы.
Следующим шагом ссылаемся на обнаруженные вами недостатки, предоставляя их полный перечень, описывая характер образования. Будет лучше, если к претензии вы сможете приложить фотографии дефектов. Таким образом застройщик сумеет быстрее понять, какие силы потребуется выделить на устранение недостатков.
Как отправить претензию
Не менее важно правильно отправить претензию по назначению. От этого зависит ее юридическая значимость и возможность применения в качестве доказательства в суде. Кроме того, недобросовестный застройщик может воспользоваться случаем и не исполнять требования гражданина, если претензия направлена ему неофициально.
Многие заблуждаются, считая, что достаточно вручить претензионное уведомление под подпись. Такой способ предъявления претензии возможен, но содержит в себе юридические риски:
- человек, принимающий документы, может не быть уполномоченным на это или не являться работником застройщика;
- подпись о получении претензии может быть намеренно искажена;
- в расписке о приеме может не хватать даты и реквизитов всех переданных документов.
Вручение претензии под подпись легко оспорить в суде, так как данный способ не является официальным подтверждением получения корреспонденции. Самый надежный вариант — отправка почтой заказным письмом на юридический адрес застройщика с уведомлением о вручении и описью вложения. Для этого нужно:
- Узнать действительный юридический адрес застройщика путем запроса выписки из ЕГРЮЛ.
- Составить опись вложения в двух экземплярах, перечислив все вкладываемые в конверт документы.
- Заполнить форму почтового уведомления.
- Передать незапечатанный конверт с документами, описью и уведомлением работнику почтовой службы для оформления отправки заказной корреспонденции.
- Оплатить услуги почты и сохранить оригинал квитанции с кодом отправления.
Срок удовлетворения претензии по закону
В какой срок будут устранены все дефекты, зависит от того, что вы напишете в письме. 20-дневный срок выполнения требований дольщика о возврате денег установлен на законодательном уровне.
Так происходит в том случае, если дольщик отказался от исполнения договора по следующим причинам:
- застройщик не выполнил обязательства по передаче жилого помещения в срок в течение 2-х месяцев;
- недостатки, выявленные после передачи квартиры, не были устранены на условиях, прописанных в договоре (бесплатно, в разумные сроки, со снижением стоимости квартиры, с возмещением расходов дольщика);
- качество квартиры не соответствует условиям договора;
- строительная компания не уведомила дольщика в установленный срок о прекращении договора поручительства;
- прочие ситуации.
10-дневный срок возврата денег строительной компанией установлен в случае расторжения ДДУ по требованию дольщика (решение принято в судебном порядке) по таким причинам:
- стройка временно или полностью заморожена, дольщик понял, что объект не будет сдан в эксплуатацию вовремя;
- в процессе строительства были внесены изменения в проект, изменился размер строительного объекта;
- было изменено назначение нежилых помещений и общего имущества дома;
- другие причины.
Важно знать! Еще совсем недавно дольщики имели право расторгнуть договор в одностороннем порядке (без постановления суда). В этом году, с 1 января, вступили в силу изменения в закон об участии в долевом строительстве. Теперь дольщик не может самостоятельно расторгнуть договор, если строительная компания выполняет все условия договора и свои обязанности.
Претензия к застройщику о взыскании неустойки
Кроме устранения недостатка, вы можете потребовать, чтобы была выплачена неустойка, особенно, если проблема с качеством существенна, и доставляет вам дискомфорт и неудобства. В этом случае к претензии прикладывается расчет суммы компенсации и расчетный счет, куда должно быть переведено взыскание.
Согласно ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Вряд ли застройщик захочет решать вопрос мирно, тогда вы можете составить иск в суд, правда, гарантии, что сумма не уменьшится в ходе заседаний, никто дать не может.
