Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить брачный договор на ипотечную квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В договоре могут регулироваться различные вопросы, включая не только то, как будет делиться имущество в случае развода, но и то, как супруги будут распоряжаться доходами во время брака. Поэтому если один из супругов считает, что брачный договор содержит невыгодные для него условия, обратиться с иском в суд можно не только в процессе развода, но и во время нахождения в браке (в т.ч. и если стороны не планируются разводиться).
Срок исковой давности для подачи иска о признании документа недействительным составляет 1 год. Этот срок начинает отсчитываться с того момента, когда сторона узнала о наличии оснований для оспаривания договора или с того момента, когда прекратились обстоятельства, из-за которых контракт был заключен (например, насилие или угрозы).
Если оспаривать брачный договор планируется в ходе развода, то подавать отдельный иск не обязательно: требование можно заявить и в одном исковом заявлении (о разводе, о признании контракта недействительным, о разделе имущества). Также закон не запрещает оспаривать договор и после расторжения брака (но не нужно забывать о сроке исковой давности).
Таким образом, на вопрос о том, как оспорить брачный договор, можно дать однозначный ответ — только через суд. При этом, в зависимости от обстоятельств, обращаться с соответствующим иском можно как в процессе нахождения в браке, так и во время бракоразводного процесса, а также после его завершения.
Но вне зависимости от того, когда вы решите заняться оспариванием брачного договора, рекомендуем обязательно обращаться за профессиональной помощью: юрист проанализирует оспариваемый контракт, оценит перспективы рассмотрения дела в суде и правильно подготовит все необходимые документы.
Как происходит отмена брачного договора
Полное расторжение, аннулирование брачного договора может состояться на основании одной из следующих причин:
-
Автоматическое прекращение его действия вследствие развода супружеской пары. При этом не отменяется действие положений, специально предусмотренных на такой случай, или выполнение которых зависит от других условий.
-
Составление соглашения о расторжении брачного договора у нотариуса по взаимному согласию супругов. Этот факт меняет только будущие отношения — со дня отмены контракта действует законный общий режим собственности на имущество супругов, нажитое в браке. Прошлые взаимоотношения это не затрагивает.
-
Аннулирование брачного договора судом по требованию одной из сторон. Это достаточно сложно сделать, так как нужно доказать существенное нарушение его условий одной из сторон (ст. 450, 451 ГК РФ). В большинстве случае, суды исходят из того, что если взрослые, дееспособные лица составили о чем-либо соглашение, оснований для его отмены у суда не имеется.
Пример. В документе супруги указали, что общие денежные средства вносятся на счет, открытый на имя мужа. После окончания действия банковского депозита, средства становятся собственностью жены. В таком случае, брачный договор после расторжения брака в этой части сохраняет свое действие. Вклад перейдет супруге, когда срок действия депозита истечет.
Основное назначение брачного соглашения — определение имущественных прав граждан, состоящих в браке. Для составления необходимо обоюдное согласие. Этим документом пара договаривается о разделении общего имущества. Согласованные обязательства прописываются на бумаге и заверяются нотариусом.
Как разделить совместное жилье при разводе понятно. Споры могут возникать, если делится ипотечная квартира или задолженность по кредиту. Если недвижимость является собственностью заемщиков, находится в залоге, то детали стоит обозначить брачным контрактом. Заключить его можно вместе с кредитной сделкой.
Письменно закрепить обязательства стоит, если:
- Работает один человек, который оплачивает ипотечные взносы. Документирование обязательств исключает претензии на имущество.
- Доходов одного человека недостаточно, чтобы рассчитывать на займ. Соглашение гарантирует, что средства будут возвращены из общего бюджета пары.
- Один супруг не одобряет покупку. По закону кредит на жилье не оформят без согласия второй стороны. Оформление БД позволяет получить его без одобрения.
