Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд разобрался, как узаконить самовольную постройку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Способы легализации регламентированы Законом РФ «Об узаконивании самовольных строений». В силу данного закона существует две возможности решения проблемы с самовольной постройкой – в судебном порядке и в упрощенном порядке.
Соблюдение порядка получения разрешения на строительство как обязательный досудебный порядок узаконивания самовольной постройки
Проблема «узаконивания» самовольных построек уже давно является насущной, а судебная практика по данным делам весьма неоднообразной. Кроме того, проблема этой категории споров усложняется критериями добросовестности или недобросовестности лица, осуществившего строительство. В чем же это заключается?
Дело в том, что в 2010 году Верховным и Высшим Арбитражным Судами было разъяснено нижестоящим судам, что хоть и само по себе отсутствие разрешения на строительство не препятствует признанию права собственности на самовольную постройку, тем не менее, предварительно обращаться за ним необходимо, и не просто «для вида», а с соблюдением всех градостроительных формальностей. В этой связи нижестоящим судам было указано на необходимость проверки не только факта предварительного обращения за получением разрешения на строительство, но и правильности такого обращения и правомерности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешительной документации.
Самовольная постройка или «самострой» и ее признаки.
Самовольная постройка – это объект недвижимости, который, как правило, построен с формальными либо строительно-техническими нарушениями закона.
С юридической точки зрения самовольная постройка не является объектом гражданских прав, который может принадлежать кому-либо на праве собственности, быть предметом договоров купли-продажи, дарения и т.д., а потому права на такой объект не регистрируются в Росреестре.
Формальным нарушением закона при возведении самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, которое обычно выдается органом местного самоуправления по месту соответствующего земельного участка. Строительство без разрешения является административным правонарушением, а сам объект строительства – самовольной постройкой по данному признаку.
Тем не менее, если объект находится в процессе строительства, или уже построен, а разрешение на строительство так и не было получено, у застройщика либо собственника земельного участка есть возможность «узаконить» такой объект в судебном порядке.
Обращение в местную администрацию за выдачей разрешения на строительство – обязательно или нет?
В подобных делах необходимо разграничивать два случая: предварительное обращение за разрешением на строительство и легализация самостроя путем обращения за разрешением на строительство постфактум (когда объект уже построен или находится в процессе строительства). При первом варианте разрешение на строительство с большой степенью вероятности будет выдано, если соблюдены все формальности и требования градостроительного законодательства. Так что здесь вопрос исчерпан, даже не успев возникнуть.
Второй вариант усложнен, поскольку заявитель, обращаясь за разрешением на строительство, уже начал либо даже окончил это строительство.
Несмотря на наличие специально оговоренных в законе оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, формально не содержащих требования о предварительном обращении, административный орган, как правило, отказывает заявителям, рассматривая такие обращения как попытку узаконить то, что по факту уже существует. Откровенно говоря, такая позиция административных органов не лишена смысла и, кроме того, была поддержана ВС.
Таким образом, обращаться за получением разрешения на строительство необходимо до начала строительства, а если это сделать не получилось либо объективно невозможно, то, наверняка, придется идти в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.
Попытка оформить разрешение на строительство в административном досудебном порядке: как на это смотрят суды?
Введенный разъяснениями высших судов своеобразный досудебный порядок разрешения спора в делах о признании права собственности на самовольную постройку заключен именно в установлении факта добросовестного обращения истца в уполномоченный орган до обращения в суд. Если такого обращения не было, суды могут отказать в иске уже только по этому основанию. Однако иногда суды подходят к исследованию вопроса о добросовестности заявителей слишком строго, на что относительно недавно обратил внимание ВС.
Так, в одном из дел он указал, что нижестоящие суды неверно оценили обращение истца за получением разрешения на строительство после окончания строительства как факт его недобросовестности.
