Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Зачем нужен предварительный договор, и какие ошибки допускают при его заключении». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Аванс и задаток – юридически разные понятия, хотя в быту их часто путают. Задатком считается сумма, выдаваемая покупателем продавцу в счет будущей оплаты стоимости недвижимости. Задаток является подтверждением заключения ПД купли-продажи и обеспечением его исполнения. Соглашение о задатке всегда оформляется в письменной форме.
Порядок заключения предварительного договора купли-продажи
Чтобы оформить преддоговор и избежать в дальнейшем споров, важно предусмотреть все условия и соблюсти процедуру заключения сделки. Этапы заключения ПДКП стандартные.
- Проверить документы на имущество (свидетельство о праве собственности, техпаспорт, если есть договор дарения, мены, приватизации и другие)
- Составить преддоговор
- Внести задаток или аванс, если предусматривается
- Заключить основной договор или обратиться в суд, если контрагент уклоняется от обязательств
Предварительный договор составляется в той же форме, что и основной. Нотариальное заверение для преддоговора нужно в сделках с долями, собственностью несовершеннолетних и пр. Если продаётся недвижимость, оформленная в ипотеку, или собственность несовершеннолетнего, необходимо разрешение третьих лиц — банка и органов опеки соответственно.
В чем разница этих двух понятий: аванс и задаток?
В отличие от задатка аванс, который также передается в счет будущих выплат, не обязательно оформляется договором или распиской, хотя в случае с банком это всегда так. В случае, если одна из сторон передумает и решит не оформлять договор, то аванс не нужно возвращать в двойном размере.
При прекращении обязательства до начала его исполнения аванс может и вовсе не возвращаться, если стороной, его получившей, уже произведены какие-то правомерные затраты.
Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe пpи пoкyпкe жилья в нoвocтpoйкe
Пoкyпкa жилья нa пepвичнoм pынкe имeeт cвoи ocoбeннocти. Чacтo гpaждaнe пpиoбpeтaют квapтиpы в eщe cтpoящиxcя дoмax. Пoэтoмy пoкyпaтeлям нacтoятeльнo peкoмeндyeтcя зaключить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы в нoвocтpoйкe.
Oднaкo в дaннoм cлyчae дoпycкaeтcя зaключeниe eщe oднoгo дoкyмeнтa – дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Кaк пpaвилo, cтpoитeльнaя кoмпaния пpeдлaгaeт дoльщикaм oдин из двyx вapиaнтoв.
BAЖНO! 3aключeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa вoзмoжнo тoлькo пocлe тoгo, кaк cтpoитeльнaя кoмпaния пoлyчит вcю paзpeшитeльнyю дoкyмeнтaцию, нeoбxoдимyю для cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Дo тex пop, пoкa пoдoбныe бyмaги нe бyдyт выдaны, зaключaть дoгoвop нe cтoит.
Общие риски предварительного договора
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
Важно помнить, что предварительный договор купли-продажи не влечет за собой возникновение права собственности у покупателя. Он только обязывает заключить договор купли-продажи. Это оставляет пространство для споров, говорит руководитель практики недвижимости и строительства «Прецедент консалтинг» Евгения Завацкая. По словам эксперта, предварительный ДКП заключается в форме, которая предусмотрена для основного договора купли-продажи. Например, если стороны фиксируют намерение о купле-продаже доли в праве на недвижимость, то предмет должен быть верно описан, а предварительный договор удостоверен нотариусом. Несоблюдение формы договора поставит под угрозу защиту интересов сторон в суде.
ПДКП могут признать недействительным, соглашается Наталия Тартаковская. По ее словам, это означает возможность потери аванса или задатка в случае незаключения основного договора по различным причинам, в том числе из-за проблем с документами на недвижимость. Любая из сторон может инициировать расторжение ПДКП в суде, уточняет эксперт.
В.: А чем Вас проблематика данного вопроса заинтересовала как профессионала рынка недвижимости?
А.К.: Нотариально удостоверяя сделки, очень часто приходится общаться с риэлторами. Общаясь с риэлторами, я выяснял, что они предлагают своим клиентам в случае, если собственник хочет продать заложенное жилье, а покупатель хочет купить какой-то объект со скидкой. Продажа ипотечного жилья подразумевает определенный дисконт в цене. Сам собственник находится в напряжении относительно времени, поскольку долг надо отдавать, долг он отдать не может, банк может обратить взыскание на заложенное имущество, начнется долгая эпопея с реализацией этого имущества, по какой цене это будет продано и т.д. и т.п. Он хочет быстро избавиться от этого имущества, и поэтому объект продается со скидкой 15-20%, покупателю это, конечно, выгодно. Все хотят провести сделку быстрее, на агента/агентов есть некое давление. И получается, что в тех сделках, когда не нужно обращение к нотариусу, а это, например, случай, если целиком объект продается, а не по долям, там, конечно, возникает вопрос об отсутствии юриста в сделке. Как правило, агент, к сожалению, пытается сам такую сделку структурировать. Агенты не юристы, и в тонкостях юриспруденции они ничего не понимают. Общаясь с агентами по поводу проведения таких сделок, я понял, что понятия никакого нет, как лучше сделку структурировать.
