Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Профессия Брокер по недвижимости: в чем её суть, обязанности, обучение». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В действительности выбор брокера мало чем отличается от поиска добросовестного подрядчика на какой-либо вид работ. Деятельность кредитных брокеров является не лицензируемой, то есть на момент написания статьи им может быть кто угодно, в том числе и обычный гражданин оформивший самозанятость.
Преимущества ипотечного брокера
Преимущества взаимодействия с брокерской компанией очевидны. Это:
- экономия времени и средств. Первое не вызывает вопросов, второе может сопровождаться сомнениями. Но зря. Дело в уже отмеченных моментах. Если, например, в ипотеку куплена откровенно плохая квартира или же недвижимость по завышенной стоимости, экономия средств исключается. Избежать переплаты можно, если обратиться за услугами к экспертам;
- юридическая чистота всех сделок в рамках сопровождения. Вероятность обмана и выбора предложения мошенника исключается наряду со всеми возможными последствиями;
- минимальный срок рассмотрения заявок. Когда банк получает запрос со стороны проверенной и надежной компании, а не от физического лица, приоритетность обработки повышается. Сотрудники денежно-кредитных организаций понимают, что специалисты предварительно оценивают потенциальных заемщиков, отсеивают банки, условия которых исключают возможность кредитования конкретного клиента.
Минусы ипотечного брокера
Недостатки субъективны. Они сводятся к тому, что гарантировать одобрение ипотеки никто не может. Даже если репутация заемщика и имидж брокера являются высокими. Только кредитные отделы банков отвечают за решения. Малейшая ошибка сотрудника соответствующей службы, например, может привести к автоматическому отказу.
Еще один минус связан с возможностью выбора частного специалиста, заинтересованного в собственной выгоде, представляющего интересы конкретного банка.
В таком случае он будет работать не на клиента, а на денежно-кредитную организацию. Со всеми вытекающими последствиями от невыгодных условий ипотечного кредитования до навязывания дополнительных продуктов и не только.
Последним недостатком традиционно считается необходимость оплачивать услуги брокерской компании. Да, делать это не хочется, но порой такое вложение становится целесообразным. Особенно на фоне вероятности отмеченных нами проблем.
Как обнаружить мошенника
Ипотечный брокер в агентстве недвижимости – полезный специалист. Причем, его помощь может входить в стоимость услуг риэлтерской компании.
Но, в связи с тем, что деятельность кредитного брокера не регламентирована на законодательном уровне, среди рассматриваемых специалистов встречается немало мошенников.
Распознать афериста достаточно просто. Для этого обратите внимание на следующие моменты:
- компания или частное лицо не зарегистрировано налоговой;
- брокер предлагает получить займ незаконными способами;
- организация требует внушительную предоплату;
- комиссия специалиста составляет более 25% от сделки.
Плюсы и минусы оформления ипотеки через посредника
Использование предложения связано с целым перечнем преимуществ и недостатков. Плюсами обращения к посреднику считаются:
- Экономия денежных средств. Брокеры связаны с финансовыми организациями партнерскими отношениями. Если заявку на ипотеку одобрят, клиент получит жилищный кредит по сниженной ставке.
- Экономия времени. Вместо посещения нескольких инстанций, лицу предстоит работать с одним человеком. Специалист самостоятельно урегулирует все возникающие вопросы с банком, риэлтором, страховой компанией, оценочной фирмой, нотариусом и налоговой.
- Подбор жилищного кредита с учетом требований заказчика. Ипотечный брокер учтет пожелания клиента, касающиеся величины первоначального платежа, общей стоимости кредита, схемы расчёта. Специалист может помочь подготовить индивидуальный график погашения для минимизации возможных переплат. Дополнительно специалист может выяснить, удастся ли заказчику получить налоговый вычет с внесённых процентов.
- Помощь в нестандартных ситуациях. Брокеры помогают оформить кредиты фрилансерам, людям, успевшим испортить кредитную историю или не имеющим первоначальный взнос. Банки придерживаться определенного шаблона, с которым сравнивают надежность того или иного заемщика. Брокер минимизирует риск возникновения ошибок, выгодно преподносит клиента финансовой организации.
- Помощь в оформлении документации. Ипотечный брокер самостоятельно выполняет все необходимые действия по подготовке бумаг.
Однако возможных недостатков также много:
- Специалист не гарантирует стопроцентную вероятность получения одобрения. Работа брокера повышает шанс вынесения положительного решения, однако итоговый вердикт по ипотеке зависит только от банка.