- Ипотека оформлена до регистрации отношений. Все имущество, купленное до брака, сохраняется за владельцем и не учитывается при разделе. Контракт дает возможность справедливо разделить недвижимость между членами семьи, даже приобретенную вне регистрации союза.
С брачными договорами при сделках с жильем чаще всего сталкиваются агентства элитной недвижимости. «При продаже недвижимости необходимо предоставлять либо согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, либо заявление о том, что человек не состоит в браке. Многие вместо согласия предоставляют на сделку брачный договор. Далее именно брачный договор подается в Росреестр, чтобы государственные регистраторы могли проверить, действительно ли имущество принадлежит тому или иному супругу, действительно ли этот вопрос в брачном договоре урегулирован и не нужно ли получать дополнительное согласие супругов», — рассказал юрисконсульт агентства Savills.
Брачный договор востребован у предпринимателей — им пользуются, чтобы компании работали без вторжения извне. «Например, это позволяет отчуждать доли в компании без предварительного получения нотариально удостоверенного согласия супруги или супруга. Один из супругов, задекларировав, что все имущество, купленное на его имя, является его персональной собственностью, самостоятельно занимается бизнесом, не привлекая другого, который и не знает, какие операции проводит компания», — подытожил Мурат Бороков.
Раздел ипотечной недвижимости: что говорит закон
Что относится к общему имуществу супругов. Все, что супруги приобрели в период брака, — это общее имущество. Причем общим будут не только квартиры и машины, но также мебель и животные. Долги — тоже общее имущество, хоть и со знаком минус. Ипотечная квартира — это одновременно совместная собственность и общие долги. Даже если ипотечный долг по документам оформлен только на одного из супругов, возвращать кредит придется обоим.
Можно ли разделить недвижимость, взятую в ипотеку. Поделить можно все совместно нажитое имущество, в том числе и квартиру, которую купили в ипотеку. И если нет брачного договора, доли будут равными.
Теоретически суд может поделить имущество не поровну: в интересах несовершеннолетних детей или если один супруг расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи или не имел дохода по неуважительной причине, например из-за наркозависимости или алкоголизма.
Но на практике эта норма скорее не работает. Так, в Смоленске супруги делили ипотечную квартиру. Судья решил, что все нужно делить поровну, хотя один из супругов — человек с алкогольной зависимостью и было ясно, что он не будет выплачивать свою часть долга за ипотеку.
Случаев, чтобы супруг, с которым остался ребенок, получал увеличенную долю квартиры при разводе, я не знаю вообще. Такой вопрос часто поднимается в судах, но судьи всегда отказывают. Отказано было и в том же деле из Смоленска, где отец просил выделить им с дочерью две трети квартиры, а жене только одну треть — при условии, что ребенок живет с ним. Суд решил, что все должно быть в равных долях.
Общие долги делятся пропорционально полученному имуществу. То есть если один супруг получает две трети имущества, то две трети незакрытых до развода общих кредитов тоже придется вернуть ему. Если имущество делят поровну — долги тоже пополам.
Роль банка при разделе ипотечной недвижимости. Когда банк выдает кредит, он смотрит не только на платежеспособность заемщиков, но и на семейное положение. Если заемщик в браке — это всегда плюс, поскольку такие заемщики чаще гасят кредиты и не имеют просрочек. А если что-то пойдет не так и основной заемщик перестанет платить, всегда есть второй супруг, с которого тоже можно потребовать деньги в случае просрочки платежей.
Для банка важно, чтобы кредит вернули, поэтому ему выгодно иметь двух заемщиков, а не одного — так надежнее. Поэтому менять что-то в условиях кредитования, если супруги разводятся, банку невыгодно. Он будет до последнего пытаться этого избежать.
Как можно было избежать подобных проблем
Жаль, что вы не заключили брачный договор, когда покупали эту квартиру. Тем более если вкладывались в нее в таких неравных долях. К сожалению, в России институт брачных договоров не сыскал особого уважения. И предложение его заключить воспринимается скорее как недоверие к супругу и личное оскорбление, а не как запасной план на случай, если что-то пойдет не так.