Как правильно составить предварительный договор купли продажи по ипотеке
[divider top=»no» style=»dotted» size=»2″ margin=»10″] [/divider]
- Типовая форма договора — может быть взята лишь за основу и дополнена.
- Стоит однозначно прописать: сроки выполнения всех договоренностей (берите с запасом), способ расчета между покупателем и продавцом, ответственность каждой из сторон — при этом стараться избегать расплывчатых формулировок.
- Необходимо учесть нюансы, относящиеся именно к вашей ситуации. Если же вам отказывают в изменении договора или условия не устраивают, то стоит задумать. Так как может сложиться ситуация, когда сделка сорвется или будут нарушены ваши права, но добиться ничего не сможете.
Образец предварительный договор купли-продажи с ипотекой Сбербанка
В предварительном договоре купли-продажи по ипотеке по бланку должны быть отражена такая информация:
- Город и число, когда оформляется документ.
- Сведения о каждой стороне (если в подписании участвует представитель, то данные с доверенности).
- Вся информация с документа о праве собственности (местоположение, долевая или совместная собственность, площадь жилого помещения).
- Цена за квартиру.
- Порядок расчетов. Авансовый платеж, оставшаяся сумма, которую выдает банк непосредственно продавцу, после подписания основного договора купли-продажи.
- Сроки действия бумаги.
- Сведения о зарегистрированных в квартире.
- Кем оплачиваются издержки.
- Время регистрации основного договора купли-продажи.
- Подписи сторон.
Вот что нужно запомнить:
- Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке выполняет одну функцию – фиксирует на бумаге уговор продавца и покупателя заключить основной ДКП в будущем. Сам по себе предварительный контракт не меняет права участников на квартиру, но возлагает на них обязанность не допустить срыва сделки в будущем.
- Если одна из сторон после оформления предварительного договора сорвет основной, для нее наступят негативные последствия.
- Чаще всего предоставить предварительный договор купли-продажи квартиры при ипотеке требует Сбербанк. Для него это своеобразная гарантия, что ипотека состоится. Остальные банки требуют такой договор в зависимости от конкретных обстоятельств.
- Если банку принципиально составление предварительного договора купли-продажи квартиры при ипотеке, он предложит свои услуги по оформлению за плату. Но можно сэкономить и сделать все самостоятельно.
- Как правило, нотариус не нужен. Регистрации в Росреестре ПДКП тоже не требует.
- Подписать главный договор купли-продажи нужно в срок, прописанный в предварительном. Если в ПДКП дату не определили, нужно успеть выйти на куплю-продажу в течение года.
Сущность предварительного договора сводится к соглашению продавца и покупателя о заключении в будущем основного договора. Он должен быть составлен в такой же форме, что и основной.
Он должен содержать условия, позволяющие определить предмет сделки.
Предварительный договор квартиры в ипотеку необходимо на основании оригиналов правоустанавливающих документов на жилье (выписки из ЕГРН или свидетельства о государственной регистрации).
В договоре нужно прописать серию номер и дату регистрационного документа.
Если продавец не имеет подтверждение регистрации на объект недвижимости, то лучше отказаться от совершения предварительного соглашения. Его заключение позволит избежать неожиданностей, связанных с покупкой жилья
Стадии заключение договора ипотеки
Первый этап – поиск объекта недвижимости на первичном или вторичном рынке. От того, на каком рынке вы планируете приобрести квартиру, будет зависеть благоприятный исход одобрения выдачи кредита банком. Многие банки с неохотой идут на ипотечное кредитование объектов недвижимости, приобретаемых на вторичном рынке жилья в связи с их низкой ликвидностью и сложностью проверки чистоты сделки. Сложно определить количество предыдущих собственников, возможные обременения в пользу лиц, пользующихся правом на жилое помещение в силу закона, и по некоторым иным причинам. Поэтому – проще пытаться получить ипотечный кредит, приобретая квартиру от застройщика.
Второй этап – поиск банка-кредитора, готового выдать кредит под залог недвижимости, и согласование условий кредитного договора. Это – один из наиболее сложных и требующих внимания (или привлечения специалиста-юриста) этапов, поскольку банки стремятся извлечь максимум выгоды из любого кредитного договора
Они включают в договоры узкоспециализированные термины и понятия, не знакомые большинству рядовых обывателей. Составляют схемы расчетов, в которых полная стоимость кредита разбита на несколько блоков, которые трудно сопоставить несведущему в финансах заемщику. Прописывают такие условия распоряжения залоговым имуществом, которые ставят заемщика в кабальные условия.