При этом ВС также напомнил о позиции ВАС РФ по данной категории дел, в соответствии с которой разъяснение ВС и ВАС при отсутствий явных злоупотреблений истца не может блокировать норму ГК РФ о возможности узаконить самострой при формальном соблюдении условий данной нормы.
Тем не менее, практика в подобных спорах до сих пор весьма неоднородна. Например, если к моменту обращения за разрешением на строительство самовольная постройка уже была возведена, то существуют риски отказа в признании права собственности на нее в судебном порядке. То есть обращение в администрацию «задним числом» не исключает риски отказа для истца и на стадии судебного рассмотрения.
Мотивируют суды данный вывод тем, что в таких случаях возведение самовольной постройки осуществляется с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине самого истца, без получения необходимых разрешений на момент начала строительства, а соответственно, удовлетворение иска о признании права собственности на такую самовольную постройку противоречит требованиям действующего законодательства, вне зависимости от отсутствия нарушений строительных, градостроительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан.
Один из таких споров по иску застройщика, которому отказали три инстанции, недавно также дошел до ВС, который даже передал его кассационную жалобу на рассмотрение Экономколлегии, однако та все равно согласилась с выводами нижестоящих судов. Важно отметить, что суды признают меры по досудебной легализации самостроя достаточными, как правило, только в том случае, когда отказ в выдаче разрешительной документации вызван объективными, независящими от застройщика причинами.
Следовательно, простыми формальностями в виде имитации принятия всех необходимых мер по получению разрешения на строительство, скорее всего, не обойтись.
Так, например, обращение в администрацию за консультацией по поводу выдачи разрешения на строительство, переписка с административным органом по этому поводу или даже обращение с соответствующим заявлением, но без приложения необходимой документации, считаются недостаточными для признания права собственности в суде.
Как узаконить объект незаконного строительства
Как узаконить самострой в 2020 году?
Правом обращаться в суд с иском об узаконивании самоволки имеет собственник земли, где постройка была возведена, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.
Признание права собственности на самовольную постройку через суд за собой стало значительно сложнее.
С 1 сентября это будет возможно при одновременном наличии следующих условий:
- В отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.
- На день обращения в суд постройка соответствует стандартам, установленными правилами планировки территории, землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам строений, содержащимися в иных документах.
- Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Верховный суд разобрался, как узаконить самовольную постройку — новости Право.ру
Предпринимательница построила на своем участке здание магазина, но разрешение на строительство ей получить так и не удалось. Поэтому она подала в суд иск о признании права собственности на самовольную постройку, но три инстанции ей отказали. Верховный суд их поправил.
ИП Татьяна Свиридова в 2014 году построила на своем участке нежилое здание магазина. Она сделала это без разрешения на строительство, хотя и обращалась к чиновникам за таким разрешением несколько раз: до начала, во время и после завершения строительства. На каждое из таких обращений чиновники в администрации Чапаевского городского округа ей ответили отказом.
В одном из писем администрация посоветовала предпринимательнице обратиться в суд за признанием права собственности на самовольную постройку. Ссылаясь на возведение объекта без разрешения на строительство и в отсутствие возможности получить его в установленном порядке, Свиридова обратилась в арбитражный суд с иском по делу № А55-12718/2018.
Законодательство Новый подход к самовольным постройкам
Суды в иске отказали. Три инстанции решили, что Свиридова обратилась с заявлением о выдаче ей разрешения на строительство уже после того, как она закончила это строительство.
При таких обстоятельствах принятие мер по получению разрешительной документации после окончания строительства спорного объекта не свидетельствует о добросовестности поведения предпринимателя и не является основанием для легализации гражданского правонарушения, которым является самовольное строительство, решили суды и отказались признавать за Свиридовой право собственности на постройку.