Конечно, нельзя сказать, что брачный договор — это панацея. Если вы заключили его до того, как купили квартиру, банку он может и не понравиться. Например, если по брачному договору все достается супруге, а с точки зрения банка она неблагонадежный заемщик. Кроме того, такой договор могут признать недействительным, если нарушаются права второго супруга. В этом случае банк не выдаст кредит или попросит внести изменения в брачный договор.
Брачный договор важен прежде всего вам, а не банку. Не у всех, как у вас, получается найти согласие с супругом и честно определить, кто сколько вложил и кто что получит при разводе. Когда в семье совет да любовь, в перспективе все выглядит прекрасно и можно даже на словах договориться, кому и что достанется. Однако когда дело доходит до развода, договоренности быстро забываются. И тут начинаются проблемы.
Вы вложили в квартиру деньги в пропорции 30 на 70, и супруг признает ваш вклад и просит только свою долю. А мог бы просить половину, так как документально вы свои вклады в общую квартиру никак не зафиксировали. И закон был бы, скорее всего, на его стороне.
О брачном договоре в законах довольно мало статей. Да, такой договор может изменять режим собственности супругов, а также устанавливать перечень имущества, которое будет передано каждому из них в случае, если они разведутся. И список вопросов, которые можно оговорить в брачном договоре, не ограничен. Однако нельзя заранее точно сказать, как суд воспримет то или иное условие: сочтет он его законным или выходящим за пределы того, что можно урегулировать брачным договором. Тем не менее наличие брачного договора со схемой раздела имущества лучше, чем его отсутствие, в случае развода.
Требования для разных банков
Требования к брачному договору в разных банках примерно одинаковые, поскольку регулируются гражданским и семейным законодательством.
Но для банков выгоднее, чтобы заемщиком был кто-то один из супругов и зачастую они старательно настаивают на оформлении ипотеки на мужа или на жену. Здесь важным является момент соблюдения положения о неущемлении прав одного из супругов и норм законодательства в целом.
Многие банки в России, например, при подписании контракта зачисляют супруга в созаемщики, тем самым определяя ему право на жилье и ответственность за своевременность погашения. Такие условия практикует Сбербанк, Россельхозбанк и многие другие. Бланки договора также примерно одинаковые. Если взять форму, предлагаемую в Сбербанке, то ее свободно можно использовать и для кредитования в другом банке, достаточно изменить название и реквизиты сторон.
Можно ли расторгнуть брачный договор, если квартира в ипотеке?
По соглашению сторон контракт может быть расторгнут. В дальнейшем раздел собственности производится по общим правилам СК РФ.
Бывает, что супруг вынужден расторгать контракт в одностороннем порядке. Это возможно, если:
- второй супруг умер;
- сторона соглашения признана недееспособной;
- муж или жена пропали без вести.
В первом случае потребуется свидетельство о смерти, в остальных – решение суда.
Следует помнить! Заемщик должен предупредить банк о том, что договор расторгнут. В противном случае он будет отвечать лично перед кредитной организацией независимо от того, какие условия содержались в контракте.
После информирования банка о расторжении контракта он вправе потребовать:
- внести изменения в кредитный договор;
- досрочно погасить задолженность, если материальное положение кредитора ухудшилось.
Если есть сомнения по поводу расторжения брачного договора, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным юристом.
Законодательный аспект
Раздел имущества супругов регламентируется в первую очередь Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судопроизводством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.
Разделить имущество супруги могут как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно проводить в суде. Супруги могут решить между собой, у кого останется то или иное имущество либо в каких долях поделить нажитое в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги закрепляют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия в вопросе раздела имущества, то раздел имущества производится в суде. Суд решит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких долях поделить такое имущество, кому какое имущество передать.