Определившись с банком, вы выходите на заключение предварительного договора.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке в 2020 году: нюансы составления, бланк
Каждый из нас рано или поздно становится контрагентом – участником сделки купли-продажи жилья. Но бывают ситуации, когда сделку сразу не оформить: у продавца не собран пакет требуемых документов, у покупателя не хватает денег. Первый боится, что хороший покупатель уйдёт. Второй боится, что продавец продаст квартиру другому лицу или поднимет на неё цену.
Здесь и пригодится предварительный договор купли-продажи, который даст время на решение всех проблем и будет гарантией:
- В продаже квартиры и получении за неё денег для продающей стороны;
- В передаче ключей и получении права владения на квартиру для покупающей.
Более того, если для покупки квартиры придётся занимать недостающую сумму в каком-нибудь банке, в нём потребуют составить предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке.
Предварительный договор можно составить самостоятельно, без обращения к юристу и нотариусу. В этом случае все обойдется бесплатно. Составление соглашения у юриста будет стоить до 10 тыс. рублей.
Если услугу оказывает агентство недвижимости, то услуги по подготовке всей юридической документации могут стоить до 1% от стоимости квартиры. Расходы, связанные с заключением ДКП и регистрации перехода прав, обычно оплачивает покупатель.Вопросы, касающиеся темы купли-продажи квартиры и ипотеки, в настоящее время очень актуальны. Мы подготовили для вас статьи о том, как купить недвижимость в ипотеку в новостройке и на вторичном рынке, как оформить переуступку прав и каковы риски у продавца и покупателя при купле-продаже с использованием ипотечных средств.
Предварительный договор купли-продажи – важный документ, особенно если оформляется ипотечный кредит. Прописав условия расчетов, можно не потерять аванс в том случае, если банк задержит выдачу кредитных средств или неожиданного откажет в кредитовании. Заранее продумав все этапы сделки, условия и сроки, покупатель и продавец могут избежать срыва договоренностей в будущем.
Государственная регистрация
Последним этапом при покупке жилья в ипотеку считается государственная регистрация прав собственности. Владельцем квартиры считается заемщик, хотя денежные средства на нее были выданы банком. Кредитор соблюдает свои интересы, составив закладную на купленную жилплощадь.
Покупатель собирает пакет документов для Росреестра и подает их вместе с заявкой на регистрацию. Процедуру можно пройти как непосредственно в отделениях Росреестра, так и в МФЦ. Срок обработки документов от 7 до 9 дней. Итогом государственной регистрации является внесение измененных сведений в базу данных недвижимости. Там же ставится пометка об обременении жилплощади. Оно будет снято по заявлению владельца, после того как ипотечный заём полностью оплатится.
С января 2017 года свидетельства о праве собственности в бумажном варианте не выдаются. Подтвердить внесение данных можно, заказав выписку из ЕГРН.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке в 2019 году: нюансы составления, бланк
Каждый из нас рано или поздно становится контрагентом – участником сделки купли-продажи жилья. Но бывают ситуации, когда сделку сразу не оформить: у продавца не собран пакет требуемых документов, у покупателя не хватает денег. Первый боится, что хороший покупатель уйдёт. Второй боится, что продавец продаст квартиру другому лицу или поднимет на неё цену.
Здесь и пригодится предварительный договор купли-продажи, который даст время на решение всех проблем и будет гарантией:
- В продаже квартиры и получении за неё денег для продающей стороны;
- В передаче ключей и получении права владения на квартиру для покупающей.
Более того, если для покупки квартиры придётся занимать недостающую сумму в каком-нибудь банке, в нём потребуют составить предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке.
Правила подготовки предварительного договора купли-продажи квартиры
Договор необходимо подготовить, учитывая определенные правила. Обязательно необходимо четко определить предмет соглашения. Он должен быть отражен лаконично и доходчиво. Присутствие разночтений недопустимо. Чтобы снизить риск возникновения ошибок, лучше использовать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком. Скачать бланк как пример можно в этой статье.
Фактически договор представляет собой проект основного соглашения. Бумага повторяет пункты главного документа, который должен быть заключён через определенный промежуток времени, по сути являясь шаблоном.
Если необходимо, в последующем некоторые пункты могут быть изменены. Однако выполнение действий допустимо только по согласованию сторон. Документ обязательно должен содержать существенные условия. Кроме того, стороны имеют право отразить дополнительные пункты.