Предпринимательница обратилась в Верховный суд. По ее мнению, суды должны были применить ст. 222 Гражданского кодекса, согласно п. 3 которой право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, но при одновременном соблюдении следующих условий:
- если предприниматель мог построить здание на земельном участке;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Все перечисленные в данной норме условия соблюдены, а в материалы дела представлены необходимые документы, указала заявительница. Свиридова указала на ошибку нижестоящих инстанций, которые, несмотря на имеющиеся в материалах дела доказательства, сделали неправильный вывод о том, что она не обращалась за разрешением на строительство до его начала.
Экономколлегия проверила доводы предпринимательницы, согласилась с ними и направила дело на пересмотр в Арбитражный суд Самарской области.
Первая инстанция, согласно указаниям ВС, должна будет проверить, соответствует ли постройка установленным градостроительным и строительным нормам и правилам, нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Также суду нужно привлечь к участию в деле сособственника земельного участка.
- Верховный суд РФ
- Экономколлегия ВС
Два варианта узаконения
Будет правильным заметить, что существует и третий вариант – снос, поскольку всегда есть возможность, что самовольное строение по той или иной причине не может быть легализовано. Чуть ниже мы более детально рассмотрим все безнадежные варианты.
Вне зависимости от того, по какому варианту легализации вы пойдете, будет необходимо осуществить одинаковый набор предварительных действий, а именно:
- получить справку о назначении земельного участка;
- подготовить документы о праве собственности на земельный участок или сделать копию договора бессрочный аренды земельного участка;
- провести экспертизу строения. Если эксперты установят нарушения строительных, пожарных, санитарных и иных норм, то потребуется их устранить;
- получить справку об отсутствии у муниципальных органов претензий к самовольному строению.
Признание права собственности на квартиру через суд в Москве, цены
Право собственности с юридической и законодательной точки зрения представляет собой закрепленное за всеми гражданами право на владение, пользование и распоряжение любым видом имущества, в том числе недвижимостью.
Под понятием недвижимости может подразумеваться не только квартира, но и дачный дом или земельный участок, отдельный гараж и так далее. Правом обладания собственностью располагает каждый гражданин Российской Федерации.
Это право закреплено действующей Конституцией, Гражданским и Жилищным кодексами страны.
Признание права собственности – это законный метод обеспечения защиты личного права, используемый наряду с другими способами: такими, как истребование определенного вида имущества из владения другого человека, устранение каких-либо препятствий относительно использования и распоряжения этим имуществом и так далее.
Сравнительное недавно признание права собственности на недвижимое имущество в судебном порядке практически не встречалось в юридической практике. Это обуславливалось как отсутствием соответствующих знаний относительно собственных прав у граждан, так и отсутствием реальной потребности в подаче рассматриваемого типа исков.
Начиная с 2000-х годов число граждан и дольщиков (в частности), которым пришлось столкнуться с обманом со стороны застройщиков в рамках владения первичной недвижимостью, существенно увеличилось.
Это привело к распространению проблем, связанных с оформлением права собственности на недвижимость и, как следствие, увеличению частоты соответствующих споров в судебной практике.
Права собственности на недвижимое имущество, в частности на квартиры, признается в судебном порядке. Основанием для рассмотрения конкретного спора в суде является подача искового заявления со стороны фактического владельца (собственника) конкретной квартиры.
В соответствии с вынесенным судом решением, после рассмотрения дела квартира подвергается регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и совершаемых с ними сделок. Срок регистрации регулируется действующим законодательством.
В результате регистрации собственник получает официальное свидетельство, которое подтверждает право собственности на рассматриваемую жилую площадь.
Как показывает юридическая практика специалистов Московской муниципальной коллегии адвокатов, процедура признания права собственности на недвижимое имущество посредством обращения в суд включает в себя сразу несколько дополнительных условий и требований. К списку таковых относится признание права собственности:
- посредством приватизации,
- на наследство,
- ввиду давности приобретения,
- на самовольное жилое строение,
- на новостройку.
Обратите внимание, что при признании права собственности на недвижимое имущество решение принимается исключительно в судебном порядке. Суд учитывает индивидуальные обстоятельства, изучает мотивы истца, требования и доказательства его правоты, актуальную судебную позицию и прочие особенности конкретного дела, которые могут влиять на его исход.