По действующему законодательству разделу подлежит то имущество, которое было нажито, приобретено супругами за счет общих доходов по возмездным сделкам во время брака. Такое имущество является общей собственностью супругов или, по-другому, – совместно нажитым. При этом не имеет значения, на кого из супругов записано такое имущество или кто из супругов больше работал и зарабатывал. Об исключениях из этого правила написано чуть ниже. Общим имуществом может быть движимое и недвижимое имущество, вклады и денежные средства, акции, доли в уставном капитале коммерческих обществ, то есть все, что было куплено, зачислено на расчетный счет на имя любого из супругов.
Имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам, – в дар, при приватизации, а также по наследству – признается собственностью того супруга, кому такое имущество передано.
По общему правилу все имущество делится поровну. На практике это означает, что за каждым из супругов признается по 1\2 доли в праве собственности. При этом неделимое имущество может быть передано одному из супругов с условием выплаты второму супругу денежной компенсации.
Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Долг признают общим, если долг возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи и (или) все полученное было использовано на ее нужды. Например покупка квартиры.
👨 Можно ли составить брачный договор на квартиру в ипотеке?
Брачный договор представляет собой письменное соглашение мужа и жены в отношении распределения между ними финансовых средств и имущественной собственности. Оформление подобных соглашений часто используется при оформлении ипотечного кредита. В тексте документа можно описать правила распределения долей собственности на каждого из супругов, а также установить какой процент кредита будет каждый из них оплачивать. При наличии брачного договора на ипотечную квартиру, в случае развода, мужу и жене легче будет разрешить спорный имущественный вопрос.
Оформление супружеских соглашений регламентируется Семейным Кодексом России. Скачать закон можно по ссылке. Согласно тексту настоящего законодательного акта, брачный договор заключается либо до заключения официальных отношений, либо во время брака. По закону, после окончания бракоразводного процесса заключение супружеской сделки невозможно.
При наличии ипотечной квартиры рекомендуется составлять брачный договор, а в некоторых кредитных учреждениях — это не рекомендация, а обязательное условие. Наличие супружеского соглашения предоставляет банку гарантии, что даже после расторжения брака, задолженность по кредиту будет выплачиваться обоими супругами. Еще одним плюсом составления брачного договора является наличие гарантий у мужа (жены), что второй супруг будет исполнять свои обязательства по ипотечной квартире в полном объеме.
Особенности брачного договора при ипотеке с материнским капиталом
Как составить брачный договор о раздельной собственности на ипотечную квартиру Несмотря на то, что Иванков В. М. практически полностью погасил жилищный заем самостоятельно, суд отдал большую часть жилья его бывшей супруге, т. к. у нее осталась на иждивении несовершеннолетняя дочь. Обязательства супругов по заключенному договору во время брака или до его регистрации должны выполняться с момента его вступления в законную силу, т. е. после заверения нотариуса.
Супруги имеют разный доход. Если один из супругов работает и из своей зарплаты погашает кредит, а второй не трудоустроен и не способствует закрытию долга, после развода имущество в любом случае будет разделено напополам. Стороне, взявшей общего ребенка на иждивение, выделяется большая доля, даже если ею не были приложены усилия по перечислению платежей. Долговые обязательства также будут разделены напополам.
Начать следует с определения финансовых возможностей семьи. Будет ли совокупный доход достаточным для того, чтобы ежемесячно, на протяжении большого срока, погашать долг и проценты по нему. А главное, сочтет ли банк семью платежеспособной.
Брачный договор и развод
Разводы сегодня случаются часто, и БД от подобного шага удержать бывших влюбленных не сумеет, но он поможет разобраться в финансовых вопросах. Если в БД рассмотрена процедура разделения ипотечного долга при разводе, то никаких вопросов у банка не будет.
