Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности покупки квартиры у юридического лица». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодателем допускается заключение сделок по продаже жилья между различными лицами. Возможна покупка квартиры юридическим лицом у физического лица. Продавцом жилья могут выступать и организации. Чаще всего они предлагают к продаже квартиры в строящемся жилье. От имени застройщика продажей квартир в новостройках обычно занимаются посредники. Продажу жилья от имени юридических лиц можно встретить и на вторичном рынке.
Существует ряд потенциальных рисков, при которых покупатель может потерять деньги и право собственности на приобретенную недвижимость. Рассмотрим самые распространенные примеры:
-
Поддельные документы. Предполагается, что организация реально существует, однако продавать свою собственность она не намерена. Обман исходит от одного или нескольких сотрудников фирмы.
У компании есть квартира, которая предоставляется сотрудникам из других регионов, работающих вахтовым методом. При заселении работники получают часть документов на квартиру для подтверждения права на проживание. С течением времени они подделывают другие бумаги и продают недвижимость, как собственную или от лица компании. Подобные сделки легко признаются ничтожными на основании судебного иска фирмы-владельца, в результате чего право собственности аннулируется.
-
Продажа жилплощади поддельным юридическим лицом. Ситуации, когда мошенники создают фиктивное предприятие или просто подделывают документы, после чего продают жилье, которое им не принадлежит, случаются довольно часто.
Существует застройщик «ВавиловДом» — компания, которая занимается продажей новых квартир. Мошенники создают фиктивную фирму «ВавиловДомПлюс». По всем бумагам она идентичная реальной организации. Потенциальному покупателю предлагается жилплощадь по более низкой цене. Чтобы зарезервировать недвижимость с него требуют оплату – 30-50% от стоимости квартиры, о чем составляется фиктивный предварительный договор купли-продажи. После получения средств мошенники исчезают. Вернуть деньги через реального застройщика невозможно.
-
Финансовые махинации. С целью сокращения расходов или уменьшения прибыли для уплаты налогов в меньшем объеме, юр. лицо продает квартиру по стоимости на порядок выше или ниже рыночной.
Например, если стоимость жилплощади ниже рыночной, то фирма-продавец может оспорить сделку в суде на том основании, что она была заключена ошибочно. При завышенной цене с покупателем достигается устная договоренность о том, что он покупает квартиру по реальной стоимости, а в документах фигурирует завышенная цена. Такую куплю-продажу также можно оспорить на том основании, что покупатель не выплатил полную стоимость недвижимости.
Подобные варианты мошенничества часто реализуются параллельно с ликвидацией или банкротством предприятия. При оспаривании сделки в суде представители фирмы подтверждают банкротство, в связи, с чем компенсировать убытки покупателя становится невозможным.
Есть и другие схемы обмана, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, по которым покупатель рискует понести убытки или вовсе потерять право собственности.
Для совершения сделки по купле-продаже квартиры и покупателю, и продавцу необходимо подготовить целый пакет документов. Юридическому лицу потребуется:
- выписка из ЕГРЮЛ;
- копия устава;
- письменное доказательство того, что сделка не относится к крупным, либо согласие учредителей и акционеров на покупку жилой недвижимости;
- доверенность на представление интересов организации, если при подписании договора присутствует не учредитель, а доверенное лицо;
- паспорт или какой-либо другой документ, подтверждающий личность доверенного лица или руководителя.
Продавец подготавливает следующие документы, даже если собственник квартиры – юридическое лицо, а не физическое:
- паспорт либо учредительные документы (в зависимости от того, кем является продавец);
- документы, подтверждающие наличие у продавца права собственности на конкретный объект;
- правоустанавливающие документы;
- выписка из реестра о том, что квартира не имеет каких-либо обременений;
- правовая справка об отсутствии долгов по коммуналке;
- техплан и техпаспорт;
- справка о том, что в жилплощади никто не прописан;
- если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, требуется согласие органов опеки;
- если собственность относится к совместно нажитой супругами, необходимо согласие на продажу каждого из них;
- доверенность на представление интересов (если вопросами продажи занимается не владелец квартиры, а другое лицо).