- Некоторые брокеры заключают сделки с банками-партнерами и продвигают услуги финансовой организации вне зависимости от выгодности предложения для конкретного клиента.
- Существует риск столкновения с мошенниками. Известны случаи, когда компании брали предоплату, а затем переставали выходить на связь с клиентом.
Стоимость услуг и возможные риски
Вряд ли можно поспорить с утверждением о том, что с привлечением ипотечного брокера найти выгодный вариант кредитования и подходящее жилье намного проще и быстрее. Главный вопрос заключается в другом, а именно: какая стоимость услуг ипотечного брокера устроила бы потенциального заемщика, учитывая то, что ему и без этого придется изрядно потратиться на первоначальный взнос и оформление страховки?
Однозначно ответить на этот вопрос сложно. Можно лишь определить примерные границы расценок на аналогичные услуги. Минимальный порог составляет 10 000 рублей, максимальное значение может достигать 60 000. И здесь следует понимать, что цена на одну и ту же услугу будет разительно отличаться в зависимости от того, в каком субъекте страны осуществляет деятельность ипотечный брокер.
Помимо высокой стоимости услуг, есть еще одно негативное последствие сотрудничества с посредником, которое заключаются в следующем: результат работы брокера может оказаться неудовлетворительным, но за фактически выполненные услуги все равно придется заплатить. Кроме этого, из минусов можно отметить и вероятность обмана.
За границей специалисты данного профиля занимаются исключительно финансовым консультированием, но чтобы данная профессия прижилась и у нас, брокерам приходится брать на себя и дополнительную работу, что позволяет вести сделку только ему. То есть услуги ипотечного брокера могут не ограничиваться финансовыми, а включать в себя и риэлторские, и юридические. Так, специалисты помогают заказчикам:
- подобрать жилье согласно требованиям;
- проверить его застройщика;
- проверить все документы на недвижимость;
- подобрать для сделки оптимальный банк и кредитную программу;
- помочь собрать документы;
- вести сделку до момента подписания;
- по мере возникновения споров решать их и консультировать клиента.
Чем поможет ипотечный брокер
Давайте представим, что вы – занятой человек, и просто не имеете времени на поиск оптимальной программы ипотечного кредитования. Или вы уже выбрали несколько предложений, но все они вызывают некоторые сомнения. А, может, вы вообще никогда не занимались покупкой недвижимости, и все эти проценты и расчеты для вас – «темный лес».
Тогда вам пригодится помощь профессионала, который проведет анализ вашего финансового положения, изучит предложения от банков, и поможет выбрать оптимальный вариант. Конечно, услуги ипотечного брокера не бесплатны. Но за счет экономии времени и будущей суммы выплат, они очень быстро окупаются.
По статистике покупатели недвижимости Краснодара используют разные методы поиска лучшей ипотечной программы:
- Занимаются обзвоном банков для получения ипотеки – 40%.
- Слушают рекомендацией друзей и знакомых – 22%.
- Занимаются поиском информации в Internet – 6%.
- Обращаются к специалистам или получают информацию другим путем – 32%.
Процент людей, пользующихся услугами ипотечных брокеров, пока не впечатляет. Основная причина – отсутствие у людей знаний о существовании такой профессии или отсутствие понимания, зачем платить кому-то за информацию, которую можно собрать и самому.
Но давайте представим, что вам предстоит:
- Собрать данные по ипотечным программам в регионе. Часть информации вы получите на сайтах банков, другая доступна только после телефонного звонка или посещения отделения.
- Сравнить процентные ставки, возможные сроки ипотечных выплат, рассчитать сумму переплаты. Ипотечные калькуляторы помогают в этом вопросе, но они далеко не точны, и часто там не учитываются какие-то платежи, комиссии, обязательные страховки и т.д.
- Изучить собственные финансовые возможности. Исключить из списка программ те, где сумма ежемесячного платежа будет для вас слишком высокой. В принципе, здесь справиться можно и самому. Но процесс это – трудоемкий. Да и при расчете платежа вы можете ошибиться, так как на предыдущем этапе не узнали о страховке или других сопутствующих выплатах.
- Оценить, стоит ли обращаться в выбранный банк, высок ли риск получения отказа. Здесь без специалиста справиться практически невозможно. Придется просто обращаться в кредитные организации и ждать решения.
Но есть и другой путь. Вы обращаетесь к ипотечному консультанту, и опытный профессионал проводит всю описанную работу быстро и точно. А потом еще и помогает получить положительное решение.
