Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Задаток и аванс при покупке недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Что такое задаток при покупке квартиры
Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.
Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.
Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.
Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.
Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.
Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.
Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.
Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.
Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.
Письменное соглашение
В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.
Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.
Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:
- фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
- паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
- сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
- сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
- поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.
Аванс является одним из способов предварительной оплаты, а понятие предварительной оплаты расценивается, как обязанность покупателя, заказчика и т.д. оплатить товар, услугу или работу полностью или частично до передачи продавцом товара, оказания исполнителем услуги, выполнения подрядчиком работы.
В разного рода словарях аванс также определяется как денежная сумма, предварительно выплачиваемая в счет предстоящих платежей. Приведем некоторые примеры определения понятий:
Аванс — деньги или другие материальные ценности, выдаваемые в счет предстоящих платежей (Толковый словарь Т.Ф.Ефремовой).
Аванс – деньги (или другие ценности), выдаваемые вперед в счёт заработка, причитающихся кому-н. платежей (Толковый словарь С.И.Ожегова).
Аванс — предварительная выплата заказчиком некоторой денежной суммы в счёт предстоящих платежей за поставляемые товары, выполняемые работы, услуги… / Часть заработной платы, выдаваемая вперёд в счёт ежемесячного заработка; день её выдачи… (Большой толковый словарь русского языка. — 1-е изд-е: СПб.: Норинт С. А. Кузнецов. 1998)
Аванс — (от фр. avance) — денежная сумма или другая имущественная ценность, выдаваемая вперед в счет условленных платежей или предстоящих расходов. Аванс, как и задаток, служит доказательством заключения договора, но не обеспечивает его реального исполнения, поскольку при неисполнении обязательства он подлежит возврату, и не более того. поэтому всякий предварительный платеж считается а., если в письменном соглашении сторон договора прямо не указано, что это задаток (Однотомный большой юридический словарь. 2012).
Аванс (франц. avance) — предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги. Обычно в виде аванса выплачивается часть будущей суммы оплаты, составляющая до 50% ее общего объема. Аванс представляет форму предоплаты, призванную заинтересовать исполнителя, гарантировать получение денег со стороны заказчика, возместить предстоящие расходы исполнителей. В случае расторжения договора аванс подлежит полному или частичному возврату. Распространенные формы аванса: выдача работнику заранее части заработной платы, предоставление денежных сумм командированному перед выездом в командировку. Аванс засчитывается как часть оплаты при окончательном расчете заказчика с исполнителями. Выдача средств в счет предстоящих расходов называется авансированием, предоплатой (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. «Современный экономический словарь. — 6-е изд., перераб. и доп. — М.» (ИНФРА-М, 2011)).
Аванс – предварительная оплата товара, услуг работ в счет предстоящих платежей до момента передачи товара, оказания услуг, выполнения работ (п. 1 ст. 487 ГК РФ). Таким образом, аванс имеет следующие функции:
Аванс засчитывается в счет будущих платежей по договору (платежная функция).
Аванс также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора (доказательственная функция). Совершение действий по уплате аванса считается акцептом оферты, т.е. согласием на заключение договора.
Аванс не является способом обеспечения обязательств (ст. 329 ГК РФ) – не выполняет обеспечительной функции. Поэтому, независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение обязательства, сторона, получившая аванс, обязана его вернуть.
Размер аванса определяется из расчета оклада (тарифной ставки) работника и всех надбавок, не зависящих от оценки работы за месяц в целом или от выполнения месячной нормы рабочего времени и норм труда.
По общему правилу аванс должен выплачиваться сотрудникам пропорционально отработанному ими времени (письмо Минтруда от 10.08.2017 № 14-1/В-725 и от 05.08.2013 № 14-4-1702).
В расчет аванса включается вознаграждение за труд и некоторые из компенсационных надбавок. Например, выплата за работу в ночное время в соответствии со ст. 154 ТК РФ, надбавки за совмещение должностей, профессиональное мастерство, стаж работы и др.
Стимулирующие выплаты (премии) на размер аванса не влияют и начисляются по результатам достижения работником показателей эффективности работы по итогам месяца.
