Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долями: ответы на популярные вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если же нет никакого желания столкнуться в перспективе со всеми вышеперечисленными сложностями, можно заблаговременно озадачиться выделом участка из долевой собственности (выдел в натуре), при возможности оного естественно.
Законодательно такая возможность предусмотрена при достаточной площади исходного земельного участка. Т.е. если в СНТ участок площадью 6 соток принадлежит на праве долевой собственности двум лицам, выдел в натуре таких долей произвести нельзя, поскольку на основании градостроительного законодательства существуют предельные значения площадей наделов.
Также стоит отметить, что выдел участка из долевой собственности процедура не бесплатная (документацию готовит все тот же кадастровый инженер на платной основе) да и согласования все тех же сособственников не избежать.
Однако при выделе участка из долевой собственности вы становитесь полноправным единоличным собственником надела и уж теперь вправе распоряжаться им на свое усмотрение без оглядки на кого-либо. На этом право долевой собственности для вас будет прекращено.
Выдел участка из долевой собственности
Можно ли продать долю земельного участка
Владелец имеет право распоряжаться объектами собственности по своему усмотрению. Однако для сделок с долями в недвижимости, в том числе в земельном участке, предусмотрен ряд ограничений.
Граждане имеют право владеть земельным участком не только на праве личной собственности, но и совместно с другими гражданами.
Совместная собственность делится на:
- общую;
- долевую.
От вида владения напрямую зависит способ реализации доли. Закон предусматривает следующие особенности:
- для совершения сделки объект должен быть оформлен надлежащим образом (поставлен на кадастровый учет);
- если доля выделена, то владелец должен первоначально предложить выкупить ее сособственникам;
- в случае отказа совладельцев от приобретения или отсутствия ответа, гражданин может продать долю третьим лицам только через 30 дней после направления уведомления (на условиях, изложенных в уведомлении).
Продажа без межевания
Статья 6 ЗК РФ устанавливает, что часть участка признается самостоятельным предметом для ведения земельных правоотношений. В соответствии с ГК РФ установлено, что земельные участки и их доли являются объектами гражданского товарооборота, но самостоятельными единицами не указываются.
В соответствии с актами ГК РФ, допускается передача только тех земельных наделов, которые имеют присвоенный кадастровый номер и определенные технические параметры. В противном случае стать владельцем части участка невозможно. Согласно статье 37 ГК РФ к продаже допускается только земля, поставленная на учет.
Правила и порядок присвоения кадастрового номера описаны в статье 1 ФЗ №28. В результате учета территории осуществляется определение характеристик и выдел доли из целого участка, производимый на основании полученных данных. Каждая выделенная территория имеет свой индивидуальный код, являющийся кадастровым номером. Статья 19 указывает, что постановка участка на учет возможна только при передаче полного пакета документов, в который входит акт о выполнении межевых работ.
Исходя из положений законодательных актов, ответ на вопрос о возможности продажи доли без межевания, строго отрицательный. Без проведения такой процедуры участок не будет выделен и не получит личный код для регистрации в кадастровом реестре. Только после межевания участок может передаваться в собственность другому человеку на основании договора купли-продажи.
Владельцами земли на правах долевой собственности могут быть как родственники, так и посторонние друг другу люди. Каждый из собственников вправе распоряжаться своей частью территории по собственному усмотрению – продавать, дарить, завещать или использовать по прямому назначению.
Продажа доли земельного участка возможна только при соблюдении ряда условий:
- размер части четко определен в выписке ЕГРН или по соглашению сторон;
- участок имеет четко определенную долю, например, 1/3 часть;
- земля поставлена на кадастровый учет;
- другие участники долевой собственности уведомлены надлежащим образом;
- отчуждение части участка не нарушает целостности территории, то есть продаваемая доля может быть выражена в натуре;
- реализация не наносит ущерба правам собственности других совладельцев.
Земельные территории подразделяются на делимые и неделимые. Делимые – это такие наделы, разделение которых на части не меняет их предназначение и характеристику. Неделимые – это участки, которые невозможно поделить на отдельные части без причинения ущерба их назначению или стоимости. Примером неделимого участка является земля под МКД.