Претензия к Застройщику по недостаткам
В «НАИМЕНОВАНИЕ ЗАСТРОЙЩИКА»
(ИНН 1111111111, ОГРН 1111111111111)
Юридический адрес: юридический адрес застройщика
От: ФИО дольщика
11.11.1111 года рождения,
паспорт 1111 111111,
выдан «орган, выдавший паспорт»,
дата выдачи 11.11.1111 г.,
код подразделения 111-111,
зарегистрированный по адресу: «адрес регистрации»
Претензия
Между гражданином РФ ФИО и «Наименование застройщика» (ИНН 1111111111, ОГРН 1111111111111) (далее – «Застройщик») был заключен Договор участия в долевом строительстве № «номер ДДУ» от 11.11.1111 г. (далее – «Договор долевого участия»).
Предметом Договора долевого участия являлось строительство Застройщиком жилого дома по строительному адресу: «строительный адрес строящегося объекта», 1 этап – жилой дом корпус 1.1. на земельном участке с кадастровым номером 11:11:1111111:111-11/111/1111-1, и обязанность Застройщика по передаче Объекта долевого строительства, жилого (нежилого) помещения (далее — «Квартира») Участнику долевого строительства в срок до 11.11.1111 г.
Цена квартиры, в соответствии с Договором долевого участия составляет 1 111 111 рублей.
Объект был передан с существенными недостатки, подлежащими устранению. В связи с тем, что Застройщик после первого осмотра от 11.11.1111 г. не устранил выявленные замечания, Участник долевого строительства был вынужден обратиться в компанию «Компания» с целью проведения экспертизы объекта.
По итогам проведения экспертизы было составлено заключение, в котором указывается, что Стоимость выполнения работ и услуг, необходимых для устранения выявленных недостатков, составляет: 111 111 (стоимость прописью) рублей 00 копеек. Стоимость материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков составляет округленно до 2-х знаков: 111 111 (стоимость прописью) рубля 60 копеек.
Общая сумма, необходимая для устранения выявленных в ходе экспертизы недостатков, составляет 1 111 111 рублей.
Обоснование
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно ст. 309 ГК РФ, Обязательства должны исполняться надлежащим образом, а в случае их ненадлежащего исполнения кредитор может требовать убытки.
При возмещении убытков лицо должно оказаться в таком положении, если бы обязательство исполнялось надлежащим образом.
Исходя из положений, указанных в ст. 29 ФЗ «О защите Прав Потребителей» при обнаружении недостатков выполненной работы лицо может требовать возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
На основании изложенного, руководствуясь действующим законодательством,
Прошу:
— в течении 10 дней устранить недостатки или возместить убытки на устранение недостатков в размере 1 111 111 рублей.
В случае оставления претензии без ответа и отказа в удовлетворении моих требований в добровольном порядке буду вынужден обратиться в суд с требованием о взыскании денежных средств, а также суммы штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», за неудовлетворение требований в добровольном порядке в размере 50% от суммы долга, а также возмещения судебных расходов.
Приложение:
• Банковские реквизиты;
• Экспертное заключение по недостаткам.
На что еще обратить внимание при составлении претензии
Иногда коммерсанты кроме звучного названия бренда (основной компании) применяют разные юридические лица, на которые оформляют строительство отдельных объектов недвижимости. В заявлении на устранение недостатков указывают реквизиты предприятия, которое заключило с дольщиком соглашение. Эти данные приведены в договоре купли продажи.
Важно! Для уточнения рекомендуется проверить соответствие сведениям, которые содержит единая государственная база данных юридических лиц (ЕГРЮЛ). С заверением такой документ получают лично в налоговой инспекции. Быстрее можно скачать копию в дистанционном режиме с официального сайта ФНС.
В претензии не указывают данные директора, иного конкретного сотрудника. Подразумевается возможность изменения штатного расписания. Также не рекомендуется:
- пользоваться типовыми образцами заявлений, которые предлагает застройщик;
- указывать в тексте лицо (предприятие), не имеющее отношения к ДДУ;
- отправлять письмо без проверки.
На последний пункт надо обратить повышенное внимание. Особо тщательно сверяют суммы компенсаций по изложенным требованиям.
В 2022 году строительные компании очень много возводят объектов и работают, в основном, не над качеством новостроек, а над их количеством.
