Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать комнату в коммунальной квартире в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.
Этапы проведения продажи комнаты в коммунальной квартире
Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:
- Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
- Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
- Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.
В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.
- Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.
В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.
- Заключается предварительный договор, где прописываются все обстоятельства. Обязательно следует указать на условия возврата задатка. В случае отказа от продажи продавец должен вернуть его в двойном размере.
- Собрать все необходимые для сделки документы и оформить договор купли-продажи.
- Подписать акт приема-передачи помещения, произвести полный расчет.
- Зарегистрировать переход права собственности на комнату к новому владельцу в МФЦ.
Убедитесь в отказе других собственников
Права собственников других комнат в коммуналке — крупные подводные камни при покупке комнаты. Коммунальная квартира находится в общей долевой собственности. Доли должны быть определены: за каждым закреплена своя комната, а места общего пользования относятся к общему имуществу всех собственников, поэтому не подлежат разделу.
В случае продажи комнаты одним из собственников у других есть преимущественное право ее купить, поэтому владелец комнаты должен уведомить других собственников и получить отказ от покупки.
Отказы оформляются у нотариуса. Стоит иметь в виду, что соседи по разным причинам могут не пойти оформлять свой отказ самостоятельно. Поэтому нотариусы предлагают такую услугу: отправляют собственникам письмо о сделке с уведомлением о вручении, если через 30 дней никто не согласился выкупить комнату, можно продать ее покупателю «со стороны». Уведомление каждому собственнику, чей отказ необходимо получить, оплачивается отдельно и стоит около 5 000 рублей.
Есть схемы, по которым покупатели пытаются обойти это правило, например приобретают комнату через дарение (и оплачивают, взяв с продавца расписку в получении денег) или дарение доли в комнате плюс продажа. Покупать комнату через дарение рискованно, так как сделки дарения могут быть признаны притворными, если ее захочет оспорить супруг продавца или сосед, чье преимущественное право оказалось ущемлено.
Что такое коммуналка и история ее появления
Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.
Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.
В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.
Нужен ли нотариус в сделке с коммуналкой?
При владении долей в коммуналке и наличии присвоенного для комнаты кадастрового номера гражданин вправе не обращаться к нотариусу. Принять решение о нотариальном заверении стороны могут по обоюдному согласию, чтобы проверить сделку и удостоверить ДКП на приобретение недвижимости.
Также с помощью подтверждающего документа нотариус сможет доказать, что отправленное соседу уведомление осталось безуспешным и оформить при необходимости отказ других жильцов коммуналки от выкупа продаваемой комнаты, дабы продавец не дожидался отведенного законом 30-дневного срока.
Одновременно продавцу стоит помнить, что реализуемая доля жилья попадает под случай, когда из-за наличия мест общего пользования присутствие нотариуса в принципе необходимо. Чтобы избежать нотариального удостоверения, в соглашении следует указывать лишь данные непосредственно о продаваемой комнате, ведь право пользования общими зонами в коммунальной квартире перейдет новому собственнику автоматически.
Что касается покупателя, если тот собрался приобретать жилье в ипотеку, нужно заранее уточнить требования банков. Последние нередко стремятся получить именно оформленный нотариально отказ соседей от покупки вновь приобретаемого жилья.
Также необходимо помнить, что нотариально заверенный договор предусматривает госпошлину в сумме 0,5% от размера договора, но не менее 300 рублей и не свыше 20 тыс. рублей. Пошлина уплачивается один раз, вне зависимости от количества участвующих в сделке лиц, а сумма договора делится между ними в равных долях.
Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире
Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Алгоритм можно разделить на следующие этапы:
- Определение условий продажи, уточнение и установление стоимости комнаты.
- Оповещение соседей, как первоочередных потенциальных покупателей. Для этого составляется извещение, где прописываются условия продажи и цена.
- Уточнить перечень документов, необходимых для проведения сделки, и собрать их.
- При наличии нескольких владельцев комнаты потребуется нотариально заверенные разрешения от каждого.
- Из комнаты выписать всех зарегистрированных, одновременно получить выписку в управляющей компании или паспортном столе о том, что зарегистрированных на жилплощади нет.
- Составить договор сделки и подписать его сторонами соглашения.