Долевая собственность применяется только к делимым участкам. Доли могут быть выделены изначально, например, при оформлении сделки купли-продажи, или определены в процессе использования. Если доли не указаны в ЕГРН, то определить порядок пользования участком стороны могут по соглашению или в судебном порядке.
Доля земельного участка и долевая собственность
Земельный участок может принадлежать как одному лицу, так и двум или более, что определяет возникновение права общей собственности.
Право общей собственности на земельный участок предполагает распределение комплекса прав и обязанностей в отношении данного участка между двумя и более лицами, являющимся его собственниками. Разновидностями общей собственности выступают долевая и совместная.
При долевой собственности доля каждого собственника четко определяется и фиксируется в соответствующем регистрационном документе. Если собственность является совместной, то доля отдельных лиц не определяется.
Однако при осуществлении каких-либо действий или операций с ним (раздел, продажа, оформление в аренду или собственность, предоставление части участка в аренду) или спорах неизбежно возникает необходимость выделения доли каждого собственника.
Доля земельного участка подразумевает возможность для собственника пользоваться, владеть и распоряжаться своей частью земельного участка по собственной воле и усмотрению, вне зависимости от наличия либо отсутствия согласия других собственников.
Понятие общей собственности на недвижимое имущество закреплено в ст. 244, п. 4 ГК РФ, где отмечается, что таковой является собственность двух или более лиц на имущество, которое невозможно разделить, не изменяя его назначение. Поскольку земля является особым ресурсом, обладающим свойством ограниченности, то право общей собственности на землю имеет определенную специфику.
Какие документы потребуются для регистрации
Переход права собственности на объект недвижимости регистрируется в Росреестре или МФЦ. Если речь идёт о продаже доли, то помимо договора потребуются:
- свидетельство о праве собственности на долю либо выписка из ЕГРП (на основании закона № 218-ФЗ с 2017 года выписку из ЕГРП/ГКН заменяет выписка из ЕГРН);
- предыдущий правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и т. д.);
- кадастровый паспорт либо выписка (на основании закона № 218-ФЗ сведения из кадастрового паспорта объекта находятся в выписке ЕГРН об основных характеристиках и правах);
- согласие сособственников на продажу доли, если договор заключается не с ними. Оформляется договор через нотариуса.
- согласие супруга на отчуждение объекта, если он приобретался по коммерческой сделке в период брака. Такой документ также оформляется через нотариат, простой письменной формы будет недостаточно;
- квитанция, которая подтвердит факт оплаты пошлины. Нужно обратить внимание, что реквизиты для оплаты будут отличаться в зависимости от того, в какой орган обращаются стороны — в Росреестр или МФЦ. Следует уточнять это заранее;
- доверенность, если сделка регистрируется через представителя;
- документ, подтверждающий согласие органа опеки на отчуждение, если объект принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному.
Также нужно приготовить документы, которые подтвердят личности каждого участника договорных отношений.
Договор составляется в количестве сторон, включая и Росреестр. Один экземпляр будет храниться в его архиве.
Можно ли продать долю земельного участка
Согласно законодательству, дольщик вправе продать часть земли, которая ему принадлежит на правах собственности. Основные нормативно-правовые акты, регламентирующие правоотношения между сторонами:
- Ст. 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки. Документ отражает основное отличие сделок дольщиков и собственников всего объекта недвижимости. Согласно закону, по умолчанию остальные дольщики — первые покупатели продаваемой земли. Они могут реализовать свое право или отказаться.
- Ст. 11.5 Земельного кодекса РФ, где говорится о возможности выдела земельного участка из общей долевой собственности.
- Ст. 8, 12 закона №101-ФЗ от 24.07.2002 г., которые позволяют осуществить реализацию земель сельхозназначения. Основные положения о продаже доли изложены в ст. 12 Закона.
Из этого правила есть исключение, касающееся земель сельхозназначения. Если дольщик продает часть земли без выделения земельного участка другому совладельцу или представителю фермерского, крестьянского хозяйств, который пользуется реализуемой землей, извещать остальных о продаже не обязательно (п.2 ст. 12 закона №101-ФЗ от 24.07.2002 г.).
Законодательная основа
Осуществление продажи земельной доли заключается в передаче права на часть участка. При этом новый участок не образовывается, а остается в тех же границах, что и был до заключения сделки.