Возникает очень много проблем, связанных с недостатками на объектах, поэтому выбирайте проверенного застройщика, с репутацией и надёжным финансовым положением для того, чтобы после вынесения окончательного судебного решения вы смогли получить денежные средства и уже самостоятельно на эти деньги и устранить недостатки.
Бывают моменты, когда суд выигран, но компания не может выплатить компенсацию поскольку уходит на банкротство. Поэтому, если строительная компания сдает квартиру с недоделками да еще и с нарушением сроков не тяните, начинайте процедуру досудебного взыскания и готовьте документы в суд. Чем раньше начнете, тем больше шансов получить деньги.
Для правильного составления искового заявления, претензии застройщику на устранение недостатков по гарантийному сроку и расчета суммы максимально возможной компенсации обратитесь к опытному юристу.
Правила направления претензии застройщику
Последовательность действий устанавливают с учетом реальной ситуации. Отдельные недостатки можно выявить на стадии строительства. Некоторые проблемы решают одновременным обращением с претензией к застройщику об устранении недостатков и жалобой в правильно выбранную инстанцию – это поможет решить проблему эффективнее.
Оформленную по нашему образцу претензию можно вручить лично. Для исключения ошибок пользуются следующими правилами:
- передают претензию ответственному лицу по адресу предприятия, указанному в реестре ЕГРЮЛ;
- забирают один экземпляр себе с регистрационными отметками и подписью сотрудника застройщика;
- желательно вручить письмо директору (заместителю), а не секретарю или дежурному менеджеру.
Такой порядок действий затрудняет мошеннические действия. Не исключено, что в ходе судебного разбирательства застройщик будет отрицать факт получения претензии. В частности, компания может уволить рядового работника либо намеренно использовать для приема жалоб постороннего человека.
Правила вручения готовой претензии
Когда образец претензии к застройщику об устранении недостатков использован и документ подготовлен, необходимо задуматься о его передаче. Существует несколько вариантов направления бумаги – обязательные и необязательные. Во второй ситуации необходимо подготовить два экземпляра документа. Это позволит получить документальное подтверждение намерений решения проблемы в досудебном порядке. Один экземпляр претензии остается у заявителя, а второй передается уполномоченному лицу.
В документе, который останется у дольщика, должны быть представлены следующие данные:
- дата приема;
- ФИО гражданина, принявшего бумагу, его должность;
- личная подпись лица, принявшего документ.
В некоторых ситуациях дополнительно фиксируется регистрационный номер, проставляется штамп или печать. Способ защищает гражданина. Застройщик может начать отрицать факт получения документа, сообщив, что сотрудник, принявший бумагу, давно не работает.
На каких основаниях дольщик может написать претензию
Владельцы квартир в новостройках должны соблюдать определенные правила, обращаясь к застройщику. Безосновательные претензии не будут удовлетворены.
Чтобы нарушение устранили, должны присутствовать следующие основания:
- допущен строительный брак;
- организация не успела завершить все строительные работы к установленному сроку;
- параметры квартиры не соответствуют изначально заявленным;
- строительная организация не успевает сдать жильё к намеченному сроку;
- в разрез с первоначальными планами к недвижимости пристроены магазины, кафе, рестораны, офисные помещения.
Если будет доказано, что претензии дольщиков обоснованы, ситуация приведет не только к расторжению договора и выдвижению претензий, но и к судебному разбирательству.
Правила расчёта размера неустойки
Потребность в предоставлении денежных средств возникает у организации, которая не выполнила условия договора в установленные сроки. Величина неустойки составляет 1\300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Обратите внимание: Показатель устанавливается на день выполнения обязательств. Средства начисляются за каждый просроченный день. Если дольщиком является физическое лицо, сумма неустойки повышается в 2 раза.
Таким образом, для расчета показателя потребуются следующие данные:
- Стоимость договора. Обычно она равна цене квартиры.
- Количество дней, которые прошли после установленного срока сдачи. Иногда период начинает исчисляться с последнего дня квартала, указанного в качестве крайнего срока.
- Величина ставки рефинансирования.