Если по результатам поданного ходатайства администрация отказала в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольную постройку, её владелец (пока непризнанный) вправе перейти на следующую ступень – обратиться в суд.
Прежде чем перейти к составлению искового заявления следует:
- Получить письменное решение администрации (отказ в удовлетворении поданного заявления о признании права собственности на самовольную постройку), а точнее выписку из него;
- Продумать стратегию, которая поможет выиграть в суде. Сделать это поможет наличие одного из следующих оснований: статус многодетной семьи, наличие нетрудоспособных лиц в семье (например, супруга в декрете), наличие иждивенцев (несовершеннолетние дети, родители на пенсии, инвалиды), статус малоимущей семьи, прочие причины, который способны осложнить возможность приобретения жилья.
Условия признания права собственности на самовольную постройку
Легализация постройки возможна только в случае соблюдения определенных условий. Они перечислены в п. 3 ст. 222 ГК РФ:
- Категория земельного участка позволяет строительство данного объекта на нем. Если это арендованный участок, то необходимо учитывать условия договора аренды. Например, если участок предоставлен в аренду для временных строений и легковозводимых конструкций, то возводить на нем капитальные строения нельзя.
- Возведенный объект соответствует обязательным требованиям к параметрам постройки.
- Строение не нарушает права и интересы других лиц.
- Объект не угрожает жизни и здоровью граждан.
Перевод квартиры в часть жилого дома
Добрый вечер, Александр!
По моему мнению надо действовать так:
1. Просит администрацию разрешение на проведение реконструкции всего дома (или части);
2.Получив разрешение оформить пристройку.
Но чтобы так сделать надо понимать разрешено ли это, мы поймем это если вы нам ответите:
— категория земли и вид разрешённого использования земельного участка на котором стоит дом;
— дом в долевой собственности или какой;
— кто и по какому праву пользуется землей;
— в какой тер. зоне находится ваш дом;
-какие документы имеются на квартиру и дом;
кадастровые номера дома и ЗУ.
Ст. 16 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
В частях 2, 3, 4 указанной статьи содержатся понятия жилого дома, квартиры и комнаты.
Если в Вашем доме нет помещений общего пользование, то у Вас есть возможность перевести квартиру в часть жилого дома.
Нужно доказать, что Ваша квартира, не отвечает признакам многоквартирного жилого дома, а принадлежащее жилое помещение, в соответствии со ст. 16 ЖК РФ, является частью жилого дома.
Признаки многоквартирного жилого дома указаны в ст. 36 ЖК РФ.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Основания для отказа в принятии искового заявления содержаться в ст. 134 ГПК РФ.
1) заявление не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, поскольку заявление рассматривается и разрешается в ином судебном порядке; заявление предъявлено в защиту прав, свобод или законных интересов другого лица государственным органом, органом местного самоуправления, организацией или гражданином, которым настоящим Кодексом или другими федеральными законами не предоставлено такое право; в заявлении, поданном от своего имени, оспариваются акты, которые не затрагивают права, свободы или законные интересы заявителя;
2) имеется вступившее в законную силу решение суда по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон;
3) имеется ставшее обязательным для сторон и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение третейского суда, за исключением случаев, если суд отказал в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда.
По какому основанию суд отказал в принятии иска?
Образец искового заявления «Исковое заявление о признании права собственности на часть домовладения»
• Примерный образец искового заявления о признании права собственности на часть домовладения.
• Важно: обращаясь в суд с исковым заявлением о признании права собственности на часть домовладения, не пренебрегайте помощью профессиональных юристов (адвокатов).