Как можно быстро продать комнату в коммунальной квартире
Главная проблема преимущественного права (с точки зрения продавца и покупателя-третьего лица) – это необходимость ждать целый месяц до того момента, как можно будет закрыть сделку.
Фактически, если все документы уже готовы и предварительные договоренности достигнуты, сделать все можно всего за 1 день, но преимущественное право рушит все планы. Таким образом, существенно ускорить продажу комнаты в коммунальной квартире можно следующими способами:
- Предварительное уведомление совладельцев. Как только продавец определяется с тем, что он действительно будет продавать комнату и узнает конкретную цену/условия, он может сразу предложить всем желающим ее выкупить. Параллельно он может искать покупателя «на стороне». В результате, к тому моменту, как покупатель будет найден, у продавца уже будет полное право продавать комнату без оглядки на преимущественное право. Этот способ выгоден еще и тем, что в некоторых случаях соседи действительно согласятся купить эту комнату и, как следствие, искать покупателя не придется.
- Подготовка документов. Нужно убедиться, что все документы в порядке и соответствуют действительности. Это существенно сокращает сроки продажи. Единственное исключение – разрешение от органов опеки. Этот документ можно получить буквально за несколько дней.
- Дарение комнаты. Преимущественное право можно не учитывать, если комната передается в дар. Однако если на самом деле это не дарение, а покупка-продажа (то есть, например, деньги покупатель тоже якобы передает «безвозмездно»), подобную сделку могут оспорить другие собственники.
- Отказ от покупки. Если заранее известно, что соседи не будут покупать комнату, от них можно попросить отказ. Он заверяется нотариально и все расходы на это придется нести продавцу. Проблема тут в том, что некоторые соседи, исключительно из вредности, могут отказаться давать отказ.
- Прописка покупателя и передача ему части комнаты в собственность. Если оформить хотя бы небольшую часть комнаты в собственность потенциального покупателя, он тоже будет считаться совладельцем и воспользоваться преимущественным правом для выкупа этого же жилья. Проблема только в том, что, если стороны не договорятся, заставить этого покупателя вернуть ранее переданную ему часть комнаты будет невозможно.
Оформление сделки и размер госпошлины
В соответствии с действующим законодательством приобретение недвижимости предполагает только письменную форму заключения договора купли-продажи квартиры и его государственную регистрацию.
В устном порядке ничего сделать невозможно. В зависимости от складывающейся ситуации выбирается требуемый вариант.
Если обратиться к нотариусу, то все происходит поэтапно:
- выбирается ближайшая нотариальная контора;
- предоставляются необходимые документы;
- заполняется бланк договора;
- подписывается сторонами;
- уплачивается нотариальный сбор.
Затем следует посетить органы в Росреестра (Регистрационная палата), где осуществляется перерегистрация прав собственности нового владельца.
В этом учреждении также потребуют все экземпляры договора и ряд сопутствующих документов, а именно:
- акт приема-передачи жилого помещения;
- уведомления, направленные ранее соседям;
- правоустанавливающие документы;
- квиток об оплате государственной пошлины.
Продажа комнаты в коммуналке — дело тонкой психологии
Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает — Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…
От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.
Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.
Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила — можно продолжать дальше)))…
Можно ли не извещать соседней?
Если не известить других собственников коммунальной квартиры о продаже, они получат право оспорить будущий договор купли-продажи в суде и требовать перевода всех прав и обязанностей покупателя в течение 3 месяцев. Продавец тогда будет должен возместить расходы и ущерб, нанесенный в результате таких действий, покупателю.
Также вполне вероятно, что Росреестр откажет в регистрации сделки, при которой не соблюдался порядок извещения.
Что если другие комнаты в коммунальной квартире находятся в собственности государства?
Если ваши соседи не являются собственниками комнаты, они могут, например, проживать в ней по договору социального найма. В этом случае необходимо уведомление муниципалитета или органа государственной власти. Уполномоченный орган решит – будет ли выкупать комнату. В случае отказа предоставит разрешение на продажу, которое также нужно приложить при регистрации.
Особенности коммунальной квартиры
Коммуналка — это жилье, состоящее из изолированных помещений, предназначенных для проживания, и тех, которые предназначены для совместного использования, — санузла, коридора, кухни. У каждой комнаты есть владелец, но помимо самой комнаты он владеет еще и долей в праве на общие площади в квартире. Ее размер пропорционален площади принадлежащего ему жилья: у кого оно больше, у того и межкомнатного пространства больше.