На что нужно смотреть
Кроме типичных рисков, свойственных сделкам с жилой недвижимостью, при продаже квартир, принадлежащих юридическим лицам, могут возникнуть свои, специфические проблемы. В общих чертах их можно разделить на две основные группы – это действительность прав на продажу квартиры, а также возможные риски ответственности юридического лица перед третьими лицами.
Чтобы избежать первой группы рисков, придется провести тщательное расследование, касающееся практически всех аспектов существования юридического лица. Начиная от легальности его существования до наличия достаточных у представителя компании полномочий для продажи.
Прежде всего, необходимо проверить, существует ли организация на самом деле. Бывает так, что компанию по какой-либо причине уже исключили из государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), а собственником квартиры она все еще числится.
Затем нужно узнать, зарегистрировано ли право собственности организации на объект недвижимости. На это особенно стоит обратить внимание, покупая квартиру у подрядных организаций или инвесторов. Они, как и инвесторы – физические лица, не торопятся регистрировать договоры долевого участия, чтобы не платить налоги.
Последствия покупки такого объекта могут быть самыми разными. Но самый распространенный из них – наличие у квартиры еще нескольких ничего не подозревающих собственников.
Далее нужно проверить полномочия представителя компании на продажу квартиры – достаточно ли их и не истек ли срок их действия. Еще необходимо запросить уставные документы организации, чтобы убедиться в том, что она имеет право совершать такие крупные сделки.
Кроме того, для сделки должно быть подготовлено согласие учредителей компании на продажу объекта в виде протокола собрания учредителей. Его подлинность тоже нужно обязательно проверить.
Риски, связанные с финансово-хозяйственной деятельностью организации, в целом схожи с последствиями банкротства физического лица – могут быть оспорены все сделки, совершенные за 3 года до признания компании банкротом.
Факторами, способствующими таким событиям, являются неустойчивое финансовое положение компании, отсутствие регулярной хозяйственной деятельности, различные сомнительные операции и прочие признаки, которые можно найти в бухгалтерской отчетности организации, а также в общении с рядовыми сотрудниками.
Поэтому если вы не обладаете достаточным багажом знаний в этих вопросах, от сделки лучше отказаться. Привлечение юристов, которые проверяют организацию без выезда на место ее фактического нахождения, абсолютно бесполезно. Как и проведение сделки через нотариуса, который несет ответственность за возможные последствия только в пределах своего страхового полиса.
В какой-то мере покупку может защитить ипотечная сделка с титульным страхованием. Но это влечет дополнительные издержки на оформление и переплату по кредиту.
Возможно, лучше всего с такой ситуацией справится риэлтор, обладающий необходимым опытом и знаниями. Которого вам нужно нанимать на работу только по надежной рекомендации от вызывающих доверие друзей и знакомых.
Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью
- 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
- Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
- 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
- Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
- Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.
Покупка квартиры от юр. лица осуществляется на основании определенных документов.
В зависимости от вида приобретаемого жилья и его стоимости объем нужных бумаг может отличаться. В общем, их список выглядит следующим образом:
- паспорта лиц, подписывающих договор;
- доверенность (иной документ) на лицо, подписывающее договор от организации;
- документация на недвижимость (правоустанавливающая и техническая);
- сведения об отсутствии долгов по оплате ЖКУ;
- справка об отсутствии в квартире зарегистрированных жильцов;
- документы на юр. лицо;
- согласие на сделку от учредителей (если требуется).
Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя
- Запросите у юридического лица копию Устава, там прописаны полномочия директора или иного исполнительного органа.
- Получите сведения о состоянии юридического лица и ее исполнительном органе (директоре) из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — ЕГРЮЛ . Воспользуйтесь онлайн сервисом налоговой службы — Официальный сайт налоговой службы
- Изучите полномочия директораисполнительного органа продавать (отчуждать) квартиру
- Запросите справку о крупности сделки, если квартира стоит более 25% от стоимости активов компании, выясните из Устава есть ли у Директора права на продажу такого дорогого актива.
- Запросите решение общего собрания учредителей о продаже квартиры, если это отчуждение является крупной сделкой. Из выписки из ЕГРЮЛ сверьте состав участников. Обратите внимание о регистрации изменений в Устав юридического лица.
Для участия в сделке по продажи недвижимого имущества представитель, кроме директора, имеющего право представлять интересы юридического лица без доверенности, должен иметь :
- действующую Доверенность от нотариуса,
- копии уставных документов
- решение общего собрания участников(учредителей) или решение единственного участника, при необходимости
- и свежую выписку из ЕГРЮЛ.
Не лишним будет посетить сайт Федеральной службы судебных приставов, для выяснения открытых исполнительных производств в отношении юридического лица, поскольку в этом случае велика вероятность наложения ареста на квартиру.
Очень часто именно это обстоятельство приводит к значительному снижению цены.
- Подписание Договора купли-продажи
- Подписание Акта приема-передачи
- Подача заявление в Росреестр о переводе права от Продавца и регистрации права от Покупателя
- Оплата государственной пошлины.
- Оплаты цены за квартиру и получение документов подтверждающих оплату.
Главное: удостоверьтесь в полномочиях представителя юридического лица, законности продажи и отсутствии арестов и обременений
При заключении сделки на покупку недвижимости с юрлицом, потребуется такой же пакет документов, как и при сотрудничестве с физическим лицом. Так, для покупки квартиры на вторичном рынке покупателю потребуется собрать следующие документы:
- паспорт покупателя и паспорт посредника;
- доверенность на посредника;
- технический план квартиры и ее кадастровый паспорт;
- документ-основание;
- документ из налоговой, подтверждающий отсутствие долгов со стороны продавца;
- документ из ЖЭКа, содержащий информацию о состоянии коммунальных счетов;
- выписка из домовой книги;
- документы для безналичного расчета между сторонами.
Единственное отличие от оформления купли продажи физическим и юридическим лицом содержится в документе-основании. В нем указывается основание, на котором был заключен договор. В случае сотрудничества с застройщиком это может быть сразу несколько бумаг – разрешение на строительство и сдачу объекта в эксплуатацию, а также документ о праве владения земельным участком под домом.
Риски есть при заключении практически любого договора, но покупка недвижимости у юридического лица сопряжена с высоким процентом рисков и опасности. В этом отношении существует несколько схем мошенничества.
Наиболее распространенной является подделка доверенности от юридического лица и подделка одобрения совета директоров. Если директор без злого умысла подделал подпись или печать на одобрении о продаже квартиры с целью не проводить собрание директоров, покупателю, уже после заключения сделки может прийти повестка в суд.
Это возможно, если хотя бы один из участников совета акционеров вдруг решит оспорить договор купли-продажи квартиры. В таких ситуациях суд всегда признает правоту истца, то есть квартира возвращается в его собственность.
Однако, если человек, заключивший с покупателем сделку, к этому моменту уволится, то и деньги вернуть не получится.
Не менее редкая ситуация – подделка доверенности. Договор заключается якобы с застройщиком, через посредника. Через какое-то время посредник перестает выходить на связь и выясняется, что к компании-застройщику он не имеет никакого отношения. В такой ситуации вернуть свои деньги практически невозможно.
Чтобы обезопасить себя от рисков, необходимо выяснить, существует ли лицо на момент сделки, и проверить достоверность предоставленных компанией документов. Сделка будет признана ничтожной в трех случаях:
- Компания, которая продала квартиру, оказалась банкротом.
- Юридическое лицо на момент подписания договора было ликвидировано.
- Человек, с которым сотрудничал покупатель, не имел полномочий для продажи недвижимости на момент подписания договора купли-продажи.
Чтобы обезопасить себя от ненужных рисков, при заключении договора следует придерживаться нескольких правил :
- получить у второй стороны копию устава организации;
- ознакомиться с полномочиями директора и других лиц, чьи подписи стоят на договоре;
- в обязательном порядке запросить одобрение от совета директоров и справку о крупности сделки. Лучше всего лично присутствовать на совете акционеров, но многие компании этого не позволяют. В таком случае, следует тщательно изучить документацию и разрешающие основания для проведения сделки;
- посетить сайт Федеральных приставов и выяснить, не открыты ли судебные производства против компании-продавца. Наличие судебных производств может быть причиной сильного снижения стоимости жилья;
- ни в коем случае не оплачивать сделку из рук-в-руки. Можно внести средства на расчетный счет фирмы или оплатить сделку в кассе, где покупателю выдадут кассовый ордер с печатью и подписью бухгалтера организации и директора. Это будет достаточным основанием, подтверждающим факт перечисления денежных средств.
Соблюдение перечисленных выше правил позволит обезопасить себя и без проблем приобрести хорошее жилье у юридического лица. Для минимизации рисков лучше все-же обратиться в проверенное агентство недвижимости и запросить консультацию договорного специалиста, который проверит документацию.
Учреждение может реализовывать различную жилплощадь. Это может быть:
- квартира в строящемся или готовом доме;
- недвижимость вторичного рынка;
- приобретение жилья по договору ипотечного кредитования.
Каждая из этих ситуаций имеет свои тонкости, о которых рекомендуется узнать перед оформлением сделки.
Покупка квартир в новых домах, которые находятся на этапе возведения, всегда сопряжена с определенными рисками. Существует вероятность остановки строительных работ, срыва сроков сдачи здания в эксплуатацию, а также трудностей с оформлением документов. Все эти явления грозят покупателю потерей денег и тратой своих нервов.
Прежде чем согласиться на заключение подобной сделки рекомендуется внимательно изучить документацию застройщика. Также не лишним будет проверить его репутацию, ознакомившись с уже сданными объектами.
Справка: чтобы уменьшить риск стать обманутым, рекомендуется удостовериться в законности проведения строительства и лично проверить на какой стадии находятся работы.
Если организация не является застройщиком, а выступает инвестором строительства, то между сторонами должен быть заключен договор, подтверждающий наличие права требования на одну или больше квартир.
В случае приобретения жилплощади в новостройке у предприятия, не являющегося застройщиком, покупателю необходимо выяснить, какой договор дает продавцу право на реализуемую недвижимость.
Право требования может быть подтверждено:
- договором долевого участия (ДДУ);
- любым другим договором (например, инвестиционным).
Если недвижимость принадлежит продавцу на основании ДДУ, то право требования на нее должно быть зарегистрировано в Росреестре. Получив выписку из ЕГРН, покупатель может удостовериться, что он приобретает квартиру у компании, которая владеет ей на законных основаниях.
Если продавец владеет квартирой на основании любого договора, отличного от ДДУ, то его права на данную жилплощадь не закреплены на государственном уровне, а обусловлены наличием определенных договоренностей с застройщиком.
В случае возникновения споров между ними это право может быть аннулировано. Такой вариант сопряжен с повышенными рисками для покупателя.
Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества
Конечно, как и при любой дорогостоящей сделке риски покупателя в данной ситуации присутствуют, и, конечно, они выше, чем при любых других условиях.
ВАЖНО !!! Процент риска возрастает за счет появления вероятности осуществления сделки по подложным документам, также за счет вероятности аннулирования сделки самой организацией, посредством обращения в суд, возможного завышения стоимости и тому подобное.
Однако, риски легко снизить к минимуму и полностью устранить подводные камни такого договора, путем повышенной ответственности, проявленной к сделке, особо тщательно стоит отнестись к проверке документов, потребовав для этого столько времени, сколько необходимо для их реального изучения, не завышая, но и не занижая его объема. Не будет лишним и привлечение к сделке агента по недвижимости или риелтора, которые имеют немалый опыт в данной сфере и возьмут на себя большую часть аналитической работы. Благодаря помощи специалиста физическое лицо сможет не только снизить возможные риски, но и ускорить саму процедуру изучения предоставленной документации. Также специалист сможет проконсультировать и пояснить те моменты, которые кажутся непонятными покупателю.
Этапы сделки практически полностью совпадают с этапами такого плана сделки с физическим лицом, то есть покупатель подбирает наиболее подходящий вариант, самостоятельно или при помощи специалистов осуществляет проверку документов и самой квартиры, заключает договор и производит расчет, государственная регистрация собственности. Конечно, отдельные пункты могут менять свою последовательность или исключаться, все зависит от индивидуальных особенностей каждого отдельного случая. В некоторых случаях могут появляться дополнительные этапы, которые также потребуют определенных временных затрат, к этому необходимо быть готовыми и не волноваться при их возникновении. Данные сложности обуславливаются заключением сделки с юридическим лицом, которое практически постоянно занято своей основной деятельностью, что может повлечь перенос определенных этапов и их сдвиг во времени.
Довольно часто покупка квартиры у юридического лица обусловлена приобретением жилья в новостройке. Таким образом, договор может быть составлен с условием по переуступке прав собственности, то есть приобретение на последнем этапе строительства. Однако, это не обязательное условие. Процедура сделки происходит по стандартной схеме.
ВНИМАНИЕ !!! Однако, для того, чтобы не стать жертвой обмана следует внимательно изучить все документы организации, заявленной в качестве продавца. Важно изучить и предыдущий опыт работы в данном направлении, так, важно выяснить, были ли ранее у данной организации аналогичные проекты и чем они завершились, отличным доказательством, удостоверяющим добросовестность работы организации является общение с ранее заключившими аналогичный договор покупателями. Бдительность должна присутствовать и во время оплаты по сделке, а именно: оплата возможна лишь после внесения сделки в ЕГРН, но ни в коем случае не ранее. А для этого потребуется собрать определенные
Также, важно, во избежание недоразумений и конфликтов, а также, с целью самозащиты от махинаций и мошенничества, стоит потребовать у предприятия заверенную копию выписки из ЕГРП, благодаря которой легко будет отследить право собственности, узнать дополнительную кадастровую информацию и тому подобное. Также важно ознакомиться с уставными документами акционерного общества, действующие в период заключения сделки. В уставных документах обязательно прописывается лицо, которое уполномочено от имени юридического лица заключать сделки данного вида, и наделяет данное лицо правом подписи.
Однако, не всегда сделки, заключаемые с юридическим лицом, являются куплей квартиры в новостройке. Возможны такие сделки и на вторичном рынке жилья.
В данном случае риски значительно снижаются, относительно рисков с вышеизложенным вариантом. Главным правилом, которое в обязательном порядке должно быть соблюдено при покупке на вторичном рынке – это адекватная оценка недвижимости, для которой можно пригласить агента по недвижимости и детальная проверка документов и прав собственности. Удостоверившись в подлинности документов и сойдясь в цене – можно смело приступать к обычной и подходящей для такого случая процедуре сбора нужных документов и законной регистрации покупки жилья.
Процедура по факту не имеет отличительных характеристик от первоначальной, за исключением снабжения банка необходимыми документами. Это обусловлено тем обстоятельством, что при приобретении жилья в ипотеку риски, связанные с такой сделкой увеличиваются, ведь рисковать продавец будет не собственными, а заемными средствами. А под честное слово банк не может выдать на руки физическому лицу запрашиваемую сумму. Поэтому банку предоставляются заверенные копии документов юридического лица, которые и становятся основание согласования ипотечного займа. Средства банк сразу же направляет на счет юридического лица безналичным переводом. Юридическое лицо не может иметь возражений, так как такая сделка для него будет даже предпочтительнее. Однако, организации практикуют получение задатка, которое не является нарушением и вполне имеют место быть.
Юрист по недвижимости: какие риски при покупке недвижимости
Коммерческая ипотека для ИП может быть выдана, если индивидуальный предприниматель удовлетворяет требованиям банка, в частности, кредитные организации отказывают в оформлении ипотеки лицам, которые ведут хозяйственную деятельность по упрощенной схеме налогообложения. В этом случае банк не может оценить реальные доходы и платежеспособность клиента, поэтому принимает отрицательное решение.
Если заемщик требованиям банка удовлетворяет, банк выдает ипотечный кредит, регламентируя процесс как работу с физическими лицами. На деле же процесс оформления ничем не отличается от выдачи коммерческой ипотеки юридическим лицам.
Коммерческая ипотека дает юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям шанс на приобретение недвижимости для ведения бизнеса в короткие сроки. Хотя условия кредита на коммерческие цели менее привлекательны по сравнению с жилищной ипотекой, учитывая высокие доходы заемщика, вариант является оптимальным.
| Название банка | Кредитная программа | Процентная ставка | Сумма, руб. |
| Сбербанк | «Экспресс-ипотека» | от 15,5% | до 10 млн. |
| ВТБ 24 | «Бизнес ипотека» | от 13,5% | от 4 млн. |
| Россельхозбанк | Коммерческая ипотека | зависит от срокакредитования
и наличия взноса |
до 20 млн. |
| Промсвязьбанк | «Кредит бизнес» | зависит от суммы кредита | до 150 млн. |
| ВТБ Банк Москвы | Коммерческая ипотека | устанавливается для каждого клиента после оценки кредитоспособности |
до 150 млн. |
| Росбанк | Коммерческая ипотека | от 12,2% | до 100 млн. |
| ЛОКО банк | Бизнес-ипотека | от 9,25% | до 150 млн. |
| Уралсиб | Бизнес-ипотека | от 13,9% | до 170 млн. |
| Юникредит | Коммерческая ипотека | определяется индивидуально после оценки кредитоспособности клиента |
до 73 млн. |
| Бинбанк | Бизнес-недвижимость | определяется индивидуально | от 1 млн. |
| Транскапиталбанк | Кредит на коммерческую недвижимость | от 9,15% | до 6 млн. |
| Интеза | Бизнес-ипотека | устанавливается в индивидуальном порядке | до 120 млн. |
А сейчас немного подробнее об условиях кредитования.
Как не попасть в руки к мошенникам?
Безопасная покупка квартиры и защита от мошенничества. Возможно ли это при сделке с юрлицом?
Гарантировать 100%-ную безопасность нельзя ни одному покупателю. Но вот что, необходимо знать, при совершении данной операции:
- Сделка должна быть «чистой». Никаких доверенностей.
- Необходимо следить за тем, чтобы все документы были заверены нотариально.
- Если продажа возможно только по доверенности, необходимо проверить представляющее владельца лицо и его права.
- При наличии основания при продаже жилплощади важно тщательно проверить его подлинность. При желании можно даже встретиться с бывшим владельцем (если это возможно).
Запомните: официальное юридическое лицо — это не гарантия сделки без подвохов. Множество фирм занимаются различными незаконными махинациями, а бороться с ним потом сложнее, чем с обычным физлицом.
Продажа квартиры юридическому лицу физическим лицом
Зачастую такое бывает, что квартиру хотят приобрести организации. Они приступают к поискам квартир через агентства или объявления. Чаще квартиры покупаются у физических лиц. Но ведь в современном мире часто за такими безобидными сделками скрывается обман. Как обезопаситься физическому лицу при продаже недвижимости юридическому лицу?
Какие нужны документы для покупки недвижимого имущества у физического лица:
- Паспорт покупателя.
- Регламент организации, которая покупает недвижимость у физического лица.
- Паспорт доверенной личности (если предприятие ведет деятельность через посредника), доверенность, протокол, который укажет полномочия представителя юрлица.
- Документ, который подтвердит право собственности на недвижимость.
- Кадастровый план на продаваемое жилье.
- Справка из жека.
- Справка из организации, которая ведет управление домом, об отсутствии задолженностей в коммунальных платежах.
Во время приобретения квартиры у физического лица либо маклера, довольно важно верно заключить соглашение. Однако, в данной ситуации может появиться проблема другого характера. Частное лицо, обычно, требует вносить залог, составляющий порой 40-50% от общей цены за недвижимость до того, как будет оформлено все документально и произойдет передача прав на недвижимое имущество.
Обратите внимание! Перед внесением денежных средств частному лицу обязательно удостоверьтесь, что недвижимость принадлежит данному человеку.
Как обезопасить свою фирму? Перед оформлением сделки требуется сделать заказ справки в органах регистрации о том человеке, который является владельцем квартиры. В данной справке будут указаны сведения об ограничениях и обременениях, находящихся на данном недвижимом имуществе.
Остановимся подробнее на процедуре оформления сделок с продавцом-организацией.