• Этот примерный образец искового заявления о признании права собственности на часть домовладения подготовлен для Вас специалистами МЦПИ «Планета Закона», которые готовы не только составить исковое заявление с учётом Вашей конкретной ситуации, но и дать Вам юридическую консультацию относительно порядка подачи искового заявления и линии поведения в суде, а также, при необходимости, обеспечить защиту Ваших законных интересов при рассмотрении Вашего искового заявления.
Какие документы потребуются для удовлетворения ходатайства?
Перед подачей обращения в суд, нужно собрать минимальный перечень документов. Они помогут обосновать ваши действия при возведении самостроя, склонив судью к вынесению положительного решения. Конкретный список бумаг будет зависеть от индивидуальных особенностей разбирательства. По общему же правилу к иску надо прикрепить:
- свидетельство, подтверждающее права на землю, на которой возведен оспариваемый объект недвижимости;
- документы, доказывающие наличие иных прав на земельный участок, позволяющих использовать его пожизненно или бессрочно;
- подтверждение наличия на территории недвижимого имущества (акт обследования, бумаги из БТИ и т.д.);
- документальные подтверждения того, что постройка не нарушает строительные и иные нормы, а также соответствует различным специальным требованиям (результаты экспертизы и прочие акты уполномоченных органов);
- результаты общения с муниципальными властями относительно необходимости узаконить самовольное строение;
- доказательства попыток урегулирования ситуации до судебного разбирательства (письма в различные инстанции, отказы выдать разрешения на постройку объекта).
Также потребуется копия искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку и оригинал квитанции об оплате пошлины. С остальных бумаг тоже надо снять копии, заверив их у нотариуса. Иначе придется брать с собой в суд оригиналы документов.
Иск вместе с пакетом бумаг направляется в судебный орган, расположенный по месту расположения земельного надела с объектом недвижимости. Ходатайство подается в мировой суд, когда стоимость постройки не превышает пятидесяти тысяч рублей, и в районный суд, если цена выше этой суммы. По результатам рассмотрения дела истцу выдается решение об удовлетворении требований, либо отказ в таком действии. Однако на этом процедура узаконивания самовольного строения не заканчивается. Придется провести дополнительные регистрационные действия. Если не уверены в собственной осведомленности по данным вопросам, пригласите опытного юриста для составления иска и представительства в суде.
Исковое заявление о признании права собственности на самовольное строение
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.
С уважением, Генеральный директор Волощук Елена Ивановна
Самовольной признается такой объект недвижимости, который подпадает хоть под один из следующих признаков:
- возведен на участке, который не был предоставлен лицу;
- возведен на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства. Не в принципе строительства, а именно построенного объекта. К примеру, на земельном участке для строительства индивидуального дома не может использоваться для возведения многоквартирного дома. И не только на дату начала строительства, но и на дату выявления постройки;
- объект возведен без получения необходимых по закону согласований и разрешений, если их получать обязательно на дату возведения постройки и на дату ее выявления
- объект возведен с нарушением градостроительных и строительных норм, если они были установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Закон не относит к самовольной постройке объект недвижимости, пусть и созданный с нарушением ограничений использования земельного участка, но если собственник объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений.
Любовь к самовольному строительству домов в нашей стране большая.
Учитывая существовавшие ранее трудности и различные бюрократические препоны в получении земельного участка под строительство и оформление разрешительной документации, и граждане, и юридические лица нередко прибегали к способу, который сейчас имеет конкретное название «обход закона».
Самовольщики, сначала что-то строили/реконструировали без необходимой документации, либо получали земельный участок под один вид разрешенного использования.
Например, ИЖС, а по факту возводили офисное здание, а потом шли в суд и пытались все это узаконить — не сносить же!
При этом к гражданам суды общей юрисдикции были особенно благосклонны: ну, возвел, никому же не мешает, признаем за ним право собственности, хоть налоги платить будет.
Теперь ситуация резко изменилась.
В понятие вошли только здания, сооружения или другие строения. Исчезла формулировка «и иное недвижимое имущество».
Пока сложно однозначно сказать, что законодатель имел в виду.