По правилам статьи 42 Жилищного кодекса РФ доля в общем имуществе коммунальной квартиры следует судьбе комнаты. То есть, если собственник отчуждает тем или иным образом свою комнату, он вместе с ней передает и долю в межкомнатной территории.
При этом он не может отдельно распорядиться судьбой межкомнатной территории (например, продать ее), не распоряжаясь своим жилым пространством.
Учитывая эти особенности, Жилищный кодекс РФ в пункте 6 статьи 42 дает хозяевам коммуналок преимущественную возможность покупки площадей друг у друга.
Таким образом, хозяин комнаты в коммунальной квартире может продать ее в любое время по своему желанию, однако, прежде чем заключать сделку с посторонним человеком, он обязан предложить выкупить ее остальным хозяевам в этой квартире. И только в случае, если все они откажутся или проигнорируют его предложение, он может заключить договор с посторонним человеком.
Как продать комнату в коммунальной квартире в 2023 году?
Сделку по продаже комнаты в коммунальной квартире вряд ли можно назвать простой. В этом случае закон дает первоочередное право выкупа ее у собственника, желающего продать, владельцам других комнат. Следует учитывать и приватизирована ли комната.
Жилье, владельцем которого является муниципалитет, продать невозможно по закону. Могут возникать и другие сложные моменты, поэтому перед тем, как решаться на сделку по продаже комнаты, нужно изучить нормативную базу и проконсультироваться со специалистами.
Ниже Вы найдете ответы на вопросы: можно ли продать комнату в коммуналке и как продать комнату в коммунальной квартире в 2023 году?
Вопрос читателей: Можно ли продать комнату в неприватизированном квартире? Если коротко, то нет! Почему, рекомендуем ознакомиться — Что такое муниципальное жилье?
Что такое «преимущественное право покупки» в коммуналке?
Прежде, чем выставить на продажу свою комнату, собственник обязан предупредить о планируемой продаже своих соседей по квартире. Закон определяет, что в течение месяца соседи имеют права принять решение о выкупе вашей комнаты, либо об отказе в преимущественном праве покупки. О своем отказе соседи могут сообщить в письменном виде, причем отсутствие их ответа в течении календарного месяца со дня оповещения о вашем желании продать свою комнату приравнивается к отказу выкупа. Таким образом, если вам на руки дан письменный отказ от соседей или они просто молчат, никак не реагируя на ваше желание продать жильё, то через месяц вы можете приступать к поиску покупателя на свою комнату в коммуналке.
Преимущественное право покупки означает, что первыми приобрести вашу комнату имеют права лица, проживающие с вами бок о бок, то есть соседи по коммунальной квартире. Вы обязаны уведомить соседей о своем решение продать свою комнату.
Как и кому сообщать о предстоящей продаже комнаты?
Сообщить соседям по коммуналке о своих намерениях продажи комнаты вы должны в письменной форме, с уведомлением о получении. Но в жизни случается всякое, прекрасно, когда между соседями теплые, дружеские отношения, но бывает и наоборот: соседи могут всячески препятствовать продаже, либо из вредности, либо в расчете занизить цену и выкупить вашу комнату по дешевке. Мало того, бывают случаи, когда соседи фактически не проживают в принадлежащих им комнатах, а только номинально числятся в квартире (купили ради инвестиций, переехали в другой город, сдают свою жилплощадь). Как быть в подобных ситуациях?
Во-первых, уясните, что предлагать приобрести вашу комнату вы должны только собственникам! Тем соседям, кто проживает по договору найма или аренды, преимущественное право покупки вашей комнаты закон не предоставляет.
После того, как отказ от покупки был получен от всех владельцев, можно приступить к продаже помещения стороннему лицу. На сделке должны присутствовать все собственники или их представители, действующие по доверенности. Для этого понадобятся следующие документы:
- паспорта всех собственников;
- уведомления каждому соседу о продаже помещения;
- все отказы, полученные в результате отправки уведомлений;
- все конверты с датой доставки письма, если сосед отказался от получения уведомления;
- документы на комнату (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, выписка из БТИ);
- договор купли-продажи;
- разрешение муниципального органа и органов опеки, если сосед снимает комнату по соцнайму или ей владеет несовершеннолетний (или недееспособный).