Внимание! Порядок заключения договора купли-продажи регулируется следующими кодексами Российской Федерации:
- Земельным;
- Гражданским.
Стороны при совершении сделки должны соблюдать требование Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости».
При этом безусловно должны быть выполнены требования:
- статьи 37 ЗК РФ, в которой содержатся требования к условиям заключения договоров по продаже земельных участков, а также их долей;
- статьи 42 ФЗ РФ № 218, в которой определены особенности по государственной регистрации отчуждаемой доли;
- статьи 250 ГК РФ, которая указывает на преимущественное право покупки доли другими совладельцами участка.
Продажа доли в земельном участке возможна при условии:
- нахождения участка в общей долевой собственности нескольких лиц;
- принадлежности участка только одному собственнику.
Возможно ли купить или продать жилой дом или часть дома без земли. Помощь риэлторам.
На рынке недвижимости очень много сложных и разнообразных ситуаций по сделкам купли-продажи. Риэлторам, поверьте, скучать некогда. Еще много неприватизированной или неоформленной в собственность или в аренду земли под домами ( частью дома) или под строениями. Частый вопрос задают риэлторам, возможно ли купить или продать дом или часть дома без земельного участка, на котором этот дом расположен.
Спрашивают покупатели, которые сомневаются в сделках купли-продажи дома без земли, спрашивают продавцы, которые не хотят вкладывать время и деньги в оформление земли, спрашивают совладельцы долей дома, спрашивают люди, которые хотят продать часть земли, а часть участка под домом себе оставить.
В общем, вопросов очень много, попробуем найти ответы и разъяснения по этим вопросам для начинающих риэлторов.
Список документов большой, поэтому не нужно затягивать с их сбором. Потребуется:
- копия гражданского паспорта собственника, решившего продать свою долю;
- правоустанавливающий документ на часть общедолевой собственности;
- кадастровый паспорт, план межевания;
- выписка о праве собственности, которая берется в ЕГРН;
- если есть на территории строения, берется выписка из БТИ;
- бумага из Росреестра, подтверждающая отсутствие обременения;
- копия свидетельства о браке и письменное свидетельство согласия супруга (супруги) на проведение сделки по продаже;
- отказы других дольщиков, составленные в письменном виде, на покупку куска территории.
Есть документы, которые выдаются бесплатно, например, выписка их ЕГРН. А вот справка из БТИ стоит определенную сумму. Также платным будет кадастровый паспорт.
Как продать долю земельного участка без ее выделения
Если закон прямо требует соблюдения процедуры межевания при продаже доли в земельном участке, то при совершении других сделок это можно обойти.
Внимание! Так, без выделения доли в земельном участке ее можно:
- передать наследникам в порядке завещания, оформленного нотариальным образом,
- оформить отказ от права собственности на долю в общем земельном участке,
- внести ее в качестве уставного капитала компании, которая будет осуществлять эксплуатацию земельного участка,
- продать или подарить долю другому сособственнику земельного участка.
Отчуждение путем заключения договора купли-продажи или дарения возможно лишь в том случае, если доля была выделена из общего участка, ей присвоен свой кадастровый номер, сведения внесены в Росреестр.
При этом должно быть соблюдено преимущественное право на приобретение доли другими сособственниками земельного участка.
С учетом характеристики земель таким правом могут воспользоваться:
- субъекты Российской Федерации,
- муниципальные образования.
Чтобы воспользоваться правом преимущественной покупки, необходимо согласиться на приобретение доли за цену, которую указал продавец. Если поступит письменный отказ от совершения сделки, или в течение месячного срока не поступит согласие на покупку, доля в земельном участке может быть продана третьей стороне.
Какой документ выдают после межевания земельного участка?
В земельном законодательстве существует такое понятие, как невостребованная доля.
Это часть земельного участка, который ранее принадлежал конкретному собственнику, который:
- не передал долю внаем,
- самостоятельно не распорядился ею в течение трех лет.
- сведения о данной собственности не содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.
Если такой участок будет выявлен местным муниципалитетом, то он может распорядиться им в порядке, установленном законом. Однако заявить права на него можно только через суд.