Доплата за сверхурочную работу, за работу в выходные и праздничные нерабочие дни (ст. 152, 153 ТК РФ) в аванс не включается. Такая доплата начисляется в пользу работника при окончательном расчете и выплате заработной платы за месяц. Районные коэффициенты, процентные надбавки северянам тоже начисляются на месячную зарплату. Поэтому в общем случае перечисленные компенсационные выплаты не влияют на размер аванса.
Авансовый платеж в счет таможенных платежей
Авансовыми платежами признаются денежные средства, внесенные в счет уплаты предстоящих вывозных таможенных пошлин, налогов, таможенных сборов и не идентифицированные плательщиком в разрезе конкретных видов и сумм вывозных таможенных пошлин, налогов, таможенных сборов в отношении конкретных товаров (ст. 121 Федерального закона №311-ФЗ «О таможенном регулировании в Российской Федерации».
Авансовыми платежами признаются денежные средства (деньги), внесенные в счет уплаты предстоящих таможенных пошлин, налогов, таможенных сборов, специальных, антидемпинговых, компенсационных пошлин и не идентифицированные плательщиком в разрезе конкретных видов и сумм таможенных пошлин, налогов, таможенных сборов, специальных, антидемпинговых, компенсационных пошлин в отношении конкретных товаров, если внесение таких авансовых платежей устанавливается в соответствии с законодательством государств-членов (п. 1 статьи 48 Таможенного кодекса Евразийского экономического союза» (приложение N 1 к Договору о Таможенном кодексе Евразийского экономического союза).
В каких случаях вам должны выплатить аванс
В Трудовом кодексе РФ есть статья 136, в которой прописано, что зарплату вам должны начислять каждые полмесяца. Авансом в простонародье часто называют как раз ту часть зарплаты, которая выплачивается работнику в середине месяца. Поэтому если вам работодатель этих денег не платит – прижмите его к стенке.
Аванс можно выплачивать наемным рабочим непосредственно перед началом работ, если они должны закупить материалы. И стоимость этих материалов входит в сумму денег, которую вы им платите за всю работу. Это логично: не дадите аванса – никто кирпичей вам не купит и дом из воздуха не построит.
Аналогичная ситуация – выплаты командировочных тому работнику, который отправляется в командировку. Тоже логично, а то ему жить будет не на что.
Иногда уплачиваются авансы по налогу – когда налогоплательщик не сразу платит весь налог, а делает выплаты постепенно.
Комментарий к ст. 380 ГК РФ
1. Задаток — денежная сумма, выданная в оплату вперед. Согласно п. 1 комментируемой статьи задатком обеспечивается исполнение обязательств с участием любых субъектов гражданского права: граждан, юридических лиц. Гражданский кодекс отказался от правила п. 2 ст. 186 ГК 1964 г. об обеспечении задатком лишь отношений между гражданами или с их участием. Тем самым устранены существующие в прежнем гражданском законодательстве ограничения круга обязательств, обеспеченных задатком, в зависимости от их субъектного состава.
2. Из положения п. 1 ст. 380 ГК РФ о том, что задаток выдается «одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей», вытекает следующее. Во-первых, задаток отличается от всех других способов обеспечения исполнения обязательств тем, что может обеспечивать исполнение только обязательств, возникших из договоров. Следовательно, он не может быть использован для обеспечения исполнения обязательств, возникших вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения и некоторых других.
Однако следует сразу оговориться, что в гражданском законодательстве предусматривается две разновидности применения задатка: первая — применение задатка при заключении договоров как одного из общих способов обеспечения исполнения договорных обязательств, а вторая — использование задатка в ходе заключения договора на торгах. Торги являются способом заключения договора. Обязанность участника торгов внести задаток установлена в целях обеспечения заключения договора между организатором торгов и лицом, выигравшим торги. Правовое регулирование указанного вида применения задатка, включая основания и порядок возврата задатка, внесенного за участие в торгах, установлено специальными правовыми нормами об организации и порядке проведения торгов. См., например: п. 5 ст. 448 ГК РФ, см. также п. 6 ст. 18 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Так, согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ, еще до заключения договора участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. Как следует из правового регулирования, задаток, вносимый участниками торгов, не обладает удостоверительной (доказательственной) функцией, поскольку вносится еще на стадии подачи документов в целях участия в торгах, в период, когда между организатором и участником торгов отсутствуют какие-либо договорные отношения.