Но можно предположить, что объекты незавершенного строительства как самовольные постройки теперь узаконить будет в принципе невозможно.
Хотя параллельно возникает другой вопрос: а снести такие объекты по правилам ст. 222 ГК РФ в таком случае тоже будет нельзя? По этому вопросу, видимо, придется дожидаться комментария высшей судебной инстанции.
Как на практике осуществить оформление самовольной постройки в собственность? Некоторые объекты индивидуального строительства законодательство относит к незаконно возведенным. Применительно к имуществу граждан сюда входят дачные домики, гаражи, капитальные пристройки к собственной недвижимости.
Например, бывает так, что гражданин вместо прежнего ветхого строения возводит на его месте новое капитальное жилище. И часто разрешительные документы не оформляются. Соответственно, нельзя ввести недвижимость в эксплуатацию и затем закрепить юридически владение ею.
Однако выход из положения все же есть. Заключается он в подаче иска для признания права собственности на то имущество, которое законодатель относит к незаконному строительству. Для облегчения отстаивания своих прав ниже приводится исковое заявление об узаконении самовольной постройки.
Железнодорожный городской суд Балашихи
ул. Октябрьская, 23
Истец: Павлов Николай Ильич
ул. Революции, 17
Ответчик: Администрация Городского округа Балашиха
ул. Ленина, 11
Исковое заявление
о признании за собой права собственности на самовольно возведенный дом
Я, Павлов Николай Ильич, проживаю вместе со своей семьей в индивидуальном домовладении, находящемся по адресу: город Балашиха, ул. Революции, 17.
По этому адресу до августа 2018 г. располагался индивидуальный жилой дом, доставшийся мне в наследство от отца в 2017 году. Земля под домом оформлена на мое имя, что подтверждается кадастровым паспортом и выпиской из ЕГРН от 03.06.2018 г. за регистрационным номером № 1456378.
По заключению экспертной организации ООО «Стройка и ремонт» от 03.07.2018 г. дом пришел в ветхое состояние и нуждался в капитальной реконструкции. Я заказал проектную документацию в НИИ «Стройпроект», однако разрешение на проведение строительства мною не оформлялась ввиду нехватки времени из-за большой занятости на работе.
15 августа 2018 года я заключил с ЧФ «Ритм» договор подряда на проведение строительных работ. Они были закончены 25 декабря, что подтверждается актом по выполненным работам. Фактически, было создано новое жилище.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Вы можете подать иск о признании права собственности, если самовольная постройка создана на участке, который находится у вас в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
При этом объект (здание, сооружение или другое строение) мог быть:
- построен;
- реконструирован. Если вы провели реконструкцию, например самовольно пристроили дополнительные помещения, вам нужно подавать иск о признании права на объект в целом, а не на пристройку (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014).
Чтобы суд удовлетворил иск, вам нужно доказать следующие обстоятельства в совокупности:
- объект является самовольной постройкой по смыслу закона (при строительстве нарушены требования, которые были установлены на дату начала создания (возведения) постройки и действовали на дату ее выявления) (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
- самовольная постройка является объектом недвижимости (п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Полагаем, что в ином случае суд может отклонить ваше требование;
- права застройщика на земельный участок допускали строительство данного объекта (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
- на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
- сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
- вы предпринимали меры к легализации самовольной постройки, в частности пытались получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию. При этом суд будет оценивать, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта (п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Например, если вы при обращении в уполномоченный орган не представили необходимые документы, суд откажет в иске.
ВС РФ объяснил, когда дом без документов не самострой
1.Важным является изменение, когда наряду со сносом самовольных построек, становится возможным приведение их в соответствие с правилами застройки и землепользования.
2.Новым является положение, когда при отсутствии сведений о лице, построившем самовольную постройку, снос или приведение ее в соответствие с правилами производится лицом, владеющим земельным участком на праве собственности или ином праве.