Вывод такой: если долей является земля в сельскохозяйственном предприятии, то ее можно приобрести или принять в дар без выделения в виде отдельного участка.
Важно! Если же право собственности на участок не было оформлено, однако участок является земельным паем, то его можно покупать и получать в качестве подарка.
Дарение – это безвозмездная передача другому лицу вещи в собственность. Дарение земельной доли (без выдела земельного участка), также как и ее продажа, согласно п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения [1], возможна только следующим лицам:
1) другому участнику долевой собственности, который имеет в собственности земельную долю в том же самом земельном участке, в составе которого находится и земельная доля – предмет дарения;
2) сельскохозяйственной организации, которая использует данный земельный участок, находящийся в долевой собственности;
3) гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, который использует данный земельный участок, находящийся в долевой собственности.
То есть подарить долю в праве собственности на земельный участок нельзя даже ближайшим родственникам, если они не являются участниками долевой собственности на данный конкретный земельный участок. Подарить земельную долю постороннему лицу можно только после выдела земельного участка.
Если вы решили подарить земельную долю одному из участников долевой собственности, то переход права собственности на земельную долю происходит после государственной регистрации договора дарения земельной доли.
Передать в аренду земельную долю невозможно. В аренду могут быть переданы только сформированные земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе участки, находящиеся в долевой собственности (ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения [1]). Ст. 22 ЗК РФ [4] также не предусматривает возможности передачи в аренду долей в праве собственности на земельные участки.
Решение о предоставлении земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, а также условия договора аренды приминаются на общем собрании участников долевой собственности. Со стороны участников долевой собственности договор аренды земельного участка может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания совершать с земельным участком сделки без доверенности. При этом условия договора аренды должны отвечать тем, которые приняты решением общего собрания участников долевой собственности.
Бывают ситуации, когда отдельные долевые собственники не согласны передать земельный участок в аренду определенным с/х организациям или фермерским хозяйствам, а также не согласны с условиями договора аренды. В таком случае п.5 ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения [1] предусматривает для участника долевой собственности, который не согласен с мнением большинства, единственный способ распоряжения своей земельной долей. Это выдел земельного участка в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распоряжение этим участком по своему усмотрению.
Если один из участников долевой собственности не согласен с договором аренды земельного участка и хочет выделить из общей собственности свой участок, то получать согласие арендатора земельного участка не нужно. В случае выдела отдельного земельного участка из общего имущества, которое находится в аренде, договор аренды по отношению к новообразованному участку прекращает свое действие.
Для справки: До 2003 г., фактически до формирования основной законодательной базы в земельной сфере – до принятия Земельного кодекса и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в России действовал Указ Президента РФ от 07.03.1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю». Согласно данному законодательному акту разрешалось передавать в аренду земельные доли.
С принятием Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения 24.06.2002 г. в его переходных и заключительных положениях было предусмотрено, что договоры аренды земельных долей, заключенные до начала 2003 г., должны быть приведены в соответствие с данным законом и правилами ГК РФ в течение восьми лет, то есть до начала 2011 г. На данный момент договоры аренды земельных долей не заключаются, заключаются только договоры аренды отдельных земельных участков.
Общая совместная собственность на земельный участок
Право общей совместной собственности регулируется ст. 253 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой все участники данного правового режима могут сообща владеть и пользоваться общим имуществом (земельным участком), если иное не предусмотрено дополнительным соглашением. Земельным участком, находящимся в общей совместной собственности, могут распоряжаться любой из участников, по согласию всех остальных сторон. Например, порядок владения, пользования и распоряжения землей фермерского назначения определяется соглашением между лицами, изъявившими желание создать и вести совместное фермерское хозяйство.
Вместе с тем, правомочие распоряжения фермерским земельным участком получает его глава в интересах ведения фермерского хозяйства. Каждый из участников совместной собственности имеет право совершать различные сделки по распоряжению общим имуществом, при этом, совершенная сделка может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими участниками, относительно отсутствия у стороны, совершившей сделку, определенных правомочий. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности либо выдел доли одного из них осуществляются после предварительного определения доли каждого из участников.
Раздел общего совместного имущества предполагает равные доли для всех участников (ст.
254 ГК РФ).