Во-вторых, как это видно из названного выше фрагмента п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком может быть обеспечено исполнение только денежного обязательства. Иными словами, положение о задатке не применяется к отношениям сторон, не связанным с использованием денег в качестве средства платежа.
В последние годы задаток в основном активно применяется при заключении договоров купли-продажи жилых и нежилых помещений, аренды нежилых помещений, найме жилых помещений, подряда.
3. Предметом задатка может быть только денежная сумма. В комментируемой статье не содержится ни минимальных, ни максимальных ограничений размера суммы задатка. Он определяется соглашением сторон и, как правило, составляет не всю, а лишь часть суммы, причитающейся со стороны, выдающей задаток.
4. Обеспечение исполнения обязательства является главной, основной функцией задатка. Исходя из п. 1 комментируемой статьи, помимо главной, задаток выполняет еще две функции: удостоверительную (доказательственную) и платежную.
Удостоверительная (доказательственная) функция задатка означает, что, являясь способом обеспечения исполнения обязательства, он одновременно выдается в «доказательство заключения договора». Следовательно, задатком подтверждается, удостоверяется факт заключения того договора, в счет платежей по которому он предоставляется. Это означает, что, если выдача и получение задатка не оспариваются сторонами либо, хотя и оспариваются, но подтверждены соответствующими доказательствами, основной (обеспечиваемый) договор между этими сторонами должен считаться заключенным. Сказанное означает также, что если договор не заключен, то, следовательно, не возникло обязательство между сторонами в смысле ст. 380 ГК РФ, т.е. обязательство, которое может быть обеспечено задатком, а денежная сумма, переданная для обеспечения его исполнения, не является задатком.
Чем отличается аванс от задатка
Сравнительный анализ отличий задатка от аванса представим в виде таблицы.
Таблица 1
Сходства и различия между авансом и задатком
|
Критерии |
Аванс |
Задаток |
|
Когда вносится |
В любой момент до передачи имущества/прав |
До заключения основного договора |
|
Цель внесения |
Предварительная оплата |
1. Предварительная оплата. 2. Обеспечение исполнения обязательства по заключению договора |
|
Форма соглашения |
Законом не установлена |
Письменная |
|
К какому договору применяется |
К договору, по которому возникает денежное обязательство |
К любому виду договора |
|
Возврат средств |
Деньги возвращаются, если передача имущества/прав не состоялась (как неосновательное обогащение получившей его стороны, по п. 2 ст. 1102 ГК РФ) |
1. Прекращение обязательства по соглашению сторон. 2. Невозможность исполнения обязательства (ст. 416 ГК РФ). 3. Неисполнение договора по вине стороны, получившей задаток (в двойном размере) |
Определение аванса согласно ГК РФ
В ГК РФ отсутствует определение аванса. Информация о авансовых платежах содержится только в части 3 статьи 58 НК РФ. Определение аванса указано в «Современном экономическом словаре». В частности, это предварительное внесение части денег в счет платежей за приобретаемые товары или услуги. Также определение термина можно найти в судебной практике. В постановлении суда Москвы от 2015 года указано, что аванс исполняет платежную функцию. Однако он лишен обеспечительной функции, и по этой причине при неисполнении договора или соглашения деньги должны быть возвращены покупателю в любом случае. Аванс можно назвать предварительной платой.
Итак, аванс обладает платежной функцией, но не является обеспечительной мерой. Если ли у него доказательная функция? Ответ на этот вопрос является неоднозначным. Все зависит от конкретной ситуации.