3.По новому закону теперь уже не является самовольной постройкой строение, возведенное с нарушением установленных ограничений использования земельного участка, если собственник не знал и не мог знать о таких ограничениях.
4.Решение о сносе или о приведении постройки в соответствие с правилами принимается судом или органами местного самоуправления. Но муниципалитет может принять такое решение, только если постройка расположена на земельном участке:
— в отношении которого нет правоустанавливающих документов, либо, если вид разрешенного участка не допускает строительство объекта и только при условии расположении такого участка в границах территории общего пользования;
— вид разрешенного использования, которого не допускает возведения объекта и данный объект расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, на которой запрещено строительство.
5.Самовольная постройка подлежит сносу за счет застройщика, либо постройка подлежит приведению в соответствие с действующими правилами застройщиком или владельцем земельного участка, на котором она расположена.
6.В судебном порядке, при наличии соответствующих обстоятельств, самовольная постройка может быть признана собственностью застройщика — собственника участка.
Во всех случаях решения вопроса в судебном или в административном порядке признаками самовольного строительства являются нарушения. Это несоблюдение земельного законодательства, градостроительных, строительных, архитектурных норм и правил. Которые были установленных на момент начала возведения и действующих на дату выявления нарушения.
Если же решение требует устранения недостатков незаконного объекта или приведение его в соответствие с действующими правилами, то несоблюдение указанных земельных и градостроительных норм и правил влечет и применение административного наказания.
Исковое заявление о признании права собственности
Исковое заявление о взыскании неустойки в связи с нарушением сроков работ
Исковое заявление о взыскании неустойки в связи с просрочкой исполнения обязательства по договору
Исковое заявление о взыскании неустойки за нарушение срока перечисления арендных платежей
Исковое заявление о признании права на приватизацию жилого помещения
Исковое заявление о признании сделки недействительной о приватизации жилого помещения
Исковое заявление о разделе приватизированной квартиры
Иск о возмещении вреда после признания брака недействительным
Иск о признании брака недействительным, поскольку супруги состоят в другом браке
Иск о признании брака недействительным при венерической болезни
Исковое заявление недействительность брака заключенного без согласия
Исковое заявление о признании расторжения брака недействительным
Исковое заявление о признании фиктивного брака недействительным
Исковое заявление о расторжении брака и разделе имущества
Исковое заявление о расторжении брака, разводе
Исковое заявление о расторжении брака, разделе имущества и взыскании алиментов
Исковое заявление о взыскании морального ущерба
Исковое заявление о взыскании с работника материального ущерба
Исковое заявление о взыскании ущерба, причиненного автомобилю
Исковое заявление о взыскании ущерба, причиненного несовершеннолетним
Исковое заявление о возмещении ущерба, причиненного заливом квартир
Исковое заявление о возмещении ущерба, причиненного имуществу
Исковое заявление о возмещении ущерба, причиненным преступлением
Исковое заявление о возмещении ущерба, причиненного пожаром
Отзыв на исковое заявление о возмещении ущерба
Административный порядок легализации означает, что вопрос о сохранении постройки, которая имеет признаки самовольного строительства, может быть решен не через суд, а через органы местного самоуправления.
Вы можете принять меры по административной легализации по своей инициативе еще до завершения строительства, если у вас есть права на участок под постройкой. Например, обратиться за получением разрешения на строительство (когда оно нужно) или за изменением вида разрешенного использования вашего участка. Даже если вам откажут, принятие таких мер может учесть суд при рассмотрении иска о признании права собственности.
Если самострой уже возведен, его можно узаконить, если привести в соответствие с установленными требованиями на основания решения органа местного самоуправления, когда он вправе принять такое решение (п. п. 3, 4 ст. 222 ГК РФ). Решение принимается в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ.
В компетенции органа местного самоуправления принятие решений только в отношении построек, расположенных на участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности (кроме случаев, когда сохранение постройки угрожает жизни или здоровью граждан) (п. 4 ст. 222 ГК РФ).