Важно! Если только один из супругов выплачивает заем и это зафиксировано в БК, то именно он является владельцем недвижимости, и он же после разрыва отношений погашает долг. Вторая сторона не будет и не может претендовать на часть, даже если квартира куплена в браке.
Варианты владения недвижимостью и разделения ее и долга в случае развода:
- Совместное владение. Оба платят, оба владеют, раздел будет на части, согласно вкладу каждого.
- Раздельное владение. На одного ложатся все обязанности по кредиту, он же единолично владеет квартирой. В случае развода сам погашает долг, точнее продолжает его выплачивать.
- Долевое владение. Каждый обладает оговоренной в брачном договоре частью, так же и выплачивается ипотека.
Деление квартиры взятой в ипотеку происходит согласно регламенту, описанному в БК владения и выплаты займа. Если выбран вариант раздельной собственности, супруг/супруга, которые не являются плательщиками, не могут претендовать на долю ипотечной квартиры.
Брачный договор на покупку квартиры в ипотеку
В исполнении брачного договора может быть отказано, во-первых, на общих основаниях недействительности сделки. ‘
Супруги могут спокойно все обсудить, выработать наиболее приемлемую схему раздела и согласовать ее с банком. Даже если возникают разногласия, их всегда можно разрешить путем взаимных уступок. Это лучшее решение, чем тратить время и деньги в суде. Иногда эмоции не позволяют договориться — во время развода у супругов накапливаются взаимные обиды и претензии.
Проявив беспечность, вы рискуете попасть под санкции, что осложнит отношения с банком.
Брачный договор не регулирует вопросы, связанные с неличным имуществом. «Например, если муж потолстел и весит 120 кг, жена не может лишить его права собственности на автомобиль по брачному договору: тело не является имуществом в смысле Гражданского кодекса, супруг распоряжается им по своему усмотрению». — уточнил Мурат Бороков.
Можно ли отменить брачный контракт, как только я получу ипотеку? Есть ли какие-нибудь подводные камни? Не изменит ли банк условия кредита или, что еще хуже, не потребует полного досрочного погашения?
Квартира, приобретенная в ипотеку после заключения брака, по российскому законодательству является совместной собственностью. В такой ситуации не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и дом. Более того, сегодня банки просто не позволят мужу или жене взять кредит без согласия другого супруга на совместную ипотеку.
Как и где оформить брачный договор
Чтобы защитить интересы заемщиков в браке, можно обратиться в юридическую фирму. Юрист поможет правильно отразить пожелания супругов, утвердить права на все объекты собственности и ответственность по ипотечному займу.
Если необходимость в контракте возникла на стадии подачи документов для ипотеки, то юрист банка может предоставить образец заполненного договора. Используя стандартный бланк, необходимо учитывать, что такой документ защищает прежде всего интересы финансовой организации. Перед подписанием документа рекомендуется внимательно изучить все разделы и проконсультироваться у юриста.
Для заключения договора необходимы паспорта обоих супругов, свидетельство о браке и документы, подтверждающие права на недвижимость и иное имущество.
Отличие соглашения о разделе имущества и брачного контракта
В случае с ипотекой оба варианта являются плюсом в урегулировании вопроса. Соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться, только когда такая недвижимость есть. Брачный договор принципиально отличается тем, что может регламентировать вопросы наперед, еще до оформления ипотеки и наличия имущества в собственности. Например, установить, что приобретенное жилье в случае развода отходит одному из супругов с одновременным переходом обязательств или становится собственностью совместного ребенка. Соглашение может удостоверяться в период брака или после развода, в то время как брачный контракт – до регистрации союза или будучи еще не разведенными. Позже – нельзя. Брачный договор признается недействительным, если закрепляет ипотечное жилье как собственность только одного из супругов, когда на его приобретение затрачивались ипотечные средства. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет отстоять интересы детей, составит грамотные документы для мирного урегулирования вопроса, обеспечит профессиональное правовое сопровождение.