Особенности работы ипотечных брокеров в России
В США и странах Европы специалисты этого сектора давно уже стали обыденностью. Ипотечное кредитование, а также посредники-консультанты на этом рынке, известны со Средних веков. В России до революции также существовали ипотечные брокеры, но при СССР банковский сектор был крайне ограничен, и эта профессия исчезла за ненадобностью. Потому современный институт ипотечных брокеров, как и само ипотечное кредитование, Россия позаимствовала в странах Запада.
Главным отличием таких специалистов в РФ от коллег в Европе заключается в том, что в России они работают преимущественно с риэлтерскими компаниями. Впрочем, подобный вариант принят в США, там брокеры также активно сотрудничают с риелторами и банками. В то же время в Европе такие специалисты объединяются в независимые компании, сотрудничество с другими игроками рынка кредитования или недвижимости там считается минусом.
В любом случае, современный ипотечный брокер – это специалист, который является посредником между банком, риелтором и клиентом, а также страховщиками и оценочными компаниями. Человек выбравший эту профессию совмещает в себе несколько специальностей и должен обладать для этого достаточно высокой квалификацией.
Идеальный ипотечный брокер должен быть одновременно:
- экономистом и маркетологом, знающим конкретный сегмент рынка недвижимости;
- немного банкиром, который рассчитает процент риска при сделке;
- специалистом по недвижимости региона, который обладает большим опытом заключения ипотечных сделок;
- немного юристом, способным разобраться в договорах и тонкостях предоставления ипотеки.
Лучшие брокеры сочетают все перечисленные навыки. Потому с их помощью вы сможете получить не только консультацию, но и профессиональное сопровождение сделки на всех этапах, от выбора ипотеки и сбора документов до заключения договора купли-продажи и оформлению всех документов.
Ипотечный и кредитный брокер
Роль ипотечного и кредитного брокера заключается в оказании помощи при получении выгодного для клиента кредита. При этом между понятиями ипотечный и кредитный брокер существует принципиальная разница. К примеру, кредитного брокера не интересует, что заемщик намерен дальше делать с кредитными деньгами.
Покупка жилья в кредит подразумевает, что заемщика интересует не только вопрос одобрения кредита банком, но сама сделка приобретения недвижимости.
Кроме того, договор на кредитные средства может обладать определенными пунктами, свидетельствующими о возможности финансового учреждения:
- Взимать комиссионный сбор соответственно действующим условиям организации, не прописанным в договоре;
- Увеличивать процент в одностороннем порядке;
- Вводить штрафы из-за несвоевременного снятия продавца с регистрации;
- Налагать ограничения на погашение ипотечного кредита раньше указанного срока.
Ипотечный брокер сумеет разглядеть все нюансы, определить, что это такое и урегулировать вопросы до момента подписания договора по кредиту.
В развитых странах кредитные брокеры являются полноценными составляющими финансового рынка. Традиционно, банки и другие кредитные учреждения реализуют свои продукты самостоятельно. Однако, по мере того, как рынок недвижимости становится более конкурентоспособным, роль кредитного брокера становится все более популярной. На сегодня в наиболее развитых финансовых рынках (особенно в США, Великобритании, Австралии, Новой Зеландии, Испании и Канаде) кредитные брокеры являются наибольшими распространителями банковских продуктов для заемщиков.
В странах постсоветского пространства данный вид деятельности появился совсем недавно. В настоящее время, помимо традиционных кредитов, существует большое количество производных кредитных продуктов — аккредитивы, факторинг, кредитные линии, овердрафты, векселя, кредитные карты — о которых большинство заёмщиков имеют не полное представление, и, следовательно, нуждаются в помощи консультантов.
Отсутствие важных условий в договоре
Нормальный ипотечный брокер не берет предоплату, поэтому в первую очередь сам заинтересован в том, чтобы заключить договор с клиентом. Это гарантирует, что его труд оплатят.
В договоре брокер прописывает все значимые условия сотрудничества:
Мошенники или вовсе не заключают договор, или опускают важные моменты, или прописывают условия, которые невыгодны клиенту.
Однако правильный договор еще не гарантирует, что брокер работает честно. Это просто текст на листе бумаги, а не деньги. Если вы внесли по договору предоплату, не получили услугу и обратились в суд, можно получить решение суда и исполнительный лист. Но мошенник к тому времени может уже обанкротить юрлицо — и деньги вернуть не получится.
Сначала читать, потом подписывать
На что еще обратить внимание
Среди честных ипотечных брокеров встречаются как опытные, так и не очень, и в сложных случаях к выбору брокера лучше подходить внимательно. Где искать и как оценивать специалиста — тема для отдельной статьи, но на некоторых моментах все же хочется сделать акцент.