Комментарий к Ст. 487 ГК РФ
1. Как следует из п. 1 комментируемой статьи, оплата покупателем товара до его передачи является исключением из общего правила (ст. 486 ГК РФ) и возможна только при согласовании этого условия сторонами. В связи с изменением очередности исполнения продавцом и покупателем своих обязанностей во многом меняются и последствия неисполнения этих обязанностей. Поэтому в комментируемой статье рассматриваются не только случаи нарушения обязанностей покупателя, но и продавца.
2. При условии о предварительной оплате отношения сторон строятся по модели встречного исполнения обязательств (п. 2 комментируемой статьи). Это прежде всего означает, что при неисполнении покупателем своей обязанности по предоплате продавец не наделяется правом взыскания с покупателя суммы предоплаты (п. 2 ст. 328 ГК РФ). Однако продавец не лишен права передать товар, не дожидаясь предоплаты, т.е. фактически отойти от условий договора (п. 3 ст. 328 ГК РФ) — в этом случае у продавца появляется право требовать принятия и оплаты товара.
Наука.
Правило п. 3 комментируемой статьи, поскольку оно не содержит каких-либо оговорок, можно понимать таким образом, что покупатель, оплативший товар по предоплате, может требовать передачи ему всякого оплаченного товара, в том числе и вещей, определенных родовыми признаками, в исключение из общих правил, установленных ст. ст. 463 и 398 ГК.
Возможность отобрания у должника индивидуально-определенной вещи явилась большим достижением цивилистики рубежа XIX — XX вв., но данное правило было проведено с большой осторожностью и под явным влиянием виндикационной модели. В предположении об изъятии у неисправного продавца вещей, определенных родовыми признаками, если они имеются у него в наличии, нет ничего невозможного, особенно учитывая необходимость повышенной защиты интересов покупателя, уже исполнившего свое обязательство.
Отступление от общего правила в данном случае вписывается в общую логику установления особых последствий неисполнения сторонами своих обязанностей в договоре, содержащем условие о предоплате.
Судебная практика.
Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя до дня передачи товара либо возврата денежных средств продавцом при отказе покупателя от товара. В этом случае проценты взимаются как плата за предоставленный коммерческий кредит (ст. 823 ГК РФ) (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14).
Возврат аванса в судебном порядке
Если стороны расторгли договор, но не смогли самостоятельно определить порядок взаиморасчетов по выплаченному авансу, спор придется разрешать в суде. Для этого заказчику необходимо выполнить следующую последовательность действий:
- Составить досудебную претензию и передать ее контрагенту. В ней необходимо:
- перечислить выдвигаемые требования и привести их обоснования;
- установить разумные сроки для их исполнения;
- обозначить последствия, с которыми исполнитель столкнется при отказе от возврата аванса, в том числе возможность обращения заказчика в суд с требованием о взыскании невыплаченных средств.
- Стоит подготовить 2 экземпляра документа, один из которых следует вручить исполнителю, а второй, с подписью лица, получившего претензию, сохранить в качестве доказательства факта передачи ее адресату или его представителю.
- В случае отказа подрядчика от исполнения приведенных в претензии требований или их игнорирования обратиться в суд. Исковое заявление необходимо отправить в суд, расположенный по месту нахождения ответчика. В документе должны быть четко изложены исковые требования и приведены основания для их удовлетворения. К иску стоит приложить копии досудебной претензии, направленной в адрес должника, и его отказа от исполнения заявленных требований (при наличии).
Минимальный размер оплаты труда
В Российской Федерации установлена фиксированная минимальная величина заработной платы. Регулируется она на федеральном уровне в государственных документах. Данная минимальная величина характеризуется таким образом, что любой заработок не может быть ниже установленной суммы. Если заработная плата сотрудника будет ниже минимальной величины, то это прямое нарушение законодательства.
Но не нужно путать минимальную величину заработка и прожиточный минимум.
Прожиточный минимум – это конкретная денежная сумма, которая устанавливается на федеральном уровне для каждого региона страны индивидуально, согласно первичным потребностям того или иного слоя населения (взрослый человек, ребенок, пенсионер и т.д.). Он дает возможность властям дать оценку качества жизни населения в том или ином регионе, а также именно этот показатель является основным при вычислении минимальной величины заработной платы.