По таким участкам орган местного самоуправления вправе принять решение о сносе или приведении постройки в соответствие с установленными требованиями, когда постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, в любом из следующих случаев (пп. 2 п. 4 ст. 222 ГК РФ):
- вид разрешенного использования участка и режим этой зоны не допускает строить на нем такие объекты;
- в отношении самовольной постройки нет разрешения на строительство.
Решение принимается при условии, что границы зоны с особыми условиями использования территории и необходимость наличия разрешения на строительство установлены законодательством на дату начала строительства объекта.
Вам будет назначен срок для исполнения решения (это от трех до шести месяцев) с учетом характера самой постройки (п. 4 ст. 222 ГК РФ). В этот срок необходимо представить в орган, принявший решение, утвержденную проектную документацию на реконструкцию постройки в целях приведения постройки в соответствие с установленными требованиями (пп. 3 ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ).
Представлять какие-либо еще документы, оформленные в ходе реконструкции или после ее завершения, в орган, принявший решение, закон не требует.
Проектная документация разрабатывается и утверждается в соответствии с правилами гл. 6 ГрК РФ. В частности, в ряде случаев в отношении нее может понадобиться провести экспертизу.
Проектная документация должна обеспечить соответствие объекта требованиям, указанным в п. 2 ст. 222 ГК РФ.
Вы должны реконструировать постройку в соответствии с утвержденной проектной документацией в срок, установленный решением органа местного самоуправления о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями (от трех до шести месяцев).
Обязанность сделать это лежит на том, кто ее построил, а если он неизвестен — на правообладателе земельного участка под ней. Или это делается за счет таких лиц (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ч. 6, 10 ст. 55.32 ГрК РФ).
Получение всех необходимых разрешений (на реконструкцию, на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию) осуществляется в порядке, установленном градостроительными нормами.
Учтите, если вы получите право собственности на постройку, которую возвели не вы, а иное лицо на вашем участке, придется возместить этому лицу расходы на постройку за вычетом расходов на приведение ее в соответствие с требованиями (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).
Вы можете подать иск о признании права собственности, если самовольная постройка создана на участке, который находится у вас в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Хотя в некоторых случаях собственником самовольной постройки может стать и арендатор земли, предоставленной для строительства (см. Позицию ВС РФ).
Объект, на который можно требовать признать право, мог быть:
- построен;
- реконструирован. Если вы провели реконструкцию, например, самовольно пристроили дополнительные помещения, вам нужно подавать иск о признании права на объект в целом, а не на пристройку (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014).
Если вы выполнили перепланировку или переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект, требовать признания права собственности нельзя (п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).
Если постройку на вашем участке осуществило третье лицо, вы также можете требовать признания на нее права собственности, но будете обязаны возместить ему расходы в размере, который определит суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
За вами не признают право собственности на самовольную постройку, если суд или орган местного самоуправления принял решение о ее сносе либо решение о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. п. 2, 3.1 ст. 222 ГК РФ).
Требования, которые должен соблюдать застройщик объекта
Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать застройщиков от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.
Указанные обстоятельства обязан доказать истец как заявитель требования о признании права собственности на самовольно возведенные объекты.
В соответствии со статьями 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Из статей 1, 2, 6, 7, 32, 34 Федерального закона “О техническом регулировании” следует, что обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, устанавливаются техническими регламентами, принятыми федеральными законами и подзаконными нормативными актами.
Технические регламенты принимаются в целях защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений, и с учетом степени риска причинения вреда устанавливают минимально необходимые требования, обеспечивающие, в том числе, взрывобезопасность, механическую безопасность, пожарную безопасность, промышленную безопасность, термическую безопасность, электрическую безопасность.
То есть, во всех делах по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований:
- строительных,
- охраны окружающей природной среды,
- экологических,
- санитарно-гигиенических,
- противопожарных,
- и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки.