На первом предлагать. Как превратить квартиру в магазин или офис?

1. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
   • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
   • документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
   • могут потребовать договор основания на помещение;

   Срок получения документа – до 1 месяца.

2. После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.

Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.

Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.

Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.

Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.

Для получения согласия нужно:

1. Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.

   Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.

2. Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.

Зачем жилое помещение переводить в нежилое?

Жилое помещение (квартира, дача или собственный дом) имеет довольно ограниченные возможности для эксплуатации. В нем можно только жить и подрабатывать с помощью фриланса. Есть только 2 варианта получение прибыли от жилой недвижимости – это ее сдача в аренду и продажа. Соорудить у себя дома офис или иной объект коммерческого назначения нельзя. Для осуществления подобных планов нужно сначала на официальном уровне поменять статус и назначение недвижимого объекта, чтобы иметь возможность организации в нем предпринимательской деятельности.

Покупка или даже аренда готового помещения для создания или развития бизнеса не всегда целесообразна. Эта затея может оказаться слишком затратной или привести к значительному финансовому ущербу в случае развала предприятия. При наличии свободного жилого помещения намного удобнее перевести его в нежилое, чтобы облегчить реализацию своего бизнес-проекта и минимизировать финансовые риски. Именно поэтому перевод чаще всего интересует обладателей малого или среднего бизнеса и тех, кто только планирует открыть предприятие.

Для начала нужно адаптировать квартиру под перевод с учетом планируемого изменения условий эксплуатации, т.е. соорудить отдельный вход, не связанный с подъездом здания и другими площадями общего использования, усилить противопожарную безопасность, установить пожарную сигнализацию, позаботиться о должной звукоизоляции. Выполнение всех необходимых процедур сделает возможным смену назначения помещения на официальном уровне.

Полный список документации, необходимой для переоформления представлен в жилищном кодексе РФ, с которым следует заранее ознакомиться. После сбора всей документации ее нужно будет предоставить в местный орган самоуправления вместе с соответствующим заявлением. После того как уполномоченный орган рассмотрит заявление и проанализирует приложенные документы, будет принято положительное или отрицательное решение относительно перевода. В переоформлении будет отказано, если заявитель предоставил не всю требуемую документацию или смена статуса данного объекта невозможна.

Какие условия следует соблюсти для перевода?

Перед переводом недвижимости из жилой в нежилую, нужно учитывать, что оно должно быть оснащено отдельным входом, который ведет на улицу. Если его площадь составляет более 100 квадратных метров, то следует предусмотреть запасной выход, к примеру, из подъезда дома.

Статья N 22 ЖК РФ запрещает использование помещений нежилого типа, войти в которые можно только через смежное помещение, подъезд или коридор. Допускается перевод квартиры в нежилой статус без отдельного выхода, но только в случае, если он будет создан после окончания процедуры. Зачастую такими помещениями являются квартиры, имеющие окна, выходящие во двор, которые могут впоследствии быть переделаны в выходы.

Перевести в нежилой статус часть квартиры или ее комнату нельзя. В недвижимости, которая будет переводиться в нежилой фонд не должно быть зарегистрировано жильцов, а также в ней не должен никто проживать на постоянной основе. Согласно законодательству, прописку в нежилых помещениях иметь нельзя, поэтому перед проведением процедуры перевода помещения в нежилое, оттуда необходимо выписаться. Переводимое недвижимое имущество не должно состоять в залоге и на него не должен быть наложен арест.

Если какое-либо лицо, имеет право требовать жилую недвижимость в качестве погашения долгов, то перевести ее в нежилой фонд не представляется возможным, так как контролирующие организации следят за тем, чтобы недвижимость не смогла стать предметом различных махинаторских действий.

Чтобы провести подобную процедуру в частном доме необходимо собрать документы, подтверждающие собственнические права на недвижимость, а если собственников несколько, то на перевод дома в нежилое состояние следует получить согласие каждого из них.

Если квартира находится не на первом этаже дома, то все располагающиеся под ней помещения также должны быть нежилыми. Перевести жилое помещение в нежилое не удаться, если оно находится в аварийном или подготовленном под снос доме.

Так как в панельном доме не разрешается расширять проемы, ломать стены, крепить оттяжки снаружи, сделать отдельные выходы в помещении не удастся, поэтому и перевести его в нежилой фонд будет крайне проблемно.

Кроме всего перечисленного выше, перевод квартиры из жилого статуса в нежилой, могут затруднить ряд различных ситуаций. Чаще всего они представлены:

• нахождением помещения в доме, являющемся объектом культурной или исторической значимости;
• отсутствием подключения помещения к инженерным коммуникациям;
• неудовлетворительным состоянием помещения и необходимости проведения в нем ремонтно-отделочных работ.

Также владельцу квартиры, который собирается переводить ее в нежилой фонд, следует узнать не состоит ли дом на учете штаба по гражданской обороне и чрезвычайным ситуациям. Если состоит, то это повлияет на стоимость помещения при проведении его проверки экспертами.

Пошаговая инструкция, чтобы выполнить перевод жилого помещения в нежилое

Как переводить квартиру в нежилую недвижимость

Процедура предусматривает прохождение через несколько последовательных этапов.

1 Шаг:

Изначально собственник должен принять решение и учесть несколько моментов важных для последующего перевода, к примеру:

• приватизировать квадратные метры, если это не сделано ранее;
• покупать жилье только на первом этаже;
• получить согласие каждого владельца.

Целесообразно будет закрепить согласие в нотариальной конторе.

2 Шаг:

Для инициации процедуры собственнику лучше заказать проект перепланировки и переустройства. Поскольку он потребуется уже на собрании собственников дома.

Несмотря на то, что стоимость проекта нередко составляет десятки, а то и сотни тысяч рублей, владельцы квартир могут с ним не согласиться.

Для разработки проектной документации необходимо:

1. выбрать контору, числящуюся в СРО;
2. проверить допуск к работам;
3. подписать договор на оказание услуг;
4. предоставить техдокументацию на недвижимое имущество;
5. обеспечить доступ сотрудников компании на квадратные метры.

Готовый проект передается в электронном или бумажном форматах.

3 Шаг:

Получение согласия собственников примыкающих помещений – это один из самых сложных и трудоемких этапов. Потому, как бизнесмену важно будет заинтересовать жильцов в своем проекте. Если примыкающее помещение не приватизировано, то они не в праве давать согласие. Его можно получить только через муниципалитет. Процесс согласований занимает в таком случае около 2 недель.

4 Шаг:

Организация общего собрания собственников жилого строения прежде всего ложится на плечи предпринимателя. Изначально ему необходимо заказать выписку ЕГРН, она даст следующую информацию:

• общая S дома;
• число муниципальных квартир;
• количество собственников.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Что профессионалы думают по этому поводу? Спустимся на землю, господа

Многие, кто имеет квартиры на первых этажах, хоть раз в жизни задумывались о ее переделке в коммерцию. Было бы здорово получать кучу бабок за сдачу в аренду торговой площади, а еще лучше – сразу продать за трильон денег. К тем, у кого жилье на первом этаже не единственное и по всем параметрам подходящее — вопросов нет. Игра может стоить свеч, как у героини истории в начале статье. И, конечно, вы должны быть готовы к ожиданию разрешений, юридической волоките и дополнительным вложениям. Так, перепланировка, согласование всех документов и обивание порогов госучреждений займет у вас в среднем полгода и примерно миллион рублей.

Но зачастую на эту возможность заглядываются люди, живущие в одной-единственной квартире на первом этаже, мечтающие по-быстрому разбогатеть и уверенные, что вообще любая квартира на первом этаже жилых домов может принести большие деньги. И при этом ничего не надо делать.

Такая позиция и мысли бедняка совершенно затуманивают разум и не дают осознать, что перевести квартиру в разряд нежилого помещения — дело трудоемкое и затратное. Более того, можно сильно прогореть, лишившись единственного жилья, предлагая площади там, где никто не ходит и проживает всего полтора землекопа.

Повторюсь: бизнес-проект по переводу жилья в коммерцию оправдан лишь в конкретных случаях. Прежде всего, это должна быть большая площадь — от 70-100 м2. В таком случае с вами уже можно иметь дело. А особо выгодное расположение, высокий трафик, метро совсем рядом — и вы становитесь обладателем перспективного предложения для бизнеса. Остается только пройти сквозь бюрократические заслоны.

Да, кстати, не стоит забывать про ликвидность. Отмечу, что нежилое помещение, обладающее выгодными для коммерции параметрами, будет иметь совершенно другую стоимость, нежели квартира, ранее бывшая в этих стенах. Разница может быть колоссальная, на порядок больше.

Увы, но предприимчивым гражданам «благодаря» закону 116-Ф3 стало сложнее оформлять перевод недвижимости в нежилой фонд. Все направлено на защиту интересов остальных граждан жилого дома. Однако, здесь прослеживается двойные стандарты. Поскольку закон обратной силы не имеет, то ранее открытые магазины и точки общепита, подпадающие теперь под опасные, нежелательные и вообще запрещенные для размещения в жилом доме останутся работать. И закрытию либо переносу не подлежат. Тогда напрашивается вопрос о защите граждан — почему не запретить все полностью? Либо вернуть послабление для новых арендодателей. Хотя бы на стадии переоформления.

Согласно правилам, при решении вопроса о переводе того или иного жилого помещения в нежилое все проживающие в доме люди делятся на две категории. К первой относятся те, кто живет в непосредственно примыкающих квартирах (рядом, над и под), чьи стены, пол или потолок граничат с помещением, которое планируется к переводу. Ко второй — все остальные. Начать следует с получения согласия людей из первой категории, если его не будет, то даже нет смысла продолжать дальше.

Для принятия решения собственников из второй категории будет достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего числа голосов жителей «проблемного» подъезда.

Однако в зависимости от количества домов в подъезде действуют разные требования относительно кворума ОСС. Кворумом называют минимальное количество участников собрания, которого будет достаточным для того, чтобы оно (собрание) было правомочным принимать решения. Итого по количеству участников собрания должны быть выполнены два условия (одновременно):

участие 2/3 голосов от общего количества собственников, проживающих в подъезде, где расположено переводимое помещение;

участие не менее 50% голосов от общего количества всех собственников в доме.

Надо учитывать, что высшую силу по отношению к другим решениям в этом вопросе имеет решение именно ОСС. Возможна ситуация, когда жильцы прилегающих квартир не возражают против перевода помещения в статус нежилого, но ОСС своим решением накладывает запрет.

Сроки перевода в нежилое

Вся процедура получения разрешения на перевод может занять от полугода до нескольких лет в зависимости от сложности ситуации. Многие собственники не готовы столько ждать, поэтому начинают работы еще до того, как получили все необходимые согласования.

«Если раньше можно было заниматься перепланировкой, параллельно собирая документы для оформления перевода, то сейчас, если собственники начинают заниматься работами раньше, чем добились согласований, это может привести для них к неприятным последствиям. Жители многоквартирных домов сейчас очень внимательно следят за работами, которые проходят в их доме. В случае выявления самовольной перепланировки собственника могут обязать привести помещение в прежнее состояние. А если к этому моменту квартира уже продана, то ответственность переходит к новому владельцу. Так покупатели становятся собственниками проблемного объекта», — объясняет Андрей Лопатин.

Длительность смены статуса устанавливается индивидуально. Основную сложность составляет подготовки и согласование проекта перепланировки и ремонтные работы.

Другие этапы имеют сроки, установленные законом.

Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Понятия и нормативная база

Даже если для оформления документов и согласований вы воспользуетесь услугами представителей (юристов, риэлторов или иных специалистов), вам не избежать самостоятельного изучения правовых понятий, нормативных актов. Постараюсь максимально упростить все определения, не искажая их суть. В процессе перевода жилого помещения в нежилое вам нужно знать и понимать следующие термины:

• многоквартирный дом (МКД) – здание, предназначенное для постоянного проживания граждан, включающее жилые и нежилые помещения, общедомовое имущество;
• жилое помещение – квартира, части квартиры, комната;
• квартира – обособленное жилое помещение в МКД, имеющее прямой выход к местам общего пользования или непосредственно на улицу;
• нежилое помещение в МКД – обособленное помещение, не предназначенное для постоянного проживания граждан;
• перевод жилого помещения в нежилое – изменение юридического статуса объекта, после которого оно утрачивает основное целевое назначение (проживание).

Еще ряд терминов, которые относятся к проектной документации, будут раскрыты в соответствующих разделах статьи.

Если правовые термины, например, «перепланировка», «жилое помещение», «многоквартирный дом» утверждены федеральными законами и в равной степени используются на всей территории страны, то с нормативными актами все сложнее, так как каждый субъект РФ может свои правила принимать. Основные правила перевода жилых помещений в нежилые утверждены на федеральном уровне. Однако и субъекты РФ наделены полномочиями по принятию нормативных актов в жилищной сфере. Регионы могут менять процедуру согласований, вводить собственные Административные регламенты.

Далеко не каждое жилое помещение можно превратить в нежилое. Для совершения процедуры потребуется соблюдать некоторые правила переустройства. Допускается оформлять в качестве нежилых квартиры:

• расположенные на первом этаже
• находящиеся на 2 и последующих этажах, если под ними также находятся склады, офисы или магазины

В качестве основания для перевода жилых помещений в другую категорию выступает целесообразность изменения категории назначения жилья, так как впоследствии улучшается бытовое или коммунальное обслуживание проживающих в округе граждан.Но даже при наличии указанных условий и оснований переустройство помещения из жилого в нежилое не всегда возможен. Существует ряд обстоятельств, когда владельцам квартиры выдается отказ в переводе. Большинство из них перечислено в статьях 22 и 24 ЖК РФ:

• отсутствует отдельный доступ к объекту, или он пролегает через жилые помещения. Причем если планируется сделать отдельный вход, то придется получить одобрение соседей в соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ. Без согласия проживающих рядом граждан подобные действия незаконны, и любой из собственников расположенных в доме квартир может произвести оспаривание
• планируется переоформлять только части квартиры. Отдельные комнаты сделать нежилыми нельзя
• дом принадлежит нескольким владельцам, и согласие от них не получено
• отдельные комнаты оформлены на других лиц, либо имеет место постоянное проживание иных граждан на территории недвижимости
• на квартиру наложено обременение или ограничение
• предоставлен неполный список документации, либо запрос подается в ненадлежащий орган
• многоквартирный дом находится в аварийном состоянии
• проект переустройства или перепланировки, предоставленный в ответственный орган, не соответствует действительности, или нарушены требования законодательства к его оформлению
• специфика бизнеса. Если при использовании помещения повышается пожароопасность для всего здания, либо возникают иные неудобства для жильцов, получить разрешение сложно

В подобных случаях можно попробовать получить положительное решение по суду, либо попытаться устранить причины, мешающие переустройству, а затем вновь инициировать процедуру оформления разрешения.

Согласие собственников других квартир

Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ отсутствие согласия собственников других квартир на перевод объекта жилой недвижимости в нежилой фонд с целью коммерческого использования не является основанием для отказа в получении данного разрешения. Однако, зачастую именно эта причина служит поводом для принятия отрицательного решения компетентными органами. Для того, чтобы гарантированно не получить отказ в переводе жилого помещения в нежилое, в случаях, если данные действия затрагивают общую собственность владельцев квартир в многоквартирном доме (лестничные марши, подвалы, технические этажи, лифты и иные имущественные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений в этом доме), к пакету документов необходимо будет приложить согласие собственников других жилых помещений. Для получения данного согласия заинтересованное лицо может обратиться в органы управления ТСЖ, предоставить заявление о включении вопроса о переводе объекта жилой недвижимости в нежилой фонд в повестку дня на заседании всех членов ТСЖ. В данном случае решение вопроса будет зависеть от большинства голосов лиц, присутствующих на собрании. Если же в многоквартирном доме не создано ТСЖ, заинтересованному лицу будет необходимо самостоятельно собрать собрание собственников жилья, выступив главным инициатором. В соответствии со ст. 45 п. 2 ЖК РФ внеочередное собрание собственников жилья в многоквартирном доме считается правомерным только в случаях явки более 50% собственников. Также, как и в первом случае, решение о переводе квартиры в нежилое помещение принимается большинством голосов всех участников собрания. В случаях, когда необходимо решить вопрос об использовании собственником нежилого помещения земельного участка, принадлежащего многоквартирному дому и являющегося собственностью других жильцов (например, под лестницей отдельного входа/выхода или возведение пристройки), необходимо будет получить согласие собственников путем проведения собрания. Если же земельный участок принадлежит муниципалитету, согласие на его использование можно будет получить в районной администрации.

Похожие записи:

• Новые разъяснения Верховного Суда по вопросам Договора уступки прав требования
• Пенсионные накопления как узнать сумму умершего человека
• Алименты на ребенка. Как и сколько платят в 2023 году