Первым этапом для покупателей должно стать изучение всей документации на самого продавца и предлагаемое к продаже жилье. Следует запросить для ознакомления учредительную документацию организации, выписку из ЕГРЮЛ, выписку на квартиру из ЕГРН, иные бумаги на жилье.
Для более компетентной оценки предоставленных бумаг не лишним будет привлечь юриста. Если никаких опасений изученные материалы не вызвали, то можно переходить к следующему этапу.
Далее важно грамотно составить все бумаги. При подписании следует проверить у явившегося от продавца лица наличие соответствующих полномочий. Помимо договора следует также составить и подписать акт приема-передачи квартиры. После оформления всех бумаг требуется пройти регистрацию перехода прав по сделке в Росреестре. Затем покупатель может произвести окончательный расчет с продавцом.
Если все процедуры соблюдены, то оснований для оспаривания сделки не будет.
Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:
- Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
- Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
- Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
- Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
- Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
- При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.
- Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.
Избегаем риски покупая недвижимость у юрлиц
Достаточно часто от имени юридического лица действует представитель. Тщательно просмотрите все пункты доверенности – возможно, что представитель имеет право совершать не все операции (например, право подписи, право на получение денег и т.п.) Бывает и так, что юридическое лицо продает квартиру, полученную по договору уступки прав. В этом случае стоит изучить и «первоначальный» договор, согласно которому квартира перешла к настоящему владельцу, существуют ли там нюансы и какие-либо обременения. Такой договор обязательно должен быть нотариально заверен.
Прежде чем подписать документы на покупку квартиры у юридического лица, проанализируйте всё еще раз. Нет ли моментов, которые вас настораживают? И если всё, по вашему мнению, в порядке, то можно подписывать договор и начинать процедуру регистрации права собственности на квартиру. Но даже в случае, если всё-таки с вами произошли неприятности, не паникуйте. Ваши права – под защитой закона. И даже если сделка будет признана судом недействительной, продавец будет обязан вернуть вам ваши деньги, хотя это затянется. В любом случае — лучше, когда вашу сделку будет сопровождать профессиональный юрист.
Как составить договор продажи недвижимости между физическим и юридическим лицом
От правильности составления договора купли продажи у юридического лица зависит успех сделки и степень удовлетворенности сторон результатами.
Безопасность сторон обеспечивается юридической поддержкой, однако важно иметь общее представление, на что обращать внимание, что проверять в заключаемом соглашении, чтобы впоследствии не столкнуться с неисполнением условий договоренности или попыткой оспорить сделку.
Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:
- Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
- Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
- Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
- Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
- Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
- При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.
- Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.
Если собственность покупается для дальнейшей продажи, то компания должна выплатить налог на прибыль. При общей системе налогообложения (ОСНО) на выручку начисляется налог на прибыль и НДС.
Сумма исходит из разницы между стоимостью покупки и продажи имущества. При УСН налогооблагаемой базой считает выручка (облагается по ставке 6%) или разница между доходами и расходами (по ставке 15% или в размере, который установлен в регионе совершения сделки).
Жилплощадь облагается налогом, если она не стоит на балансе компании в качестве имущества, отнесенного к основным средствам (ст. 378.2 НК РФ).
Чаще всего с этим сталкиваются юр. лица, занимающиеся операциями с жилой недвижимостью.
Собственность приравнивается к товару, а не к основным средствам и подлежит налогообложению, которое распространяется на продажу продукции.
Дополнительная статья расходов – выплата налога на имущество предприятия. Это региональный сбор, который взимается со всех юр. лиц, зарегистрированных на территории страны (ст. 374 НК РФ). Величина налогового сбора – не более 2% от кадастровой стоимости помещения, состоящего на балансе предприятия.
Купленную жилплощадь желательно перевести в коммерческую, особенно, если предприятие владеет другими подобными объектами. Т.к.
воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость реально только по одному объекту определенного типа. Кроме этого, выведенная из жилфонда квартира может быть сдана в аренду по минимальной цене.
Так размер налоговых выплат снизится в несколько раз.
Перевод собственности из жилой в нежилую осуществляется в рамках норм действующего законодательства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Основным средством жилплощадь считается в том случае, если она куплена для нужд предприятия.