Как я уже писал, грамотный брокер — как юрист: он оказывает клиенту поддержку, от общения с ним должно остаться именно такое ощущение. Если он пытается вас запугать или разговаривает матом, работает в замусоренном подвале или, кажется, чуть ли не боится вашей заявки — возможно, имеет смысл найти другого специалиста.
Отдельная история — партнерство с банками. Профессиональные ипотечные брокеры работают с сотрудниками банков в очень тесном контакте и большую часть документооборота проводят дистанционно. Некоторые кредиторы подключают брокеров к специально разработанным программным комплексам для ускорения обработки ипотечных заявок.
Если для подачи заявки на ипотеку брокер направляет вас в банк «пешком», да еще и не к конкретному менеджеру, а в порядке живой очереди, это как минимум странно. На мой взгляд, такой брокер действует наугад, у него может не оказаться реальных инструментов для одобрения сложной ипотечной заявки.
А вот если брокер свободно может при вас позвонить в банк конкретному специалисту, задать вопрос и получить быстрый ответ, а с работниками кредитора общается как со знакомыми, это хороший признак.
Им может быть частное лицо или компания, которая занимается посредническими услугами между потенциальным заемщиком и кредитором в ипотечной сделке. Они сотрудничают сразу с несколькими кредитными учреждениями, имеют самую свежую информацию о текущих предложениях на рынке. Целью работы ипотечного брокера является получение дохода от выдачи кредита, поэтому он участвует на всем процессе оформления. В частности, брокер:
- Консультирует по ипотечным предложениям и подбирает наиболее подходящее предложение.
- Помогает с оформлением пакета документов, дает советы, как отвечать на собеседованиях.
- Относит документы в банки за клиента, подбирает условия, находит выгодные предложения с максимальными шансами на одобрение, сопровождает сделку до выдачи.
- Информирует обо всех нюансах проведения сделки.
Таким образом, ипотечный брокер будет сопровождать и консультировать клиента на всем протяжении ипотечного процесса. Это независимое лицо, и он не работает на какой-то конкретный банк, хотя договоренности между кредиторами и брокерами бывают и не всегда в пользу клиента.
Стоит ли обращаться к ипотечному брокеру?
Одни считают, что обращаться к таким брокерам нет смысла. Всю информацию о текущих предложения можно найти на сайтах банков. Также есть ресурсы, которые на основании заданных параметров, автоматически формируют перечень актуальных предложений. На сайтах банков можно подавать онлайн-заявки, получать консультации, договариваться о посещении специалиста на удобное время. Самостоятельно заполнить документы и отнести их в банк особого труда тоже не составит.
С большей вероятностью можно отметить, что брокер будет предлагать условия того банка, с которым у него налажены партнерские отношения. Практически каждый брокер в России работает с кредитором на агентских отношениях, т.е. получает вознаграждение за каждого приведенного заемщика, с которого также берутся комиссионные. Поэтому нет гарантии, что клиенту предложат выгодную программу. Скорее всего, это будет то предложение, которое будет более прибыльным для брокера и банка.
Как работать с брокером?
Первый этап сотрудничества — предварительное собеседование с клиентом. Специалист попросит подробно рассказать о пожеланиях, финансовых возможностях и личных данных, чтобы иметь представление о работе. Естественно, вся информация является конфиденциальной и не подлежит распространению. На втором этапе заключается договор посредничества, где прописываются обязательства агента и стоимость работы. Если заказчика интересует весь спектр услуг, то брокер начинает работу с консультирования и подбора банковского предложения с учетом возможностей и потребностей клиента. Важно четко поставить цель перед специалистом и заранее продумать, какую именно недвижимость клиент готов приобрести по ипотечному договору, на какую сумму кредита и срок погашения рассчитывает, сколько готов ежемесячно тратить на обязательные платежи. На основе полученных данных агент подберет несколько вариантов банковских ипотечных продуктов, подробно и понятно расскажет о достоинствах и недостатках каждого из них. После выбора ипотечной программы специалист помогает собирать и заполнять необходимые бумаги, формирует и подает заявку в банк. Если заявка одобрена, то следующим этапом будет подбор недвижимости и юридическая проверка на отсутствие обременений. Брокер также обязан тщательно изучить ипотечный договор, подсказать наиболее выгодный вариант страхования. Завершается сотрудничество только после оформления договора и получения заказчиком недвижимости.